79

---

105. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не-споживна річ), а також майнові права. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі.Договором або законом може встановлюватися періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Однак, незалежно від цього, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Договором може встановлюватися порядок оплати за користування майном. Якщо порядок оплати договором не встановлено, плата вноситься щомісячно. Наймач звільняється від плати за той час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.Договір найму укладається на строк, який встановлюється у договорі, але щодо окремих видів майна законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору (наприклад, Земельним кодексом України встановлено граничний строк оренди земельної ділянки, який складає, відповідно до ч. 3 ст. 92 ЗК України, п’ятдесят років). Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку (п. 3 ч. 3 ст. 763 ЦК України).Обов'язки наймодавця:• передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму;• передати наймачеві річ у комплекті і стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;• попередити наймача про особливі властивості та недоліки реч

і, які йому відомі і можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;• провадити капітальний ремонт речі за власний рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.Права наймодавця:• отримувати плату за користування майном, розмір якої встановлено договором найму;• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу передав річ у користування іншій особі;• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі або не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Обов'язки наймача:• у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані;• користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору;• усунути погіршення речі, які сталися з його вини;• провадити поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом;• у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов’язок щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.Права наймача:• право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків у разі, коли наймодавець не провів капітального ремонту речі, якщо це перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору;• вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;• вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі;• наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України);• наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК України).Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ст. 778 ЦК України).Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, або у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.Різновидами договору найму є: прокат, найм (оренда) земельної ділянки; найм будівлі або іншої капітальної споруди; найм (оренда) транспортного засобу; лізинг; найм (оренда) житла. < Попередня   Наступна >