Тема 8. Аренда недвижимости

Литература

АппакТ.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М., 2003.

Беленькая А.Я. Выкуп арендованного имущества//Арбитражная практика. 2003. N 12.

Белозеров А. Арендные поступления и оборотные налоги//Хозяйство и право. 2002. N 6.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: П

рокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.

Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996;

Гришаев СП. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2001.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. N 3.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды//Хозяйство и право. 1999. N 5.

Дмитриев А.В. Множественность лиц на стороне арендатора: Вопросы теории и практики//Юридический мир. 2002. N 10.

Дороганцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий)//Государство и право. 2002. N 7.

Ельцова И.Ю. Один из аспектов заключения договора аренды земельного участка//Юридический мир. 2003. N 9.

Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Учебное пособие. М., 2003.

Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков//Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.

Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иныхсооружений//Юрист. 2002. N 9.

Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений//Юрист. 2002. N 7.

Ефимова Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок//Экологическое право.

2002. N 3.

Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти//Право и экономика. 2002. N 3.

Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа//Право и экономика. 2004. N8.

Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений/ЛОридический мир. 2002. N 2.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. N 10.

Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды: Общие вопросы/ЛОридический мир. 2002. N 2.

Козлове. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм//ЭЖ-Юрист, 1999. N7.

Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Кокоева Л.Т. О предмете договора аренды//Философия права. 2003. N 2 (8).

КокоеваЛ.Т. Объект как существенное условие договора аренды//Журнал российского права. 2004. N 7.

Кокоева Л.Т. Право аренды и вещные права//Философия права. 2003. N 2 (8);

Колчин С. Аренда недвижимости: Еще одна грань старой проблемы//ЭЖ-Юрист. 1999. N 35.

Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект//Гражданин и право.

2003. N 4, 5.

Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Самара, 2002.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2002.

Можаров ГГ. Договор аренды участка лесного фонда//Вестник юридического института. N 3. Чебоксары,2002.

НовакД.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий/ЛОрист. 2002. N 4.

Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости/ЛОжно-Уральский юридический вестник. 2000.

Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости/ЛПравовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 2.

Присягина Г.Н., Болдова О.А. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и жилых помещений, находящихся в федеральной собственности//Арбитражная практика. 2003. N 5.

Пугинский СБ. Правовое регулирование аренды государственных предприятий: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1992.

Пшеничникова И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры//Арбитражная практика. 2002. N 3.

Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Казань, 2002.

Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.

Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора/ЛЗестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта

недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.

Чубаров В.В. Собственник не вправе передавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Унитарное предприятие распоряжается этим имуществом не в силу договора с собственником, а в силу закона//Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 1999.

Шутенко В.В. Аренда судов. СПб., 2003.

Нормативные акты

Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности/Распоряжение Министерства имущественных отношений России от 28 июля 1998 г. N 774-р//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 20. 1998. 24 авг.

Письмо Министерства имущественных отношений России от 17 сентября о рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования//2001 г. N НГ-30/167250.

Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества/Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. N 135//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 34. 2004. 23 авг.

Судебно-арбитражная практика

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений//Вестник ВАС РФ. Информационные письма Президиума ВАС РФ. Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003. Ч. 2.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 6 марта 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""//Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой'У/Вестник ВАС РФ.

Информационные письма Президиума ВАС РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003. 4.2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 1996 г. N 2131/94.

Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. N 678/96.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. N 4023/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2003 г. N 3343/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2003 г. N 3484/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2004 г. N 15698/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4417/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21 октября 2004 г. N А05-13403/03-24.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. N 8974/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г. N 9734/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2005 г. N 13631/04//Вестник ВАС РФ. 2005. N6.

Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества

Особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. 650-655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде.

ГК РФ ограниченно регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о

неразрывной связи здания или сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а, с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости в законодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, то есть соответствующие правила имеют специальный характер.

В том случае, если договор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ)*(405).

Регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, подчинено особым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 о мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества*(406) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключением следующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Во исполнение указанного постановления Министерство имущественных отношений РФ издало распоряжение от 28 июля 1998 г. N 774-р, которым было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности*(407). Этим положением регламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатам договоров аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условий проведения торгов является основанием для признания недействительными заключенных на его основе договоров аренды недвижимого имущества.

Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданским кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).

Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, поскольку арендные правоотношения между департаментом и акционерным обществом регулируются законодательством о приватизации и к ним неприменимы нормы ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым в данном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не может служить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции, решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, на то, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов на долгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом*(408).

Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости)*(409). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей)*(410).

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение"*(411).

Кроме того, существенным условием этого договора является условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений*(412).

Законодатель не сформулировал легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" и полагает, что более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения"*(413).

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением"*(414). В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный

объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"*(415). А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей*(416). Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей*(417). B.C. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком"*(418).

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных долях*(419). Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание"*(420).

Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

Для регулирования аренды зданий и сооружений важен срок, на который заключается соответствующий договор. Этот договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока (на неопределенный срок). В том случае, если договор аренды здания, сооружения или иной недвижимости заключен на неопределенный срок, то каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для расторжения договоров аренды недвижимости, заключенных бессрочно, установлены более длительные сроки для предупреждения о предстоящем расторжении, нежели для расторжения договоров аренды движимого имущества (в этом случае контрагент по сделке должен быть предупрежден за месяц до расторжения договора). Это обусловлено тем, что недвижимые объекты более сложны для использования и, следовательно, их освобождение требует большего времени, нежели высвобождение из использования движимой вещи.

В том случае, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до одного года, то его государственной регистрации не требуется. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году и, следовательно, соответствующий договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации*(421).

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

До разграничения государственной собственности на землю проведение государственной регистрации права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(422У).

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на

недвижимость).

В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:

- заключенные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;

- заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок*(423);

- заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке)*(424).

Арендная плата по договору аренды недвижимости

Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Также, как и при купле-продаже недвижимости, при заключении договора аренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размере арендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено в денежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключение договора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. В том случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носить характер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен в конкретной величине.

В п. 2 ст. 654 ГК РФ сформулировано общее правило, согласно которому в установленную в договоре аренды здания или сооружения плату за пользование зданием или сооружением включается плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны при заключении договора могут установить иное. Равным образом иное может быть установлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматься дополнительная плата, на условиях, оговоренных договором, заключенным сторонами, или законом.

Гражданское законодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрели не абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицу арендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемого помещения.

Публичный собственник, определяя условия передачи недвижимого имущества в аренду, как правило, нормативно определяет и методику расчета арендной платы. Так, к примеру, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

К примеру, арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, рассчитывается в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 г. N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (с изменениями на 17 июля 2003 г.), по методике, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. N 1291-р о методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с изменениями на 18 декабря 2002 г.). Согласно ст. 3 названного закона и указанной методике расчетная ставка аренды за квадратный метр определяется путем умножения рыночной ставки на коэффициент социальной значимости. Значения коэффициентов социальной значимости установлены в приложении к данному Закону Санкт-Петербурга. В соответствии с п. 5 приложения для учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург, установлен Кс = 0,05.

Поскольку аренда недвижимого имущества предполагает, что арендодатель обязан передать арендатору имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, то неисполнение арендодателем этой обязанности, в том случае, если это исключает возможность эксплуатации объекта аренды, является основанием для отказа от уплаты арендной платы.

Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендодатель обратился с иском к

арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за предоставленный в пользование по договору аренды вертолет. Хотя передача вертолета арендатору состоялась, однако тот фактически не мог использовать вертолет, поскольку вертолет был передан без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ). При отсутствии этих документов воздушные суда (в том числе и вертолеты) к эксплуатации допущены быть не могут. Хотя арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы, однако арендодатель не передал этих документов арендатору. Установив эти обстоятельства, арбитражный суд сделал вывод о том, что арендодатель не мог использовать без указанных документов арендованный вертолет, в связи с чем арендодателю было отказано во взыскании арендной платы*(425).

Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности

По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества.

Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательством функции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственной собственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ, муниципальное образование).

Если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ)*(426).

Как уже подчеркивалось выше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом, равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основной обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то время как основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержание арендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества по истечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения*(427).

Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 665 ГК РФ). Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (это

обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором).

Арендатор, права которого нарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности, арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребовать недвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьих лиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором только после того, как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, как арендодатель передаст ему арендованное имущество.

Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, является титульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. 301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением*(428').

Тема 9. Сделки с предприятиями как имущественными комплексами

Литература

Алфеевский С.А. Аренда торговых предприятий. М., 1923.

Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия//Юрист. 2001. N 1.

Артабаева Л.С. Предприятие как имущественный комплекс//Юрист. 2001. N 6.

Бегичев А.В. Предприятие как имущественный комплекс//Юридический мир. 2001. N 10.

Бегичев А.В. Наследование по закону предприятия как имущественного комплекса в Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.

Белов В.А. Имущественные комплексы. М., 2004.

Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д., 2002.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договор продажи предприятия//Бюллетень нотариальной практики. 2000. N 1.

Виноградова Л.М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сб. научных трудов. Вып. 2. СПб., 1997.

Витрянский В.В. Договор продажи предприятия//Вестник ВАС РФ. 1999. N 11.

Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав//Вестник ВАС РФ. 2003. N 3.

Гайбатова К.Д. Предприятие- объект гражданских прав: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2002.

Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами//3аконодательство. 2003. N 3.

ГамперЛ.Т. Купля-продажа предприятия в российском гражданском праве. Автореф. дис... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2002.

Гольдовский О. О мерах против недобросовестных платежей и о переходе торговых и промышленных предприятий//Юридический вестник. 1913. Кн. 2.

Гольмстен А.Х. О торговом предприятии по русскому праву//Журнал Санкт-Петербургского Юридического Общества. 1894. Кн. 9.

Гражданское право России. Ч. 2: Обязательственное право: Курс лекций/Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997.

Грибанов А. Предприятие и фирменное наименование: Сравнительный анализ по праву России и Германии//Хозяйство и право. 2000. N 11.

Грибанов А. Понятие предприятия в российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. N5.

Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятием в российском праве (Практические

проблемы)//Хозяйство и право. 2003. N 11.

Грибанов А. Правовая природа предприятия - имущественного комплекса в праве России//Хозяйство и право. 2003. N 7.

Грибанов А.В. Предприятие как объект гражданско-правовых отношений (По праву России и Германии): Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Грибанов А.В. Предприятие: Проблемы доктрины и законодательства//Хозяйство и право. 2000. N5.

Григорьева А.Г. Субъектный состав правоотношений, возникающих при залоге предприятия//Предпринимательское право. 2005. N 2.

Гримм Д. Переход торговых и промышленных предприятий//Вестник гражданского права. 1915. N1,3.

Данилочкина Т.В. Предприятие как предмет отдельных гражданско-правовых сделок//Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 7/Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2003.

Догадов В.М. Предприятие как объект оборота//Известия Иваново-Вознесенского политехнического института. 1922. N 6.

Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе/ЛОридический мир. 1997. N 9.

Ем B.C. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса//3аконодательство. 1999. N 11.

Жариков В.В. Особенности правового режима предприятия и отдельных видов имущества, входящего в его состав//Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 7/Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2003.

Закон о переходе по договорам торговых и промышленных предприятий: Обсуждение проекта, проект в редакции Государственной Думы, Государственного Совета, окончательный текст закона. М., 1916.

Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и переход права собственности на предприятие как имущественный комплекс//Юридический мир. 1999. N 3.

Козлова Е. Предприятие как объект права и особенности государственной регистрации отдельных договоров купли-продажи предприятий//ЭЖ-Юрист. 1998. N 13.

Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права//Российская юстиция. 2002. N 8.

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

Кондратюк А.В. Договор купли-продажи предприятия//Кодекс-тто. 2001. N 11.

Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997.

Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. М., 2000.

Куликов А.Д. Правовое регулирование ипотеки предприятия//Юридический мир. 1999. N 11.

ЛантюховА., Щепоткин-Маринин С. Ипотека предприятий: Взвесить все "за" и "против'У/Экономика и жизнь. 1997. N 45.

Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты права: Понятие и проблемы//Юридический вестник Ростовской государственной экономической академии. 1999. N 3.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2001.

Масевич М.Г., Чучуева СМ. Продажа предприятия//Дело и право. 1996. N 7.

Михайлов Н.И. Аренда предприятий: Проблемы и перспективы//Правоведение. 1991. N 2.

МоргулисМ.И. Вопросы передачи предприятий, зданий, сооружений и оборудования в практике Госарбитража. М., 1962.

Никонов СП. Юридическая природа торговых и промышленных предприятий по торговому праву. Петроград, 1917.

Пискунова М.Г. О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6).

Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи//Хозяйство и право. 1998. N 1.

РатнерА.С Переход торговых и промышленных предприятий на ходу//Вестник советской юстиции. 1927. N2.

Розенберг В.В. Торговое имя, фирма и торгово-промышленное предприятие//Вестник финансов, промышленности и торговли. 1913. N 19.

Розенберг В.В. Фирма: Догматический очерк. СПб., 1914.

Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Романов О.Е. Теоретические и практические аспекты определения состава предприятия как имущественного комплекса//Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6/Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2003.

Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб., 2004.

Степанов В.Г., Кравченко Н.Н. Унитарное предприятие как имущественный комплекс//3аконодательство и экономика. 2003. N 9.

Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.

Степанов С.А. Имущественные комплексы в гражданском праве//Проблемы теории гражданского права. М., 2003.

Степанов С.А. О "юридических границах" предприятия как имущественного комплекса//Цивилистическая практика. Екатеринбург. 2001. N 2.

Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2000.

Степанов С.А. Часть предприятия как объект гражданских прав//ЭЖ-Юрист. 1999. N 52.

Степанов С.А. "Юридические границы" предприятия как имущественного комплекса//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. научных статей. Екатеринбург, 2002.

Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав//3аконодательство. 1998. N 9.

Телюкина М.В. Наследование предприятия//Коллегия. 2002. Июль.

Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве Западно-Европейском и РСФСР. П., 1924.

Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса//Хозяйство и право. 1999. N 2.

Чеучева СМ. Правовое регулирование продажи предприятий: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1997.

Эрделевский А. Предприятие как недвижимость: Регистрация прав//3аконность. 1998. N 5.

Нормативные акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 132, 300, 334, 340, 454, 549, 559-566, 586, 607, 625, 650, 656-664, 740, 754, 1014, 1015, 1065, 1173, 1178).

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 94, 109, 110, 139, 175, 195, 196)//СЗ РФ. 2002. N 43 (с послед, изм.).

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 1, 5, 13, 55, 69-73)//СЗ РФ. 1998. N 29.

Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 22 июня 1927 г. о введении в действие Положения о фирме//СП СССР. 1927. N 40.

Постановление Совета народных комиссаров СССР от 15 февраля 1936 г. N254 о порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений//СЗ СССР. 1936. N 11. Ст. 93.

Постановление Совета министров СССР от 16 октября 1979 г. N940 "Положение о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений"//СП СССР. 1979. N26. С. 172.

Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N4814-1 о правопреемстве фирменных наименований акционируемых государственных предприятий//Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. 1993. N 17.

Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. N1114 "О продаже государственных предприятий-должников"//СЗ РФ. 1994. N 6. Ст. 592.

Судебно-арбитражная практика

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (п. 13)//Бюллетень Минюста РФ. 2001. N 4.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ"" (п. 5)//РГ. Приложение. 2001. N 37.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16 января 1996 г. N 7288/95.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 марта 1996 г. N 5805/95.

Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 1996 г. N 7805/95. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2000 г. N 6134/99. Постановление Президиума ВАС РФ от 22 мая 2001 г. N 5234/00. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01. Постановление Президиума ВАС РФ от 13 февраля 2002 г. N 6704/01. Постановление Президиума ВАС РФ от 5 марта 2002 г. N 4193/01. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 августа 2002 г. N 1744/02. Постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2002 г. N 6616/02. Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 288/03. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 августа 2003 г. N 8501/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03//Вестник ВАС РФ. 2004. N2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. N 8974/04. Определение ВС РФ от 4 ноября 2003 г. N КАСОЗ-512.

Общая характеристика правового регулирования сделок с предприятиями

Будучи объектом гражданского права, предприятие выступает в качестве предмета разнообразных гражданско-правовых сделок. Вместе с тем действующее гражданское законодательство устанавливает специальные правила совершения сделок с предприятиями только в четырех случаях: при продаже предприятия, при аренде предприятия, при залоге (ипотеке) предприятия и при доверительном управлении предприятием. При этом удельный вес норм, регламентирующих указанные сделки, не одинаков.

Если купля-продажа и аренда предприятия довольно подробно урегулированы в специальных параграфах ГК РФ (соответственно § 8 гл. 30 и § 5 гл. 34 ГК РФ), то регламентация залога предприятия выведена за рамки ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог предприятий регулируется Законом об ипотеке, который, в свою очередь, содержит главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" (ст. 69-73).

Что касается доверительного управления предприятиями, то о соответствующих сделках в ГК РФ содержится только упоминание (п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Косвенное регулирование доверительного управления предприятием осуществляется в соответствии с нормой, согласно которой доверительный управляющий, хотя и вправе совершать в отношении полученного в доверительное управление имущества любые юридические и фактические действия, однако распоряжение недвижимостью из состава предприятия может осуществлять только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем, согласно Закону о госрегистрации прав на недвижимость, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда (ст. 30).

Кроме того, в действующем законодательстве упоминается о возможности совершения с предприятием таких сделок, как договор строительного подряда на строительство или реконструкцию предприятия, закрепление предприятия как имущественного комплекса в хозяйственном ведении за государственным (муниципальным) унитарным предприятием, закрепление предприятия как имущественного комплекса в оперативном управлении за казенным предприятием, передача имущественного комплекса предприятия в ходе реорганизации юридического лица, передача имущественного комплекса предприятия в рамках процедуры приватизации и передача имущественного комплекса предприятия на основании завещательного распоряжения.

Упоминаний о возможности совершения с предприятиями как имущественными комплексами каких-либо иных сделок в законодательстве не содержится. Это дало основания исследователям сделать предположение о том, что в законе содержится исчерпывающий перечень сделок, объектом которых может быть предприятие*(429). Этот вывод обосновывается тем, что предприятие может быть оборотоспособно ровно настолько, насколько об этом прямо сказал законодатель. По общему правилу имущественные комплексы (и их разновидность- предприятия) не могут быть признаны объектами, полностью свободными в обороте. Имущественные комплексы могут быть предметом только тех сделок, о возможности совершения которых прямо упоминает законодатель*(430).

В то же время в литературе высказано и противоположное мнение. С.А. Степанов считает, что "предприятие в целом или его часть как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданских прав может являться предметом любой предусмотренной или, по крайней мере, не запрещенной законом сделки. В целом оборотоспособность имущественного комплекса связана лишь с отнесением предприятия к недвижимости, которая предусматривает некоторые особенности свободного

отчуждения и перехода от одного лица к другому"*(431). Такой подход допускает возможность совершения с предприятием и иных сделок, прямо не предусмотренных гражданским законодательством применительно к предприятиям как имущественным комплексам: мены, дарения, бесплатной передачи под выплату ренты и пр. Эта позиция представляется более обоснованной, поскольку базируется на общедозволительном принципе, характерном для гражданского оборота имущества. Поскольку предприятия как объекты гражданских прав специальным образом (отдельным указанием законодателя) не ограничены в обороте, нет оснований сужать возможности их свободного использования при совершении самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Этот подход находит отражение и в действующем законодательстве. Статья 132 ГК РФ оставляет открытым перечень сделок, объектом которых может выступать предприятие (предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав).

Понятие предприятия как объекта гражданских прав

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия являются весьма специфическими объектами гражданско-правового регулирования. Специфика предприятия проявляется в том, что его составляющими частями являются неоднородные элементы. Это осложняет организацию гражданско-правового оборота предприятий как имущественных комплексов.

Соединение указанных в легальном определении предприятия элементов в единое целое свидетельствует об относительной имущественной замкнутости всей системы, состоящей из указанных объектов. Эта имущественная замкнутость диктуется необходимостью достижения некоей единой хозяйственной цели: обеспечение деятельности данного имущественного комплекса, направленной на извлечение прибыли. Все элементы этого имущественного комплекса взаимосвязаны и взаимообусловлены, и только их единое целое позволяет достигать желаемого результата -функционирования предприятия с целью получения прибыли. В качестве фактора, объединяющего совокупность имущества, выступает предназначение этого имущества. Причем цели его использования должны иметь предпринимательский характер, что является обязательным условием для формально-юридической квалификации совокупности имущества как предприятия.

В то же время предприятие как совокупность имущественных и неимущественных элементов не является абсолютно замкнутой системой. Логика предпринимательской жизни стимулирует постоянное изменение отдельных элементов этой системы, в то же время сохраняющей свою качественную целостность. Действительно, предприятие постоянно закупает сырье, перерабатывает его, продает изготовленную продукцию, покупает и отчуждает средства производства, имеет банковские счета с постоянно меняющимся балансом и т.д. Но при непрерывном изменении отдельных элементов единая сущность предприятия, определяемая его целевым предназначением, остается неизменной.

Самодостаточность имущественного комплекса приводит к обособлению предприятия от его учредителя, к автономизации, независимости от собственника. Как следствие, это делает правомерной постановку вопроса о превращении предприятия в субъекта права, то есть самостоятельное лицо, осуществляющее деятельность вне зависимости от иного лица, хотя и являющегося его учредителем. Стремление к полному имущественному обособлению предприятия как имущественного комплекса от его собственника отражается в постоянной борьбе в юридической доктрине двух тенденций - оценки предприятия как субъекта права и его характеристики сточки зрения объекта права. Однако в целом эта борьба неизменно заканчивается признанием законодателем предприятия как особого объекта частного права*(432).

Будучи имущественным комплексом, предприятие признается недвижимостью. Вместе с тем это не означает, что в составе предприятия в обязательном порядке должны находиться недвижимые по природе вещи, то есть земельный участок, здания, сооружения, строения, нежилые помещения и т.д. (так называемая поземельная недвижимость). Гипотетически несложно представить предприятие, не имеющее в своем составе материальных объектов и состоящее исключительно из имущественных прав, а также исключительных прав. В том случае, если совокупность этих имущественных и исключительных прав будет представлять из себя единый имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности, то это будет свидетельствовать о том, что комплекс указанных прав представляет из себя предприятие.

Еще в дореволюционном российском правоведении шел спор о том, должно ли предприятие быть юридическим лицом либо совокупность его признаков требует распространения на него режима объекта гражданского права.

Так, известный исследователь торгового права П.П. Цитович писал о том, что торговое предприятие можно рассматривать в качестве юридического лица*(433).

Профессор А.И. Каминка, дискутируя по данной проблеме, напротив, утверждал, что "признание торгового предприятия как такового юридическим лицом сводило бы на нет самое понятие юридического лица. Совершенно очевидно, что предприятие не субъект, но объект прав"*(434). Уточняя свои представления о предприятии, А.И. Каминка пишет о критерии, при помощи которого выделяется предприятие. Предприятием, с его точки зрения, признается имущество, основанное на единстве деятельности*(435). Таким образом, в данном подходе соединяется объективное (имущество) с субъективным (деятельность, определяемая через единство, т.е. через цели субъекта, осуществляющего деятельность).

Профессор Г.Ф. Шершеневич пришел к выводу, что "экономическая самостоятельность торгового предприятия не могла не вызвать представления о юридической обособленности его"*(436). Такой подход базируется на представлении об объективной основе предприятия - его экономической самостоятельности, самодостаточности как критерии объективации данного юридического феномена.

Другую точку зрения поддерживал А.Х. Гольмстен, который считал, что предприятие является экономическим институтом, но не юридической конструкцией. Возражая господствовавшему в науке торгового права мнению о том, что предприятие есть universitas bonorum*(437), А.Х. Гольмстен писал, что таким подходом "смешивается предприятие с товаром, составляющим предмет сделок, кои входят в состав предприятия"*(438). Далее он указывал, что "торговое предприятие только и может быть квалифицировано как нечто, связанное с лицом торгующим, - как проявление его деятельности"*(439). Подобный - "экономический" - подход к пониманию предприятия представляется негативным для предпринимательской и юридической практики, поскольку отсутствие формализации в элементах предприятия неизбежно влечет споры о самом феномене предприятия как системном объекте гражданского оборота. Практика оборота не может смириться исключительно с экономическими представлениями о предприятии, поскольку контуры таковых размыты, что дестабилизирует практические нужды текущей экономической деятельности.

Отсутствие соответствующих законодательных положений в российском праве влекло разночтения в дореволюционной правоприменительной практике. Исследователи отмечали, что "идея самостоятельности торгового предприятия успела выразиться в русском законодательстве"*(440) и, как следствие, "если устарелому русскому законодательству не чужда идея самостоятельности торгового предприятия, то тем более должна была выразиться она в нашей судебной практике. Переход предприятия из рук в руки, как особой имущественной массы, без приостановки его деятельности, "на ходу", составляет обычное явление. Однако, ввиду молчания закона, и практика не решается допустить передачу пассива без согласия кредиторов, с освобождением прежнего хозяина от ответственности по обязательствам предприятия. Не решается она также составить из имущества предприятия особую массу для преимущественного удовлетворения его кредиторов"*(441).

В советское время термин "предприятие" использовался для обозначения субъекта права. В соответствии со ст. 24 Гражданского кодекса РСФСР (1964) государственное предприятие было одним из видов юридического лица. А согласно п. 1 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии*(442) оно являлось основным звеном народного хозяйства. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик*(443) и ГК РСФСР "узаконили сложившееся на практике еще до их издания признание юридическими лицами всех состоящих на хозяйственном расчете государственных предприятий"*(444).

Принципы централизации и государственного монополизма в экономике делали невозможным рассмотрение предприятия в качестве объекта гражданского права, поскольку предприятие не могло быть предметом сделок купли-продажи, не могло менять своего собственника. На долгое время вопрос о возможности рассмотрения предприятия как объекта прав был закрыт.

Возрождение представлений о предприятии как объекте гражданского оборота связано со становлением рыночных отношений в России. Первые законодательные попытки рассмотрения предприятий как объекта прав появились в приватизационном законодательстве. Так, в соответствии с Законом РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР"*(445) в качестве одного из способов приватизации допускалась продажа предприятий. Хотя действовавшее на тот момент законодательство рассматривало предприятия как субъекты права, однако de facto приватизационное законодательство отказалось от такого понимания предприятия и рассматривало его как имущественный комплекс, с которым допустимо совершение определенных

сделок (приватизационных сделок).

Более ощутимо ситуация изменилась в 1994 г. с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Предприятие, в соответствии со ст. 132 ГК РФ, рассматривается как объект гражданских прав. Предприятие в целом либо его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных сделок, на основании которых происходит установление, изменение и прекращение вещных прав.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимым имуществом. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам (такими как, например, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба его предназначению и пр.). Напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости: предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен, предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем, и т.д. Таким образом, предприятие является недвижимостью исключительно в силу прямого указания в законе, но никак не в силу своих естественных свойств.

Вместе с тем указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем, в связи с чем в юридической литературе предлагается исключить положения законодательства, которые рассматривают предприятие как недвижимость*(446). Это объясняется тем, что "сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота"*(447).

Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства*(448).

Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий.

Такой подход законодателя к определению предприятия стал поводом для некоторых исследователей усомниться в возможности квалифицировать предприятие как объект гражданских прав. Так, Н.И. Клейн и В.В. Чубаров сразу после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации писали о том, что "... в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права"*(449).

Другим аспектом этой проблемы - различная, двойственная (вещно-правовая и обязательственно-правовая) природа элементов, составляющих предприятие, - является рассмотрение предприятия как объекта вещных прав. В данном случае в понятии предприятия отражается проблема, получившая наименование права на право. В литературе оспаривается возможность рассмотрения предприятий как объектов вещных прав. Так, В.А. Белов рассматривает имущественные комплексы (в том числе и предприятия) в качестве объектов абсолютных прав особого рода*(450).

Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация

В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

С точки зрения континентальных правовых традиций применение к отчуждению предприятия термина "продажа" представляется не совсем удачным. Впрочем, использованный законодателем юридико-технический прием может показаться вполне последовательным, поскольку предприятие рассматривается российским законодателем как объект гражданского права. Вместе с тем, представляются справедливыми суждения тех юристов, которые полагают, что предприятие не следовало бы рассматривать в качестве объекта купли-продажи, точно также, как не рассматривается объектом купли-продажи имущественное право. В этом смысле более корректным представляется квалифицировать такие договоры как договоры возмездного отчуждения (возмездной уступки)

предприятия, а стороны договора именовать отчуждателем и приобретателем предприятия. Как следствие, это влечет предложения вынести за рамки гл. 30 ГК РФ соответствующие данному договору обязательства и изложить их в самостоятельной главе, которая должна предшествовать главе, регулирующей отношения мены*(451).

Вместе с тем факт остается фактом: действующее российское законодательство рассматривает предприятие как объект гражданских прав и употребляет по отношению к его возмездному отчуждению термин "продажа". Таким образом, анализ отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия, должен строиться на основании подхода, избранного законодателем.

С точки зрения основных юридических характеристик договор продажи предприятия является консенсуальным, взаимным и возмездным. Кроме того, как уже отмечалось, предприятие обладает правовым режимом недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Вместе с тем, последнее обстоятельство вряд ли может быть основанием для вывода о том, что продажа предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости*(452). Договор продажи предприятия является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи, и его регулирование осуществляется в соответствии с нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что к договору продажи предприятия применяются нормы указанного параграфа, субсидиарно - нормы об общих положениях купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а затем - общие нормы об обязательствах. К регулированию отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия как имущественного комплекса, допустимо применение положений § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентирована продажа недвижимости, лишь в том случае, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о его предмете. При этом законодатель уточняет требования о предмете договора: в обязательном порядке он должен определять состав отчуждаемого предприятия на основе его полной инвентаризации. Кроме того, предметом договора продажи предприятия являются взаимонаправленные действия продавца и покупателя по передаче и принятию предприятия в собственность, а также обязательства покупателя по его оплате.

Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации. Причем такая инвентаризация должна производиться в соответствии с нормативно установленными правилами. Основными источниками, регламентирующими порядок и условия инвентаризации, являются Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"*(453), Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. N 34н*(454), Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49*(455), Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. N 43н*(456).

До того, как договор продажи предприятия будет подписан, должны быть составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи предприятия.

Инвентаризация имущества, входящего в состав предприятия, является основанием для определения цены предприятия. Цена имеет важнейшее значение в договоре продажи предприятия. Именно поэтому другим существенным условием договора купли-продажи предприятия является условие о цене. Хотя это прямо и не предусмотрено нормами, регламентирующими продажу предприятия, однако, поскольку к таковому в субсидиарном порядке подлежат применению нормы о продаже недвижимости, то соответствующее правило, содержащееся в ст. 555 ГК РФ, применимо и при продаже предприятия.

Поскольку предприятие как объект гражданских прав включает в себя помимо движимого и недвижимого имущества также и объекты исключительных прав, то встает вопрос о том, каким образом должно оформляться отчуждение предприятия как имущественного комплекса. Главной проблемой здесь является вопрос об оформлении передачи прав на фирменное наименование и иные объекты интеллектуальной собственности. В литературе высказано мнение, согласно которому фирменным наименованием индивидуализируется не предприятие, а юридическое лицо, обладающее этим предприятием. Следовательно, право на фирменное наименование имеет неотчуждаемый характер. В свою очередь, это влечет предложение производить отчуждение не прав на фирменное наименование, а права на "фирму" как на некий объект, при помощи которого происходит индивидуализация самого бизнеса, но не правообладателя*(457). В таком случае происходит дифференциация договоров, при помощи которых происходит отчуждение предприятия. Однако на практике это приведет к усложнению коммерческого оборота.

Вместе с тем, буквальное прочтение ст. 132 ГК РФ не оставляет сомнений в том, что фирменное наименование, будучи составным элементом предприятия как единого имущественного комплекса, подлежит передаче в его составе в случае отчуждения такого предприятия. Это же подтверждается и продолжающим свое действие Положением о фирме*(458), пункт 12 которого допускает возможность отчуждения фирменного наименования иному лицу в случае передачи самого предприятия.

Между тем современное гражданское законодательство непоследовательно решает вопрос о содержании понятия "предприятие", и этот термин используется для обозначения как объекта, так и субъекта права. В свою очередь, подобного рода ситуация приводит к тому, что, как отмечают специалисты, в целом проблема остается открытой*(459).

Форма договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса должна отвечать двум основным требованиям. Во-первых, как и иные договоры продажи недвижимости, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Во-вторых, к договору продажи в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия. К таким документам относятся акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Поскольку предприятие в законодательном порядке признано недвижимым имуществом, то вещные права на него подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Правила государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним устанавливаются Законом о госрегистрации прав на недвижимость (ст. 22). Особенность государственной регистрации прав и сделок с предприятием заключается в том, что, во-первых, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов. Во-вторых, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие (по месту его регистрации как юридического лица) являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Таким образом, указанные два основных правила, на которых базируется государственная регистрация прав и сделок с предприятием, взаимно противоречивы*(460).

Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия

Поскольку предприятие является сложным комплексом имущества, который включает в себя в том числе права и обязанности, сопутствующие соответствующему комплексу, то любые изменения, связанные с отчуждением предприятия, неизбежно затрагивают права и законные интересы кредиторов того субъекта, который имеет намерение произвести отчуждение такого имущественного комплекса.

Насущной задачей законодателя является такая нормативная организация продажи предприятия, чтобы, с одной стороны, не усложнялась процедура его отчуждения, а с другой стороны, обеспечивались интересы кредиторов, которые имеют права требования к этому предприятию.

С целью обеспечения последнего российское законодательство формулирует несколько значимых правил, которые должны соблюдаться при продаже предприятия. Так, после заключения договора продажи предприятия кредиторы по тем обязательствам, которые включены в состав отчуждаемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже. Эта обязанность должна быть выполнена одной из сторон заключенного договора до передачи предприятия покупателю. Поскольку законодательство не содержит императивной нормы о том, кто должен уведомить кредиторов о продаже предприятия, то таковым лицом может быть как покупатель, так и продавец. Было бы целесообразно соответствующую обязанность определять в договоре продажи предприятия. Однако если покупатель и продавец не закрепят этой обязанности в договоре, то они должны нести риски, связанные с неуведомлением кредиторов об отчуждении предприятия. К таким рискам относятся те последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 562 ГК РФ, а именно: кредитор, который не был уведомлен о заключении договора купли-продажи предприятия, вправе предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении продавцом причиненных убытков либо о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Как видим, основные риски, связанные с неуведомлением кредиторов о продаже предприятия, несет продавец. Подобного рода положение стимулирует продавца уведомлять

кредиторов о предстоящей продаже предприятия и тем самым обеспечивать их права. Это справедливо, поскольку именно продавец обладает максимальной информацией о кредиторах отчуждаемого предприятия.

Законодатель не определил форму, в которой может быть сделано уведомление о продаже предприятия. Таким образом, подобное уведомление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме. В предпринимательской практике достаточно распространена такая форма уведомления кредиторов об отчуждении предприятия, как публикация в средствах массовой информации. Вместе с тем, очевидно, что предпочтительной является письменная форма уведомления каждого кредитора, что уменьшает риски доказывания уведомления кредиторов о совершившейся сделке.

С точки зрения правовой природы отчуждения имущественных прав (долгов), входящих в состав предприятия при его продаже, таковую следует квалифицировать как перевод долга на нового собственника предприятия. Вместе с тем согласия кредиторов на отчуждение предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия); необходимо лишь их уведомление. Указанное правило является исключением из общего правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное лицо допускается только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Однако при продаже предприятия согласия его кредиторов на совершение этой сделки не требуется. Вместе с тем кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).

В то же время, если кредитор не заявил соответствующего требования в трехмесячный срок со дня получения уведомления, он вправе требовать исполнения обязательства, включенного в состав отчужденного предприятия, а продавец и покупатель несут солидарную ответственность по этому обязательству.

В случае, если продавец и покупатель не уведомили кредитора о состоявшейся сделке, то кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателем (п. 3 ст. 562 ГК РФ). Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод о том, что исчисление этого срока следует производить со дня составления акта о передаче предприятия (но не со дня заключения договора, дня государственной регистрации договора или дня государственной регистрации перехода права на предприятие).

Однако, если отчуждаемое предприятие обременено ипотекой, то залогодатель должен получить согласие залогодержателя на продажу предприятия (если иное не предусмотрено договором об ипотеке). Это правило, предусмотренное п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке, вытекает из более общей нормы залогового права, которая ограничивает залогодержателя в возможностях распоряжения заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому принадлежит это имущество (ст. 39 Закона об ипотеке). Таким образом, указанная сделка является оспоримой, поскольку возможность ее оспаривания оставлена на усмотрение залогодержателя.

В то же время возможность оспаривания сделок по отчуждению предприятия, равно как и предъявления исковых требований о расторжении договора продажи предприятия ограничена. В соответствии со ст. 566 ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Акт передачи предприятия и его правовые последствия

Как и иные способы передачи недвижимости, передача предприятия имеет свои особенности оформления. Передача предприятия, в отличие от передачи движимых вещей, не может быть осуществлена путем вручения этого имущества из рук в руки. Поэтому юридико-техническим приемом, при помощи которого оформляется передача предприятия, является составление передаточного акта.

В передаточном акте в обязательном порядке должны быть указаны данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Кроме того, в передаточном акте могут быть указаны сведения о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Моментом передачи предприятия считается подписание передаточного акта обеими сторонами.

Хотя с передачей предприятия к покупателю не переходит право собственности на него (переход права собственности на предприятие осуществляется в момент государственной регистрации), однако правовые последствия такой передачи довольно существенны. Они заключаются в том, что с момента подписания передаточного акта на покупателя переносится риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Кроме того, передача предприятия от покупателя продавцу является точкой отсчета для действия правила, согласно которому на продавца и покупателя возлагается солидарная ответственность по включенным в состав этого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредиторов.

Что касается распределения обязанностей между сторонами договора при передаче предприятия, то таковые заключаются в следующем. Продавец обязан за свой счет осуществить подготовку предприятия к передаче покупателю. Сюда включаются и расходы, связанные с составлением и представлением на подпись передаточного акта. Впрочем, указанная норма является диспозитивной. Стороны своим усмотрением могут установить и иное - возложить на покупателя обязанность нести расходы, связанные с передачей предприятия.

В законодательстве не оговорено, кто из участников договора купли-продажи предприятия несет бремя содержания имущества (предприятия) в период между передачей предприятия и государственной регистрацией перехода права собственности на него к покупателю. Если исходить из общей нормы, то бремя содержания имущества возлагается на собственника этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Таким образом, именно на собственника предприятия возложены обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии даже после его фактической и юридической передачи, но до государственной регистрации перехода права к покупателю. Вместе с тем указанное правило представляется нерациональным. Передача имущества покупателю лишает продавца фактической возможности осуществлять необходимые хозяйственные действия для поддержания в надлежащем состоянии уже переданного предприятия. Кроме того, как правило, бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества - это параллельные, сопутствующие друг другу институты, которыми одновременно регулируются отношения, связанные с обладанием имуществом. Разрывать эти два института, возлагая на разных лиц, с одной стороны, риск утраты имущества, а, с другой стороны, бремя его содержания, нелогично и нецелесообразно. Очевидно, что законодателю следовало бы обратить внимание на эту проблему при регулировании продажи предприятия.

В настоящее же время необходимо, чтобы при заключении договора о продаже предприятия отдельным образом оговаривалось, что бремя содержания переданного в составе предприятия имущества до государственной регистрации перехода права собственности возлагается на покупателя.

Законодатель специальным образом урегулировал последствия, которые возникают в том случае, если предприятие было передано с недостатками. Эти последствия различаются в зависимости от того, были ли указаны эти недостатки в передаточном акте или нет.

Так, если при составлении передаточного акта в нем не были указаны недостатки, то последствия регулируются в соответствии с общими нормами о купле-продажи. В частности, применяются правила, регулирующие последствия нарушения условий договора о количестве, качестве, комплектности, сроках передачи товара и др. В то же время, заключая договор, продавец и покупатель вправе исключить возможность применения этих норм к взаимоотношениям сторон в случае наличия недостатков в передаваемом в составе предприятия имуществе.

Если передаточный акт содержит сведения о недостатках предприятия и об утраченном имуществе, то покупатель имеет право потребовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если договором купли-продажи предприятия не предусмотрено право на предъявление в таких случаях иных требований.

Особым образом урегулированы последствия передачи в составе предприятия долгов, которые не были оговорены ни в договоре купли-продажи предприятия, ни в передаточном акте. Последствия этой ситуации регулируются в зависимости от того, знал ли покупатель об обременении долгами предприятия или нет. Если долги не указаны в договоре и в передаточном акте, то действует

презумпция, согласно которой покупатель не знал о таких долгах (обязательствах). И в этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены отчуждаемого предприятия*(461). В то же время продавцу предоставлена возможность опровергнуть эту презумпцию, то есть доказать, что покупатель знал о передаваемых ему в составе предприятия долгах (обязательствах) и потому это лишает его возможности требовать уменьшения покупной цены продаваемого предприятия.

Законодатель предоставил продавцу возможность в случае его уведомления покупателем о недостатках имущества, которое было передано в составе предприятия, или отсутствия в составе предприятия каких-либо видов имущества, подлежащих передаче, принять незамедлительные меры по замене такого имущества либо предоставлению покупателю недостающего имущества. Это не обязанность, а право продавца. Вместе с тем, если продавец проигнорирует указанные недостатки и не возместит покупателю должное, то он несет риски, связанные с возможными для него неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 1-3 ст. 565 ГК РФ.

Переход права собственности на предприятие при его продаже

По общему правилу право собственности на отчуждаемое по договору продажи предприятие переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

Процедура государственной регистрации перехода права собственности на предприятие происходит в соответствии с правилами, определенными в Законе о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация представляет из себя запись в ЕГРП и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация перехода права собственности на проданное предприятие сопровождается выдачей правообладателю (покупателю) свидетельства о праве собственности на предприятие.

Государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое предприятие производится по месту нахождения продавца предприятия. При этом государственной регистрации подлежат и права собственности на земельные участки и иные объекты недвижимости, включенные в состав предприятия как имущественного комплекса. Здесь необходимо обратить внимание на то, что такая государственная регистрация производится по месту нахождения соответствующего объекта недвижимости.

Правила о переходе права собственности на предприятие не являются императивными. Законодательство допускает, что в соответствии с договоренностью сторон право собственности на предприятие регистрируется и до завершения фактической передачи покупателю имущества, входящего в состав предприятия. Допустимы и иные моменты, с которыми может связываться переход права собственности (например, с оплатой по договору продажи предприятия).

Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при несостоятельности

(банкротстве) коммерческой организации

Регулирование продажи предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего несостоятельному должнику, обладает целым рядом особенностей, обусловленных спецификой конкурсного производства.

Эти особенности установлены ст. 94, 109, 110, 139, 175, 195, 196 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"*(462). Нормы гражданского законодательства применяются к продаже предприятия несостоятельного должника субсидиарно, в том случае, если законодательство о банкротстве не регулирует соответствующих отношений. Так, например, для определения момента перехода права собственности на предприятие несостоятельного должника к покупателю подлежит применению п. 1 ст. 564 ГК РФ. Кроме того, факультативно применяются нормы иных законов, например Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(463).

Особенности продажи предприятия несостоятельного должника характерны только для процедур внешнего управления и конкурсного производства. Соответствующие нормы не распространяются на отчуждение предприятия, осуществляемое в рамках процедур наблюдения и финансового оздоровления.

Хотя предприятие в данном случае и рассматривается как единый имущественный комплекс, тем не менее при осуществлении процедуры несостоятельности допускается его отчуждение по частям. В соответствии с п. 1 ст. 110 Закона о несостоятельности объектом продажи могут служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица. Конечно, в данном случае

законодатель допустил некоторую некорректность. Речь идет о допустимости отчуждения имущества, закрепленного за филиалами и иными структурными подразделениями. Эти положения имеют важное практическое значение, поскольку допускают возможность разделения предприятия. В том случае, если осуществляется продажа части предприятия (филиала, иного структурного подразделения), то таковая должна быть обособлена от иного имущества предприятия путем выделения на отдельный баланс. Это дает возможность индивидуализировать обособленное имущество и сделать его самостоятельным объектом отчуждения.

Существенное отличие продажи предприятия, принадлежащего несостоятельному должнику, от обычной продажи предприятия заключается в том, что в состав подлежащего отчуждению предприятия включаются только активы. В то же время денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав такого предприятия (за исключением тех обязательств должника, которые возникли сразу после принятия заявления о признании должника банкротом).

Для продажи предприятия, принадлежащего несостоятельному должнику, установлена специальная процедура принятия решения о продаже. Продажа предприятия допустима только в том случае, если это предусмотрено планом внешнего управления. В свою очередь, такое мероприятие, как продажа предприятия, включается собранием кредиторов в план внешнего управления на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника. Кроме того, в решении о продаже предприятия должно содержаться указание на минимальную цену отчуждения предприятия.

Законом о несостоятельности установлена специфика порядка продажи предприятия. Возмездное отчуждение предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. В том случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, которое отнесено к ограниченно оборотоспособному имуществу, то отчуждение предприятия производится только путем проведения закрытых торгов.

В роли организатора торгов выступает арбитражный управляющий, который, впрочем, вправе привлечь для этих целей и специализированную организацию, но только с разрешения собрания кредиторов или комитета кредиторов.

О продаже предприятия на торгах публикуется сообщение в официальном издании, а также в печатном органе по месту проведения торгов не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

При определении начальной цены продажи предприятия, выставляемого на торги, привлекается независимый оценщик, который действует на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника. Начальная цена определяется на основании рыночной стоимости отчуждаемого имущества При этом начальная цена не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника при обращении с ходатайством о продаже предприятия.

В том случае, если торги признаются несостоявшимися, собранию кредиторов или комитету кредиторов предоставлено право изменить условия проведения торгов. Собрание (комитет) кредиторов может установить иной порядок отчуждения предприятия, например посредством публичного предложения. Однако и в этом случае предприятие не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.

Лицо, признанное победителем торгов, подписывает с внешним управляющим договор купли-продажи предприятия. Этот договор должен быть подписан не позднее десяти дней с даты подведения итогов торгов. Денежные средства, вырученные от продажи предприятия, включаются в состав имущества должника.

Несколько иные правила продажи предприятия несостоятельного должника установлены для случаев, если в качестве банкрота выступают стратегические предприятия и организации, субъекты естественной монополии или градообразующие предприятия. Для первых двух субъектов обязательным является условие о проведении торгов в форме конкурса. Для должников, являющихся градообразующим предприятием, могут быть проведены торги в форме конкурса.

Договор аренды предприятия

В соответствии с договором аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Также арендоатору передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные

права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Специфика объекта договора аренды предприятия влияет и на его субъектный состав. По общему правилу, этот договор может быть заключен коммерческими предприятиями и индивидуальными предпринимателями. В то же время не исключена возможность заключения такого договора некоммерческими организациями, но при условии, что таковые занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью.

В экономической действительности только происходит становление практики использования такого инструмента, как аренда предприятий. Соответственно и юридическая практика небогата примерами коллизий, возникающих в результате отношений по аренде предприятий как имущественных комплексов. Вместе с тем имеются основания для выявления определенных проблем правоприменения в связи с арендой предприятий.

Аренда предприятий имеет определенную историю законодательного регулирования. Так, Гражданский кодекс РСФСР (1922 г.) допускал возможность заключения договоров о найме государственных и коммунальных предприятий (ст. 153). Законодатель того времени предусматривал более строгие по сравнению с арендой иного имущества условия найма государственных и коммунальных предприятий. Такие договоры должны были заключаться в нотариальной форме. Несоблюдение этого правила влекло недействительность соответствующих сделок. Кроме того, под страхом недействительности договора его стороны обязаны были присоединить к договору подробную опись сдаваемого имущества.

Имелись и иные особенности правового регулирования найма государственных и коммунальных предприятий по сравнению с наймом иного имущества. Например, при расторжении договора найма предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия, заключенного на неопределенный срок, сторона, расторгающая договор, обязана была предупредить своего контрагента за три месяца до расторжения, в то время как при найме иного имущества такое предупреждение должно было состояться за один месяц (ст. 155 ГК РСФСР). При найме национализированных или муниципальных предприятий обязанность капитального ремонта лежала на нанимателе (ст. 159 ГК РСФСР), в то время как при найме иного имущества - на наймодателе. Таким образом, законодатель при формулировании норм первого советского гражданского кодекса исходил из того, что предприятие является объектом прав.

В дальнейшем, с эволюцией экономической системы, представление о предприятии как объекте гражданских прав было изжито. Соответственно исчезли из практики и сделки с предприятиями вообще и аренда предприятий в частности. Гражданский кодекс РСФСР (1964 г.) уже не содержал (да и не мог содержать) положений о сделках с предприятиями.

Реанимация этого института произошла в перестроечное время (вторая половина 80-х гг. XX в.). При этом аренда предприятий стала одним из инструментов приватизации, активно использовавшихся в практике разгосударствления имущества. В частности, появилась особая организационно-правовая форма - арендное предприятие, которое стало весьма приметным явлением той эпохи. Аренда предприятий регулировалась в Основах законодательства СССР об аренде*(464). Фактически же в Основах под механизмом аренды предприятий понималась приватизация имущества, принадлежащего государственным предприятиям.

Однако, будучи далеко не совершенной формой юридических лиц, арендные предприятия исчезли из гражданского оборота с принятием Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N1230 (утратил силу) "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"*(465). Этот правовой акт предписывал, чтобы все арендные предприятия были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества.

Полноценное и качественно новое восстановление в правах института аренды предприятий произошло с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации.

В действующем законодательстве аренда предприятий выделена в специальный раздел правового регулирования. Этому посвящен § 5 гл. 34 ГК РФ. К отношениям, связанным с арендой предприятий, если они прямо не урегулированы в § 5, в субсидиарном порядке подлежат применению нормы, регламентирующие общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а затем - общие положения об обязательствах.

Процесс функционирования предприятия предполагает постоянное и непрерывное изменение его элементного состава. Это весьма существенное обстоятельство требует специальных правил, которые бы регламентировали взаимоотношения арендодателя и арендатора при заключении ими договора аренды предприятия. Таким образом, специфика объекта договора аренды предприятия повлекла выделение в отдельную группу норм, регулирующих соответствующие отношения.

Предметом договора аренды предприятия являются объекты двоякого рода: предприятие как

имущественный комплекс, а также действия обязанных сторон по исполнению договорных обязател ьств*(466).

Состав имущества, подлежащего передаче по договору аренды предприятия, включает в себя элементы как материального, так и нематериального характера.

В то же время не все права и обязанности арендодателя, которыми тот обладает с целью обслуживания предприятия как имущественного комплекса, могут быть переданы арендатору. Так, в состав предприятия, передаваемого на основании договора аренды, не могут быть включены разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это объяснимо тем обстоятельством, что подобного рода разрешения выдаются субъектам, юридическим лицам, которые обладают предприятием. Таким образом, лицензии (разрешения) персонифицированы и в силу их индивидуальной направленности не подлежат отчуждению в гражданском обороте. В противном случае будут нарушены принципы административного права, которые основываются на усмотрении государственных органов при выдаче разрешений.

В то же время, если в состав предприятия, передаваемого по договору аренды, включены обязательства, исполнение которых возможно только на основании лицензии (разрешения), а арендатор не обладает такой лицензией, то это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Неисполнение таких обязательств влечет гражданско-правовую ответственность арендодателя.

Поскольку предприятие передается в аренду работающим, это вызывает непрерывную замену элементов, включенных в состав предприятия. Таким образом, перед законодателем при урегулировании договора аренды предприятия стоит задача определить условия временного владения, использования и даже распоряжения арендатором всем тем имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия.

Возможность распоряжаться отдельными элементами, входящими в состав арендуемого предприятия, существенным образом отличает договор аренды предприятия от иных видов аренды, которые не предполагают у арендатора правомочия распоряжения арендуемым имуществом. Вместе с тем возможность распоряжения арендатором имуществом, входящим в состав предприятия, ограничена. Арендатор вправе совершать действия только в случае, если это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия.

Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме. При этом стороны обязаны составить единый документ и подписать его. Таким образом, недопустимо заключение этого договора путем обмена письмами, факсимильными сообщения, электронными сообщениями и пр. В том случае, если стороны не соблюли форму договора аренды предприятия, такой договор является недействительным.

Требования к форме договора аренды предприятия несколько отличаются от тех требований, которые сформулированы в отношении формы договора продажи предприятия. В частности, формально договор аренды предприятия не должен содержать в качестве обязательных приложений акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вместе с тем, передача предприятия как сложного имущественного комплекса, включающего множество разнородных элементов, вряд ли возможна без полной инвентаризации имущества, входящего в его состав. Поскольку передача предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту, то в этом акте должны быть отражены все объекты (элементы), включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса.

В отличие от аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается. Момент заключения договора аренды предприятия определяется моментом его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды предприятия относится к немногочисленной группе сделок, подлежащей государственной регистрации в обязательном порядке. Поскольку предприятие рассматривается в качестве объекта недвижимости, государственной регистрации договора аренды предприятия должны предшествовать оформление предприятия в соответствии с правилами технического и кадастрового учета. Включению в состав предприятия объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений и пр.) должна предшествовать государственная регистрация прав на эти объекты. Эта регистрация осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения соответствующих объектов недвижимости.

Передача арендованного предприятия

Условный характер передачи любого объекта недвижимости, в том числе и предприятия, предполагает особую технику, которой оформляется такая передача. Эта техника в значительной мере символична.

Итак, передача арендодателем предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. В этом акте должны быть указаны те объекты, которые включены в состав предприятия.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление для подписания передаточного акта, как и все расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче арендатору, возложены на арендодателя. Впрочем, стороны могут предусмотреть и иное, а именно, что расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче, возлагаются на арендатора, либо на третье лицо, например, на аудитора.

Как правило, исполнение обязанности по передаче арендованного предприятия возможно, если проведена инвентаризация имущества предприятия и определены все объекты, включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса. В их числе обычно указываются запасы сырья, топлива, материалы и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Соблюдение прав кредиторов при аренде предприятия

По общему правилу, передаче предприятия арендатору должно предшествовать уведомление кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав предприятия. Такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. В отличие от договора продажи предприятия, в котором не определяется обязанный субъект по уведомлению кредиторов, в договоре аренды предприятий таким обязанным субъектом является арендодатель.

Это логично, поскольку именно арендодатель обладает необходимой информацией о кредиторах, а кроме того, является должником по соответствующим обязательствам.

К числу недостатков действующего законодательства следует отнести то, что не установлен срок, в течение которого кредиторы должны быть уведомлены о состоявшейся сделке. Впрочем, в данном случае следует руководствоваться общей нормой, согласно которой в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГКРФ).

В законодательстве установлен ряд механизмов, направленных на обеспечение прав и интересов кредиторов арендуемого предприятия. Так, кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Тот кредитор, который не был письменно уведомлен о передаче предприятия в аренду, вправе предъявить иск об удовлетворении требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Гражданский кодекс РФ указывает, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613). Частью 4 ст. 657 ГК РФ установлено, что после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Права и обязанности арендодателя и арендатора

На арендодателя и арендатора возложена солидарная ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Такую ответственность арендодатель и арендатор несут после передачи предприятия в аренду.

К числу обязанностей арендодателя относятся следующие.

- Обязанность предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие как

имущественный комплекс. При этом земельные участки, здания, сооружения, оборудование, а также иные основные средства, входящие в состав предприятия передаются без каких-либо особых условий. В то же время запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, а также исключительные права, входящие в состав предприятия, должны быть переданы в порядке, на условиях и с ограничениями, определенными соглашением сторон.

- Обязанность уступить арендатору те права требования и перевести на него те долги, которые относятся к предприятию.

- Обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор, не испрашивая согласия арендодателя, вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы те материальные ценности, которые входят в состав имущества арендованного предприятия. Кроме того, арендатор вправе сдавать их в субаренду и передавать принадлежащие ему права и обязанности из договора аренды в отношении этих ценностей другому лицу. Однако при этом должно соблюдаться условие о том, что такая передача не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит иных положений, сформулированных в договоре аренды предприятия. Этот порядок пользования арендованным имуществом не распространяется на такие объекты, как земля и иные природные ресурсы, входящие в состав имущественного комплекса арендуемого предприятия.

К правам арендатора, которые тот может реализовывать без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия), относятся права внесения изменений в состав арендованного имущественного комплекса, проведение его реконструкции, расширения, технического перевооружения, то есть тех действий, которые увеличивают стоимость арендуемого имущественного комплекса.

< Попередня Наступна >

Радник

Тема 8. Аренда недвижимости