46

---

Розділ 4

Користування жилими приміщеннями у будинках державного і громадського житлового фонду

1. Права і обов’язки власників, наймачів та орендарів

Одним з основних напрямів державної житлової політики, затверджених Концепцією державної житлової політики, що була схвалена Постановою, Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР, є забезпечення житлом за рахунок держави в ме­жах встановленої норми тільки соціальне незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпече­них, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які пост­раждали внаслідок аварії на ЧАЕС, та деяких інших категорій гро­мадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими ак­тами законодавства. Відповідно до ст. 12 Закону України “Про влас­ність” у власності громадян можуть бути жилі будинки, збудовані на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці або придбані на законних підставах, наприклад за договором купівлі-прода­жу, міни, дарування, спадщини. Господарські будівлі (літні кухні, сараї тощо) є підсобними будівлями і становлять з будинком одне ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до но­вого власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення чи перенесення попе­реднім власником.

У Концепції, як і в Конституції, передбачається, що у майбутньо­му будуть створені умови, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей, зможе спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду. Передбачається також, що громадянам надаватиметься не житло з державного жит­лового фонду, а субсидії та пільгові кредити для придбання чи спо­рудження житла сім'ям, які тривалий час перебувають на квартир­ному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі т

а їхньо­го матеріального стану, що сприятиме молодим сім'ям у споруджен­ні або придбанні житла. Постановою Кабінету міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затверджено “Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями”, які визначають порядок користування приміщеннями, а також утри­мання жилих будинків і прибудинкових територій незалежно від ві­домчої належності й форми власності.

Користування приватизованою квартирою, приватним будинком здійснюється громадянами на основі приватної власності. Квартири (кімнати) жилих будинків, що перебувають у державній і колектив­ній власності, можуть надаватися громадянам у користування на підставі договорів оренди або найму, а в будинках або квартирах, що перебувають у приватній власності, — на підставі договорів оренди. За загальним правилом, піднайом кімнат (квартир) без доз­волу власника житла не допускається.

Володіння квартирою на правах приватної власності засвідчу­ється документом (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності, зареєстровані в органах технічної інвентариза­ції або в органах місцевої ради).

Правове становище власників квартир і жилих будинків, найма­чів житла визначає комплекс взаємообумовлених прав і обов’язків. Вони можуть збігатися, або, навпаки, чітко розрізнятися.

1. Так, власники жилих будинків зобов’язані: за рахунок влас­них коштів оплачувати всі витрати, пов’язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової території; забезпечувати тех­нічне обслуговування конструктивних елементів і технічного облад­нання, санітарне обслуговування допоміжних приміщень і прибу­динкової території (у тому числі і на договірній основі з відповідни­ми підприємствами, які обслуговують житло).

Згідно зі ст. 22 Закону України “Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення”, органи державної вико­навчої влади, місцевого та регіонального самоврядування, підприєм­ства, установи та громадяни зобов’язані утримувати надані в корис­тування чи належні їм на праві власності жилі приміщення відповід­но до санітарних норм. У разі їх порушення наступає юридична від­повідальність.

Власники жилих будинків зобов’язані також забезпечувати на договірній основі силами підприємств з обслуговування житла: вивезення побутових відходів; утримання в робочому стані контей­нерів для побутових відходів і сміттєзбірників без забруднення території; вивезення з прибудинкової території брухту, будівельного та побутового сміття, шлаку та інших відходів.

Відповідно до цього власники багатоквартирних жилих будинків або уповноважені ними органи укладають договори на виконання робіт, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом будинку (будинків) з державними, комунальними, приватними підприємствами або ок­ремими особами.

Власники будинків, що перебувають у приватній власності, здійснюють обслуговування і ремонт будинків власними силами або шляхом залучення підрядних підприємств.

До підрядних спеціалізованих підприємств з утримання жилих будинків і прибудинкових територій можуть застосовуватися перед­бачені договором цивільно-правові санкції за невиконання або не­якісне виконання ними договірних зобов’язань.

Інтереси окремих громадян у ринкових умовах повинні забезпе­чувати громадські організації. Для забезпечення використання при­ватизованих квартир та управління ними, вирішення пов’язаних з цим інших питань власники квартир у багатоквартирному будинку можуть об’єднуватися у об'єднання співвласників квартир багато­квартирного будинку: Власники приватних жилих будинків мають право, у свою чергу, утворювати товариства власників жилих бу­динків.

Утримання приватного житла можливе і на підставі договору про спільну діяльність співвласників.

При наявності співвласників у багатоквартирному будинку між ними укладається договір про пайову участь в утриманні будинку і прибудинкової території з визначенням уповноваженого співвласни­ка, оскільки за кожним жилим будинком органом місцевої держав­ної влади закріплюється прибудинкова територія.

Співвласники будинку, де не створено товариство або об’єднан­ня, укладають договір на участь у витратах на утримання будинку і прибудинкової території. На жаль, правових наслідків у разі відмови укладати такий договір не передбачено.

За кожним жилим будинком органом місцевої державної влади закріплюється прибудинкова територія.

2. Власник, квартири має право за згодою членів сім’ї здавати в оренду квартиру (кімнати квартири). Використання орендарем квартири (кімнат) обумовлюється договором оренди, укладеним з власником квартири у письмовій формі. Власник квартири може ук­ладати інші угоди, не заборонені законом.

Власник квартири зобов’язаний відшкодовувати власнику бу­динку збитки, заподіяні будинку з його вини або вини осіб, які ра­зом з ним проживають.

3. Наймачі та орендарі, як володільці квартири, зобов’язані використовувати приміщення жилих будинків за призначенням, забезпечувати збереження жилих і підсобних приміщень квартир і технічного обладнання будинків, дотримувати правил пожежної без­пеки. При появі несправностей у квартирі вживати заходів до їх усунення власними силами або силами підприємств, які обслугову­ють житло.

Усі мешканці квартир, в яких проживають два і більше власни­ків, наймачів чи орендарів, мають однакові права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням. Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживає два і більше влас­ників, наймачів чи орендарів, а також черговість їх прибирання встановлюються за узгодженням між мешканцями квартири.

Переобладнання і перепланування жилих і підсобних примі­щень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендаря­ми може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квар­тири за відповідними проектами без обмеження інтересів інших гро­мадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квар­тир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

Зовнішні огорожі та конструкції будівлі — фасади, цоколі, по­крівлі, вхідні двері, віконні рами, відповідні пристрої та інші елемен­ти — мають бути відремонтовані й пофарбовані у колір, визначений архітектором. Будинок повинен мати номерний знак і покажчики встановленого зразка.

Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень зобов’язані та­кож робити за власні кошти ремонт квартири (для орендарів — як­що це передбачено договором оренди); дотримувати умов безпечної експлуатації газового обладнання; своєчасно повідомляти власника будинку про виявлені несправності, які порушують нормальну екс­плуатацію цього будинку або призводять до перевитрат тепла, газу, води, електроенергії; щороку, до початку опалювального сезону, здійснювати утеплення вікон, балконних і вхідних дверей квартири; своєчасно вносити плату за обслуговування і ремонт будинку, плату за найом чи оренду квартири, комунальні та інші послуги.

Якщо ремонт жилих і підсобних приміщень квартири спричине­ний виконанням ремонту жилого будинку, встановленням додатко­вого обладнання або іншими причинами, незалежними від власника квартири, наймача, орендаря, такий ремонт виконується за кошти, накопичені на ремонт будинку.

Невиконання наймодавцем або житлово-будівельним кооперати­вом обов’язків, пов’язаних з ремонтом жилого приміщення, у випад­ках невідкладної необхідності дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця або житлово-будівельного кооперативу вар­тість ремонту чи зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу).

Будь-кому забороняється зберігати в приміщеннях жилих будин­ків вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети. Не допускається виконання робіт та інші дії, що спричинюють псу­вання приміщень, підвищений шум чи вібрацію, порушують умови проживання громадян. Використання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешкан­ців будинку. Від 23-ої до 7-ї години у будинку слід дотримуватися спокою.

Утримання собак і кішок у квартирах дозволяється тільки за умови дотримання Правил утримання собак і кішок у містах та ін­ших населених пунктах, а у квартирах, де проживає два і більше власників, наймачів або орендарів, — з їхнього дозволу. Утримання на балконах і лоджіях тварин, птиці та бджіл забороняється.

Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень зобов’язані та­кож виконувати й додаткові правила користування приміщеннями, які можуть бути встановлені органами місцевої державної влади.

4. Наймачі та орендарі квартир зобов’язані:

відшкодовувати наймодавцю (орендодавцю) у встановленому законом порядку збит­ки, пов’язані з пошкодженням квартири, жилого будинку і облад­нання, заподіяним з вини наймача (орендаря) або осіб, які разом з ним проживають;

при виїзді з членами родини із квартири на інше місце прожи­вання, для повторного її заселення, відремонтувати за власні кошти приміщення і обладнання або відшкодувати вартість ремонту наймо­давцю (орендодавцю) за його згодою і здати приміщення за актом прийому-передачі.

Вартість робіт, пов’язаних з поліпшенням упорядження кварти­ри або встановленням нового обладнання, виконаних наймачем (орендарем), демонтаж якого неможливий без пошкодження квар­тири, відшкодуванню не підлягає.

 

< Попередня   Наступна >