Радник

---

Тема 10. Доверительное управление недвижимостью

Литература

Алябьев Д.Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

Беневоленская З.Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. СПб., 2002.

Берестовая О.М. Доверительное управление недвижимым имуществом/ЛНалоговый вестник. 2004. N 2.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002 (гл. 14-17).

round: white;">Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002.

Дербин О. Доверительное управление зданиями и сооружениями в предпринимательской деятельности//Юрист и бухгалтер. 2004. N 3 (16).

Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом//Гражданский кодекс Российской Федерации/Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. Ч. 2. Гл. 53.

Зернова Е.В. Спорные вопросы доверительного управления недвижимым имуществом/ЛЗестник ВАС РФ. 2002. N 1.

Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом. М., 1999.

Попондопуло В.Ф. Доверительное управление имуществом//Кодекс-1пТо. 2002. N 3-4.

Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью//Хозяйство и право. 1998. N 12.

Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб., 2004.

Турышев П.В. Траст и договор доверительного управления имуществом: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1997.

Щеглова О. Соотношение доверительной собственности и доверительного управления имуществом//Кодекс-тто. 2005.

Нормативные акты

 

Кодекс торгового мореплавания РФ (ст. 14).

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"//СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448 (с послед, изм.).

Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. N 562 об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием//СЗ РФ. 2004. N 43.

Письмо Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ от 3 августа 1998 г. N43-52/1494 о государственной регистрации сделок с рыбопромысловыми судами.

Судебно-арбитражная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2001 г. N 2554/99. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2002 г. N 5861/02.

Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма

В соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Договор доверительного управления представляет собой специфическую форму реализации собственником одного из правомочий собственности - правомочия распоряжения.

Объектами договора доверительного управления, помимо иного имущества, могут выступать и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы. Вещи (в том числе и недвижимые), передаваемые в доверительное управление, должны быть индивидуально-определенными. Поскольку закон не устанавливает каких-либо особых правил, регулирующих доверительное управление той или иной разновидностью недвижимого имущества (например, предприятиями как имущественными комплексами), то правовой режим доверительного управления зданиями, сооружениями, иной недвижимостью, предприятиями, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и проч. следует рассматривать как единый.

Применительно к недвижимости в п. 1 ст. 1013 ГК РФ указано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Что скрывается за формулировкой "отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу"? Очевидно, что объектом доверительного управления не может выступать изъятое из оборота либо ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество. Так, например, недопустимо заключение договора доверительного управления в отношении таких объектов недвижимости, как лес, недра, водные объекты, поскольку законодательство допускает их передачу только в пользование. Регулирование оборота указанных объектов характеризуется преобладающим значением публично-правового регулирования, что находит свое выражение в установлении специальной нормы, согласно которой эти объекты недвижимости могут быть вовлечены в гражданский оборот только в той мере, в какой это допустимо специальным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Так, Земельный кодекс РФ регламентирует особый порядок оборота отдельных категорий земель, устанавливая целый ряд ограничений (например, в отношении земель особо охраняемых природных территорий). Безусловно, что подобного рода ограничения в полной мере распространяются и на те отношения, которые порождаются заключением договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Не допустима передача в доверительное управление имущественного комплекса предприятия, переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление государственному или муниципальному унитарному предприятию. Это объясняется тем, что собственник такого недвижимого имущества уже распорядился этим имуществом.

В законодательстве установлены отдельные правила, регламентирующие особенности доверительного управления недвижимым имуществом по сравнению с иным имуществом. Так, договор доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Как известно, договор продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Помимо того, передача недвижимого имущества в доверительное управление   подлежит   государственной   регистрации   в   том   же   порядке,   что   и   переход   права

 

собственности на это имущество. Несоблюдение сторонами указанных требований к форме и государственной регистрации влечет недействительность договора доверительного управления недвижимостью (п. 3 ст. 1017 ГК). Это правило отличает режим заключения договоров доверительного управления недвижимостью от режима заключения договоров доверительного управления иным имуществом*(467).

К существенным условиям договора доверительного управления недвижимостью относятся следующие моменты.

1. Предмет  договора,   который   выражается   в  указании   состава   недвижимого   имущества, передаваемого в доверительное управление, и его оценка. При этом в договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, включая те данные, которые позволяют определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

2. Наименование  того   юридического  лица  либо  имя  того   гражданина,   в  чьих  интересах осуществляется  управление  имуществом  (учредителя  управления  или  выгодоприобретателя).  Это требование   рассматривается   в   качестве   существенного,   поскольку   доверительное   управление допускается как в целях удовлетворения собственных интересов, так и интересов третьих лиц. Поэтому персонификация выгодоприобретателя оказывается столь важным условием договора доверительного управления, что его несоблюдение влечет незаключенность договора.

3. Размер    и    форма    вознаграждения    управляющему,    если    выплата    вознаграждения предусмотрена  договором.   Это   правило   продиктовано  тем   обстоятельством,   что   осуществление доверительного управления является видом предпринимательской деятельности. Законом допускается безвозмездный   характер  договора   доверительного   управления.   Однако   это   не   может   касаться доверительного     управления     имуществом,     заключаемого     коммерческими     организациями     и предпринимателями без образования юридического лица.

4. Срок действия договора.

При исполнении договора доверительного управления доверительный управляющий ограничен в правах распоряжения недвижимым имуществом. При этом если владение и пользование недвижимостью доверительный управляющий осуществляет без ограничений, то распоряжение недвижимыми вещами допустимо только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

Одна из основных проблем регулирования доверительного управления объектами недвижимости заключается в отсутствии норм, регламентирующих юридическую судьбу земельного участка, на котором находится передаваемая в управление недвижимость. Передача в доверительное управление недвижимости делает неопределенными взаимоотношения, с одной стороны, собственника земельного участка, а с другой стороны, участников отношений по доверительному управлению недвижимостью, расположенной на этом земельном участке.

Некоторыми особенностями обладает договор доверительного управления такими объектами недвижимости, как морские судна. Это обусловлено специальным регулированием этого договора в КТМ РФ.

В соответствии со ст. 14 КТМ РФ собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает, что доверительное управление судном может осуществляться в пользу выгодоприобретателя, не являющегося собственником.

Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом

Сторонами договора доверительного управления (в том числе и недвижимым имуществом) являются учредитель доверительного управления и доверительный управляющий. Кроме того, если договор доверительного управления заключается в интересах третьего лица (бенефициара), то таковое также является участником складывающихся правоотношений. В этом случае бенефициар является третьим лицом, в пользу которого заключен договор доверительного управления.

В соответствии с общим правилом учредителем доверительного управления выступает собственник недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление. Лицо, обладающее имуществом на ином вещном праве (праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления), не может выступать учредителем доверительного управления. Это ограничение исключает государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения из круга лиц, которые могут учреждать доверительное управление. Это логично, поскольку указанные субъекты создаются собственниками   с  целью  решения  определенных задач   и   в  связи  с  этим   наделяются   целевой

 

правоспособностью. Предоставление таким субъектам права распоряжения имуществом путем передачи его в доверительное управление означало бы лишение их возможности осуществлять возложенные на них уставные функции.

В то же время допустимо, что доверительное управление может быть учреждено по иным основаниям, предусмотренным законом.

Так, в определенных законодательством случаях допустимо, что в качестве учредителя доверительного управляющего имуществом (в том числе и недвижимым) могут выступать такие лица, как нотариус и исполнитель завещания. К примеру, в соответствии со ст. 1173 ГК РФ, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус на основании ст. 1026 ГК РФ*(468) в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания. Все действия, совершаемые нотариусом и исполнителем завещания, подчиняются нормам о доверительном управлении имуществом, то есть предполагают соблюдение требований о форме договора доверительного управления, государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление и пр. Указанные субъекты выполняют свои обязанности доверительного управляющего до того момента, пока наследник не вступит в права наследования.

В качестве доверительного управляющего по договору доверительного управления может выступать только профессиональный предприниматель. Особенно важным это правило оказывается применительно к доверительному управлению предприятиями, поскольку предприятие должно использоваться в целях извлечения прибыли. Таким образом, при заключении договора доверительного управления предприятием на обеих сторонах договора оказываются предприниматели. Как следствие, это исключает возможность диспозитивного использования правила об усмотрении сторон о назначении вознаграждения (или об отказе от такого вознаграждения) доверительному управляющему. Возмездный характер взаимоотношений предпринимателей предполагает, что учредитель доверительного управления предприятием всегда обязан уплатить вознаграждение доверительному управляющему.

В то же время, если доверительное управление имуществом (в том числе и недвижимым) осуществляется на законных основаниях, в качестве доверительного управляющего может выступать и гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, а также некоммерческая организация (за исключением учреждения).

В случае, когда учредитель доверительного управления, заключая договор, указывает лицо (бенефициара), в интересах которого должно осуществляться доверительное управление имуществом, договор доверительного управления заключается по модели договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ*(469)). Выгодоприобретателю предоставляется право требования надлежащего исполнения своих обязательств к доверительному управляющему*(470).

< Попередня   Наступна >