46

---

Розділ 8

Виникнення, реалізація та припинення права власності на жилі приміщення в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

1. Підстави виникнення та припинення права власності на житло

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав влас­ника жилого будинку є право приватної власності на нього. Кожна особа має право вільно володіти своїм майном. Термін “власність” поширюється на всі “безумовні” права, які може набувати особа, що пов’язані з приватним і публічним правом. Його можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, ку­півля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі прива­тизації, спадкування. Закон дозволяє придбання жилого будинку за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо.

Можна передбачити, що найближчим часом існуючий приват­ний житловий фонд поповниться жилими будівлями, зведеними під­приємцями за свій кошт, для здавання житла в найом з метою отри­мання прибутку. Це стане одним з видів здійснення підприємницької діяльності, що відповідатиме умовам розвитку ринкової економіки.

1) Будівництво.

Будівництво жилого будинку пов’язано з наявністю земельної ділянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами з питань зе­мельного законодавства.

Для зведення жилого будинку в місті або селищі міського типу необхідні такі документи: рішення виконавчого органу відповідної ради про виділення земельної ділянки під індивідуальне будівницт­во, акт про надання земельної ділянки та визначення її меж у нату­рі, затверджений проект забудови, нотаріально завірений договір про надання у безстрокове користування земельної ділянки під будівництво індивідуального жилого б

удинку або свідоцтво на право приватної власності на земельну ділянку, дозвіл органів архітектур­но-будівельного контролю на проведення робіт. У сільській місцевості для будівництва необхідно мати рішення ; про виділення земельної ділянки, рішення виконавчого органу ра­йонної ради про згоду на будівництво, затверджений проект, сві­доцтво на право на забудівлю присадибної ділянки.

Після закінчення будівництва жилий будинок має бути зареєстрований в бюро технічної інвентаризації. Власник жилого будинку може за своїм уподобанням проводити його переобладнання та перепланування.

Особи, які брали участь у будівництві жилого будинку не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає зако­нодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво, якщо допо­могу забудовнику вони надавали не безоплатно. Недоведення ними розміру цих витрат може бути підставою для відшкодування остан­ніх у розмірі, встановленому судом, а не для відмови в задоволенні позову.

Так, у березні 1995 р. Л. звернулася до суду з позовом до Л. П. та Л. М. про відшкодування витрат на будівництво будинку.

Позивачка зазначала, що під час її шлюбу з Л. П. вона й відповідачі у період 1988-1994 рр. збудували жилий будинок і підсобні приміщен­ня. Дозвіл на будівництво цього будинку отримала Л. М. Оскільки від­повідачі відмовляються сплатити їй компенсацію за участь у будівницт­ві, позивачка просила суд задовольнити її вимоги.

Рішенням Богуславського районного суду від 13 листопада 1995 р. в позові було відмовлено.

Президія Київського обласного суду від 13 грудня 1996 р. дійшла висновку, що необхідне скасування судових рішень з направленням справи на новий розгляд, оскільки:

Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що позивачка не довела розміру понесених нею витрат на будівництво спірного будинку. Погодитися з такими доводами суду як з підставою для відмови в позові не можна. Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 4 Постанови “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7 (зі змінами, внесеними Постановою Пленуму від 25 грудня 1992 р. за № 13), особи, котрі брали участь у будівництві жилого будинку на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, вправі вимагати визнання права власності на будинок.

Рішенням районного суду встановлено, що позивачка Л. та відпові­дач Л. П. надавали Л. М. допомогу в будівництві спірного будинку. Проте суд не з'ясував, чи не надавалася ця допомога безоплатно.

Щодо розміру витрат позивачка вказувала на те, що спірний буди­нок споруджувався в той час, коли вона перебувала в зареєстрованому шлюбі з Л. П. Останній витрачав їхні спільні кошти на придбання бу­дівельних матеріалів, оплату праці робітників, а вона брала участь у будівництві особистою працею. Саме у зв’язку із цим позивачка проси­ла відшкодувати їй половину понесених ними витрат на будівництво будинку.

2) Виникнення права власності в процесі приватизації.

На забезпечення житлових прав громадян спрямована дія ст. 47 Конституції України, де зазначено, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. На жаль, виходячи з реалій сьогодення далеко не кожен громадянин має змогу побудувати собі житло. А придбати існуюче державне житло у власність мають змо­гу всі бажаючі, які мешкають у квартирах державного житлового фонду, окрім випадків, коли останній не підлягає приватизації. Тому приватизація розглядається як спосіб забезпечення житлових прав громадян.

Слід зазначити, що, згідно зі ст. 4 Житлового кодексу, до дер­жавного житлового фонду належать жилі будинки й жилі приміщен­ня в інших будівлях, що є державними, тобто які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні дер­жавних підприємств, установ, організацій і власності місцевих рад. Понад половину населення вже використали цю можливість і мають квартири у своїй власності.

Слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків) та належних до них господар­ських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житло­вого фонду на користь громадян України. Право на приватизацію житла мають усі члени сім’ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на жит­ло на момент введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Відповідно до п. З ст. 8 зазначеного закону, передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спіль­ну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на жит­ло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири.

Рішення про передачу квартири у власність громадян прийма­ється відповідним органом приватизації протягом місяця з дня одер­жання заяви на приватизацію.

У п. 31 Положення “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56, зазначено, що строк оформлення документів від да­ти реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого сві­доцтва про право власності на квартиру (будинок) не повинен пере­вищувати одного місяця. Залежно від розміру житла можлива тіль­ки безоплатна передача або частково безоплатна та частково оплатна передача житла у власність громадян. В обох випадках за законом не вимагається оформлення приватизації відповідним до­говором.

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації. Та­ка передача житла не потребує нотаріального посвідчення (ст. 8 За­кону України “Про приватизацію державного житлового фонду”). У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного влас­ника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладення договору про відчуження у вигляді, оформленому єдиним договірним документом. Тому постають питання визначення момен­ту виникнення права власності. Можна припустити, що момент ви­никнення права власності на житло, що приватизується, може ви­значатися трьома такими чинниками:

поданням заяви та всіх необхідних документів до органів прива тизації на приватизацію державного житлового фонду;

прийняттям рішення органом приватизації протягом одного міся­ця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

видачею свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у гро­мадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену в держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

З роз’яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28 грудня 1994 р. випливає, що право власності виникає з моменту підписання розпорядження про переда­чу житла у власність. Тобто, якщо одинокий наймач подав заяву і, не одержавши свідоцтво про право власності, помер, то у разі підпи­сання розпорядження про передачу житла у власність після його смерті квартира переходить у власність держави, якщо термін оформлення не було порушено й розпорядження підписано до його смерті, — до спадкоємців, за нормами інституту спадкового права, зосередженими у статтях 524-564 Цивільного кодексу України та деяких інших законодавчих актах.

Якщо термін оформлення розпорядження було порушено і громадянин помер після закінчення місячного терміну, необхідного для оформлення документів, то спадкоємці можуть звернутися з позо­вом до суду про визнання своїх прав на спадщину.

Проте, якщо до органу приватизації надійшла велика кількість заяв на приватизацію квартир державного житлового фонду і він не встигає оформити всі заяви протягом одного місяця (цим самим по­рушуючи закон) або виникають якісь інші суб’єктивні чи об’єктивні обставини, які призводять до неможливості оформлення свідоцтв про право власності за один місяць, то у цьому випадку роз’яснення Держжитлокомунгоспу діють на користь спадкоємців, в противному разі — на користь держави.

Абзац 5 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права при­ватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20 наголошує: якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї тільки тоді, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорно­бильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розгля­нута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Так само розвивається практика розгляду житлових спорів у Російській Федерації: Пленум Верховного суду Російської Федерації у роз’ясненнях від 24 серпня 1993 р. за № 8 повідомляє, що смерть громадянина, який звернувся із заявою про приватизацію з усіма необхідними для цього документами до оформлення договору про пе­редачу жилого приміщення у власність, не є підставою для відмов­лення у задоволенні вимог спадкоємця про передачу квартири у йо­го власність. Виявивши при житті волю на приватизацію жилого приміщення, де він мешкав, і не відкликавши свою заяву, спадкода­вець з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати всі правила оформлення документів на приватизацію. І то­му спадкоємці, за якими судом визнано право на отримання жилого приміщення у порядку спадкування, мають право як власники ко­ристуватися, володіти й розпоряджатися таким приміщенням за сво­їми потребами.

Слід зазначити, що у випадку, якщо заява і документи на приватизацію надаються при житті спадкодавця самим спадкоємцем, що діє згідно з нотаріально завіреною довіреністю, то це має силу доказу на цей випадок. Тобто є внутрішня воля, волевиявлення спадкодавця — і цього досить, щоб спадкоємці отримали квартиру у влас­ність. Ці правові позиції слід було б врахувати у судовій практиці України при розгляді житлових спорів.

У разі неоформлення документів у встановлений законом місячний термін з дня подачі всіх необхідних документів, з вини власника чи органу приватизації, якщо громадянин не відкликав заяву і мав право на безоплатну передачу квартири, незалежно від її розміру, а в приватизації йому не могло бути відмовлено, то на спірну кварти­ру чи її частину відкривається спадщина, оскільки спадкодавець висловив свою волю на здійснення приватизації займаного приміщення і з незалежних від нього причин не зміг оформити до кінця приватизацію.

Останнім часом все частіше виникають питання, пов’язані з реалізацією прав у приватному чи державному житловому фонді, який в силу життєвих обставин (у зв’язку з відсутністю спадкоємців у власників чи наймачів квартир) переходить у власність держави за правом спадкування. Вони складні, неоднозначні і, на жаль, не завжди вирішуються належним чином, відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки норми Конституції України, Житлового кодексу Украї­ни, Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” спрямовані на забезпечення прав громадян на житло, належне використання, зміцнення законності у житлових правовідносинах, норми інших підзаконних нормативних правових актів повинні не суперечити, а закріплювати зазначене.

3) Викуп житла державної форми власності.

Одним з основних напрямків Концепції державної житлової політики, затвердженої Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., є розселення квартир, в яких мешкають кілька ро­дин. На забезпечення кожної родини окремою квартирою спрямова­но і правило ч. З ст. 50 Житлового кодексу України. Виходячи з положень Концепції і Житлового кодексу необхідно спрямовувати розвиток законодавства так, щоб у міру можливості задовольнити як потреби квартиронаймачів, так і власників частин квартир. Мешканці комунальних квартир у випадках звільнення І кімнати або кімнат в їх комунальній квартирі мають право поліпшити свої житлові умови.

У випадках, коли норми ст. 54 Житлового кодексу не поширю­ються на мешканців комунальних квартир, вони можуть поліпшити свої умови проживання шляхом використання привілеєвого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 114 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу частини квартири. І тому потрібно було б надавати можливість громадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасниками спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (якщо вони мають таке бажання і можливість). Це сприяло б поліпшенню житлових умов громадян, зменшенню кількості комунальних квартир, впроваджен­ню в життя положень Концепції.

Якщо майно переходить у власність держави, вона, виконуючи функції власника розпоряджається ним на свій розсуд. Випадки, ко­ли квартира перебуває у спільній власності громадянина і держави, регулюються інститутом спільної власності, що закріплений у Ци­вільному кодексі.

Останнім часом трапляється все більше випадків, коли як квартиронаймачам, так і власникам пропонують викупати частини квар­тир в комунальних квартирах. Зокрема, коли родина має житло у власності і їй пропонують викупити кімнату, що звільнилася в кому­нальній квартирі. Особливо це стосується випадків, коли використа­но право на приватизацію житла відповідно до п. 5 ст. 5 Закону Ук­раїни “Про приватизацію державного житлового фонду” не в межах номінальної вартості житлового чеку. Оскільки, відповідно до п. 1 ст. 7 вказаного закону, тільки за громадянами, які не виявили ба­жання приватизувати житло, яке вони займають, зберігається чин­ний порядок одержання і використання його на умовах найму, влас­ники такого права не мають.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 18.04.96 р. № 572 “Про організацію продажу квартир у м. Києві” бу­ло затверджено Положення про порядок продажу квартир у місті Києві. Відповідно до цього положення продаж квартир у жилих бу­динках проводиться з метою залучення додаткових коштів на будів­ництво та реконструкцію жилих будинків у м. Києві, задоволення потреб громадян у жилих приміщеннях.

Продажу полягають квартири, що є комунальною власністю м. Києва або передані до міської комунальної власності у встановлено­му порядку, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

При цьому об’єктами продажу можуть бути: окремі квартири багатоквартирного жилого будинку; квартири частини багатоквартир­ного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багатоквартирного жилого будинку.

Оформлення документів на право власності проводиться поквартирно.

Покупцями квартир можуть виступати будь-які юридичні та фі­зичні особи.

Продаж квартир проводиться квартирним управлінням, яке виступає Продавцем.

Продаж квартир здійснюється двома способами: за ринковими цінами; на аукціоні.

а) Продаж квартир за ринковими цінами здійснюється в межах, визначених у встановленому порядку квот. Квартирне управління веде облік громадян та організацій, що бажають придбати квартири, забезпечує гласність при проведенні продажу; організовує підбір та попередній огляд громадянином або представником організації квар­тир, що пропонуються для продажу. Продаж квартир здійснюється за наказом начальника квартирного управління.

б) Продаж квартир на аукціоні здійснюється організатором аук-і ціону, яким виступає квартирне управління. Організатором затверджується склад аукціонної комісії, яка встановлює дату проведення аукціону, перелік об’єктів, які будуть продаватись, стартові ціни, розмір застави (не менше 5 % від стартової ціни об’єкта).

Продаж об’єктів на аукціоні проводиться за наявності не менш як двох Учасників. Оплата за придбані об’єкти має бути проведена до 30 календарних днів з моменту видання зазначеного наказу на­чальника квартирного управління.

Після надходження коштів на рахунок квартирного управління між Покупцем та Продавцем укладається договір купівлі-продажу кожної квартири у відповідності до чинного законодавства. Поку­пець, який придбав квартиру, набуває права власності на неї з мо­менту укладення договору купівлі-продажу. Покупець зобов’язаний у 10-денний термін з моменту отримання договору купівлі-продажу зареєструвати його у житлово-експлуатаційній організації за місцез­находженням квартири.

Якщо покупець має у своїй власності іншу квартиру, вартість якої він бажає зарахувати в ціну квартири, що ним придбана, між Покупцем і квартирним управлінням укладається договір міни у від­повідності до чинного законодавства.

4) Викуп житла на аукціоні.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду, який поступово стає ветхим і підлягає реконструкції, потреби громадян на його використання, житло, яке отримала держава за правом спадкування, конфіскації чи договору дарування, мало б повернути­ся до державного житлового фонду і використовуватися надалі за призначенням, як передбачено Житловим кодексом. Реалізація жит­ла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли пев­на кількість державного житлового фонду акумулюватиметься в ру­ках певних осіб, переходитиме у нежитловий фонд, тобто кількість житла, якого й так не вистачає, постійно зменшуватиметься.

Значна активність і надмірна діяльність окремих посадових осіб органів державної виконавчої влади інколи призводить до абсурдних ситуацій. Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реаліза­ції конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом успад­кування перейшло у власність держави та скарбів. Цей порядок був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, споруди (у тому числі жилі будинки) та їх частини безоплатно передаватимуться у кому­нальну власність. Тобто житло, набуте державою, відповідно до за­значеної Постанови, переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для, потребуючих поліпшення житлових умов регу­лював би Житловий кодекс.

Але у деяких випадках державні адміністрації чи виконавчі комі­тети вважали недоцільним передачу такого майна перебуваючим на черзі та потребуючим поліпшення житлових умов і приймали рішен­ня про його реалізацію. Грошові кошти від реалізації нерухомості за­раховувалися у бюджет.

Тому, мабуть, 25 серпня 1998 р. Кабінет Міністрів України Постановою за № 1340 затвердив Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держа­ви, і розпорядження їм. Дія його поширюється і на будівлі, жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі власником та отримані нею за правом спадку­вання.

Вони оцінюються комісією, до складу якої входять представники державних податкових інспекцій, фінансових органів і органів чи ор­ганізацій, які здійснюють розпорядження жилими приміщеннями. За результатами їх роботи складається акт опису, оцінки та переда­чі майна, який має бути підписаний членами комісії і затверджений протягом трьох днів після його складання керівником органу (орга­нізації) чи його заступником, що здійснив вилучення.

Будівлі, споруди, жилі приміщення та їх частини оцінюються на підставі висновків спеціалістів-експертів з урахуванням ринкових цін і фактичного їх стану на день оцінки, а потім реалізуються через біржові торги, аукціони за стартовою ціною, не нижчою, від зазна­ченої в акті опису, оцінки та передачі майна.

У разі зміни власника жилого будинку чи жилого приміщення за правом спадкування, конфіскації чи укладення договору дарування право власності переходить від особи до держави, й оскільки жиле приміщення змінює форму власності з приватної на державну, по­дальша його передача має регулюватися Житловим кодексом.

5) Виникнення права власності на нове житло у зв’язку з вилу­ченням земельної ділянки.

У разі знесення будинку у зв’язку з вилученням земельної ділян­ки для державних або громадських потреб вимога компенсації за бу­динок, що підлягає знесенню, є суб’єктивним правом власника або власників.

У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошо­ва компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений По­становою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. за № 284. Надання окремих квартир для подружжя неможливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім’я розпалась, тоді колишнє подружжя може претендувати на надання кожному з подружжя окремих квартир.

 

< Попередня   Наступна >