Науково-практичні коментарі Податковий кодекс РОЗДІЛ ІV (ст.162-179) Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майнаСтаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна
| Податковий кодекс - РОЗДІЛ ІV (ст.162-179) |
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного Кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього розділу.
У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.
172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:
а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;
б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього розділу.
172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус
172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:
а) особою, що продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;
б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно.
Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.
172.6. У разі не вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа
чи фізична особа-підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування;
172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього розділу.
172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.
172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.
172.1. Згідно з положеннями Кодексу нерухоме майно розділяється на житлову та нежитлову нерухомість. Визначення терміна «об'єкти житлової нерухомості" та її типи наведено у пп. 14.1.129 п. 14.1. ст. 14 розділу І Кодексу.
Відповідно до п. 1 ст. 181 Цивільного кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Фізичний статус нерухомості об'єкта (речі) може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.
Аналогічно визначено «нерухоме майно» у ст. 1 розділу І Закону від 05.06.2003 р. № 898-ІУ «Про іпотеку», а саме: нерухоме майно (нерухомість) земельні ділянки, а також об' єкти, розташовані на земельній ділянці та невід' ємно пов' язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Відповідно до ст. 1 п. 9 Закону від 26.06.1997 р. № 400/97-ВР «Про збір на обов' язкове державне пенсійне страхування» нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об' єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів.
Відповідно до ст. 2 Закону від 01.07.2004 р. № 1952-ІУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нерухоме майно - це земельні ділянки, а також об' єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення. Визначення поняття «земельна ділянка» наведене у пп. 14.1.74 п. 14.1 ст.14 розділу І Кодексу.
Майже аналогічно наведеному вище є визначення нерухомого майна у п. 3 Постанови КМУ від 10.09.2003 р. № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», де нерухоме майно трактується як земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов' язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що відповідно до законодавства належить до нерухомого майна. Визначення поняття «земельне поліпшення» міститься у пп. 14.1.75 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу.
Наведені норми нормативно-правових актів тісно пов' язані між собою, але різняться різною ступенем деталізації нерухомого майна. Проте для цілей оподаткування доходу фізичних осіб доцільно розділяти нерухомість на житлову та нежитлову відповідно до пп. 14.1.129 і пп. 14.1.130 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу.
Згідно з п. 3 статті 116 Земельного кодексу безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян проводиться у разі:
а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
б) одержання земельних ділянок унаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
в) одержання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації.
Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених Земельним кодексом, проводиться один раз з кожного виду використання (п. 4 ст. 116 Земельного кодексу).
Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначено ст. 118 Земельного кодексу, пунктами 6 та 7 якої встановлено, що громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки, яка розглядає клопотання і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність у місячний строк надає дозвіл на розробку проекту її відведення. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри.
Статтею 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності:
а) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;
б) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;
в) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, у містах - не більше 0,10 гектара;
г) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.
Ураховуючи наведене, до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого платником податку внаслідок продажу (обміну) земельних ділянок, що безпосередньо отримані ним у власність у процесі приватизації із земель державної або комунальної власності, права власності на які посвідчено державними актами, зареєстрованими відповідно до чинного законодавства.
Згідно зі ст. 381 Цивільного кодексу садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Виходячи з наведених норм Цивільного кодексу, для цілей оподаткування, житловий або садовий будинок (їх частини) разом з земельною ділянкою (її частиною), на якій його розташовано, вважається одним об'єктом продажу (обміну).
172.2. Статтею 379 Цивільного кодексу визначено, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Цивільний кодекс об'єктами права власності на житло визнає житловий будинок, квартиру, садибу.
Перелік об'єктів нерухомості, використаний у п. 172.2 ст. 172 розділу IV Кодексу, тотожний виразу «житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них». Тобто нежитлові приміщення як об' єкти продажу (обміну) потрібно розглядати як інші об' єкти нерухомості, відмінні від житлових.
Кількість продажу об'єктів нерухомого майна в податковому році перевіряється нотаріусами за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - продавця, а у разі його відсутності - за прізвищем, ім' ям, по батькові (за наявності) продавця. У разі відсутності інформації про кількість таких продажів платник податку - продавець - підтверджує черговість продажу майна у заяві, наданій нотаріусу.
У чинному законодавстві не закріплено єдиного визначення поняття «об'єкт незавершеного будівництва». Стаття 1 Закону від 05.06.2003 р. № 898- «Про іпотеку» трактує об' єкт незавершеного будівництва як об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію.
Згідно з п. 3 ст. 331 Цивільного кодексу, в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі будівництва (створення майна), може укласти договір щодо об' єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об' єкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до ст. ст. 179, 181 Цивільного кодексу річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об' єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, як зазначалося вище, у контексті цих законодавчих визначень, об' єкт, будівництво якого вже розпочате, у результаті чого маємо хоча б якийсь матеріальний результат цього будівництва (фундамент тощо), є нерухомим майном. Таким чином, об'єкт незавершеного будівництва, згідно з цим Кодексом, трактується як об' єкт нежитлової нерухомості, а дохід від його продажу оподатковується у встановленому порядку.
172.3. Питання визначення оціночної вартості нерухомого майна, відмінного від землі, остаточно не врегульоване на законодавчому рівні, тому регулюється підзаконними нормативними актами. При нарахуванні податку потрібно виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.
Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного Кодексу експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Порядок її проведення визначається Законом від 11.12.2003 р. № 1378-П^ «Про оцінку земель», Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.
Згідно із ст. 715 Цивільного Кодексу за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
Відповідно до ст. 715 та 716 Цивільного кодексу кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутність договору міни нерухомості є купівля та продаж такої нерухомості сторонами угоди. Договір може встановлювати доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.
172.4. На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів. Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом поставлення на ній відбитку своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата та номер платіжного документа.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно зі ст. 55 Закону від 02.09.1993 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат» нотаріальне посвідчення правочинів щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, проводиться за місцем розташування (реєстрації) цього майна або за місцем перебування (реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.
Згідно з п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671 (671-2004-п), державній реєстрації підлягають правочини, зокрема договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення).
Одночасно згідно з п. 3 ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.1993 р. № 7-93 «Про державне мито» посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об' єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, державне мито справляється у розмірі 1 % від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, з урахуванням п. 48 Інструкції про порядок обчислення та сплати державного мита, затвердженої наказом ДПІ від 22.04.1993 р. № 15.
Форма звітності, а також порядок її заповнення врегульовані Наказом ДПА від 29.09.2003 р. № 451 «Про затвердження форми податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (ф. № 1 ДФ) та Порядку заповнення та подання податковими агентами податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку», зареєстрованим у Міністерстві юстиції 22.10.2003 р. за № 960/8281.
172.7. Статус податкового агента для цілей цього розділу визначений у пп. 14.1.180 п. 14.1 ст.14 розділу І Кодексу.
172.8. За договором купівлі-продажу (ст. 655 ЦКУ) одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов' язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. За договором міни (бартеру) (ст. 715 ЦКУ) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Проте для цілей цієї статті ПК під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об' єкти нерухомого майна, крім їх успадкування чи дарування,
172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості (об'єктів незавершеного будівництва), які здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються згідно із цією статтею ПК у порядку оподаткування таких доходів, встановленому для резидентів, при цьому ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування таких доходів.
У разі якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17 відсотків суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою, визначеною в абзаці першому цього пункту.
172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва здійснюється відповідно до таких нормативно-правових документів: Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. № 1440; Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442; Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 р. № 1891.
< Попередня