3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Житлове право - Житлове право України: Навч. посіб.

158

3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Спільна власність на квартиру може існувати в разі наявності таких ознак, як множинність мешканців і єдність об’єкта, що належить їм на праві власності — квартири як єдиного цілого, яка може складатися з однієї чи багатьох кімнат. Квартира може приносити певні доходи, водночас потребуючи необхідних витрат на її утримання, які повинні розподілятися між власниками пропорційно їх частці у спільному майні.

При спільній власності на квартиру права власності належать усім тільки в сукупності, тобто окрема особа не може вільно розпоряджатися своєю частиною. Право кожного співвласника поширюється на весь об’єкт в цілому, а не на певну його частину. У той самий час не виключається можливість будь-якого співвласника користуватися правами володіння і користування як певними частинами квартири, так і квартири в цілому.

Правове регулювання спільної часткової і спільної сумісної власності може мати ті чи інші особливості, зумовлені призначенням того чи іншого об’єкта, складом або характером зв’язків учасників спільної власності, що визначається насамперед Цивільним кодексом України, Кодексом України “Про шлюб та сім’ю” та Законом , України “Про власність”.

Зокрема, ст. 22 Кодексу України про шлюб та сім’ю, ст. 60 нового Сімейного кодексу України, ст. 16 Закону України “Про власність” чітко встановлюють, що майно подружжя належить їм на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до п. 1 ст. 17 Закону “Про власність”, при внесенні паю в ЖБК за рахунок коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім’ї члена кооперативу, паєнагромадження, а після повного внесенії ня паю — квартира є спільною сумісною власністю членів сім’ї, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними. Інші осо

би права власності на пай і квартиру не набувають і можуть претендувати тільки на відшкодування членом кооперативу коштів, наданих йому для внесення паю.

Відповідно до Цивільного кодексу спільна сумісна власність — це власність кількох осіб, при якій право кожного із співвласників поширюється на все спільне майно. Співвласники мають однакові права володіння, користування, а інколи і розпорядження цим майном, без визначення частки майна кожного із співвласників.

Спільною сумісною власністю може бути майно, придбане внаслідок спільної праці громадян, що об’єдналися для спільної діяльності, якщо письмовою угодою на нього поширюється режим сумісної власності, майно, створюване членами селянського (фермерського) господарства, якщо інше не передбачене письмовою угодою між ними, майно, придбане внаслідок спільної праці членів сім’ї чи спільного проживання подружжя у шлюбі, при передачі з державного житлового фонду під час приватизації за письмовою згодою всіх членів сім'ї квартиронаймача квартири чи будинку в спільну сумісну власність. При цьому законодавство дозволяє письмовою угодою між цими суб’єктами права встановлювати право користування спільною власністю, порядок користування частками у спільній власності, тобто інший порядок, ніж встановлений законодавством, але такий, що йому не суперечить.

Якщо при надбанні майна кількома особами розмір часток у спільній власності не було визначено, розмір частки кожного з них визначається відповідно до ступеня участі у створенні спільної власності.

Так, у квітні 1994 р. М. звернулася до суду із позовом до Ш. про поділ будинку. Позивачка зазначала, що 17 серпня 1990 р. вона разом з відповідачем купила будинок за 27 тис. крб. При цьому М. сплатила за угодою 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. У зв’язку з цим позивачка вважала, що їй має належати 55,55% будинку, а відповідачеві — 44,45%. Оскільки між ними виник конфлікт з приводу користування будинком, позивачка просила виділити їй зазначену частку останнього.

Рішенням судової колегії в цивільних справах Черкаського обласного суду від 13 травня 1996 р. позов було задоволене частково. Постановлено виділити М. у спірному будинку приміщення, загальна вартість яких становить 820391900 крб. і які складають половину будинку, а Ш. — приміщення, загальна дійсна вартість яких становить 823128600 крб. і які також складають половину будинку.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 10 липня 1996 р. скасувала попередні рішення і направила на новий розгляд з таких підстав. Задовольняючи позов частково, суд виходив з рівності часток сторін у праві власності на будинок і саме з урахуванням цього провів поділ будинку за одним із запропонованих експертом варіантів. З такими висновками Судова колегія не погодилася, оскільки судом встановлено, що при укладенні договору купівлі-продажу будинку М. сплатила 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. Але сторони не визначили часток кожної у праві власності на будинок, зокрема не домовились про те, що ці частки будуть рівними.

Згідно з роз’ясненнями Пленуму Верховного Суду України, даними в п. 5 Постанови “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20, якщо розмір часток у спільній власності не було визначено і її учасники не виходили з рівності інших часток, розмір частки кожного з них визначається ступенем його трудової участі і коштами у створенні спільної власності.

Щодо поділу будинку в натурі, то в разі, якщо він технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з урахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації тому учасникові спільної власності, частка якого зменшилась.

Чинне законодавство України не виключає також можливості виникнення спільної сумісної власності на квартиру між юридичними та фізичними особами у випадку продажу частини квартири юридичній особі, між державою та фізичними особами, особливо коли у власника залишається частка неприватизованого житла, у випадку недостатності житлових чеків на покриття безоплатною приватизацією всієї жилої площі чи від частин у квартирі, яка переходить до держави за правом спадкування, між юридичними особами у випадку, коли вони на правових підставах придбали окремі жилі приміщення в одній квартирі, будинку.

Спільна часткова власність — це власність кількох осіб, за якої кожному співвласнику виділяється його частка. Як правило, вона виділяється із спільної сумісної власності за бажанням громадян. Правовий режим використання спільної часткової власності визначається з урахуванням інтересів усіх її учасників. Вона також може виникати між фізичними, між юридичними особами, а також між фізичними і юридичними особами. Юридичними підставами для цього можуть бути договори про сумісну, в тому числі і підприємницьку діяльність, придбання житла у спільну часткову власність внаслідок спадкування тощо. Але важливо те, що всі вони користуються окремими, закріпленими за ними частками квартири будинку, а місцями загального користування на праві спільної сумісної власності.

Таких прикладів можна навести багато, зокрема користування приватними квартирами, що розміщуються у державних, кооперативних багатоквакртирних будинках, користування жилими приміщеннями загального користування у комунальних квартирах.

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7 між спільною сумісною та спільною частковою власністю з правової точки зору існують певні відмінності. А саме, кожен учасник спільної часткової власності має чітко визначену наперед частку у праві власності на спільне майно. Якщо вважати, що кожному з учасників спільної часткової власності належить не частка у праві власності на майно, а право власності на конкретну частку спільного майна, то визнання цієї власності за співвласником свідчитиме про належність частини майна тільки одному суб’єктові власності, і тільки він матиме змогу розпоряджатися цією частиною.

У спільній сумісній власності частки можуть бути визначені при виділі чи поділі майна. При цьому має бути додержаний принцип їхньої рівності, крім випадків передачі квартири у часткову власність. При цьому частки в документах на право власності можуть визначати інший порядок розподілу жилої площі у спільній сумісній власності.

Як спільна сумісна, так і спільна часткова власність можуть виді никати на підставі прямої вказівки закону, який передбачає щодо Р спільно створюваного кількома особами майна встановлення правового режиму спільної сумісної чи спільної часткової власності, або на підставі угоди (за винятком подружжя, яке не вправі угодою скасувати режим спільної сумісної власності, якщо інше не було встановлено шлюбним контрактом).

Можна констатувати, що в умовах становлення правової системи України врегульованими виявилися відносини лише спільної часткової власності. Додаткового правового регулювання потребують правовий режим спільної сумісної власності. Тому певні положення чинного законодавства, що регулюють порядок здійснення спільної часткової власності на квартиру (будинок) можуть певною мірою застосовуватися до неврегульованих відносин спільної сумісної власності, якщо інше не визначено угодою співвласників і не суперечить її сутності.

Частина 1 ст. 113 Цивільного кодексу України передбачає, що володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх її учасників, тобто володіння, користування і розпорядження частковою власністю співвласники можуть здійснювати за загальною згодою, а в разі відсутності згоди — спір вирішується судом. При цьому вони мають однакове право голосу у здійсненні цих правомочностей незалежно від розміру часток кожного.

Частки можуть бути рівними або нерівними. Це не впливає на обсяг повноважень співвласників.

Якщо учасники спільної власності на жилий будинок не визначили порядку користування відокремленими приміщеннями, то володіння, користування й розпорядження останнім провадяться за згодою всіх учасників. За їхньою згодою має вирішуватись і питання про виселення з будинку осіб, які правомірно в ньому проживають, через потребу власника в займаному ними приміщенні.

Так, у серпні 1993 р. Б. Д. звернувся з позовом до Б. К. про виселення з належного йому на праві власності жилого будинку на підставі ст. 168 Житлового Кодексу. Позивач посилався на те, що відповідно до договору довічного утримання від 1 березня 1990 р. його брат Б. М. передав йому у власність 3/4 спірного будинку. У вересні 1991 р. Б. М. помер, але в будинку залишилася проживати його колишня дружина Б. К. — відповідачка в даній справі. Маючи потребу у використанні жилого будинку для всієї сім’ї і посилаючись на те, що відповідачка перешкоджає реалізації його права власності, Б. Д. просив задовольнити його позовні вимоги.

Справа розглядалася судами неодноразово. Рішенням Дрогобицького міського суду Львівської області від 31 березня 1995 р. позов Б. Д. було задоволене і постановлено виселити Б. К; зі спірного будинку без надання іншого жилого приміщення.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 14 серпня 1996 р. не погодилась з таким рішенням і визнала необхідністю скасування цих судових рішень.

Як видно з договору довічного утримання та довідки Самбірського міського бюро технічної інвентаризації, позивачеві Б. Д. належить на праві власності 3/4 спірного будинку, а весь він є об’єктом спільної часткової власності. Виділ частки когось із співвласників не проводився. Не визначався й порядок користування будинком.

Відповідно до ч. 1 ст. 113 ЦК, володіння, користування і розпоря-і дження майном при спільній частковій власності провадяться за згодою всіх її учасників, а у разі відсутності згоди спір вирішується судом.

Постановивши рішення про виселення відповідачки з усього будинку, в тому числі й з 1/4 його, яка позивачеві не належить, суд не обгрунтував висновків про задоволення позовних вимог Б. Д. на підставі ст. 168 Житлового Кодексу, що є порушенням ст. 203 ЦПК.

Кожний співвласник має право на доходи від використання спільного майна відповідно до своєї частки. Він відповідає перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними з цим майном. Окрім того, він повинен брати участь у сплаті відповідних податків, платежів і витрат, пов’язаних з утриманням і збереженням спільного майна пропорційно своїй частці тощо. Якщо будь-який із співвласників спільної власності ухиляється від цього, інші співвласники можуть стягнути внесену за нього частку витрат. Законодавством не заборонений інший порядок розподілу вказаних обов’язків.

У випадку пошкодження або знищення частини майна, якою користувався один із співвласників, останній не втрачає права спільної власності, лише відбувається зменшення часток інших співвласників.

Співвласник спільної часткової власності має право на сплатне чи безоплатне відчуження іншим особам своєї частини у спільному майні шляхом укладення угод купівлі-продажу, дарування, міни, заповіту тощо. Набувачами такої частки можуть бути сторонні особи або інші співвласники. Щодо спільної сумісної власності, то важливо зазначити, що такі угоди не повинні суперечити чинному законодавству, не завдавати шкоди законним правам та інтересам інших осіб. Зокрема, у ст. 41 Конституції визначено, що кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, при цьому використання власності не може завдавати шкоди правам інших громадян, у тому числі ущемляти особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Відчуження житла, в якому проживають неповнолітні члени сім’ї власника приватного житлового фонду допускається тільки за згодою органів опіки та піклування. Відчуження житла власником, в якого в сім’ї є неповнолітні діти, допускається (ст. 79 Проекту Житлового Кодексу) тільки у разі укладення договору оренди з новим власником на строк до досягнення повноліття дітьми.

Особливо це стосується випадків, коли спільну сумісну власність не можна перетворити на спільну часткову (суміжні кімнати).

У випадках, коли один власник замінюється іншим, спільна власність не припиняється, оскільки відчужується не конкретна частина майна, а частка у праві спільної власності, тобто відбувається тільки заміна суб’єкта цивільних правовідносин.

Співвласники вправі залежно від призначення майна встановлювати порядок володіння, користування ним або його частинами в натурі, визначати умови користування конкретним майном. Встановлення порядку користування з виділенням частки майна в натурі не припиняє спільної власності, оскільки такі частини не перетворюються на об’єкт самостійної власності кожного з них. У дійсності найчастіше укладаються угоди про розподіл користування реальними частинами спільного майна стосовно неділимих об’єктів.

Чинне законодавство України встановлює гарантії захисту прав співвласників, які не зацікавлені у відчуженні частки майна у спільній власності стороннім особам. Згідно зі ст. 114 Цивільного Кодексу, при продажу сторонній особі частки майна спільної власності решта її учасників має право привілеєвої купівлі частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу з прилюдних торгів, оскільки в даному разі має місце продаж у примусовому порядку у зв’язку зі стягненням боргу.

Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не застосовується при відчуженні частки шляхом укладення договорів дарування, довічного утримання, міни, а також при виділі частки за позовом кредитора до учасника спільної власності. Співвласники спільної власності мають зацікавленість у придбанні відчужуваної частки для задоволення своїх матеріальних і особистих нематеріальних потреб. Їм не байдуже, яка особа стане учасником права спільної часткової власності, як вона виконуватиме обов'язки щодо утримання спільного майна та користування ним.

Що позитивно у проекті Житлового Кодексу (ст. 80), це те що встановлюється черговість осіб, які мають переважне право на купівлю частини будинку (квартири). Відповідно у порядку черговості стоять:

співвласники;

члени сім’ї власника;

члени сім’ї співвласників;

колишні члени сім’ї співвласників;

наймачі, орендарі частини будинку (квартири), що відчужується.

Якщо особи не використали переважного права на купівлю частини будинку (квартири) протягом одного місяця, ця частина будинку (квартири) підлягає продажу на розсуд її власника.

Стаття 114 Цивільного Кодексу встановлює умови здійснення співвласниками права привілеєвої купівлі та наслідки їх недодержання. Так, співвласник-продавець зобов’язаний письмово попередити всіх співвласників про намір продати свою частку сторонній особі, обов’язково вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких продає її. Якщо співвласники відмовляються від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять свого права щодо будинків протягом одного місяця з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку будь-якій особі.

Якщо кілька співвласників виявлять бажання придбати частку у спільній власності, продавець має право вибору покупця з числа співвласників. Незгода співвласників із запропонованими продавцем умовами продажу повинна прирівнюватися до відмови реалізувати своє право привілеєвої купівлі. Продавець вправі реалізувати свою частку у спільному майні стороннім особам з моменту їх відмови від придбання відчужуваної частки. Ця відмова може надійти і раніше вказаних термінів. Право вибору покупця надається продавцю.

Відповідно до ст. 114 Цивільний Кодекс, при продажу частки із спільної власності сторонній особі решта учасників спільної часткової власності мають право привілеєвої купівлі цієї частки по ціні, за якою вона продається, і на інших рівних умовах (додержання строків платежів, обов’язку сплати державного мита тощо). Якщо один із співвласників продасть свою частку, порушивши при цьому право привілеєвої купівлі іншого, останній вправі звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця, з внесенням усіх сум, які за договором повинен був сплатити або сплатив покупець. У зв’язку з цим при переводі прав і обов’язків покупця необхідно перевіряти реальність вимог, що ставляться учасниками спільної часткової власності.

У судовому рішенні про задоволення позову має бути зазначено щодо заміни покупця позивачем в договорі купівлі-продажу та в інших документах про реєстрацію будинку.

Оскільки з виділом учаснику спільної власності на будинок його частки в натурі спільна власність на неї припиняється, решта учасників спільної власності втрачають право привілеєвої купівлі цієї частки.

При вирішенні спорів, що виникають у зв'язку з продажем одним із співвласників квартири належної йому частки у вигляді ізольованого приміщення третім особам, має враховуватись право інших співвласників привілеєвої купівлі відчужуваної частки за ціною її продажу. Під порушенням права привілеєвої купівлі слід розуміти випадки продажу частки сторонній особі на пільгових умовах, за нижчою ціною, ніж була запропонована співвласникам. У цьому разі продавець мав би можливість обійти вимоги закону, пропонуючи співвласникам явно несприйнятливі умови, на які вони ніколи не погодяться.

Під порушенням права привілеєвої купівлі частки майна співвласник, який виявив бажання її придбати, має право протягом трьох місяців звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця відчуженої частки майна. Вказаний тримісячний термін є строком позовної давності й обчислюється з того дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про укладення угод.

Пропуск встановленого ч. З ст. 114 Цивільного Кодексу тримісячного строку не є підставою для відмови в прийнятті позову про переведення прав і обов’язків покупця. Суд вправі поновити цей строк, якщо дійде висновку, що його пропущено з поважних причин. Переведення на співвласника прав і обов’язків покупця здійснюється без попереднього визнання угоди про відчуження частки у спільному майні сторонній особі недійсною.

Суд має перевірити реальність вимог, що ставляться учасниками спільної часткової власності. Суд не вправі надавати перевагу якомусь покупцеві, якщо тільки не встановить, що не було зловмисного зговору між продавцем і покупцем, що є також порушенням права привілеєвої купівлі.

Доказом бажання і реальних можливостей для переводу прав і обов’язків покупця є внесення позивачем усіх сум, які за договором має сплатити покупець. Невиконання позивачем цих умов може бути підставою для відмови в позові про перевід на нього прав і обов’язків покупця. У разі задоволення позову суд вказує про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, а також про стягнення з нього на користь первісного покупця сум, сплачених за договором. Після вирішення спору в суді і якщо договір купівлі-продажу нотаріально посвідчений, додаткового нотаріального посвідчення не вимагається.

У ч. 1 ст. 115 Цивільного Кодексу зазначено, що кожний з учасників спільної часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Це право є здійсненням власником права розпорядження спільним майном. Співвласник має таке право без наведення мотивів. Його частка із спільного майна виділяється за згодою всіх співвласників. При реалізації права на виділення він отримує свою частку в майні і вибуває із складу співвласників.

Спосіб і порядок виділення встановлюються угодою всіх учасників права спільної часткової власності. Проте вони можуть і не дійти такої угоди, особливо коли ідеться про виділення частки в натурі з неділимого майна. Якщо згоди про спосіб виділення частки не досягнуто, то будь-який співвласник може звернутися до суду з позовом про виділ майна. Суд повинен всебічно з’ясувати можливість поділу майна в натурі. У разі необхідності він може витребувати з цього приводу відповідний висновок компетентних осіб.

Майно, як правило, ділиться в натурі, якщо це можливо без шкоди для його господарського призначення. Розмір частки, з приводу якої виник спір, визначається судом. Якщо поділ майна в натурі неможливий, співвласник, який виділяється, одержує грошову компенсацію (ч. 2 ст. 115 Цивільного Кодексу). У цьому разі перед співвласником, на користь якого стягується грошова компенсація, інші учасники спільної власності несуть часткову відповідальність. Тому суд у своєму рішенні повинен визначити, яку конкретно суму повинен сплатити кожний із співвласників з урахуванням частки кожного з них.

Тобто суд вирішує питання можливості виділення частки в натурі, а грошова компенсація присуджується лише тоді, коли реальне виділення частки у майні є неможливим, зокрема, у зв’язку з його неподільністю — в юридичному розумінні. Неподільною, з юридичного погляду, є квартира у багатоповерховому будинку, збудованому для проживання однієї сім’ї, і переобладнати цю квартиру неможливо.

У випадку порушення питання про виділення всіма співвласниками фактично відбувається припинення права спільної часткової власності. У разі неможливості виділення кожному з них частки у натурі та відсутності у зв’язку з цього приводу згоди між ними, суд вправі присудити все майно одному із співвласників, а решті — відповідну грошову компенсацію. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7 у спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розміру їх часток у праві власності.

Якщо виділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з урахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною у зв’язку з цим стосовно до ст. 119 Цивільний Кодекс ідеальних часток і присудженням грошової компенсації учаснику спільної власності, частка якого зменшилась.

Якщо для поділу необхідне переобладнання та перепланування будинку, це здійснюється, але за наявності дозволу на це виконкому місцевої ради (ст. 152 Житловий Кодекс). Якщо сторона оспорює рішення виконкому щодо дозволу на переобладнання та перепланування і воно є необгрунтованим, суд може не погодитися з ним. У разі неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, власнику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, в разі відсутності такої угоди — судом за дійсною вартістю будинку на час розгляду справи.

Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза. В окремих випадках суд може, враховуючи конкретні обставини справи, і в разі відсутності згоди власника, що виділяється, зобов’язати решту учасників спільної власності сплатити йому грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням відповідних мотивів. Зокрема, це може мати місце, коли частка у спільній власності на будинок є незначною й не може бути виділена в натурі чи за особливими обставинами сумісне користування ним неможливе, а власник в будинку не проживає і забезпечений іншою жилою площею.

При поділі жилого будинку суд зобов’язаний зазначити в рішенні, яка відокремлена (ізольована після переобладнання) частина будинку конкретно виділяється і яку частку в будинку вона складає, а також, які підсобні будівлі передаються власнику.

Постанова пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” ( п. 5.) від 4 жовтня 1991 р. за № 7 визначає, що будинок, який належав одному з подружжя, може бути визнаний, згідно зі ст. 25 КпШС, спільним майном подружжя, якщо в період шлюбу істотно збільшилась його цінність внаслідок трудових або грошових затрат другого з подружжя або їх обох. При цьому на суму вартості будинку до його поліпшення збільшується частка одного з подружжя, якому він належав, у тому числі і у випадках, коли суд відступає від начала рівності часток подружжя в спільній сумісній власності з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей або інтересів одного з подружжя, що заслуговують на увагу.

Виходячи з правил ст. 29 КпШС у разі неможливості поділу будинку, що є спільною власністю подружжя, в натурі і в разі відсутності згоди подружжя про спосіб поділу спільного майна, суд з урахуванням інтересів неповнолітніх дітей і заслуговуючих на увагу інтересів одного з подружжя, забезпеченості житлом в іншому місці другого з них, може залишити будинок одному з подружжя і поклас ти на нього обов’язок компенсувати право на частку в будинку другого за рахунок іншого спільного майна або грішми.

Якщо жилий будинок належить подружжю на праві спільної часткової власності, при вирішенні спору про його поділ слід його поділити або призначити грошову компенсацію.

При вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, слід керуватися ст. 115 Цивільний Кодекс, де зазначено про таку можливість, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом і (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнання приміщення в ізольовані квартири.

Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні учасників спільної часткової власності. Порядок користування жилим будинком може бути встановлено також і між учасниками спільної сумісної власності.

Вимоги учасників спільної часткової власності на жилий будинок про зміну часток можуть бути задоволені, якщо учасник спільної власності збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу будинку (жилих і підсобних його приміщень) шляхом прибудови, надбудови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої ради і за згодою решти учасників спільної власності. При цьому спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок.

Згідно зі ст. 119 Цивільний Кодекс, вимоги про зміну розміру часток можуть бути пред’явлені як учасниками спільної власності, частка яких збільшилась, так і тими з них, частка яких зменшилась внаслідок проведеної іншими співвласниками прибудови, надбудови чи перебудови, а також у зв’язку зі зносом частини будинку, що входила до їх частки.

Правові проблеми спадкування часток

Проблеми спадкування часток виникають, коли у квартирі мешкають кілька осіб. Заповіт не завжди складається громадянами, навіть через те, що вважають, що оскільки частка квартири не виділена, а квартира перебуває у сумісній спільній власності, це робити недоцільно. У цьому випадку за правом спадкування частина переходить державі. Органи місцевого самоврядування можуть дозволити викупити частину квартири іншим співмешканцям або держава через свої органи та їх посадових осіб може здійснювати своє право власності, в тому числі і вимагати виділення цієї частки. За законом (статті 529, 530 Цивільний Кодекс), громадяни, що проживали у квартирі, можуть не належати до спадкоємців за законом, хоча і бути членами сім’ї. Якщо спадкоємці за законом відсутні, то на підставі ст. 555 Цивільний Кодекс спадкове майно може перейти до держави. Можна дійти висновку, що спадщина може становити частку квартири, оскільки відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизована квартира перебуває у власності кількох осіб. А оскільки правового значення для вирішення питання про право на спадщину тривалість проживання із спадкодавцем і характер взаємовідносин з ним не мають, то підстав для переходу прав у спадщину осіб, які разом проживали із спадкодавцем, немає.

Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою власністю, на вимогу держави в особі місцевих органів влади, підлягає поділу в натурі, якщо можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення із самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири. Неможливо виділити й окремі ізольовані приміщення, а тільки відокремлену жилу площу на одну людину.

Мова йде тільки про квартиру, як розділити її на всіх спадкоємців, співвласників, які мають однакові права. Перевага при цьому надається державі, яка фактично не є співвласником, адже частка померлого не виділялася, а частки співвласників, які все життя прожили в квартирі, не мають права на жилі кімнати спадкодавця.

Якби квартира перебувала у державній власності, нічого подібного не відбувалося б. Мимоволі постає питання, який зиск був зазначеним громадянам приватизувати квартиру. У разі перебування квартири у державній власності, вони не знали б ніяких турбот, а спокійно продовжували б користуватися усією площею квартири без усіляких підселень, поділів квартири тощо.

Слід зазначити, що одним з напрямків державної житлової політики є розселення квартир, в яких мешкає кілька родин, а не створення нових комунальних для найширшого задоволення потреб громадян України у житлі. На забезпечення кожної родини окремою квартирою спрямована ч. З ст. 50 Житлового кодексу. У разі зміни власника частини квартири жилого приміщення за правом спадкування право власності переходить від особи до держави, і частина жилого приміщення змінює форму власності з приватної на державну.

Реалізуючи права власника, держава розпоряджається житлом на свій розсуд. І тут вступає в дію інститут спільної власності, закріплений у Цивільному кодексі. Сім’я отримала квартиру в сумісну і спільну власність, за якою право кожного співвласника поширюється на всю власність. Співвласники не мають своєї частки, отже така частка не існує і не може бути визнана окремим об’єктом права (власності.

Чинні нормативні акти мають бути спрямовані на належне використання житлового фонду, забезпечення житлових прав громадян, їх поліпшення. У нових нормативних актах не повинно бути звуження змісту й обсягу існуючих прав і свобод, вони мають бути переглянуті, оскільки окремі положення суперечать чинному житловому законодавству України.

Конституція України проголосила державу соціальною, в якій людина вважається найвищою соціальною цінністю. Важливою ознакою соціальної держави є сприяння з її боку задоволенню інтересів усіх соціальних груп населення, зміцнення соціальної злагоди громадян тощо. Держава існує для людини, а не навпаки, вона відповідає перед людиною за свою діяльність. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції і повинні відповідати їй. У п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” від 1 листопада 1996 р. за № 9 передбачено, що, оскільки Конституція України, як зазначено в її ст. 8, має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії, суди при розгляді конкретних справ повинні оцінювати зміст будь-якого закону чи іншого нормативно-правового акта з точки зору його відповідності Конституції України і в усіх необхідних випадках застосовувати Конституцію як акт прямої дії. Судові рішення мають грунтуватися на Конституції, а також на чинному законодавстві, яке не суперечить їй.

Конституційний принцип дотримання прав людини юридичне пов’язує і позитивно обмежує дії держави, її органів і посадових осіб. За свою діяльність перед людиною держава несе відповідальність.

Будь-які прогалини, колізії та інші недоліки в законах і нормативно-правових актах повинні тлумачитися і використовуватися тільки на користь фізичної особи — громадянина.

Запитання для самоконтролю

Тема 8. Виникнення, реалізація та припинення {права власності на жилі приміщення в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

1. Правомочності щодо використання будинку (квартири), що на лежить громадянинові на праві приватної власності.

2. Права членів сім’ї і колишніх членів сім’ї власника щодо користування жилою площею у будинку (квартирі), який йому належить на праві власності.

3. Зміст договору (найму) оренди жилого приміщення у будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності, як форма користування жилою площею у цих будинках (квартирах).

4. Правові наслідки переходу права власності на будинок (квартиру).

5. Поняття та правовий зміст спільної власності на житло.

6. Права і обов’язки співвласників квартири (будинку).

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Цивільний кодекс.

Кодекс про шлюб та сім’ю.

Правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

Указ Президента України “Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі” від 27 березня 1998 р. № 222/98.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі” від 5 жовтня 1998 р. за № 1597.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку надання довготермінового безвідсоткового державного кредиту на індивідуальне житлове будівництво для депортованих осіб, які повернулися в Україну на постійне проживання” від 9 серпня 1999 р. за № 1447.

Радник