Радник

ВИЗНАННЯ ПРАВОЧИНУ

КУПІВЛІ–ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ НЕДІЙСНИМ

К. Поляник

Львівський національний університет ім. Івана Франка

вул. Університетська, 1, 79000 Львів, Україна

Проаналізовано проблеми нерухомості. Розглянено підстави недійсності договорів,

предметом яких є об’єкти нерухомості. Висвітлено особливості коментованого способу

захисту прав та інтересів осіб у відносинах купівлі - продажу нерухомості. Обґрунтовано

шляхи розв’язання проблемних питань правового регулювання в зазначеній сфері.

Ключові слова: нерухомість, недійсність правочинів, захист прав власників.

Одним з найактуальніших способів захисту порушених прав сторін за

договором купівлі – продажу є визнання його недійсним. Дія, яка є змістом

правочину, буде підставою виникнення цивільних прав та обов’язків, коли вона

правомірна. Загальні вимоги, дотримання яких є необхідним для чинності

правочину визначені ст. 203 Цивільного кодексу України [1] (далі – ЦК України).

Зокрема, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим

актам цивільного законодавств, а такожморальним засадам суспільства.

Підстави недійсності правочинів конкретизуються в Цивільному коде

Зазначені підстави можна класифікувати на такі групи. Перша – це підстави, пов’язані

з недостатнім обсягом дієздатності учасників правочинів. Другу групу становлять

правочини з недотриманням передбаченої законом форми. Йдеться про письмову

форму та нотаріальне посвідчення правочинів у випадках встановлених

законодавством. До третьої групи належать правочини з так званими пороками волі.

Це правочини, в яких внутрішня воля не збігається іззовнішнімволевиявленням.

Недійсність правочинів в сфері передання прав власності на об’єкти

нерухомості також пов’язано із загальними умовами дійсності. Але, застосування

підстав недійсності та їх цивільно-правових наслідків має свої особливості з

врахуванням правової специфіки договорів купівлі – продажу.Обсяг дієздатності є важливою умовою участі суб’єкта права в цивільному

обороті. Правовий режим нерухомості дає можливість дійти висновку, що

правочини, предметом яких є об’єкти нерухомості не можуть належати до дрібних

побутових.

Тому сторони договору купівлі – продажу нерухомості мають володіти

повною цивільною дієздатністю. Підстави набуття цивільної дієздатності у

повному обсязі визначенізаконодавством. За загальним правилом момент настання

повної дієздатності пов’язується з досягненням повноліття. Однак Цивільний

кодекс України встановлює випадки набуття повної дієздатності до досягнення 18-

ти років. Фізична особа незалежно від віку, яка володіє повною дієздатністю може

вчинити будь-які правочини.

На наш погляд, певні обмеження щодо відчуження нерухомості мають бути

законодавчо встановлені для осіб, які набули повної дієздатності до досягнення

повноліття. Це пояснюють тим, що нерухомість займає особливе місце серед інших

об’єктів права власності. Нерухомі речі – земельні ділянки, квартири, житлові

будинки, будівлі мають значну грошову вартість. У судовій практиці непоодинокі

спори про визнання правочинів з відчуження житла недійсними з підстав

нерозуміння правових наслідків вчинення такого правочину Тому доцільно в законодавстві передбачати перехідний період, протягом якого

особа, яка досягла повноліття відчуження об’єктів нерухомості, могла здійснити за

погодженням з батьками (усиновлювачами), а у разі їх відсутності або позбавлення

батьківських прав - за погодженням з органами опіки та піклування.

У непрямій формі підтверджує доцільність впровадження певного контролю за

такого роду правочинами положення ст. 1200 ЦК України, згідно з якою шкода,

завдана смертю потерпілого, відшкодовується дитині – до досягнення нею

вісімнадцяти років, а учневі, студентові до закінчення навчання, але не більш як до

досягнення двадцяти трьох років.

Про те, що особа, якій виповнилось 18 років не завжди адекватно може

сприймати дійсність свідчить такий приклад. Після смерті матері – власниці

павільйона-кафе залишилися спадкоємцями її батьки та вісімнадцятирічна дочка.

На думку її бабці спадкоємиця потрапила під негативний вплив спритників –

ділків, які хотіли придбати спадок її матері, оскільки документи на право власності

не були належно зареєстровані. Тому, 80-річний дід пропонував передати спадкове

майно комунальну власність, оскільки 18 – річна онука в питаннях підприємництва

некомпетентна [2].

Більшість позовів щодо визнання недійсним правочинів про відчуження

об’єктів нерухомості внаслідок недостатнього обсягу дієздатності полягали у тому,

що продавець під час вчинення правочину не розумів значення своїх дій та їхнього

значення. Якщо з укладенням договору купівлі-продажу нерухомості малолітньою

чи неповнолітнім, особою обмеженою в дієздатності або визнаною недієздатною

не виникає особливих проблем у правозастосувальній практиці, то визнання

правочину недійсним, вчиненим стороною, яка була недієздатною на момент його

вчинення, пов’язано з певними проблемами.

У першому випадку правочин може навіть бути визнаний дійсним, якщо

відповідає інтересам малолітнього чи неповнолітнього. Водночас виникає питання

щодо потреби визнавати правочин дійсним, якщо його ніхто не оспорює. Адже у

разі нотаріального посвідчення правочину та реєстрації права власності на об’єкт

нерухомості набувач стає власником майна. Припинення права власності можливе

лише на підставах, встановлених законом лише судом. Тому, якщо сторони

(зацікавлені особи) не оскаржують правочину з метою визнання його недійсним, то

немає сенсу визнавати його дійсним, оскільки цивільно-правові наслідки у вигляді

виникнення, зміни або припинення цивільних прав та обов’язків вже існують після

вчинення правочину.Складніша ситуація з правочином, сторона якого в момент його виникнення не

розуміла значення своїх дій та їх наслідків. У судовій практиці непоодинокі

випадки, коли з позовом про визнання правочину недійсним сторона договору

купівлі-продажу звертається через багато років в межах строку позовної давності.

Аналіз засвідчує, що більшість спорів по спливу досить тривалого часу

виникають внаслідок певного незадоволення продавцем фактом продажі,

безпосередньою причиною якого є інфляційні процеси, що знецінюють отримані

грошові кошти за продажнерухомості.

Питома вага спорів про визнання правочинів, зокрема, договорів купівлі-

продажу нерухомості з підстав недотримання форми правочину невелика.

Переважають спори про визнання дійсними договорів купівлі – продажу

нерухомості, якщо одна із сторін виконала умови договору повністю або частково,

а інша ухиляється від нотаріального посвідчення договору. У цьому випадку

необхідно підтвердити факт виконання договору однією із сторін, прийняття виконаного іншою стороною та ухилення нею від нотаріального посвідчення

договору. При цьому сторони не можуть посилатися на показаних свідків.

Наслідком встановлення в судіза допомогою інших допустимих доказів факту

вчинення правочину, який відповідно до законодавства повинен бути вчинений у

нотаріальній формі, є його дійсність. Законодавством не передбачено деталь видів

доказів. Це можуть бути будь-які обставини виражені в об’єктивній формі. В

цьому аспекті заслуговує на увагу досвід інших країн. Зокрема, Цивільний кодекс

Польщі [3] надає змогу сторонам за взаємною згодою використовувати також

покази свідків. Видається, що таке можливе щодо правочинів, які повинні бути

укладені у письмовій формі. Факт укладення договорів (правочинів), що повинні

нотаріально посвідчуватися потрібно підтверджувати письмовими доказами (в

тому числі аудіовізуальними, відеозйомкою тощо).

Визнання таких правочинів дійсними свідчить водночас про їх вчинення

відповідно до інших вимог законодавства. Отже, визнання дійсним договору

(правочину) підтверджує виникнення, зміну або припинення цивільних прав та

обов’язків і наступного нотаріального посвідчення договору законом не

вимагається.

Зокрема, у грудні 2004 р. А.Л. Шобанов пред’явив у суд позов до

О.В. Сімонової, О.М. Констянтиненка. про визнання договору купівлі-продажу

житлового будинку дійсним. Позивач зазначав, що на підтвердження свого наміру

купити у відповідачки О.В. Сімонової буд. № 88 по вул. К-го в м. Донецьку, він

уклав з нею нотаріально посвідчений договір авансу від 26 лютого 2004 р. та

передав їй аванс у сумі 26 650 грн., що еквівалентна 5000 дол. США.

Посилаючись на те, що відповідачка ухиляється від укладення договору

купівлі-продажу будинку, а він частково виконав свої зобов’язання за цим

договором, позивач на підставах ст. 220 ЦК України просив визнати договір

купівлі-продажу зазначеногожитлового будинку дійсним.

Заперечуючи проти позову О.М. Константиненко звернувся в суд із

зустрічним позовом до А.Л. Шабанова про визнання договору авансу недійсним,

посилаючись на те, що цей договір не відповідає вимогам ст. 65 Сімейного кодексу

України, оскільки він як чоловік О.В. Сімонової письмової угоди на його

укладення не давав. З підстав, передбачених ст. 215 ЦК України, позивач просив

задовольнити позов.Рішенням Київського районного суду м. Донецька від 23 серпня 2005 р.,

залишеним без зміни ухвалою апеляційного суду Донецької області від 6 грудня

2005 р., позов А.Л. Шабанова задоволено: визнано дійсним договір купівлі -

продажу буд. № 88 по вул.. К-го в м. Донецьку, укладений між А.Л. Шабановим та

О.В. Сімоновою, стягнуто із О.М. Сімонової 270 грн. витрат на оплату державного

мита на користь А.Л. Шабанова та 1430 грн. державного мита в доход держави. У

задоволеннізустрічного позову О.М. Константиненка відмовлено.

У касаційній скарзі О.В. Сімонова і О.М. Константиненко просять скасувати

постановлені судом рішення, посилаючись на порушення судом норм

матеріального та процесуального права, і постановити нове рішення, яким

відмовити А.Л. Шабанові у задоволенні позову.

Верховний Суд України частково задовольнив скаргу. Задовольняючи позовні

вимоги А.Л. Шабанова про визнання договору купівлі - продажу житлового

будинку дійсним, суд керувався ч. 2 ст. 220 ЦК України і ґрунтувався на тому, що

сторони домовилися щодо всіх суттєвих умов договору, що підтверджується

письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий

договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не

вимагається.

З матеріалів справи вбачається, що 26 лютого 2004 р. між О.В. Сімоновою та

А.Л. Шабановим був укладений нотаріально посвідчений договір авансу, згідно з

яким Шабанов А.Л. на підтвердження свого наміру купити в О.В. Сімонової

будинок № 88 по вул. К-го в м. Донецьку передав відповідачеві аванс у сумі 26 650

грн., що еквівалентна 5000 дол США. За умовами цієї угоди сторони домовились

укласти договір купівлі-продажу будинку не пізніше 26 травня 2004 р.

Проте договір купівлі-продажу в установленому законом порядку укладений

не був. Суд постановив рішення без повного та всебічного з’ясування дійсних

обставин справи, прав і обов’язків сторін у даних правовідносинах, належної

правової оцінки зібраних у справі доказів.

Заперечуючи проти позову О.В. Сімонова зазначала, що договір купівлі -

продажу будинку між нею та А.Л. Шабановим не був укладений, а підписавши

договір авансу, вони лише домовилися про намір укласти такий договір.

Задовольнивши позовні вимоги А.Л. Шабанова суд припустився помилки,

розглядаючи виконання договору авансу як виконання договору купівлі-продажу

будинку. Указані порушення закону залишились поза увагою суду апеляційної

інстанції. Тому колегія судів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду

України скасувала судові рішення судів першої та апеляційної інстанції з

направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції [4].

В коментованому випадку договір від 26 лютого 2004 р. між О.В. Сімоновою

та А.Л. Шабановим варто розглядати як попередній договір, відповідно до якого

сторони зобов’язувалися до 26 травня 2004 р. укласти основний договір купівлі-

продажу. Передача в рахунок виконання договору авансу в розмірі 26 650 грн лише

підтверджує, що сторони досягли згоди щодо купівлі-продажу будинку. Тому в

цьому випадку повинно вирішуватися питання не про визнання договору дійсним,

а про ухилення другої сторони від укладення основного договору купівлі-продажу.

Значною категорією справ є визнання правочинів недійсними на підставах

неспівпадіння внутрішньої волі та зовнішнього її прояву – волевиявлення. Такі

правочини в юридичній літературі часто називають “правочини з пороками волі”.

Йдеться про випадки, коли особа хотіла досягти зовсім іншого правового

результату або не бажала взагалі вчиняти правочин, тобто виникнення, зміни або

припинення цивільних правовідносин. Такі ситуації досить часто трапляються у

разі укладення договорів купівлі-продажу нерухомості.Насильство у вигляді фізичних та психічних погроз є підставою визнання

правочину недійсним. До підстав такого характеру належать також вчинення

правочину внаслідок впливу помилки, обману, збігу тяжких обставин, зловмисної

згоди представника однієї сторони з іншою. Особливістю цих правочинів є

формування волевиявлення під впливом факторів, відсутність яких не дозволила б

виникнення, зміну, припинення для учасника правочину певних цивільних прав і

обов’язків.

Доволі велика кількість справ про визнання правочинів недійсними внаслідок

їх вчинення під впливом помилки. Така підстава є актуальною для договорів

купівлі – продажу нерухомості. Помилка повинна стосуватись істотних умов

договору, його правової природи та наслідків.

Помилка щодо мотивів вчинення правочину (укладення договору) не є

підставою для визнання його недійсним. Помилка не є наслідком протиправних дій жодної із сторін договору купівлі – продажу. Сторони помиляються щодо істотних

обставин, що визначають зміст договору, його правовову природу. Помилка щодо

встановлення ціни предмета нижче ринкової не є підставою для визнання

правочину недійсним, якщо не було встановлено факту укладення договору купівлі

– продажу під впливом збігу тяжких обставин.

Згідно зі ст. 229 ЦК України суттєве значення має помилка щодо природи

правочину, прав та обов’язків сторін, такої властивості речі, що значно знижують її

цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Від помилки

варто відрізняти вчинення правочину під впливом обману. Якщо одна із сторін

правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин які мають істотне

значення, такий правочин суд визнає недійсним. Обман має місце, якщо сторона

заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або

якщо замовчує їх існування. На це звертають увагу в Постанові Пленуму

Верховного Суду України від 6 листопада 2009 р. Про судову практику розгляду

цивільних справ про визнання правочинів недійсними [5].

Аналіз засвідчує, що помилка стосується предмету договору купівлі-продажу.

Сторона-покупець помиляється щодо стану об’єкта нерухомості за умови, що з

боку продавця немає намагань введення набувача в оману. У багатьох випадках

правочин визнається недійсним внаслідок вчинення під впливом помилки щодо

його правової природи. Як зазвичай, йдеться про укладення замість договору

довічного утримання (догляду) договору дарування. Але це стосується договорів,

на підставі яких не здійснюється передання грошового еквіваленту.

Отже під час вчинення правочину (укладення договору) під впливом помилки

немає протиправної поведінки жодної із сторін договору. Натомість обман полягає

в протиправних винних діях однієї і з сторін, спрямованих на введенні в оману

іншої сторони з метою досягнення правового результату у вигляді виникнення,

зміни чи припинення цивільних прав та обов’язків. У нашому випадку припинення

права власності і набуття цього права іншою особою (покупцем) на об’єкт

нерухомості.Особливістю договорів купівлі-продажу нерухомості є те, що досить часто

відчуження об’єкта нерухомості здійснюється з порушенням прав інших осіб,

наприклад, співвласників або в наслідок протиправного заволодіння нерухомим

майном. ЦК України не передбачає конкретної підстави для визнання таких

правочинів недійсними. Різні думки побутують такожв юридичній літературі щодо

вибору конкретного способу захисту порушених прав третіх осіб. Адже вони не є

стороною договору купівлі-продажу. У цьому випадку необхідно, на наш погляд,

визнавати недійсним правочин (договір купівлі – продажу) як такий, що не

відповідає вимогам закону. Якщо на момент визнання договору купівлі-продажу

недійсним, майно отримане за договором відчужено набувачем (найчастіше це

стосується квартир, будинків тощо), захист порушених прав власника

(співвласника) шляхом визнання правочину недійсним є неможливим оскільки не

можна застосувати правові наслідки недійсності – повернути сторони в попередній

стан. В такому випадку як спосіб захисту слід застосувати віндикацію

(витребування майна з чужого незаконного володіння) з одночасним визнання

недійсним укладеного першого договору купівлі - продажу

1. Цивільний кодекс України// Відомості Верховної Ради України. – 2003.-№40. – Ст. 356.

2. Сопов. Хочу зробити подарунок місцевій громаді // Урядовий кур’єр. – 2009. – 16

вересня. 244 К. Поляник

3. Кodeks cywilny. Wydawnictwo C.H. Beck 2009

4. Справа №6 – 4007 від 20 вересня 2006р. Архів Верховного Суду України за 2006 р.

5. Постанова Пленуму Верховного суду України від 6 листопада 2009 р. “Про судову

практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними”. Збірник

постанов Пленуму Верховного суду України в цивільних справах та з загальних

питань: – Х: ТОВ “Одісей”, 2010. 480 с