92

---

Стаття 284. Умови договору оренди

1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (складі вартість майна з ура­хуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; від­новлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. 2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору орен­ди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укла­дення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. 3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання догово­ру оренди. 4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності за­яви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий са­мий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

 

1. Згідно з частиною 2 статті 180 ГК істотними умовами будь-якого господарського дого­вору є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на фор­мування і суть правовідносин, які виникають з цього договору. Значення визначення істот­них умов полягає в тому, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторо­нами у передбачених законом порядку і формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180ГК).

Як встановлено частиною 1 коментованої статті, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартіс

ть майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортиза­ційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) визначається в догово­рі оренди відповідно до вимог статті 283 ГК та частини 2 коментованої статті.

Щодо строку, на який укладається договір оренди, див. коментар до частини 4 цієї статті.

Орендна плата з урахуванням її індексації є наступною істотною умовою договору орен­ди (див. коментар до ст. 286 ГК).

Порядок використання амортизаційних відрахувань встановлено частиною 3 статті 23 За­кону України «Про оренду державного та комунального майна». Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване неру­хоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпоря­дженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане оренда­рем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрут­ства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, за­значених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що по­гіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за раху­нок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Договором оренди може бути передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди. У та­кому разі в договорі мають бути визначені відповідно до закону умови викупу орендованого майна.

2. Оцінка об'єкта оренди, як встановлено частиною 2 коментованої статті, здійснюється за відновною вартістю. Об'єкт оренди оцінюється за Методикою оцінки об'єктів оренди, за­твердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 [167] (у ре­дакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3).

Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісних майнових комплек­сів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухомого майна (бу­дівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підпри­ємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних ак­тивів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодав­ством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яка проводиться з урахуванням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [371] та Ме­тодики оцінки вартості майна під час приватизації [166].

Важливе значення для забезпечення захисту майнових прав орендаря і збереження ста­більності його становища як сторони договору має положення коментованої частини даної статті, згідно з яким умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршу­ють становище орендаря.

3. На забезпечення стабільності правового статусу орендаря спрямована і норма частини З коментованої статті, згідно з якою організаційні зміни у правовому становищі орендодавця у вигляді його реорганізації не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

4. Строк договору оренди як його істотна умова визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди про­тягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на та­кий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за договором після закінчення строку, встановленого частиною 4 коментованої статті, але друга сто­рона не згодна припиняти чи змінювати умови договору, останній вважається продовженим на тих самих умовах і на самий же строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з пору­шенням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір підлягає вирішенню у порядку, передбаченому статтею 11 ГПК.

 

< Попередня   Наступна >