132

---

6. Особливості приватизації окремих житлових об’єктів

Приватизація житлового фонду, розміщеного на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду” (п. 2. ст. 2) накладає заборону на приватизацію квартир (будин­ків), розміщених на територіях закритих військових поселень, під­приємств, установ, організацій.

Положення про статус “Закритого гарнізону” передбачає, що особи, які втратили службові зв’язки з Міністерством оборони, мають бути відселені на жилу площу місцевих органів державної влади. Але темпи цього відселення є повільними. В останні роки воно практично припинено. Це призводить до диспропорції цивільного населення і військовослужбовців у цих поселеннях.

Стаття 12 Закону України “Про соціальний і правовий захист і військовослужбовців та членів їх сімей” від 20 грудня 1991 р. чітко визначає, що офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби при звільненні в запас чи у відставку за вислу­гою років, або у зв’язку зі скороченням чисельності чи штату війсь­ковослужбовців, а також члени сімей військовослужбовців, які заги­нули чи померли або пропали без вісті під час проходження служби, мають право на безоплатне одержання у приватну власність жилого приміщення, яке вони займають у будинках державного житлового фонду. Указ Президента від 11 травня 1999 р. № 495/99 “Про заходи щодо забезпечення житлом військовослужбовців звільнених у запас або відставку” направлений на вирішення тих же самих застарілих проблем.

Які ж існують шляхи виходу з цього становища? Уявляється, що вони можуть бути такими. Перший: зняти з деяких військових по­селень, підприємств, установ, організацій статус закритих у тих ре­гіонах, де в цьому немає потреби. Другий: внест

и зміни до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, надавши безстрокове право приватизувати приміщення державного жит­лового фонду окремим громадянам, які втратили зв’язки з Міністер­ством оборони. Третій: відселити із закритих військових гарнізонів військовослужбовців, звільнених у запас або у відставку, що повин­ні забезпечити місцеві ради, як передбачено ст. 18 Закону України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей у чітко встановлений термін”, наприклад, до закінчення стро­ку приватизації.

При цьому слід пам'ятати, що згідно з п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не підлягає при­ватизації не будь-яке жиле приміщення, належне підприємству, установі, організації, а тільки те, що безпосередньо розміщується на їхній території.

Так, у квітні 1995 р. У. В. й У. Г. звернулися до суду з позовом до відгодівельного радгоспу “Лубенський” про приватизацію житла, яке вони займають. Позивачі зазначали, що з вересня 1992 р. вони працю­вали в цьому господарстві, у зв’язку з чим їм було надано двокімнатну квартиру, яка належить останньому. У. В. припинив свої трудові відно­сини з радгоспом, оскільки є інвалідом другої групи, а У. Г. — за влас­ним бажанням. Посилаючись на те, що вони мають намір приватизува­ти жиле приміщення, де проживають, а відповідач незаконно відмовляє їм у цьому, позивачі просили задовольнити їх вимоги про усунення пе­решкод у приватизації квартири.

Постановою президії Полтавського обласного суду від 1996 р. було визнано, що відповідно до п. 2 ст. 2 Закону “Про приватизацію держав­ного житлового фонду” від 19 червня 1992 р.(зі змінами, внесеними За­коном від 22 лютого 1994 р.) не підлягають приватизації квартири (бу­динки), розташовані на території закритих військових поселень, під­приємств, установ та організацій, і квартири, віднесені в установлено­му порядку до числа службових.

Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що спірна квартира розташована на території закритого підприємства. З цим погодилась і су­дова колегія в цивільних справах обласного суду. Проте такий висно­вок суду, як було вказано у постанові Президії, не можна вважати об­грунтованим, оскільки його зроблено без повного і всебічного з’ясуван­ня дійсних обставин справи.

Зокрема, у довідці головного санітарного лікаря району, на яку послався суд, зазначено, що радгосп належить до підприємств закритого типу, але не вказано, чи існує санітарна зона даного підприємства, які її межі і чи можуть розміщатися там жилі приміщення, а також чи роз­ташоване спірне жиле приміщення на території підприємства.

З плану житлово-промислової зони радгоспу видно, що частина жилих приміщень його працівників відгороджена від дороги і промислової зони однотипним парканом. Вирішуючи спір, суд не звернув уваги надану обставину й не дав їй ніякої оцінки. Суд також не з’ясував, чи діє на підприємстві пропускний режим і чи існують вільний підхід та під’­їзд до приміщень його житлової зони.

Виходячи з наведеного Президія обласного суду цілком правильно направила справу на новий розгляд.

Приватизація житлового фонду, розташованого на територіях заповідників, парків та інших історико-культурних заповідників

Слід зазначити, що на території України є велика кількість заповідників, ботанічних садів, національних парків. Наприклад, Указом Президента України від 26 листопада 1993 р. за № 563/93 включе­но до міжнародної мережі біосферних заповідників, створеної з ме­тою збереження природи і проведення наукових досліджень у най­цінніших екосистемах Землі, біосферні заповідники України “Асканія-Нова” Херсонської області, Чорноморський — Херсонської та Миколаївської областей, Карпатський — Закарпатської області.

Вони мають загальну площу відповідно 33307 га, 87348 га, 38930 га. У тому числі заповідна зона складає 11054 га, 57048 га, 19989 га. Відповідно до положень п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, весь житловий фонд, розташований на території цих біосферних заповідників, як і бага­тьох інших, не підлягає приватизації. Важко сказати, яка кількість населення, що мешкає на території України, котра зайнята заповід­никами, позбавляється права на приватизацію.

Значна частина житлового фонду, що розташована на територі­ях природних і біосферних заповідників, згідно з чинним законодав­ством, не підлягає приватизації. Це призводить до того, що деякі громадяни України, які мешкають на територіях, що мають статус заповідників, не можуть приватизувати свої квартири.

З введенням у дію змін до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 22 квітня 1994 року за № 3981-12 суттєво змінився перелік об’єктів приватизації, згідно з яким збіль­шилася кількість квартир, що не підлягають приватизації. Пункт 2 ст. 2 зазначеного закону наклав заборону на приватизацію держав­ного житлового фонду, розташованого на територіях природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників.

Зміни у закон внесли взаємонепорозуміння між власниками квартир і квартиронаймачами державного житлового фонду, які не встигли стати власниками. Адже вони проживають в одній місцевос­ті і права у них мають бути однаковими. Тобто найкращий вихід із становища, що склалося в силу певних об’єктивних і суб’єктивних факторів, — надати можливість всім бажаючим приватизувати їхні квартири, законодавче встановивши спеціальний правовий режим користування належним житлом у кожному окремому випадку.

Ця заборона стосується частини населення України. З нею зіт­кнулися навіть мешканці міст, розташованих на території заповідни­ків, парків, хоча частина таких квартир державного житлового фон­ду вже була приватизована. На практиці виходить, що в одному бу­динку можуть проживати мешканці у приватизованих квартирах, а інші позбавлені права на приватизацію свого житла.

Вважаємо, що всі громадяни, які мешкають на зазначених тери­торіях, мають бути поставлені в однакові умови. Це надасть можли­вість на отримання квартир у власність усім бажаючим реалізувати своє право на приватизацію.

На думку органів державної виконавчої влади, у разі надання дозволу на приватизацію державного житлового фонду порушиться режим функціонування заповідників, забезпечення Їх цілісного ре­жиму. Але незрозуміле, яке відношення мають до цього квартири, в яких мешкають ці громадяни. Для функціонування різного роду за­повідників не матиме значення фактор — хто є власником кварти­ри, розташованої на території заповідника. Адже ставлення до квар­тири її мешканця, яка перебуватиме у його приватній власності, бу­де зовсім іншим. У нього з'явиться зацікавленість у збереженні, якісному ремонті та використанні власної квартири найкращим чи­ном. Адже більшість мешканців, що проживають на зазначених те­риторіях, практично і працює в цих заповідниках, ботанічних садах тощо. Вони зацікавлені в їх збереженні та функціонуванні, в тому числі й дотриманні всіх вимог і правил, як того вимагає чинне еко­логічне законодавство України.

Необхідно радикально вирішити це питання з допомогою законодавства. По-перше, надати дозвіл на приватизацію квартир на всіх територіях біосферних заповідників, парків, садів. По-друге, перелік заповідників, парків, садів, в яких заборонена приватизація, пови­нен затверджуватися Верховною Радою України (як це здійснюєть­ся нині для державних підприємств, установ, організацій), а жилим приміщенням, що розміщуються на їхніх територіях, повинен бути наданий статус службових. По-третє, на всіх територіях заповідни­ків, парків, садів встановити спеціальний правовий режим користу­вання житлом, який може передбачати особливості дотримання еко­логічного законодавства.

Зняття обмежень дасть змогу усунути соціальну несправедли­вість і створить умови для певної категорії громадян використати своє право на приватизацію житла. Але ця думка 45 народних депу­татів України у справі за конституційним поданням щодо відповід­ності Конституції України положень п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не знайшла підтримки в рішенні Конституційного Суду України від 28 вересня 2000 року.

Конституційний Суд визначив, що за змістом ст. 24 Конституції України під словосполученням “місце проживання” мається на увазі місце проживання громадян за територіальною ознакою (село, сели­ще, місто чи інша адміністративно-територіальна одиниця), а не кон­кретне жиле приміщення (будинок, квартира, службова квартира). Тому включення Законом певних жилих приміщень до переліку об’­єктів, що не підлягають приватизації, не може розглядатися як об­меження прав людини за ознакою місця проживання.

Включення окремих квартир (будинків) державного житлового фонду до переліку об’єктів, що не підлягають приватизації, зумов­люється особливістю правового статусу територій, на яких вони розташовані, або самих цих об’єктів, а також необхідністю забезпе­чення безпечних умов проживання громадян, особливістю охорони державою культурних цінностей і зон природного заповідного фон­ду, тимчасовим характером надання жилих приміщень тощо.

З огляду на це не можна розцінювати як обмеження прав і сво­бод людини і громадянина визначення Верховною Радою України конкретних об’єктів державного житлового фонду, які не підляга­ють приватизації виходячи з цільового призначення жилих примі­щень та інших обставин, пов’язаних з особливістю їх правового ре­жиму, що унеможливлюють передачу цих жилих приміщень у при­ватну власність.

Таким чином, положення п. 2 ст. 2 Закону необхідно розглядати не як обмеження прав людини за ознакою місця проживання, а як обмеження щодо окремих об’єктів державного житлового фонду, які можуть бути передані у власність громадян України.

На основі викладеного Конституційний Суд України вирішив ви­знати такими, що відповідають Конституції України (є конституцій­ними), положення п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію дер­жавного житлового фонду”, і зміни в закон вносити непотрібно.

Разом з тим, встановлюючи заборону на приватизацію зазначе­них об’єктів державного житлового фонду, законодавець не перед­бачив гарантії у разі приватизації житла та компенсації у разі її непроведення для громадян, які мешкають у таких квартирах (бу­динках).

Тільки за умов зміни правового статусу території, на якій розта­шовані об’єкти житлового фонду за тих чи інших обставин, стане можливою приватизація житла, громадяни зможуть вирішувати це питання в порядку, передбаченому Законом, у тому числі шляхом звернення за захистом порушеного права до місцевого суду. Але це можна здійснити тільки в межах строків, визначених для безоплат­ної приватизації державного житлового фонду.

Приватизація допоміжних приміщень жилого будинку

Основні напрями реалізації права громадян України на житло визначені Концепцією державної житлової політики, схваленою Постано­вою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР. Одним з основних напрямів державної житлової політики є розши­рення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудо­ви, зміна стратегії містобудування у напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, поступовий, в міру про­ведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами й організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

Останнім часом все більше громадян, які приватизували свої квартири, звертаються до органів державної виконавчої влади із заявою про надання дозволу на переобладнання горищних примі­щень над їх квартирами під мансарди. Останнім часом почала втілю­ватися у життя ідея перетворення горищ житлових будинків на ман­сардні поверхи. У центральних районах столиці України розпочали­ся суперечки між власниками приватизованих квартир, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування і інвесторами, яким надається право на надбудову житлових будинків. Прискорене бу­дівництво нових поверхів може призвести до втрат архітектурного обличчя, а частина будинків може бути просто зруйнована, оскільки не витримає додаткових навантажень.

Часто проектно-кошторисна документація розробляється не спеціалізованими організаціями, а комерційними фірмами, які інколи не мають ліцензії на виконання робіт з реконструкції, що може спричи­нити негативні наслідки. Тим більше, що роботи, як правило, прова­дяться без відселення мешканців. Зараз такі надбудови стають “мо­дерними” і не виключено, що через кілька років наше місто “підрос­те” на кілька поверхів.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних бу­динків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічно­го обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні при­міщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Тобто одночасно з приватизацією квартири квартиронаймачі набувають право власності на квартиру й допоміжні приміщення. Потреби у її додатковому оформленні права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею немає.

Отже, багатоквартирний жилий будинок є спільною частковою власністю громадян-власників приватизованих квартир і відповідно­го державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири в будинку приватизовані. Відповідно до ч. 1 ст. 113 Цивільного ко­дексу України, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх власни­ків. Оскільки спільна часткова власність створюється з участю всіх співвласників, то будь-які дії щодо майна, яке є об’єктом права спільної часткової власності, мають здійснюватися тільки за наяв­ності згоди всіх співвласників незалежно від розміру частки кожно­го з них.

Оскільки при відчуженні частки у спільній власності інші учас­ники спільної часткової власності мають переважне право набуття цієї частки за такою самою ціною та на таких самих умовах, спів­власник зобов’язаний інформувати інших учасників спільної влас­ності про умови відчуження частки спільної власності, зокрема по­передження їх у письмовій формі із зазначенням усіх суттєвих умов відчуження. У процесі прийняття рішень про залучення інвесторів до переобладнання горищ, тобто в процесі розпорядження спільною частковою власністю, ігноруються інтереси громадян, які є учасни­ками спільної часткової власності.

Постановою Кабінету Міністрів України “Про механізм впрова­дження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 були затверджені нормативні акти, спрямовані на виконання закону, зокрема Правила користу­вання приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територія­ми. Пункт 26 Положення відносить горища і підвали до допоміжних приміщень. Горища і підвали набувають статусу допоміжних примі­щень відповідно до п. 4.1 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. за № 28/389.

Згідно з п. 41 “Положення про порядок передачі квартир (будин­ків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 ве­ресня 1992 р. за № 56 не підлягають приватизації допоміжні примі­щення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуата­ції та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котель­них, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські примі­щення). Власником перерахованих приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщен­ня за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові й передаються їм у власність безкоштовно у встановленому по­рядку.

На підставі прийнятих рішень про приватизацію квартир (будин­ків) у власність громадян державні комунальні підприємства спису­ють приватизоване житло з балансу основної діяльності. А оскільки житловий будинок перебуває у спільній частковій власності, має списуватися й відповідна частка допоміжних приміщень. У кому­нальній власності органів місцевого самоврядування залишаються неприватизовані квартири з відповідною часткою допоміжних примі­щень і нежилі приміщення.

Таким чином, орган місцевого самоврядування не має права про­давати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, над­будови, переобладнання допоміжних приміщень будинку, зокрема горищ і підвалів, без згоди співвласників будинку — власників при­ватизованих квартир. Питання розпорядження спільною власністю регулюється цивільним законодавством України. Спори, що виника­ють у процесі розпорядження спільною власністю, вирішуються у судовому порядку.

Як зазначалося, нині широко впроваджується практика надання суб'єктам підприємницької діяльності права виступати інвесторами з переобладнання горищ на мансардні поверхи.

Оскільки однією з умов укладання інвестиційного договору і наслідком їх виконання є перехід до інвестора права власності на переобладнане горище, тобто відчуження об’єкта права спільної влас­ності, укладення інвестиційного договору має відбуватися в порядку і відповідно до вимог чинного законодавства України.

Зазначимо, що оголошення конкурсу на право укладення інвестиційного договору, може бути правомірним лише тоді, коли жоден з учасників спільної часткової власності не виявив бажання здійсни­ти переобладнання мансарди.

Тобто тільки після виконання вимог ст. 114 Цивільного кодексу вбачається за можливе оголошення конкурсу на право інвестування робіт з переобладнання горищ житлових будинків.

Тому обов’язково слід узгодити перебудову горища з мешканця­ми, оскільки мешканці приватизованих квартир мають право на використання та розпорядження територією горища, об’єктами загаль­ного користування та допоміжними приміщеннями, які належать їм на правах співвласності.

Крім того, для забезпечення управління, утримання і викорис­тання майна житлових будинків, які перебувають у загальному ко­ристуванні, створюються об’єднання співвласників. Порядок їх орга­нізації і діяльності затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588. Відповідно до Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, власники квартир, жилих і нежилих приміщень не мають права споруджувати додатко­ві об’єкти, підвали або погреби без згоди на таке будівництво прав­ління об’єднання.

Якщо планується проведення реконструкції жилого будинку, рі­шення про це має бути прийняте загальними зборами. Воно вважа­тиметься прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів яких ця реконструкція стосується. У разі незго­ди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. У будинку, де функціонує товариство співвласників, отриман­ня дозволу товариства на проведення робіт з переобладнання гори­ща і заміни даху на мансардний поверх, є необхідною умовою для розгляду будинку як об’єкта інвестування. Згода на надбудову мансардного поверху мешканців будинку, що утримується, обслугову­ється не за рахунок коштів власників квартир, є обов’язковою і такою, що вимагається відповідно до чинного законодавства.

 

< Попередня   Наступна >