9. Доприватизація житла

Житлове право - Житлове право України: Навч. посіб.

9. Доприватизація житла

У зв’язку з розглядом комплексу питань, пов’язаних з приватизацією, виникають питання, чи можлива повторна приватизація житла, якщо члени сім’ї повністю або частково використали приватизаційні папери — житлові чеки, що надають право на приватизацію житла, яким чином можна використовувати решту житлових чеків, що залишилися на депозитних рахунках громадян, у випадках, якщо громадянин перебував у черзі на поліпшення житлових умов і одержав нове житло в межах встановленої норми жилої площі, чи переселяється з приватного житла до державного, чи хоче взяти участь у приватизації іншої квартири державного житлового фонду, маючи при цьому залишки вартості житлового чеку, яких вистачає для оформлення у власність другої квартири.

Пункт 5 ст. 5 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачено, що кожний громадянин має право приватизувати житло, яке займає, безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз. Пункт 2 ст. 8 надає уточнення, хто конкретно може отримати державне житло у власність. Зокрема, це всі повнолітні члени сім’ї, які постійно мешкають у квартирі (будинку) державного житлового фонду або за якими зберігається право на житло. Законом передбачено, що громадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача та члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Тобто житловий чек можна вважати використаним, якщо держава виконала повністю свої зобов’язання перед громадянами України, а саме, спочатку надала житло у постійне користування, а потім і у власність, і квартиронаймачі та члени їхніх сімей приватизували його в межах зазначеної вище норми.

Водночас, більшість громадян не в повній мірі реалізувала надане їй законом право на використання житлового чеку в межах його номінальної вартості,

оскільки мешкає у квартирах, що будувалися 40-50 років тому і мають невелику жилу площу. Сьогодні вони намагаються поліпшити свої житлові умови. При цьому вони можуть залишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати своє житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов і вже тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію іншого житлового приміщення. Це передбачено ч. 2 ст. 48 Житлового кодексу Української РСР, яка зазначає, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі, а потім і на його приватизацію. Порядок передачі передбачений Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянам житла, що перебуває в їх приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995 р. за № 24 зі змінами, внесеними наказом Держбуду від 8 серпня 2000 р. за № 172.

Слід зазначити, що практика застосування житлового законодавства склалася так, що органи приватизації здійснюють доприва-тизацію житла громадянам за невикористані житлові чеки у межах їх вартості, а також з доплатою особистих коштів при наявності надлишків жилої площі на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Але тут постає запитання, як розподілити частки квартири, коли в доприватизації беруть участь два громадянина, один з яких повністю або частково використав житловий чек, а другий має житловий чек у повному обсязі, чи можливо у даному разі передавати квартири у сумісну спільну власність? Оскільки ідеальні частки квартиронаймачів і членів їхніх сім’ї у цьому випадку будуть різними, прийнятною для них може бути як приватизація квартири у сумісну часткову власність з вказівкою у свідоцтві про право власності частки кожної особи залежно від вартості залишків житлових чеків, так і в сумісну спільну власність, якщо на це є згода сторін. Тобто, якщо член сім’ї, який має невикористаний житловий чек, не заперечує проти оформлення квартири у спільну сумісну власність, підстав для відмови у такому бажанні чинне житлове та цивільне законодавство не визначає.

Оскільки зазначені питання не врегульовані чинним законодавством України, можна тільки рекомендувати органам приватизації і мешканцям діяти подібно.

Правові проблеми доприватизації

Концепція житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР, вважає одним з основних напрямків забезпечення житлом за рахунок держави й органів місцевого самоврядування в межах встановленої норми соціальне незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими законами. Це підтверджується у ст. 49 Конституції України, де зазначено, що кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. А громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату.

Проте деякі особи, використовуючи свій статус пільговика, можуть зловживати правом, здійснюючи приватизацію кілька разів оскільки в законі не зазначено, скільки разів можна використовувати право на доприватизацію. Уявимо собі ситуацію, коли пільговик, як і більшість громадян України, що мешкають у квартирах державного житлового фонду, використав не в повній мірі своє право на приватизацію житла. Через деякий час він продає квартиру, оскільки власник приватизованого житла має право розпорядження ним на свій розсуд.

Держава виконала перед пільговиком своє зобов’язання щодо передачі йому квартири державного житлового фонду спочатку у постійне користування, а потім і у власність. І надалі начебто державу не повинно цікавити, де він проживатиме, адже він має право й на купівлю іншої квартири, має право на отримання будь-якого житла, наприклад отриманого ним у спадщину, подарованого йому тощо.

Натомість, як пільговик він може бути взятий на квартирний облік і включений як потребуючий поліпшення житлових умов до позачергового списку на отримання квартири. Після цього він може намагатися приватизувати й другу квартиру, оскільки в нього залишилася частина житлового чеку, навіть сама незначна. Чи має він право на приватизацію другої квартири? Законодавство відповіді не дає, а це дозволяє зробити висновок, що він таке право має.

Але вважаємо, що він використав своє право на приватизацію квартири, в якій мешкав і право на доприватизацію у нього повинно з’явитися тільки через п’ять років. Адже, за аналогією, відповідно до п. 17 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. за № 470, громадяни, які штучно погіршили свої житлові умови (обмін, псування, руйнування, відчуження придатного та достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), не беруться на квартирний облік протягом п’яти років з моменту погіршення житлових умов. Відповідні зміни до чинного законодавства необхідно вносити, оскільки багато осіб позбавлені житла, перебувають на обліку як ті, що потребують поліпшення житлових умов, мають право на першочергове та позачергове одержання квартир, але не можуть його задовольнити. У той самий час у нас чимало і пенсіонерів, і учасників бойових дій, і інвалідів, які позбавлені нормальних умов проживання, не мають можливості задовольнити свої нагальні потреби у житлі.

При поліпшенні житлових умов громадяни мають право залишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати органу, який здійснює поліпшення житлових умов, і тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію другого житла. Якщо громадянин свою квартиру не передав органу, який здійснює поліпшення житлових умов, залишив у своїй власності і розпорядився нею на свій розсуд, погіршивши свої житії лові умови, ставши бездомним — це його особиста справа. Тобто ні про яку повторну приватизацію мови у даному випадку взагалі не повинно бути. Але це питання залишається нормативне неврегульо-ваним.

Виходячи із зазначеного, на нашу думку, поняття соціальної незахищеності має визначатися у відповідності з матеріальним станом особи, а не з її соціальним становищем.

Слід зазначити, що необхідно якнайшвидше унормувати житлові відносини відповідно до Конституції з урахуванням реалій, які склалися в останні роки, оскільки житлова проблема постійно загострюватиметься, особливо у великих містах.

Приватизація житла боржниками

Деякі категорії населення отримують пільги на відшкодування витрат, пов’язаних з оплатою житла і комунальних послуг і для них цей процес не настільки болючий, як для всіх інших. Окрім того, покриття витрат, пов’язаних з наданням пільг, законодавче не визначено. Компенсація витрат підприємствам, які надають житлово-комунальні послуги, чинним законодавством не передбачена.

Наявність заборгованості ніяк не впливає на приватизацію і у разі укладення угоди між квартиронаймачем і відповідним органом стосовно поступової оплати заборгованості за квартирну плату і плату за користування житлово-комунальними послугами, житлово-експлуатаційні організації зобов’язані видавати громадянам довідки про склад сім’ї та прописку, а органи приватизації після отримання заяви громадянина з усіма необхідними документами протягом одного місяця мають здійснити передачу квартири у спільну сумісну чи спільну часткову власність. Ніяким чином наявність заборгованості не може впливати на отримання квартири у власність.

Винятком для відмови у приватизації можуть бути тільки випадки, передбачені п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. У цьому пункті немає такої підстави для відмови у приватизації, як наявність заборгованості за квартирну плату та сплату житлово-комунальних послуг. Мешканці цих квартир мають право на їх приватизацію на умовах, визначених указаним вище законом.

Водночас, у п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. зазначено, що обласні, Київська та Севастопольська адміністрації, міністерства і відомства, у віданні яких перебуває державний житловий фонд, повинні сприяти задоволенню потреб громадян у здійсненні приватизації та вживати заходів до посадових осіб, які створюють перешкоди на шляху проведення приватизації вказаного житла.

Запитання для самоконтролю

Тема 5. Приватизація державного і громадського житлових фондів

1. Правові підстави виникнення житлових відносин у приватному житловому фонді.

2. Законодавче регулювання приватизації державного житлового фонду.

3. Механізм приватизації державного житлового фонду.

4. Правові підстави виникнення права приватної власності на житло.

5. Документи, необхідні для оформлення приватизації.

6. Строки приватизації.

7. Обмеження в приватизації.

8. Приватизація частини комунальної квартири.

9. Приватизація будинку, що потребує ремонту.

10. Порядок приватизації громадського житлового фонду.

11. Поняття та правовий зміст ремонту приватизованого житла.

12. Поняття приватизації та доприватизації житла.

13. Момент виникнення права власності в процесі приватизації.

14. Правовий зміст поняття “реприватизація”.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Постанова Верховної Ради України “Про порядок введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р. за № 2482-ХІІ.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, включених до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт.

Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих жилих будинків їх колишніх власників.

Порядок визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації.

Порядок виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншої площі.

Положення Державного комітету України по житлово-комунальному господарству “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян” від 15 вересня 1992 р. за № 56.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про порядок передачі у приватну власність громадян незавершених будівництвом будинків садибного типу” від 28 червня 1997 р. № 637.

Положення “Про порядок передачі у приватну власність громадян незавершених будівництвом будинків садибного типу”.

Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству “Про затвердження Тимчасового положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов” від 1 червня 1995 р. за № 24.

Тимчасове положення про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов.

Наказ Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України “Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб” від 9 червня 1998 р. за № 121.

Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (додається).

Закон України”"Про приватизаційні папери” від 6 березня 1992 р. за № 2173-ХІІ.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків” від 26 квітня 1993 р. за № 305.

Постанова Верховної Ради України “Про затвердження коефіцієнта конверсії приватизаційних майнових сертифікатів і житлових чеків”.

Радник