101

---

12.2. Порядок укладення договору оренди

Стаття 284 Господарського кодексу України та Закон Украї­ни “Про оренду державного та комунального майна” регламенту­ють процедуру укладення договору оренди, а ст. 761 Цивільного кодексу України встановлює право передачі майна в оренду. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні та юридичні осо­би, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, над­силають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. У разі надходження до орендодавця заяви щодо оренди нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендо­давець у п’ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваже­ному управляти відповідним майном.

Якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зай­няти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, переви­щують показники, визначені законодавством, – орендодавець над­силає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном дер­жавної власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п’ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо мо

жливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укла­дення договору оренди вважається погодженим із зазначеними орга­нами.

Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим уп­равляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комі­тету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потре­бує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон “Про оренду державного та комунального майна” містить перелік підстав відмови у передачі в оренду об’єктів. Це, зокрема:

– прийняття рішення компетентним органом про привати­зацію цих об’єктів;

–включення об’єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

–відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Украї­ни на оренду;

–відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відпо­відним майном, на виділення структурного підрозділу.

У випадку відмови в укладенні договору оренди, а також не­одержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи ма­ють право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи гос­подарського суду.

Важливе значення при укладенні договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу Ук­раїни істотними умовами договору оренди є:

–об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об’єкта оренди здійснюється за “Методикою оцінки вартості об’єктів оренди”, затвердженої постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. № 629. Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обо­в’язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до “По­ложення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються”, а також майна державних підприємств та орга­нізацій;

–термін, на який укладається договір оренди, що визначаєть­ся за погодженням сторін (ст. 763 Цивільного кодексу України). У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення термі­ну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після за­кінчення терміну договору оренди орендар, який належним чи­ном виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

–розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може пере­вищувати п’яти відсотків вартості орендованого майна. Методи­ка розрахунку і порядок використання плати за оренду держав­ного майна затверджені постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в дого­ворі, проте методика рекомендує в договорі оренди майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п’ятиден­ний термін від дати, встановленої для подання квартальних бух­галтерських звітів (балансів), а за IV квартал – в десятиденний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерсько­го звіту (балансу).

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись в натуральній або гро­шово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути зміне­но за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до ст. 286 Господарського кодексу України орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені до­говором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишають­ся у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придба­не орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено догово­ром оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення.

У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або банкрутстві орендаря ос­танній зобов’язаний повернути орендований об’єкт оренди на умо­вах, зазначених у договорі оренди. Відповідно до ст.ст. 779–780 Цивільного кодексу України у випадку погіршення орендарем стану орендованого майна або його загибелі, він повинен відшко­дувати орендодавцеві збитки, якщо недоведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У випадку поліпшення орендарем стану орендованого майна орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість покращень стану орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендо­давця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компен­сації не підлягає.

При виконанні договору оренди орендодавець зобов’язаний:

– передати об’єкт оренди орендареві у строки і на умовах, ви­значених у договорі оренди. У разі порушення цього зобо­в’язання орендар має право вимагати від орендодавця пе­редачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затри­манням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням до­говору оренди;

– проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або до­говором. Орендар зобов’язаний:

– використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуван­ню; – вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов’яз­ки сторін. Відповідальність сторін за невиконання обов’язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії догово­ру і у випадках, коли після його укладення законодавством вста­новлені правила, які погіршують становище орендаря.

 

< Попередня   Наступна >