7. Обмін жилими приміщеннями

Житлове право - Житлове право України: Навч. посіб.

7. Обмін жилими приміщеннями

Наймач, в т. ч. за проектом Житлового Кодексу (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.

Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79-89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР “Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР” від 31 січня 1986 р. за № 31.

Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими і разом з тим, різними за змістом. Вони відрізняються між собою за суб’єктним складом, об’єктом належності прав власності, нормами, що регулюють обмін. Для обміну характерно те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач — житло (квартира, будинок) громадського та державного житлового фонду, що регулюється нормами Житлового кодексу.

Для цивільного договору міни характерно те, що суб’єктом правовідносин виступає власник майна (квартири, будинку). Правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нормами Цивільного кодексу. Міна приватизованих жилих приміщень, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюється з урахуванням не тільки положень Цивільного кодексу, а й законодавства України про власність. Разом з тим учасники цивільних правовідносин використовують у договорах міни юридичне вивірені положення, визначені Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, які мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колективного житлового фонду.

Право на обмін жилих приміщень передбачено нормами житлового та цивільного права, що виникають між учасниками обм

іну. Воно є елементом зобов’язуючих правовідносин. Взаємні права і обов’язки виникають з цивільно-правової угоди, спрямованої на взаємне припинення і виникнення житлових правовідносин у наймачів жилих приміщень, які беруть участь в обміні. При обміні громадяни реалізують суб’єктивні правомочності на розпорядження жилими приміщеннями в межах, встановлених статтями 79-89 Житлового кодексу, а також Конституційного права — вибору нового місця проживання.

Здійснення цього суб’єктивного права виникає з моменту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов’язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким, що відповідає закону, і видачі ордера на жиле приміщення сторонам за угодою.

Структура цих взаємовідносин відображає зв’язок громадянина і держави. Вони виникають з факту звернення учасника обміну із заявою встановленого зразка у відповідний виконком чи адміністрацію, припиняються з отриманням ордерів усіма учасниками обміну жилих приміщень і перепропискою за новим місцем проживання. Тобто при обміні відбувається своєрідний перерозподіл жилих приміщень. Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень виявляється в тому, що всі члени сім’ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заяву наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім’ї засвідчується підписом керівника організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість підпису члена сім’ї до заяви може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніх членів сім’ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім’ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім’ї.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:

1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;

2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах.

Виходячи з правил ст. 63 Житлового Кодексу жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача (ст. 104 Житлового Кодексу), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім’ї, що виділяються.

Наймач (член житлово-будівельного кооперативу) або член його сім’ї вправі провести обмін частини жилої площі, що припадає на його частку, з наймачем іншого жилого приміщення або членом житлово-будівельного кооперативу за умови, що в’їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім’ї тих, хто залишається проживати в цьому приміщенні. Як члени сім’ї можуть вселятися дружина, діти, батьки, дід, баба, онуки, рідні брати та сестри.

Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін частини жилого приміщення з метою окремого проживання не може здійснюватися неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, для обміну жилих приміщень вимагається згода органу опіки й піклування.

Обмін жилого приміщення, наданого з урахуванням права члена сім’ї на додаткову жилу площу, на інше, відповідне жиле приміщення, не позбавляє цього члена сім’ї права на додаткову жилу площу в приміщенні, одержаному в порядку обміну. Зокрема, це його право має враховуватися при вирішенні позову про зміну договору найму жилого приміщення, одержаного в порядку обміну.

Обмін жилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності або виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:

1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;

2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;

3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;

а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або

б) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;

4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;

5) документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв’язках з кимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється;

6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім’ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;

7) згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають у користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить обмін, може зажадати й інші необхідні документи.

Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім’ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з К. Я. спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м2, тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м2, а наймачі цих жилих приміщень з’їхались би у спірну квартиру.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволене.

Ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 7 лютого 1996 р. вказано те, що відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 12 Постанови “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, у разі примусового обміну жилих приміщень на підставі ст. 80 Житлового Кодексу, як правило, не повинні погіршуватися житлові умови відповідачів. У цих справах суд має всебічно враховувати інтереси членів сім’ї наймача та їхні доводи, що заслуговують на увагу, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну.

Як видно з матеріалів справи, до реєстрації шлюбу К. С. проживала в однокімнатній квартирі готельного типу жилою площею 28 м2. У результаті обміну зазначених квартир вони з чоловіком отримали трикімнатну квартиру жилою площею 35,8 м2, яка складається з трьох ізольованих кімнат і має всі необхідні житлово-комунальні вигоди.

За наведеним у рішенні суду іншим варіантом примусового обміну, запропонованого позивачкою, відповідач має переселитися в кімнату № 2 у комунальній квартирі площею 21,3 м2, яку займає Н. Проте, як видно з копії плану цієї квартири та копій ордерів, кімната № 2 має іншу площу, а кімната площею 21,3 м2 Н. не надавалась.

З матеріалів справи було видно, що внаслідок обміну відповідач має переселитися в квартиру, де мешкають шість сімей і немає належних комунальних вигод, а є лише загальний туалет і умивальник з холодною водою. Цілком правильно ухвалою судової колегії у цивільних справах Верховного Суду попередні судові рішення були скасовані і справа направлена на новий розгляд.

При вирішенні спору суд повинен встановити, чи має позивач право на обмін. А після цього він приступає до оцінки варіантів обміну, які пропонує як позивач, так і відповідач. У разі примусового обміну жилого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 Житлового кодексу житлові умови особи, яка допускає систематичне порушення правил співжиття, можуть бути погіршені.

Правила ст. 80 щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім’ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім'ї наймача жилих приміщень у державному або громадському житловому фонді.

Статтею 80 Житлового Кодексу і п. 2 Правил обміну жилих приміщень встановлено загальне правило, за яким на вимогу члена сім’ї наймача може бути проведено примусовий обмін займаного сім’єю наймача жилого приміщення в будинку державного і громадського житлового фонду з наймачем іншого жилого приміщення в будинку зазначеного фонду або з членом житлово-будівельного кооперативу. Разом з тим не суперечитиме цим правилам і обмін з власником жилого приміщення, проведений за згодою сторони, якої він стосується. Відчуження жилого приміщення при такому обміні провадиться в нотаріальному порядку після постановлення рішення суду про обмін.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли

1) між наймачем і членами сім’ї досягнуто згоди про користування житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Проте, на підставі ст. 80 Житлового кодексу не слід допускати погіршення житлових умов відповідачів. Суд повинен всебічно врахувати інтереси й доводи членів сім’ї наймача, зокрема вік, стан здоров’я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Але розміщення жилого приміщення в комунальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі й між якими виник спір.

Другий приклад.

А. пред’явила позов до своєї дочки А. В. про примусовий обмін жилого приміщення.

Позивачка зазначала, що в 1988 р. з відповідачкою та її дочкою поселилась в порядку обміну у двокімнатну квартиру жилою площею 29,62 м2 з метою об’єднання в одну сім’ю. Після цього відповідачка з дочкою стали створювати неможливі умови для сумісного проживання, ображали її, били, перешкоджали користуватись квартирою. Провести обмін квартири відповідачка відмовляється. За запропонованим варіантом примусового обміну вона має переселитися в кімнату площею 28 м2 в комунальній квартирі, а відповідачка з дочкою — в однокімнатну ізольовану квартиру жилою площею 19,5 м2.

Рішенням Комінтернівського районного суду м. Харкова від 6 жовтня 1992 р. позов задоволене.

Пленум Верховного Суду України від 27 грудня 1993 р. залишивши рішення в силі відзначив, що згідно зі ст. 64 Житлового Кодексу, члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Тому кожен з них у відповідності до вимог ст, 80 Житлового Кодексу має право вимагати у судовому порядку (якщо не досягли згоди) примусового обміну займаного жилого приміщення.

Матеріалами справи стверджується, що права відповідачки та її дочки при даному обміні жилої площі не порушені. Відповідачка одержала однокімнатну ізольовану квартиру жилою площею не меншою, аніж припадало на їх частку у двокімнатній квартирі. При цьому суд правильно врахував, що між сторонами протягом тривалого часу існують неприязні стосунки. На підтвердження того, що дочка з онучкою створюють неможливі умови для проживання в одній квартирі, позивачка представила суду акти судово-медичної експертизи про нанесення їй побоїв, попередження відповідачки органами міліції про відповідальність за неправильну поведінку.

Тому суд правильно відповідно до ст. 80 Житлового Кодексу задовольнив вимогу члена сім’ї наймача про примусовий обмін жилого приміщення, оскільки встановив, що сумісне проживання сторін стало неможливим, а запропонований обмін не порушує їх житлові права.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й учасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов’язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред’явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

На підставі статей 80, 116 Житлового Кодексу примусовий обмін може бути проведено не лише шляхом обміну спірного жилого приміщення на різні приміщення, а й шляхом зобов’язання відповідача перейти проживати в інше приміщення, якщо наймач останнього переходить у спірне жиле приміщення як член сім’ї осіб, які там залишаються.

Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено у судовому порядку.

Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки Житловийо Кодекс та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діють у межах її території, а міжнародні угоди іншого не передбачають.

Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, які видаються виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради і є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою об’єднання в одну сім’ю громадяни одержують жиле приміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.

При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається виписка з рішення виконкому або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 4-61 Цивільного кодексу).

Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник угоди на обмін був введений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення про предмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об’єктивно утворюють неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.

При одержанні ордерів подаються паспорти членів сім’ї або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера. Крім того, додаються:

1) при обміні жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів на жиле приміщення у будинку житлово-будівельного кооперативу — документ установи банку про внесення особою, яка вступає до кооперативу, пайового внеску або (у випадках, передбачених примірним статутом житлово-будівельного кооперативу) довідку правління кооперативу про передачу йому паю членом кооперативу, який вибув;

2) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів документ установи банку про внесення стороною, якій належить менша сума паєнагромадження, на рахунок іншого кооперативу різниці у паєнагромадженні або довідки правлінь кооперативів про рівність сум паєнагромаджень;

3) при обміні жилих приміщень між членами одного й того самого житлово-будівельного кооперативу документ установи банку про внесення різниці в паєнагромадженнях або довідка правління кооперативу про рівність сум паєнагромаджень.

У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетом чи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся.

Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.

При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або при вселенні в жиле приміщення як члена сім’ї — виписку з рішення виконавчого комітету або державної адміністрації у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка з рішення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні — 60 днів.

Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов’язків, пов’язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов’язки — звернутися з позовом до суду про виконання обов’язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторони питання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.

Піднаймачі в будинках державного та громадського житлових фондів і наймачі в будинках житлово-будівельних кооперативів, а також тимчасові мешканці, які проживають у жилому приміщенні, що підлягає обміну, у разі відмови добровільно звільнити це приміщення виселяються в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Помилка у мотивах укладення угоди не повинна вести до визнання її недійсною, оскільки мотив її лежить поза суттєвими умовами угоди. Обмін, проведений внаслідок помилки, належить до числа оспорюваних угод. Тобто позов про визнання угоди недійсною може пред’явити тільки сторона з приводу обману, якщо діяла під впливом введення її в оману.

З вищезазначеного можна зробити висновок, що обмін жилих приміщень є цивільною-правовою угодою, яка може бути визнана недійсною тільки за наявності передбачених законом підстав.

Так, у березні 1992 р. С. В. і С. О. звернулися з позовом до С. І., С. Т., С. Є., С. Г. про визнання недійсним обміну жилих приміщень. Позивачі зазначали, що проживали разом у чотирикімнатній квартирі в м. Луганську. У жовтні 1991 р. з дозволу міськвиконкому вони провели обмін цього жилого приміщення на дві однокімнатні квартири, в яких мешкали відповідачі. Отримавши обмінні ордери, С. В. поселилась у кв. № 14 кварталу Південний, а С. О. — у кв. № 168 по вул. Смоленській, 3. Після вселення позивачі виявили приховані недоліки, які не були помітні під час огляду перед обміном, зокрема щілини на стиках, у зв’язку з чим квартира С. О. є вологою. Крім того, відповідачі не виконали своїх зобов’язань, пов’язаних з ремонтом приміщень. Посилаючись на те, що вони уклали зазначену угоду внаслідок помилки, позивачі просили суд визнати угоду недійсною та повернути сторони в попередній стан.

Суд відмовив у задоволенні позовних вимог. Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України залишилась на позиції місцевого суду і у своїй ухвалі від 18 вересня 1996 р. визнала, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав.

Згідно зі статтями 79 і 87 Житлового Кодексу обмін жилого приміщення є цивільно-правовою угодою між наймачами квартир про взаємну передачу прав і обов’язків щодо користування жилими приміщеннями, які вони займають.

Суд може визнати обмін недійсним з підстав, передбачених цивільним законодавством для визнання угод недійсними.

Пленум Верховного Суду України в п. 11 Постанови “Про судову практику в справах про визнання угод недійсними” від 28 квітня 1978 р. за № 3 роз’яснив, що під помилкою, яка має істотне значення, слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною суб’єкта, предмета чи інших істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення, у разі відсутності якого, за обставинами справи можна вважати, що угоду не було б укладено.

Із матеріалів справи видно, що ініціатором обміну жилих приміщень була С. В. Вона неодноразово їх оглядала, а також відвідувала інші аналогічні квартири. Після вивезення речей з приміщень будь-яких претензій з боку позивачів не пред’являлось. 10 грудня 1991 р. С. В. викупила одержану в порядку обміну квартиру. 19 лютого 1993 р. компетентна комісія Луганського міськвиконкому після ретельного обстеження приміщення кв. № 168 по вул. Смоленській, 3 визнала його придатним для проживання. Ця ж комісія дійшла висновку, що квартира захаращена, а стики між плитами роз’єднані навмисно. Судом встановлено, що після обміну в квартирі ніхто не проживав, до неї мали доступ сторонні особи.

Викладені у скарзі доводи про неправильність рішення суду спростовуються зібраними у справі доказами в їх сукупності, зокрема поясненнями сторін, показаннями свідків, письмовими доказами. Доводи позивачів про те, що відповідачі не виконали своїх зобов’язань, пов’язаних з ремонтом квартир, які вони раніше займали, нічим не підтвердилися.

Тому судова колегія Верховного Суду України у своїй ухвалі від 18 вересня 1996 р. залишила рішення суду першої інстанції без змін.

Умови, за яких обмін (міна) жилих приміщень не допускається:

1. Якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання договору найму жилих приміщень або визнання ордера недійсним, користування житлом оскаржується. Позов можна вважати пред'явленим з моменту, коли суддя одноособове його прийняв (ст. 136 Цивільного процесуального кодексу). Цей акт судді оформляється мотивованою ухвалою (ст. 232 Цивільного процесуального кодексу). Тобто з цього моменту правовідносини набувають спірного характеру і до закінчення вирішення спору по суті справи обмін не допускається. Якщо позовна заява була прийнята з виконанням вимог, передбачених статтями 136, 137 Цивільного процесуального кодексу, і позивач у наданий йому термін не виконав усіх вимог судді і не виправив недоліків, позовна заява вважається не поданою з усіма наслідками, що випливають (ст. 139 Цивільного Процесуального Кодексу), і повертається позивачеві.

А це є свідченням того, що немає підстав не допускати оформлення обміну.

2. У разі припинення дії договору найму, оренди.

3. Якщо один з учасників є членом житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення його з членів кооперативу. Громадянин, виключений з членів кооперативу, не може виступати стороною в угоді про обмін жилих приміщень. Обмін не допускається з моменту, коли розглядалося питання про виключення, тобто з моменту включення цього питання в порядок денний засідання правління кооперативу і до остаточного вирішення спору загальними зборами по суті заявлених обставин.

4. Якщо обмін (міна) має корисливий або фіктивний характер. Корисливий характер має місце тоді, коли угода є притворною, прикриває іншу переуступку жилої площі за винагороду. Найчастіше це спостерігається при нерівноцінному обміні. Проте за всіх нерівноцінних обмінах для відмови в їх оформленні або видачі ордера необхідно мати конкретні докази, які достовірно підтверджують корисливий характер угоди. Докази наявності корисливого характеру обміну жилих приміщень мають надавати особи, що зробили відповідну заяву. Оскільки громадянин, обмінюючи жиле приміщення, здійснює належне йому право вибору місця проживання, право наймача користуватися й розпоряджатися жилим приміщенням, він не зобов’язаний вказувати причину, за якою вирішив скористатися наданою йому правомочністю. Фіктивна угода про обмін жилого приміщення незалежно від того, укладена вона між усіма учасниками або тільки окремими, є фактом, який являє собою перепону для видачі ордерів. Докази фіктивного характеру обміну жилих приміщень лягають на позивача. При доказі фіктивної угоди відмова в оформленні обміну грунтується з посиланням на ст. 86 Житлового кодексу, а якщо обмін уже був здійснений, має місце застосування ст. 58 Цивільного кодексу.

5. Якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, що обмінюється (міняється), підлягає знесенню або будинок чи жиле приміщення загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей, обмін жилих приміщень не допускається, якщо є відповідне рішення компетентного органу виконавчого комітету чи державної адміністрації відповідної ради про знесення, переобладнання для інших цілей (ч. 2 ст. 58 Житлового кодексу). Переобладнання у відомчих будинках і громадському житловому фонді провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів і центральних органів громадських організацій. Наявності пропозиції недостатньо для відмови в оформленні обміну жилого приміщення, як що передбачене переведення жилих будинків і жилих приміщень в нежилі. Для цього необхідно ще рішення обласної чи міської ради (ч. 2 ст. 7 Житлового кодексу).

6. Якщо на житло, що перебуває у приватній власності, накладено арешт.

7. Якщо житло є предметом застави, у разі обміну житла державного житлового фонду з квартирою (будинком), що перебуває у приватній власності.

Застава житла за проектом Житлового Кодексу допускається під отримання кредитів для будівництва нового. Але не зрозуміло, як діятимуть кредитори у випадку, коли позичальник не виконає своїх боргових зобов’язань і не збудує нового житла. Невже, відповідно до законів України про заставу, про виконавче провадження, про виконавчу службу на це майно буде звернуто стягнення і ці мешканці будуть виселені з житла, яке вони зайняли? Чи буде в цих випадках держава нести ризик за цими угодами, чи дозволить громадян позбавити житла, що було предметом застави? Проект нового Житлового Кодексу відповіді на ці запитання не дає.

8. Якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням жилого приміщення, що обмінюється. Неможливий обмін і в разі, якщо будинок не підлягає капітальному ремонту, але підлягає переобладнанню й переплануванню в цьому будинку жиле приміщення, що обмінюється.

9. Якщо жиле приміщення є службовим або розміщується в гуртожитку. Рішення виконкому або державної адміністрації відповідної ради про включення жилого приміщення в число службових (ст. 118 Житлового кодексу) має бути підписаним до заселення цього приміщення. Рішення, прийняте після заселення не є правоза-бороняючим юридичним фактом на шляху оформлення обміну. Обмін жилих приміщень у гуртожитках не дозволяється, оскільки право на жиле приміщення в ньому носить тимчасовий характер.

10. За загальним правилом обмін не допускається, якщо одне з приміщень розміщується у будинку підприємства, установи, організації найважливіших галузей народного господарства, списки яких затверджуються урядом. З цього правила є три виключення: 1) наймач отримав жиле приміщення у будинку підприємства, установи, організації не в зв’язку з трудовими відносинами, а, наприклад, у зв’язку з обміном або одруженням і вселився до подружжя; 2) наймодавець втратив право на виселення наймача, якщо наймач припинив трудові відносини у зв’язку зі звільненням за власним бажанням при наявності поважної причини, або у зв’язку з закінченням трирічного терміну позовної давності (статті 76-85 Цивільного кодексу). Із закінченням терміну позовної давності немає підстав для відмови у наданні згоди на обмін і його оформлення; 3) обмін проводиться між наймачем і членом житлово-будівельного кооперативу, один з яких перебуває у трудових відносинах з підприємством, установою, організацією найважливіших галузей народного господарства.

11. Якщо у зв’язку з обміном у квартиру, в якій проживають двоє чи більше наймачів, вселяється особа, яка страждає на тяжку форму хронічного захворювання, і не може проживати у такій квартирі. Предметом договору найму може бути ізольована кімната в комунальній квартирі. При цьому обміні згоди з боку сусідів не вимагається. Проте, якщо у зв’язку з таким обміном у квартиру, в якій проживає двоє чи більше наймачів, вселяється особа, яка страждає хронічним захворюванням, обмін не дозволяється. У зв’язку з цим на особу, яка заселяється внаслідок обміну в комунальну квартиру, покладається обов’язок прикласти до заяви про обмін довідку про стан здоров’я.

12. Якщо внаслідок міжміського обміну на жиле приміщення розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим від середнього рівня забезпеченості громадян житлом у даному населеному пункті.

Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства України, вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав, встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недійсним провадиться у судовому порядку.

Оскільки в основу обміну жилих приміщень покладено угоду, що за своєю юридичною природою є різновидом цивільної угоди, яка має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод відповідно до Цивільного кодексу. Угоди — це вольові та правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме: на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав і обов’язків. В угоді виявляється воля її учасників. Суть угоди — зовнішній вияв волі, тобто волевиявлення сторін.

Право на обмін передбачено і в проекті нового Житлового кодексу. Зокрема, у ньому зазначається, що наймач, орендар житла у будинках державного та комунального житлового фонду загального призначення, має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим наймачем, орендарем житла у фонді загального призначення, або з власником приватного житла за письмовою згодою наймодавця, орендодавця.

При цьому обмін житла у фонді колективної власності допускані ється тільки за наявності письмової згоди власника житла. Орендар і житла у фонді соціального призначення має право за письмовою згодою повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла, яке вони займають, з іншим орендарем житла фонду соціального призначення за згодою власника цього житла. Власник приватного житла за письмовою згодою його співвласників може обміняти належне йому житло з наймачем, орендарем житла у житловому фонді загального призначення будь-якої форми власності.

Предметом обміну житла визнається:

однокімнатний житловий будинок;

квартира;

житло, що складається з однієї чи кількох кімнат квартири.

За проектом Житлового Кодексу угода про обмін житла в будинках спільного, державного та комунального житлового фонду може набрати чинності у разі додержання таких умов:

а) зміни чи припинення дії договору найму, оренди житла;

б) укладення нового договору найму, оренди житла;

в) державної реєстрації права власності чи користування житлом;

г) переселення в житло, одержане в результаті обміну.

Запитання для самоконтролю

Тема 4. Користування жилими приміщеннями у будинках державного і громадського житлового фонду

1. Особливості користування жилими приміщеннями за умов існування договору оренди приміщення.

2. Правове регулювання орендних житлових відносин.

3. Форма і зміст договору оренди жилого приміщення.

4. Підстави припинення договору оренди жилого приміщення, наслідки припинення, а також розірвання договору оренди жилого приміщення.

5. Договір найму жилого приміщення. Співвідношення договорів найму та оренди жилого приміщення.

6. Суб’єкти права на жиле приміщення за договором його найму.

7. Сторони у договорі найму жилого приміщення.

8. Поняття члена сім’ї наймача жилого приміщення.

9. Права і обов’язки членів сім’ї наймача.

10. Визначення предмета договору найму жилого приміщення.

11. Зміни договору найму жилого приміщення, умови і правові підстави таких змін.

12. Порядок користування жилим приміщенням.

13. Обмін жилими приміщеннями. Нормативне регулювання порядку обміну жилими приміщеннями.

14. Умови, за яких обмін жилими приміщеннями не дозволяється.

15. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру.

16. Збереження права на жиле приміщення за громадянами у разі їх тимчасової відсутності.

17. Бронювання жилих приміщень.

18. Договір піднайму жилого приміщення. Його форма і зміст.

19. Умови, за яких договір піднайму жилого приміщення не може бути укладений.

20. Підстави припинення і розірвання договору піднайму жилого приміщення.

21. Тимчасові жильці. Виселення піднаймачів і тимчасових жильців у разі припинення договору найму жилого приміщення.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Постанова Ради Міністрів Української РСР і Української Республіканської Ради професійних спілок “Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР” від 11 грудня 1984 р. за № 470.

Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР.

Постанова Ради Міністрів Української РСР “Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР” від 31 січня 1986р. за №31. Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР.

Правила бронювання жилих приміщень, затверджені Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342.

Радник