232

---

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. 2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

 

У цій статті закріплюються підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку під розташованими на ній об'єктами нерухомості, які правомірно придбані у власність фізичними чи юридичними особами або іншими суб'єктами. Дія цієї норми поширюється на земельні ділянки, що перебувають на праві власності чи праві користування у осіб, які відчужують житлові будинки, будівлі або споруди, що розміщені на таких ділянках. Нормативні приписи цієї статті ЦКУ узгоджені із положеннями ст. 120 ЗК України щодо переходу прав на земельні ділянки та визначення правового режиму земельних ділянок під будівлями та спорудами. Порівняльний аналіз норм коментованої статті та названої норми ЗКУ показує, що окремі положення цих законів мають однакову спрямованість щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю чи споруду. По-перше, вони закріплюють принцип, за яким визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на житловий буд

инок, будівлю чи споруду. По-друге, передбачають механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі придбання нерухомості. Коментована стаття має імперативний характер, оскільки у ній зазначається, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю чи споруду переходить право власності на земельну ділянку чи право користування частиною земельної ділянки. Це означає, що за ЦКУ особа, яка придбала будівлю чи споруду, де-факто стає власником земельної ділянки, якщо не змінюється її цільове призначення і зазначені у договорі розміри. Після оформлення і реєстрації Державного акта на право власності на земельну ділянку така особа набуває юридичного статусу власника землі. ЦКУ взагалі не допускає виникнення такої ситуації, коли розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомості належить на праві власності одній особі, а земельна ділянка перебуває у власності чи на праві оренди або постійного користування у іншої. Згідно з п. 1 коментованої статті ЦКУ, до власника нерухомості обов'язково переходить право власності чи право користування землею за умови незмінності цільового призначення і розміру ділянки. Більше того, у ч. 2 п. 1 коментованої статті передбачається, що коли у договорі про відчуження житлового будинку, будівлі чи споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. У цій нормі кодексу мається на увазі площа земельної ділянки по периметру будівлі чи споруди (фундаменту), а також передбачений законом чи проектно-технічною документацією розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розташованих на ній об'єктів нерухомості. Згідно п. 2 ст. 377 ЦКУ, якщо об'єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. За ЦКУ для переходу права користування земельною ділянкою не має юридичного значення правова форма користування землею - постійне чи строкове на умовах оренди. ЦКУ гарантує власнику будівель і споруд можливість у всіх випадках набути у користування земельну ділянку. При цьому необхідно мати на увазі, що у тих випадках, коли земельна ділянка під об'єктами нерухомості перебуває на праві постійного користування, а набувач будівель і споруд згідно із ЗКУ не може мати на такому праві земельну ділянку, то така особа має право на оренду земельної ділянки або у встановленому земельним законодавством порядку придбати таку ділянку у власність. < Попередня   Наступна >