555

---

О. В. МОРОЗ,

кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільно-правових дисциплін навчально-наукового інституту права, економіки та соціології Харківського національного університету внутрішніх справ

ОСОБЛИВОСТІ ВІДНОВЛЕННЯ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

Проаналізовано проблематику відновлення орендованого майна. Схарактеризовано обов'язки з проведення капітального, поточного ремонту та поліпшень майна, що передається у найм.

Під час укладання договору найму в наймодавця та наймача виникають ряд прав та обов'язків пов'язаних із майном, що передається у найм, зокрема, і обов'язок щодо відновлення даного майна.

Проблематика прав та обов'язків сторін за договором досліджувалася ученими-юриста-ми у різних аспектах. фундаментальні дослі­дження в цій сфері були проведені М. І. Брагінським, В. В. Вітрянським [1], І. Б. Новіцьким, Л. О. Лунц [2], Ф. І. Гавзе [3], О. А. Красавчиковим [4] тощо. але проблематика обо­в'язків сторін щодо відновлення орендованого майна не досить висвітлена, є достатньо актуальною та потребує подальшого вивчення, що і є метою нашого дослідження.

На наймача покладається обов'язок щодо відновлення орендованого майна. Способом відновлення орендованого майна є ремонт. Мета проведення ремонту орендованого май-на полягає в підтримці його у такому стані, при якому воно може бути використане за цільовим призначенням. При ремонті віднов­люються втрачені властивості майна. Прове­дення ремонту не пов'язане з конструктивними змінами в майні, які мають місце при проведенні поліпшень, хоча і змінює його до пев­ної міри, наприклад, покращується стан орендованого майна і його зовнішній вигляд. У тому ж випадку, якщо при проведенні ремонту мають місце конструктивні зміни в орендо­ваному майні, що підвищують ефективність його вик

ористання, ідеться про поліпшення майна разом з ремонтом.

Як слушно зазначає М. Г. Проніна, «при здійсненні ремонту, як і при здійсненні поліп­шень, наймач несе певні витрати, але в першому випадку ці витрати спрямовані на підтримку майна в схоронності, в такому стані, який забезпечує його звичайне, нормальне використання. У результаті ремонту відновлюються його колишні якості, що втрачаються в процесі зношення тоді як в результаті внесених змін, що мають характер поліпшень, майно набуває нових, додаткових якостей, що не змінюють його призначення, але що підвищують його цінність і ефективність використання» [5, с 136].

Оскільки амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси зали­шаються в розпорядженні орендаря, то й відновлення цих об'єктів оренди здійснюється орендарем шляхом використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно.

Необхідно відзначити, що згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» [6] амортизаційні від­рахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуаль­но визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно, то й відновлення цих об'єктів входить в його обов'язки.

Відновлюючи цілісний майновий комплекс, орендар проводить капітальний ремонт.

Перш ніж приступити до аналізу обов'язків орендаря з проведення капітального ремонту необхідно проаналізувати зміст обов'язку орендаря зі здійснення амортизаційних відрахувань і визначити економічну сутність останніх.

Передусім необхідно вказати, що предме­том відновлення є лише цілісні майнові ком­плекси. Фінансування процесу відновлення орендованого майна відбувається з фонду амо­ртизаційних відрахувань, який знаходиться у розпорядженні орендаря. Сучасні економісти визначають амортизацію як процес поступового перенесення вартості засобів виробництва, по мірі зношення, на вироблений продукт і використання цієї вартості для наступного їх від-творення [7, с 60]. Під амортизаційним фондом розуміють фонд грошових ресурсів, що утворюється за рахунок амортизаційних відрахувань і призначений для повного відновлення (реновації) основних фондів [7, с 60].

Слід зазначити, що за рахунок амортизаційних відрахувань відбувається відновлення лише основних засобів, що входять до складу цілісного майнового комплексу, які зношуються у процесі виробництва.

За рахунок амортизаційних відрахувань не відновлюються основні фонди, зруйновані під час стихійного лиха, війни тощо.

З метою створення економічних передумов для відновлення основних фондів встановлюється норма амортизації. Це відношення річного обсягу амортизаційних відрахувань до середньорічної вартості основних фондів, виражене у відсотках. Норми амортизації визначаються на підставі строків служби фондів і залежать від їх довговічності, фізичного і мо­рального зносу, фактичного віку засобів ви­робництва тощо.

Необхідно відзначити, що право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, оскільки засоби, закамульовані в амортизаційному фонді, є власністю останнього.

Враховуючи вищевикладене, важко визначити, є перерахування амортизаційних відрахувань до амортизаційного фонду самостійним обов'язком або ж необхідною передумо­вою для здійснення обов'язку щодо прове­дення капітального ремонту.

Щодо змісту вказаного обов'язку передусім необхідно визначити, що ж називається капіталь­ним ремонтом, оскільки Цивільний кодекс України (далі - ЦК України) не дає визначення поняття капітального ремонту. Капітальним, очевидно, буде такий ремонт, який викликаний істотним знищенням, пошкодженням або зно­шенням основних складових частин, вузлів або агрегатів майна, тривалий у часі і вимагає ве­ликих витрат на його проведення.

У тому разі якщо відбувається проведення капітального ремонту об'єкта оренди упро­довж усього періоду його проведення, амор­тизаційні відрахування не підлягають перерахуванню орендарем до амортизаційного фонду, оскільки це майно в даний період не вико­ристовується орендарем із незалежних від нього причин. На нашу думку, з цієї ж причини необхідно звільнити орендаря на період проведення капітального ремонту від внесення орендної плати, шляхом внесення до закону відповідних доповнень.

Відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України [8] якщо наймодавець не провів капітального ре­монту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розі­рвання договору та відшкодування збитків.

На нашу думку, дана положення є цілком обґрунтованим, оскільки вказана річ у цей період не використовується наймачем з незалежних від нього причин, крім того, обов'язок проведення капітального ремонту чинним законодавством покладений на наймодавця.

Перш ніж розпочати капітальний ремонт майна, наймач зобов'язаний попередити про це наймодавця.

Згідно з ч. 1 ст. 776 ЦК України [8] поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом, хоча його визначення і не закріплено в ЦК України, слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуван­ням її основних частин, вузлів або агрегатів.

Незважаючи на те, що ч. 1 ст. 776 ЦК України сформульована дисспозитивно, поточний ремонт однозначно покладається Типовим до­говором оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) [9] на орендаря.

У договорі оренди державного майна, як правило, не встановлюється строків прове­дення поточного ремонту. Це обумовлено тим, що мета поточного ремонту полягає в усуненні таких недоліків об'єкта оренди, які не мають характеру істотних, тобто заміна окремих деталей у механізмах тощо. Указані недоліки, як правило, постійно виникають у процесі користування орендованим майном.

Договір оренди державного майна може й містити строки проведення поточного ремон­ту об'єкта оренди. Як правило, таке положення включається в договір оренди у тому випад­ку, коли на орендареві за договором оренди лежить обов'язок із проведення поточного ремонту, необхідність у якому виникла до укладення договору.

Необхідно відзначити, що для проведення поточного ремонту орендареві не вимагається дозвіл орендодавця.

Орендар повинен повернути орендоване майно в належному стані з урахуванням міри нормального його зношення. Тому якщо при розірванні договору оренди виявиться, що стан об'єкта оренди вимагає проведення по-точного ремонту, орендар буде зобов'язаний його провести.

Орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів. Правовий режим поліпшень встанов­лений ст. 778 ЦК України і ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В абзаці 4 ч. 3 ст. 23 вищевказаного закону [6] вказано, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна

Пункт 6.3. Типового договору оренди цілі­сного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) [9] вказує, що проведення подібних заходів, обумовлює підвищення вартості цьо­го майна. Це означає, що в Типовому договорі під поліпшенням маються на увазі такі зміни у складі майна, що орендується, таке проведення реконструкції, таке технічне переозброєння, яке обумовлює підвищення його вартості. На нашу думку, цей підхід до визначення поліпшень є не зовсім правильним, оскільки наголос у визначенні поліпшень робиться на змінах, наслідком яких є лише зростання вар­тості майна. У той же час у юридичній літера-турі [10; 11; 12] переважає думка, що характерною ознакою поліпшень є передусім те, що це такі зміни в орендованому майні, які підвищують ефективність використання цього май-на порівняно з його звичайним, нормальним повинні підвищувати корисність використання майна саме за цільовим призначенням. Безумовно, підвищення вартості орендованого майна в результаті здійснених наймачем змін є однією з ознак поліпшень. Проте, на нашу дум­ку, не можна вважати поліпшенням зміни, які хоч і пов'язані із збільшенням вартості орендо­ваного майна, але змінюють цільове призначення цього майна. У цьому випадку йтиметь­ся не про поліпшення, а про інше переобладнання майна, не пов'язане з поліпшенням.

Поліпшення необхідно відрізняти від ре­монту майна, як поточного, так і капітально­го. На відміну від проведення ремонту, про-ведення поліпшень орендованого майна не є обов'язком наймача.

Наймач має право вносити поліпшення до майна з відома наймодавця. Подібна згода наймодавця потрібна для того, щоб він, як власник орендованого майна, оцінив доціль­ність і необхідність вказаних поліпшень, оскі­льки, якщо він дасть згоду, йому необхідно буде компенсувати вартість подібних поліп­шень. Це дозволяє власникові, на думку Н. В. Гончарової, «уникнути необгрунтованого здорожчання основних фондів, наприклад, у результаті обробки приміщень із застосуванням мармуру, кахлю та інших можливих надмірностей, у яких у власника немає потре­би» [13, с 55].

Цим вони відрізняються від переробок, які не мають характеру поліпшень. Переробки об'єкта найму можуть бути корисні для най­мача, проте під час передачі цього об'єкта при припиненні договору найму наймодавець може зажадати від наймача їх усунення.

Отже, визначення обов'язків сторін щодо відновлення орендованого майна і їх юридич­не закріплення, мають важливе науково-практичне значення, оскільки відсутність у законодавстві деяких положень перешкоджає можливості належного захисту прав сторін.

Література

Брагинский М. И. Договорное право: Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. - М. : Статут, 1997. - 681с.

Новицкий И. Б. Общее учение об обязательстве / И. Б. Новицкий, Л. А. Лунц. - М. : Юриздат, 1950. - 416 с.

Гавзе Ф. И. Обязательственное право: Общие положения / Ф. И. Гавзе. – Минск : БГУ, 1968. - 128 с.

Советское гражданское право : учебник : в 2 т. Т. 1 / под ред. О. А. Красавчикова. - [3-е изд.]. - М. : Высш. шк., - 1985. - 544 с.

Пронина М. Г. Имущественный наем в отношениях между социалистическими организациями / М. Г. Пронина. - Минск : Наука и техника, 1969. - 140 с.

Про оренду державного та комунального майна : закон України від 14 берез. 1995 р. № 98/95-ВР // Відомості Верховної Ради України. – 1995. - № 15. - Ст. 99.

Основи економічної теорії: підручник : у 2 кн. Кн. 2: Підприємництво, маркетинг, менеджмент в на-ціональному та світовому господарстві / [за ред. Ю. В. Ніколенка]. - [2-ге вид.]. – К. : Либідь, 1998. - 272 с

Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40. - Ст. 356.

Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) [Електронний ресурс] : затв. наказом Фонду державного майна України від 23 серп. 2000 p. № 1774. - Режим доступу : http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0259-96. -Назва з екрану.

Советское г–ажданское право : учебник : в 2 ч. Ч. 2 / под ред. В. А. Рясенцева. - [3-е изд.]. - М. : Юрид. лит., - 1987. 576 с.

Занковская С. В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву : лекция для студ. ВЮЗИ / С. В. Занковская; под ред. В. А. Рясенцева. - М. : Изд-во всесоюз. юрид. заоч. ин-та, 1953. – 32 с.

Иоффе О. С. Советское гражданское право : курс лекций : в 3 т. Т. 2: Отдельные виды обяза-тельств / О. С. Иоффе. - Л. : ЛГУ, 1961. - 532 с.

Гончарова Н. В. На перекрестке мнений / Н. В. Гончарова // Хозяйство и право. - 1991. - № 2. - С. 55-58.

 

< Попередня   Наступна >