220

---

Рудко Б.Б.

ІСТОРИЧНИЙ І ПОРІВНЯЛЬНИЙ АНАЛІЗ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОСТІ

Осуществлен исторический анализ становления права собственности на объекты недвижимости в Украине. Анализируются особенности регламентации права собст­венности на объекты недвижимости в законодательстве США, Франции, Германии, Португалии, Российской Федерации. Вносятся предложения по совершенствованию гражданского законодательства Украины, регламентирующего вопросы связанные с правом собственности на объекты недвижимости, а также законодательства, регу­лирующего процедуру рассмотрения гражданских дел данной категории.

In the scientific article an historical analysis of a legal title to real estate objects in Ukraine. Analyzed especially the regulation of ownership of the objects of real estate law in the USA, France, Germany, Portugal, Russian Federation. Make proposals for improving the civil legislation of Ukraine, the regulatory issues associated with ownership of real estate objects, as well as legislation governing the procedure for dealing with civil cases in this cat­egory.

Тисячоліттями право власності на об'єкти нерухомості вважалося непоруш­ним, і це тривало до 20.08.1918 року, коли побачив світ Декрет загальноросійсько-го ЦВК «Про відміну права приватної власності на нерухомість в містах», який був підписаний його головою Я.Свердловим та секретарем В. Аванесовим. Коли видатні юристи аналізували римський період панування права власності на об'єкти нерухомого майна1, то вони не могли собі уявити, що одним чи декілько­ма декретами можна скасувати основи приватної власності на об'єкти нерухо­мості й почати нову історію панування державної власності на такі об'єкти. А ра­дянські вчені так само не могли собі уявити виникнення права приватної влас­ності на засоби виробництва, землю тощо2. Але наведений

декрет разом з декре­тами «Про соціалізацію землі», «Про соціалістичне землевпорядкування і про за­ходи переходу до соціалістичного землеробства» практично знищили право при­ватної власності в Україні на об'єкти нерухомості3. Автор не вважає за доцільне досліджувати історичні події того періоду та боротьбу двох влад - ЦВК Рад України та Української Центральної Ради, оскільки, по-перше, це питання було скоріше політичного характеру, ніж правового. По-друге, воно аналізувалося в багатьох наукових джерелах і йому було приділено достатньо увагу в працях українських учених. Зокрема, О.В. Дзера так характеризував дані нормативні акти: «В подальшому Декрет «Про соціалізацію землі» від 19 лютого 1918 р. ска­сував приватну власність на надра, води, ліси і живі сили природи. Незважаючи на відсутність у зазначених декретах терміна «націоналізація», фактично перед­бачені в них заходи мали всі ознаки, притаманні безоплатній націоналізації, що було підтверджено постановою ВЦВК від 14 лютого 1919 р. «Про соціалістичне землевпорядкування і про заходи переходу до соціалістичного землеробства», в якій цей термін було вперше застосовано щодо зміни земельної власності. З юри­дичної точки зору, передбачені у зазначених декретах заходи являють собою при­мусове безоплатне вилучення приватної власності і передачу її до державної влас­ності. Скасувавши цією постановою приватну власність на землю, влада автома­тично скасувала і право спадкування землі4. Дійсно, для того періоду була харак­терна націоналізація не тільки землі, а й об'єктів нерухомості. Загалом питанням розвитку права власності на землю в Україні значну увагу було приділено в дисертаційному дослідженні О.Л. Зайцева «Право спадкування землі в Україні», де простежується період від Гетьманщини України до кінця минулого століття5.

Але вже на цьому етапі слід встановити, що окремо розглядалися право влас­ності на землю та об'єкти нерухомого майна, під якими в Декреті від 20.08.1918 р. розумілися будівлі (рос. «строения» - Р.Б.), але визначалася їх дохідність. При цьо­му пропонувалося націоналізувати будівлі з певною вартістю та обсягом дохідності та з урахуванням вартості землі. Розмір вартості або дохідності мали встановлювати органи місцевої влади, але навіть оренда землі не звільняла від націоналізації об'єктів нерухомості, якщо вартість такого об'єкта була вищою від встановлених розмірів. Крім того, передбачалося встановлювати норми земельної ділянки, на якій може бути розташована будівля, а землі, які перевищували вста­новлені норми, вилучалися тощо. Держава з цього часу починала брати орендну плату за землю, на якій розташовувалися об'єкти нерухомості тощо.

Не вдаючись до деталей зазначеного Декрету, можна стверджувати, що таким чином фактично знищувалася приватна власність не тільки на землю, про що вже говорили українські вчені, а й на об'єкти нерухомості. Але і в той період ставило­ся питання про нерухомість і вона умовно відокремлювалася від землі, на якій розташовувалася. Згодом згідно із соціалістичним законодавством громадяни ма­ли можливість отримати право власності на житловий будинок, але землю вони отримували як прибудинкову територію лише у користування і без права передачі її у власність іншим особам. Тобто держава право власності на землю залишала за собою в будь-якому випадку, і лише з проголошенням України незалежною державою істотно змінилися правові засади врегулювання права власності на зем­лю та об'єкти нерухомості.

Сучасна доктрина охорони і захисту права власності не має політичних догм, згідно з якими тривалий час діяла комуністична партія, та допускає примусове відчуження об'єктів права приватної власності лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умо­ви попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження та­ких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану (ч. 5 ст. 41 Конституції України). На­ведені конституційні положення мають відображення в ч. З ст. 321 та ст. 353 ЦК, але в статтях 350, 351, 354 ЦК зроблена спроба визначити й інші законні способи припинення права власності на землю та об'єкти нерухомого майна. Автору імпонує, що сьогодні не ставиться питання про націоналізацію об'єктів нерухомого майна, а передбачається індивідуальний підхід до кожного власника і врахування таких аспектів, як право власності на земельну ділянку та право власності на об'єкт нерухомості. Однак до досконалого сприйняття питань припинення права власності ще далеко, оскільки окремі норми ЦК спрямовані проти інтересів влас­ників. Зокрема, абз. 2 ч. 2 ст. 351 ЦК допускає можливість задоволення позову про викуп майна, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупле­ної у зв'язку з суспільною необхідністю, неможливе без припинення права влас­ності на це майно. Дану норму права важко сприймати однозначно, оскільки во­на має за мету відмежувати альтернативні способи використання чужої власності: шляхом встановлення сервітуту для суспільних потреб (ст. 401 ЦК) або припи­нення права власності на майно через його викуп.

Однак дане положення закону необхідно інтегрувати з іншими умовами, вста­новленими у законодавстві. Так, викуп земельної ділянки може відбутися при по­вному відшкодуванні власнику вартості його власності. Крім того, доцільно про­аналізувати викуп земельної ділянки в різних площинах. По-перше, у ч. 1 ст. 351 ЦК йдеться про абсолютно різні правові дії, які узагальнюються в назві цієї статті. Так, зазначено про припинення права власності на об'єкти нерухомості у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розташовані, але питання має стояти про викуп всього об'єкта нерухомості - домоволодіння із земельною ділянкою. Дане положення обумовлене різницею у підходах, оскільки таким чи­ном держава надає собі переваги, оскільки намагається викупити лише земельну ділянку, а щодо будівель та зелених насаджень тощо застосовує інший підхід -тільки компенсацію. Різниця у цих підходах відчуватиметься, коли йтиметься про вартість будівлі, яка будувалася десяток років тому. Підхід до викупу земельної ділянки обумовлений лише тим, що в суспільних інтересах потрібна земельна ділянка, але в інтересах власника - продати одночасно й інші об'єкти нерухомо­го майна, а не отримати їх залишкову вартість. До такого підходу спонукає й зміст ч. 5 ст. 350 ЦК, де встановлено, що до викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, яке на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі. Але у ст. 351 ЦК пропонуються зовсім інші підходи, тому доцільно виробити критерії, коли застосовуватиметься викуп земельної ділянки разом з іншими об'єктами нерухомості та коли йтиметься про компен­сацію вартості й земельної ділянки, й інших об'єктів нерухомості. Зокрема, у ч. 1 ст. 351 ЦК застосовується неоднозначний підхід, оскільки йдеться про викуп об'єктів нерухомості і відшкодування збитків у повному обсязі.

По-друге, важко говорити про викуп земельної ділянки, коли такий викуп відбуватиметься за рішенням суду, отже, за встановленою в суді ціною, а не за вільним договором купівлі-продажу. Зрозуміло, що будь-які об'єкти можуть бути оцінені експертами, які встановлять ринкову ціну земельної ділянки та інших об'єктів нерухомості. Але у ст. 184 ЦК встановлене загальне правило щодо речей, визначених індивідуальними ознаками, що вирізняють їх з-поміж інших од­норідних речей, індивідуалізуючи їх. Такі речі є незамінними. Якщо хтось буду­вав будинок особисто, то він сприйматиме викуп об'єкта нерухомості не тільки крізь призму його ринкової вартості та втраченої вигоди, оскільки складно оціни­ти власну працю та час, витрачений на будівництво. Тому при викупі об'єктів не­рухомості завжди відчуватимуться ті моральні критерії, які виміряти й оцінити дуже складно, але враховувати необхідно. Те ж саме стосується питань пам'яті, коли нерухомість була отримана як батьківщина тощо.

По-третє, необхідно відрізнити два умовних підходи: 1) коли власнику будуть запропоновані такі варіанти ціни, умов компенсації вартості належного йому пра­ва власності, які перевищують вартість такого об'єкта, згідно акта експерта, на які він погодився, то відбуватиметься викуп майна; 2) коли ж власник не погодився на об'єктивно вигідні умови, то питання може розглядатися судом, але при при­пиненні права власності на об'єкт нерухомості за рішенням суду необхідно гово­рити не про викуп такого об'єкта, а про компенсацію вартості такого об'єкта, оскільки викуп, як і договір купівлі-продажу, не можуть мати місця в примусово­му порядку.

Якщо аргументи власника майна не враховуються в судовому порядку і суд ухвалить рішення про припинення права власності навіть у суспільних інтересах, але за ціною, яка істотно відрізнятиметься від ринкової і яку вимагав власник, то таку практику можна буде сприймати як істотно наближену до націоналізації. Тобто питання стоятиме про рівень порушення права власності, а зміст правопо­рушення не потребуватиме коментарів. Тому в сучасних умовах потрібно, на на­шу думку, чітко визначити, що порядок та умови викупу об'єктів нерухомості ма­ють свою специфіку, коли суспільні інтереси домінують над інтересами індивідуума-власника, але вони не повинні згідно ст. З Конституції України домінувати.

У цивільному праві перераховані характерні ознаки окремих речей, майна, майнових комплексів, але не визначені специфічні риси таких об'єктів та їх зна­чення для життя і діяльності людини, а також не говориться про специфіку пере­ходу права власності на такі об'єкти, зокрема, коли йдеться про їх викуп для суспільних потреб. Слід зазначити, що правові традиції більшості розвинених країн завжди допускали право власності на об'єкти нерухомості і землю, тому їх досвід є неоціненним для правової системи України. Зокрема, ст. 517 ЦК Франції визначає подвійний підхід до нерухомих об'єктів, оскільки: 1) сама суть таких об'єктів за призначенням визначає їх належність до нерухомих - будівлі, розта­шовані на землі, ліси тощо; 2) за предметом, який визначає належність до неру­хомих об'єктів, механізми, машини, які знаходяться на виробництві й закріплені на відповідному фундаменті, хоча за своєю природою вони можуть бути демон­товані, пересунені, продані, окремо від будівлі тощо. Тобто не важко встановити умовний і неконкретний характер критеріїв нерухомості, які застосовують у французькому законодавстві, хоча такі критерії є цікавими для аналізу, але засто­совувати їх в судовій або нотаріальній практиці дуже складно.

Цивільний кодекс Німеччини, зокрема § 94-96, визначає нерухомі об'єкти як землю і складені з нею частини земельної ділянки, а під останніми сприймають речі, нерозривно пов'язані з правом власності на земельну ділянку6. Приблизно така ж концепція закладена в основі ЦК Португалії - нерозривний зв'язок із зем­лею. За цією ж концепцією розвивалося законодавство пострадянської держави -Російської Федерації, в основі законодавства якої закладено нерозривний зв'язок із землею. Так, у ч. 1 ст. 1 Федерального Закону РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», до нерухомого майна віднесені: земельні ділянки, ділянки надр, окремі водні об'єкти та всі об'єкти, які нерозривно пов'язані із землею так, що їх переміщення без неспівмірної шкоди їх призначен­ню неможливе, в тому числі споруди, жилі и нежилі приміщення, ліса и бага­толітні посадки, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси.

Слід зазначити, що українське цивільне право теж запозичило основний кри­терій до ст. 181 ЦК, а саме: земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на зе­мельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх при­значення. Але у ч. 2 ст. 181 ЦК було запозичено і досвід Нідерландів, в якому виз­наються нерухомістю космічні об'єкти, морські та повітряні судна, хоча букваль­но у ЦК України йдеться про поширення на ці об'єкти режиму нерухомості. Це положення є логічним продовженням змісту статей 31, 37, 38 та 39 Закону Ук­раїни «Про заставу» від 02.10.92 p., де на заставу цілісних майнових комплексів підприємств, транспортних засобів та космічних об'єктів, що залишаються у во­лодінні заставодавця, поширюються правила, що передбачають регулювання за­стави нерухомого майна.

Така тенденція у сприйнятті об'єктів нерухомості має істотні недоліки, оскільки необхідно більш конкретно визначати рухомі та нерухомі об'єкти і відрізняти їх від тих, які підлягають лише реєстрації, а не мають наведених вище ознак об'єктів нерухомості. Тому автором пропонується не поширювати на пе­релічені у ст. 181 ЦК об'єкти, а саме - на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підляга­ють державній реєстрації, режим нерухомої речі. Тобто, мисливська рушниця, права на яку підлягають реєстрації, та транспортні засоби перетворяться на об'єкти нерухомості тощо. Вважаємо доцільнішим створити перелік об'єктів, права на які підлягають державній реєстрації і саме за цією ознакою вносити відповідні відомості до цього переліку. Зокрема, аналогічний перелік треба ство­рити для речей, які вилучені з цивільного обігу або мають обмеження в обігу.

У зв'язку з цим цікавим є досвід Англії та багатьох штатів США, де поняття «нерухоме майно» застосовується судами в тих випадках, коли йдеться про спір з приводу таких об'єктів з «іноземним елементом», а в усіх інших випадках поділ майна на рухоме і нерухоме не має правового значення7. Дане положення можна було б вважати оптимальним, якби не істотне правове значення об'єктів нерухо­мого майна, їх цінність, економічна роль у сфері здійснення господарської діяль­ності тощо. Тому автор вважає, що визначення критеріїв поділу майна на певні види є позитивним явищем цивільного права України, що дає змогу краще охоро­няти та захищати права громадян на певні речі. Наприклад, об'єкт нерухомості -це житлові і нежитлові приміщення, а права громадян на житло - це природні права людини, які держава має забезпечувати як елемент права на безпечне довкілля. З огляду на це важко переоцінити правове значення об'єктів нерухо­мості для життя людини, як неможливо переоцінити важливість об'єктів нерухо­мості для здійснення господарської діяльності.

Але проблемними залишаються питання щодо визначення об'єкта нерухо­мості як цілого, коли він складається з декількох елементів. Важко також встано­вити потенційну можливість відокремлення будівель або їх частин від земельної ділянки, на якій вони розташовані тощо. Однак така можливість встановлена у за­конодавстві й регламентована як альтернатива знесенню об'єкта нерухомості. Так, ч. З ст. 351 ЦК передбачені альтернативні повноваження суду, суд може ух­валити рішення: про знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, насад­жень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягає викупу; про перенесення їх, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку та їх відбудову, якщо це можливо.

Виходить, що останні об'єкти неможливо розцінювати як нерухомість, якщо їх можна перенести на іншу земельну ділянку, але для такого висновку існують декілька застережень: волевиявлення власника; об'єктивний висновок про мож­ливість перенесення такого об'єкта.

Враховуючи сучасний стан розвитку техніки, важко уявити ті об'єкти, які не можуть бути перенесені на іншу земельну ділянку, але враховуючи істотну вартість такого перенесення, буває доцільніше спорудити новий об'єкт нерухо­мості. Якщо ж говорити про можливість відбудови об'єкта нерухомості на новій земельній ділянці, то такий спосіб компенсації (відшкодування) знесення об'єкта нерухомості так само має бути встановлений у законодавстві й забезпечуватися власнику. Така пропозиція зумовлена тим, що суспільні інтереси не повинні домінувати над правом власності й створювати для нього незручності, коли влас­нику буде запропонована грошова компенсація, замість реального об'єкта нерухо­мості і йому необхідно буде будувати новий об'єкт з самого початку, витрачаючи отримані кошти, але, крім того, час і власні зусилля для відновлення власного права. До такого сприйняття подібних правовідносин спонукає ст. 16 ЦК, в якій задекларовані такі способи захисту цивільних прав та інтересів, як: відновлення становища, яке існувало до порушення, тобто особі має надаватися такий самий об'єкт нерухомості, який їй належав до викупу; примусове виконання обов'язку в натурі, а не грошове чи інше відшкодування завданої в суспільних інтересах шкоди.

До такого сприйняття припинення права власності в суспільних інтересах су­дом спонукає не лише формальне застосування ст. 16 ЦК, а й аналогія дій держа­ви, коли питання постає про ліквідацію наслідків стихійних лих, зокрема пост-раждалим внаслідок повені не просто виплачувалося відшкодування, а й будува­лися будинки тощо. Така ж ситуація виникала в осіб, які постраждали від аварії на Чорнобильській АЕС тощо.

Крім того, знецінення коштів може призвести до неможливості будівництва такого самого об'єкта нерухомості за отриману компенсацію, що негативно по­значиться на правах власника об'єкта нерухомості, тому не можна буде вважати, що відшкодування вартості об'єкта нерухомості відбулося в повному обсязі.

У зв'язку з цим автор вважає, регламентований у ч. З ст. 350 ЦК обов'язок ор­гану державної або місцевої влади щодо письмового попередження власника зе­мельної ділянки про її викуп має бути перетворений на конкретні заходи щодо врегулювання питань, пов'язаних з викупом. Сучасний зміст ч. З ст. 350 ЦК та ге­неральний план розвитку міст, певних територій - це лише плани розвитку і не більше, а реальні наміри уповноважених органів мають виражатися у конкретних заходах, спрямованих на законне набуття прав на земельні ділянки. Парадокс, ко­ли будується половина моста, а потім з'ясовується, що дорога має проходити по чужій земельній ділянці, коли починається будівництво торгового центру, який перекриватиме доступ до стадіону, і таких прикладів дуже багато. Цілком зро­зуміло, що проблемні питання мають з'ясовуватися до початку будівництва, тому можливість викупу земельної ділянки має встановлюватися, а не формально за рік повідомлятися власник земельної ділянки, якого ставлять лише перед фактом. Якщо власник не захоче продати своєї земельної ділянки або встановить явно не­раціональні ціни, то у забудовника буде час і можливість з'ясувати вартість аль­тернативних варіантів реалізації проектів у суспільних інтересах.

Усе це свідчить про те, що в Україні вже неможлива націоналізація нерухомо­го майна, але порушення прав власників про припинення належного їм права власності на такі об'єкти є потенційно можливим, оскільки запропонований у ЦК механізм викупу земельних ділянок для суспільних потреб має бути вдосконале­ний у контексті більших гарантій саме власників об'єктів нерухомості і передба­чати різні способи компенсації права власності на такі об'єкти. Більше того, на нашу думку, необхідно надати процесу викупу або компенсації права власності на об'єкти нерухомості послідовності, добросовісності та розумності, оскільки віднесення цього питання до компетенції суду не надасть йому повної об'єктив­ності. Такий висновок грунтується не на недоліках сучасного цивільного судочин­ства, можливому впливі органів державної та місцевої влади на суддів, а на ро­зумінні важливості цього питання і аналізі суб'єктивних факторів, коли перед суддею, який є суб'єктом суспільних відносин, на «вагах» постане питання про суспільні інтереси та інтереси окремого громадянина, який захоче отримати до­стойну компенсацію за втрачене нерухоме майно. Тому автор вважає, що не­обхідність вирішення подібних питань судом - це наслідок неможливості знайти консенсус між продавцем та покупцем. Даний висновок зумовлює необхідність надання переваг цивільно-правовим відносинам, коли оферта з боку органів дер­жавної або місцевої влади передбачатиме для власника не тільки компенсацію вартості об'єкта нерухомості, а й певну вигоду для нього, а не тільки втрачену, що спонукатиме його до продажу такого об'єкта за запропонованою вигідною для нього ціною. Такий спосіб врегулювання спірних відносин є цілком цивілізова­ним і кращим, ніж постсоціалістичний викуп об'єкта нерухомості за низькою ціною, що фактично повертатиме націоналізацію об'єктів нерухомості в правове поле України.

 

1.  Барон Ю. Система римского гражданского права. Т. 3. Обязательственное право. - СПб., 1910; Боголепов Н.П. Учебник истории римского права. - М., 1907; Гиббон Э. Историческое обозрение римского права. - СПб., 1835; Дернбург Г. Пан­декты. - Т. 3. - М., 1904; Дювернуа Н. Значение римского права для русских юрис­тов. - Ярославль, 1872; Ефимов В.П. Догма римского права., 1918; Иеринг Р. Дух римского права на различных ступенях его развития. - СПб., 1875; Муромцев С.А. Гражданское право древнего Рима. - М., 1883; Покровский И.А. История римского права. - СПб., 1913.

2. Иоффе О.С, Мусин В.А. Система римского гражданского права. - Л., 1974; Савельев В.А. История римского частного права. - М., 1986.

3. Декрети «Про соціалізацію землі», «Про соціалістичне землевпорядкування і про заходи переходу до соціалістичного землеробства». - СУ РСФСР. - 1918. -№ 25. - Ст. 346.

4. Дзера О.В. Розвиток права власності громадян України. - К., 1991. - С. 34.

5. Зайцев О.Л. Право спадкування землі в Україні: Дис... канд. юрид. наук. - X., 2000. - 224 с

6. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник / Отв. ред. Е.А.Васильев, А.С. Комаров. В 2-х т. - Т. 1. - М., 2004. - 560 с.

7. Там же.

 

< Попередня   Наступна >