126

---

4. Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту

На темпи приватизації негативно впливає також незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого й аварійного житла віднесено 4,5 млн м2 жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Гро­мадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють ба­жання приватизувати його.

Привести ближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фак­тичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

Співвідношення загальної кількості відчужених квартир (будин­ків) та належних до них господарських споруд та приміщень дер­жавного житлового фонду на користь громадян України до загальної кількості державних квартир свідчить про недостатність розвитку ринку житла в нашій країні. За громадянами, які не виявили бажан­ня приватизувати житло, зберігається порядок користування ним на умовах найму.

Однією з можливостей для подальшого розгортання процесу приватизації державного житлового фонду є створення найбільш сприятливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію належних їм прав на приватизацію. Для досяг­нення такої мети Постановою Верховної Ради України “Про порядок введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р. за № 2483-12 Кабінету Мініст­рів України було доручено розробити та затвердити нормативні ак­ти, необхідні для виконання положень Закону про приватизацію. Ка­бінет Міністрів України Постановою “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затвердив п’ять нормативних актів:

Порядок надання наймачам одноквартирних будинк

ів і квартир будинків, що включені до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт;

Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизо­ваних жилих будинків їх колишніми власниками;

Порядок визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації;

Порядок виплати грошової компенсації за зміну найманих квар­тир на квартири меншою площею;

Правила користування приміщеннями жилих будинків та прибудинкових територій.

Зазначені нормативні документи визначають механізм реалізації Закону, створюють правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.

Проте Концепція державної житлової політики “Основні на­прямки забезпечення житлом населення України на 1999-2005 рр.”, затверджена Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99, визначає, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють реформуван­ня державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість відносин, що виникають у процесі приватизації дер­жавного житлового фонду.

У деяких випадках місцеві органи влади й управління відмовля­ють громадянам в їх законному праві на приватизацію житла, корис­туючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань стосов­но приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту. Щодо методично-правових вказівок, то реконструкцію жилого будинку при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується про­вадити лише один раз за період його нормативного строку служби. Технічна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті жилого будинку. Дані паспорта періодично під­лягають уточненню.

Технічний стан конструктивних елементів і технічного облад­нання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог слід проводити роботи для їх негайного усунення.

При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому будинку (аварійному будинку), мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше жиле приміщення. Але трапляється, що в деяких випадках жилі будівлі (особливо це стосується будівель, зведених у минулому столітті), за свою історію вже реконструювалися кілька разів, і знову (в черговий раз), без особливої на те необхідності, через зазначені вище обставини вклю­чаються в плани реконструкції. Це стосується, насамперед, цен­тральних районів старовинних міст України.

Розглянемо, як ці питання вирішуються чинним законодавством. Відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (в редакції від 22 лютого 1994 р.) приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). При­ватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення реконструкції власником будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.

Згідно зі ст. 101 Житлового кодексу України, замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та чле­нам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення в інше приміщення створює для них багато труднощів, у тому числі й через відсутність коштів, ремонт може розтягнутися на кілька років. Крім того, будинки маневреного фонду, в які відселяють людей, мо­жуть мати значно гірші житлові умови, а інколи наймачі на свій ри­зик для тимчасового проживання на час проведення ремонту пере­селяються не в будинки маневреного фонду, а в будь-які інші, не об­ладнані належним чином приміщення. З іншого боку, в деяких ви­падках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду є перепоною для проведення капітального ремонту, тому наймодавець може бути просто зацікавлений у найшвидшому відселенні мешкан­ців у жилі приміщення маневреного фонду без дотримання діючого порядку та санітарних норм проживання.

Формальною підставою для відмови в приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того щоб зашкодити мешканцям здійснити приватизацію квартир у престижних будівлях, будинки включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструкцій і елементів будівлі, без залу­чення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будин­ків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих будинків.

У п.4 ст.2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” зазначено, що одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизова­ні до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція — різні за правовим змістом поняття.

Ремонт — це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й мо­рального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних по­казників.

Капітальний ремонт — це ремонт з метою відновлення його ре­сурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуата­ційних показників.

Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загаль­но-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організацій­но-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основних техніко-еконо­мічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту меш­канців.

Під час реконструкції крім робіт, які виконуються протягом ре­монту, можуть змінюватися планування приміщень будівлі (кількос­ті та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов. А при наявності необхідних обгрунтувань може бути здійснено також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності жилих будівель.

Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, в плани реконструкції, що визначений наказом від 15 ве­ресня 1992 р. за № 56, зі змінами, внесеними наказом від 6 серпня 1994 р. за № 72 Держжитлокомунгоспу до “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будин­ків до планів реконструкції. Цим актом також визначені вимоги й умови, за яких жилий будинок може бути включений до плану ре­конструкції. Ось вони:

1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.

2. Завершення відселення мешканців будинку.

3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.

4. Наявність укладеного договору між власником жилого будин­ку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт з ре­конструкції.

Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.

Титульний список — поіменний перелік об’єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням їхньої потужності, основних фондів, обсягу капіталовк­ладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого догово­ру на виконання робіт з реконструкції виступають замовник і під­рядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відпо­відної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та ін­ші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укла­дають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечу­ють здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.

Замовниками виступає відділ капітального будівництва виконав­чого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор є різними особами, то передані функції інвестора можуть виконувати посеред­ницькі та інші організації. Повноваження інвестора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може зали­шити вирішення головних питань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991 р. за № 135 проектно-кошторисна документація на реконст­рукцію передається підрядчику не пізніше як за рік до заплановано­го. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й експертизи, затверджуєть­ся і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням про­ектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен пе­ревищувати двох років.

Реконструювати жилий будинок при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нор­мативного строку служби.

У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те не­обхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина будинку (бу­динків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення їх мешканців.

Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролювати проведення реконструкції у будинках. Відповідно до ст. 347 Цивіль­ного кодексу України, якщо підрядчик не приступає своєчасно до виконання договору або виконує роботу так повільно, що закінчен­ня її у строк стає явно неможливим, замовник вправі відмовитися від договору й вимагати відшкодування збитків. Зауваження і про­позиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною орга­нізацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відпо­відним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ра­ди, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Якщо інвестор і місцеві органи влади домовилися про проведен­ня реконструкції і уклали про це договір, то він є обов’язковим для виконання. Відповідно до статей 161 і 162 Цивільного Кодексу України, зобов’язання мають виконуватися належним чином і одностороння відмова від виконання зобов’язань не допускається.

Згідно зі ст. 354 Цивільного Кодексу України, підрядчик може доручити виконан­ня окремих спеціальних робіт третій особі — субпідрядчику, уклав­ши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідносини з субпідрядчиком. Перед замовником відповідає підрядчик за вчасне й належне вико­нання всіх робіт, у тому числі і переданих субпідрядчику. Відносини між ними регулюються статтями 332-357 Цивільного Кодексу.

Відремонтована жила площа передається інвестору згідно з укладеним договором без права зміни її функціонального призначення.

Місцеві адміністративні органи, особливо центральних районів міст України, де є історична забудова, повинні чітко дотримуватися положень нормативних документів з цих питань, оскільки вони пок­ликані зберігати цінний житловий фонд міста. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків.

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду” передбачає тільки один випадок приватизації приміщень у бу­динках, що потребують ремонту: після її проведення власником бу­динку. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадя­нам, які бажають приватизувати житло, що потребує ремонту, прос­то можуть відмовити в їх законному праві на приватизацію.

У зв’язку з цим незрозуміле, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропонована жила площа в будинках маневреного фонду, у свої квартири й приватизувати їх після проведення ре­конструкції (проведеного за рахунок інвесторів), коли, враховуючи теперішній економічний стан у країні та на місцях, реалізація вся­ких обіцянок може бути нездійснена, реконструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кіль­кості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі мо­жуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції — тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проект­но-кошторисна документація може бути розроблена так, що частина мешканців не зможе повернутися до своїх квартир після реконструкції.

Якщо квартира приватизована, то відселення громадян можливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договірному порядку будуть досягнуті всі домовленості між власником-замовником тако­го ремонту й організацією, що здійснюватиме капітальний ремонт, та інвестором.

У Росії такі проблеми постали з початку розгортання процесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще п’ять років тому. Відповідно до ст. 16 Закону “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизація зайнятих громадянами жилих приміщень у будинках, що потребують капітального ремонту, допус­кається, але при цьому на нових власників переходить обов’язок проводити капітальний ремонт будинку у відповідності з нормами утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду.

Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту, мо­жуть вимагати в судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію дер­жавного житлового фонду. І тільки суд у судовому засіданні точно може встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції або ка­пітальному ремонту, чи здійснені всі заходи, пов’язані з проведенням таких робіт, чи виділені необхідні кошти, чи залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодержання будь-якої з цих умов спри­чинює необхідність визнання у судовому порядку включення будин­ку у план реконструкції незаконним, що може тягнути за собою можливість позивача (мешканця) звернутися до суду з позовом про спонукання державних органів приватизації на укладення договору купівлі-продажу квартири або її безоплатної передачі відповідно до вимог чинного законодавства України.

Уявляється доцільним внести зміни в чинне законодавство, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, має здійснюватися на за­гальних підставах, тобто і невідремонтовані жилі приміщення мо­жуть бути об’єктом приватизації (до початку капітального ремонту або реконструкції) з відміною положення, за яким приватизація доз­воляється тільки після проведення ремонту власником будинку. Обов’язок проведення капітального ремонту чи реконструкції в бу­динку незалежно, чи всі квартири приватизовані або тільки деякі, залишиться частково за товариством власників, а частково — за місцевою адміністрацією, яка повинна взяти на себе таке зобов’я­зання. Що вона фактично й робить у даний час, видаючи мешкан­цям гарантійні зобов’язання, згідно з якими після проведення капі­тального ремонту (реконструкції) вони зможуть повернутися до від­ремонтованих будинків і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому разі проведення капітального ремонту (реконструкції) жилих квартир провадиться за рахунок місцевої вла­ди, але через недостатність коштів такий ремонт без залучення ін­вестора навряд чи можливий.

Органи місцевої виконавчої влади мають право передавати на реконструкцію житлові будинки, але після погодження у встановле­ному порядку з місцевою районною радою, оскільки, відповідно до ст. 35 Закону України “Про власність”, житловий фонд є об’єктом комунальної власності. Держадміністрація є органом державної ви­конавчої влади, якій місцева рада може доручити виконання своїх функцій. Тільки при виконанні всіх умов і вимог будинок може бути включений до плану реконструкції чи капітального ремонту.

Місцева державна адміністрація повинна встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції, капітальному ремонту, чи були здійснені всі заходи для проведення таких робіт, чи виділені необ­хідні кошти, залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодер­жання будь-якої з цих умов тягне за собою включення будинку у план реконструкції, капітального ремонту, що є неправомірним.

Передача інвесторам жилих будинків на реконструкцію передба­чена законами України “Про інвестиційну діяльність”, “Про прива­ тизацію державного житлового фонду”, Житловим та Цивільним ко­дексом України, а також наказом Держжитлокомунгоспу “Про затвердження положення про систему технічного обслуговування, ре­монту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України” від 31 грудня 1991 р. за № 135.

При цьому ст. 8 Закону України “Про інвестиційну діяльність” встановлює такі обов’язки інвестора:

подання фінансовим органам декларації про обсяги й джерела здійснюваних ним інвестицій;

одержання необхідного дозволу або узгодження відповідних державних органів і спеціальних служб на капітальне будівництво;

одержання позитивного комплексного висновку державної екс­пертизи щодо додержання в інвестиційних програмах і проектах бу­дівництва діючих нормативів з питань санітарного й епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбережен­ня, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговіч­ності будинків і споруд, а також архітектурних вимог.

Строки реконструкції будинків, передбачені графіками робіт, не повинні перевищувати діючі норми продовження тривалості ре­конструкції жилих будинків і перевищувати 2-3 років. Зміна інвес­торами функціонального призначення реконструйованих квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначається протоколом про наміри та відповідною уго­дою. Будівельні та ремонтно-будівельні організації, залучені до ре­конструкції жилих будинків, набувають право на заселення до 20 відсотків загальної площі в цих будинках на підставі укладених до­говорів із замовником та інвестором. До плану реконструкції жилих будинків включаються тільки ті будинки, на які є висновки інститу­ту “НДІпроектреконструкція” щодо доцільності її проведення, за­тверджені власником або уповноваженим ним органом. Проекти на реконструкцію жилих будинків розробляються спеціалізованими проектними організаціями з обов’язковим висновком інституту “НДІпроектреконструкція” і розглядаються на містобудівній раді Го­ловного управління архітектури та містобудування з проведенням державної експертизи.

При реконструкції будинків-пам’яток архітектури, історії і куль­тури, а також будинків, які становлять фонову забудову міста, обов’язковим є відтворення їхнього первісного архітектурного ви­гляду, а в разі можливості й внутрішнього планування.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” відстрочка у відчуженні жилого приміщення най­мачеві з мотивів необхідності проведення реконструкції будинку може мати місце тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установленого для цього порядку.

Показовим є такий приклад. У березні 1995 р. квартирне управ­ління Київської міської державної адміністрації звернулося з позо­вом про виселення сім’ї у складі чотирьох осіб із квартири в м. Киє­ві, де вони займають дві жилі кімнати площею 40,3 м2 у трикімнатну квартиру жилою площею 41,8 м2 в іншому будинку. Позов обґрун­товувався тим, що будинок, де живуть відповідачі, підлягає ком­плексному капітальному ремонту, під час якого жила площа, яку во­ни займають, має увійти до складу трикімнатної квартири, у зв’язку з чим відповідачі із сім’єю, за розпорядженням Старокиївської ра­йонної ради м. Києва від 23 серпня 1994 р. за № 24, мають бути від­селені на постійне місце проживання в інший будинок. Оскільки від­повідачі відмовляються переселитися в надавану квартиру, поси­лаючись на бажання отримати житло в центральних районах міста, позивач просив задовольнити заявлені вимоги.

У зустрічному позові П. і К. порушили питання про приватиза­цію зайнятого ними жилого приміщення, посилаючись на незакон­ність відмови в цьому.

Рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від 24 люто­го 1996 р. у задоволенні позову П. і К. було відмовлено, а позов квартирного управління задоволене.

Заступник Голови Верховного Суду України порушив у протесті питання про скасування судових рішень. Президія Київського мі­ського суду від 17 січня 1997 р. визнала, що протест підлягає задо­воленню з таких підстав.

Задовольняючи позов про виселення відповідачів зі спірної жи­лої площі й відмовляючи їм у приватизації, суд виходив з того, що будинок, де вони живуть, внесено до титульного списку капітально­го ремонту й укладено договір з інвестором про фінансування остан­нього, а також договір між Старокиївським райвиконкомом, фірмою “Укрзакордонтурсервіс” і будівельною організацією на проведення реконструкції і капітального ремонту будинку. Проте з таким вис­новком суду погодитися неможливо, оскільки він дійшов його, не­повно з’ясувавши обставини справи, права та обов'язки сторін.

Відповідно до п. З ст. 2 Закону від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію державного житлового фонду” (зі змінами, внесеними За­коном від 22 лютого 1994 р.) приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, провадиться піс­ля її виконання власником будинку.

Порядок включення жилих будинків до плану реконструкції поточного року регулюється, поряд з іншими нормативними актами, Положенням про порядок передачі квартир у власність громадян, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу від 6 серпня 1994 р. за № 72. Згідно з п. 4 цього Положення, жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі до­держання ряду умов і вимог, першою з яких є наявність затвердже­ної в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції будинку.

Посилаючись на наявність такої документації, суд не з’ясував, чи пройшла вона державну експертизу, чи додержано інших, вста­новлених щодо цього вимог.

Згідно з долученням до справи рішенням Київського міськвикон­кому від 21 січня 1996 р. за № 49 даний будинок взято на держав­ний облік як пам’ятку архітектури (№ 150) і включено до переліку національного культурного надбання (№ 2677). Але суд цій обста­вині оцінку не дав, хоча згідно зі ст. 14 “Основ законодавства про культуру” пам’ятки історії та культури приватизації не підлягають.

Президія Київського міського суду цілком правильно скасувала рішення у справі з направленням її на новий розгляд.

 

< Попередня   Наступна >