204

---

Тема 4. Правове регулювання права користування громадянами житлом державного житлового фонду

Єдиною правовою підставою для укладання договору найму житлових приміщень державного житлового фонду є ордер. На підставі ордера укладається договір найму житлового приміщення у письмовій формі на невизначений термін і громадяни отримують житлове приміщення у безстрокове користування.

Житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з угоди між наймачем і наймодавцем з приводу користування наданим громадянину житловим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату житлове приміщення для проживання. Договір найму житлового приміщення укладається наймачем з власником будинку.

З двостороннього договору, в силу якого наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві житлові приміщення, а той зобов’язується використовувати його за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму житлового приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 року № 939.

Права та обов’язки сторін договору найму врегульовано ст.810 Цивільного кодексу та ст.61 ЖК. Інтереси всіх членів сім’ї, внесених до ордера, представляє особа, на ім’я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім’ї. Права і обов’язки сторін розподіляються. Наймодавець зобов’язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання; забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення капітального ремонту або ре

конструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачеві і членам його сім’ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період. Наймач має право вимагати від наймодавця виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у зв’язку з його нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів.

Наймодавець має право: вимагати від наймача дотримання Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше житлове приміщення на період капітального ремонту або реконструкції будинку вимагати переселення його в судовому порядку. Вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом. Вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом із ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням чи створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. Наймодавець також має право на вхід до займаного житла для огляду елементів житлового будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу.

Наймач у свою чергу зобов’язується: використовувати житло за призначенням; своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в квартирі; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги; допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів житлового будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій – і в нічний час працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень.

Наймач має право: вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб; проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше; здавати в піднайом житлове приміщення відповідно до законодавства; бронювати житло з отриманням охоронного свідоцтва; зберігати житлове приміщення у разі тимчасової відсутності.

Стаття 64 ЖК зазначає, що члени сім’ї наймача, що проживають разом із ним, користуються нарівні з ним усіма правами і несуть обов’язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.

Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача визначений ст.71 ЖК, а їхні права і обов’язки визначені ст.78 Житлового кодексу.

Стаття 71 ЖК визначає, що у разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжений наймодавцем, а в разі виникнення спору – судом.

Відповідно до ст.107 ЖК наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування житловим приміщенням із дня вибуття незалежно від пред’явлення позову про це.

Житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у випадках:

призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби (протягом перших п’яти років);

тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв’язку з навчанням (студенти, стажисти тощо), у тому числі за кордоном;

поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника – протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.

виїзду в зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника);

влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги;

виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі;

взяття під варту або засудження до позбавлення волі – протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.

Тимчасова відсутність особи має бути безперервною і не повинна перевищувати шести місяців.

Якщо особа, що була відсутня більше шести місяців, повернулася на житлову площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на житлове приміщення.

Розмір орендної плати за житлові приміщення погоджується між сторонами. При визначенні орендної плати враховуються площа приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові вартості житла та інші витрати. Орендодавці (власники квартир) зобов’язані подавати податковій інспекції декларацію про доходи від житла, переданого в оренду. Власники квартир багатоквартирних будинків зобов’язані вносити на відповідний рахунок власника будинку плату за обслуговування і ремонт будинку.

Наймачі квартир (кімнат) державного житлового фонду вносять плату за найм житла, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України 15 грудня 1992 р. № 11-92 „Про зміну порядку оплати за користування житловим приміщенням” чинність ст.66 ЖК, що передбачала щомісячні строки внесення квартирної плати зупинена.

Платежі за комунальні та інші послуги власниками квартир, наймачами і орендарями вносяться щомісяця не пізніше 10 числа наступного місяця, якщо договором не встановлено інші строки. При простроченні внесення зазначеної плати стягується пеня з розрахунку 1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення, але не більше 100 % загальної суми боргу.

Водночас дію цього положення, яке поширюється на наймачів державного і громадського житлового фонду, зупинено Законом України від 13 листопада 1996 р. „Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги”. Стаття 1 цього Закону зазначає, що тимчасово забороняється нараховувати по розрахунках з 1 жовтня 1996 року та стягувати з громадян України пеню за несвоєчасне внесення квартирної плати та за житлово-комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична енергія, теплова енергія, водовідведення, утримання і експлуатація житла та прибудинкових територій, сміттєзбирання, ліфтове господарство).

Оплата за користування житловим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 кв. м. на одну особу. Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Плата за використання теплової та електричної енергії, газу, за водопостачання і каналізацію та інші послуги (використання радіотрансляційної точки, колективної телевізійної антени, телефону тощо) власниками квартир (будинків) наймачами, орендарями вноситься за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Відносини між громадянами і виконавцями у наданні послуг із централізованого холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання (центральне опалення) та водовідведення регулюються постановою Кабінету Міністрів України від 30 грудня 1997 року № 1497 „Про затвердження Правил надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення”.

Відповідно до Законів України „Про соціальний і правовий захист військовослужбовців і членів їх сімей”, „Про службу безпеки України”, „Про прикордонні війська України”, військовослужбовці, які проходять службу на території України, вносять плату за житлову площу і комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) в будинках державного житлового фонду в розмірі 50 відсотків від встановлених ставок. Подібні знижки передбачаються законами України щодо пільгових категорій громадян: ветерани військової служби, працівники міліції, прокуратури і т.п.

Для відшкодування сім’ям витрат на оплату житла і комунальних послуг в Україні запроваджено заходи по наданню житлових субсидій, яка діє паралельно з існуючими пільгами.

Субсидія призначається, якщо розмір плати за житлово-комунальні послуги в межах санітарної норми володіння житловою площею або користування комунальними послугами (з урахуванням пільг) перевищує встановлений відсоток середньомісячного сукупного доходу.

Субсидії – це допомога держави, здійснювана з метою відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг у вигляді безготівкової допомоги малозабезпеченим сім’ям, у зв’язку з підвищенням плати за житло та житлово-комунальні послуги. Право на отримання субсидії мають сім’ї, які проживають у державному (в тому числі в гуртожитках, житлово-будівельних кооперативах), приватному та громадському житловому фонді. Видані субсидії при приватизації державного житла не повертаються. Субсидія призначається лише на житлову площу, яка не перевищує санітарної норми на сім’ю. Вона надається одному з членів сім’ї (уповноваженому власнику житла, наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок, членові житлово-будівельного кооперативу, власнику будинку, квартири чи кімнати).

Порядок надання субсидій регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. № 848 „Про спрощення порядку надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива”.

Виселення із займаного житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом. Підстави для виселення громадян із житлових приміщень визначені у ст.109-117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів.

Виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе у таких випадках: порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним, внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення; внаслідок систематичного руйнування або псування житлового приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними.

Виселення з державного чи громадського житлового фонду з наданням іншого житлового приміщення можливе за таких підстав:

тимчасове виселення для проведення капітального ремонту будинку;

будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом, підлягає переобладнанню в нежитловий;

припинення трудових відносин.

 

< Попередня   Наступна >