Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество

Литература

Акчурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений. Автореф. дис... канд. юрид. наук. Саратов, 2001.

Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.

Астанина И.В. Организационно-правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в системе юстиции Российской Федерации. Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.

БахрахД.Н., Бусыгин А.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как административное производство//3аконодательство. 2003. N 7.

3pt; mso-line-height-rule: exactly; background: white;">Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество//3аконодательство. 2004. N 9.

Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником//3аконодательство. 2004. N 4.

Бурмистрова Е.А. Некоторые вопросы практики применения судами Федерального закона "О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним'У/Кодекс-info. 2003. Янв. - февр.

Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.

Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права/Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003.

Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Томск, 2003.

Галунов П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: По материалам Южного федерального округа: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Гришаев СП. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 2003.

Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.

Дмитриев А. Как зарегистрировать права на землю в Москве: Вопросы теории и практики//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 1 (2).

Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт России//3аконодательство. 2000. N 7.

Дроздов И.А. Вопросы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество/ЛДивилистическая практика. 2003. N 2 (7).

Евсегнеев В.А. Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве//Право и экономика. 2004. N 11.

Иванов А.А. Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество/ЛДивилистическая практика. 2003. N 2 (7).

Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5).

Защита и регистрация права собственности: Проблемы, споры и пути их разрешения. СПб., 1999.

Казенных Т.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Понятие, значение, принципы//Юридический консультант. 2004. N 1.

Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве//Журнал российского права. 2004. N11.

Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Российская юстиция. 2003. N 12.

Лапач В. Оспаривание сделки или права?//ЭЖ-Юрист. 2004. N 13.

Лобанов ГА. Парадокс регистрации//Юрист. 2004. N 2.

Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/Хозяйство и право. 2003. N 9.

Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 5.

Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2002.

Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору//Проблемы теории гражданского права. М., 2003.

Пашенько СБ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Саратов, 2002.

Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.

Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Цивилистические записки. М., 2001.

Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество//Цивилистические записки. Вып. 3. М., 2004.

Петрова СМ. Применение ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/Арбитражная практика. 2004. N 8.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'УПод ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.

Скворцов О.Ю. О компетенции органов, участвующих в организации оборота недвижимого имущества//Юрист и бухгалтер. 2002. N 3.

Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998.

Скловский К.И. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения//Хозяйство и право. 2001. N 8.

Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии//Журнал российского права. 2003. N 12.

Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. N 8.

Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914.

Царев М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Современное право. 2003. N 12.

Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права. М., 2000.

Ширинская Е.Ю. Регистрация прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ним//Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран. М., 2003.

Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999.

Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость//3аконодательство. 2005. N 1.

Нормативные акты

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/СЗ РФ 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед, изм.).

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"//СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149 (с послед, изм.).

Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N1313 "Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации"//С3 РФ. 2004. N 42.

Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы"//СЗ РФ. 2004. N 42.

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/СЗ РФ. 1998. N8.

Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/СЗ РФ. 1998. N11.

Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества"//СЗ РФ. 1998. N 28.

Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности"//РГ. 2000. 1 сент.

Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"//СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901; 2004. N 38. Ст. 3803.

Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.

Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668 (с послед, изм.).

Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N68 "Об особенностях регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи"//СЗ РФ. 2005. Ст. 650. N 8.

Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ, Министерства государственного имущества РФ, Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 22 июля 1998 г. N 83/172/23//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N20 (утратил силу).

Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ, Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службой земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169//РГ. 2000. 24 авг.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Министерства юстиции России, Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа

2001 г. N 233.

Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля

2002 г. N 184//Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11.

Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные Приказом Министерства юстиции от 25 марта

2003 г. N 70.

Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденная приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226//Бюллетень Минюста РФ. 2003. N11.

Приказ Министерства юстиции РФ от 29 октября 2003 г. N 278 об утверждении Рекомендаций по проведению юридической экспертизы нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации//Бюллетень Минюста РФ. 2003. N 11.

Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделки с ним, утвержденная Приказом Министерства юстиции от 20 июля 2004 г. N 126//РГ. 2004. 29 июля.

Приказ Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N132 об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденная приказом Министерства юстиции от 6 августа 2004 г. N 135.

Приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 183 об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской

Федерации//РГ. 2004. 15 дек.

Приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N184 об утверждении Порядка назначения Министерством юстиции Российской Федерации главных государственных регистраторов//РГ. 2004. 15 дек.

Приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 185 о создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы//РГ. 2004. 15 дек.

Приказ Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N186 об утверждении Порядка назначения государственных регистраторов Федеральной регистрационной службы и территориальными органами Федеральной регистрационной службы//РГ. 2004. 15 дек.

Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 4 июля 2003 г. N 2983-р о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности.

Судебно-арбитражная практика

Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-O об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации"//ВКС РФ. 2002. N 1.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'У/Бюллетень Минюста РФ. 2001. N 4.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2002 г. N 69 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" (п. 11)//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N76 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25 мая 1999 г. N 8332/98.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 г. N 608/99.

Постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 1999 г. N 1543/99.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июля 2000 г. N 2986/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 сентября 2000 г. N 970/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 ноября 2000 г. N 5029/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 декабря 2000 г. N 5154/99.

Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 9089/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29 мая 2001 г. N 7572/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2001 г. N 10667/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июня 2001 г. N 193/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июня 2001 г. N 4156/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 10 июля 2001 г. N 4794/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 августа 2001 г. N 3138/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18 декабря 2001 г. N 1125/00.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2002 г. N 7363/01//Вестник ВАС РФ. 2002. N 7.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2002 г. N 6636/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 марта 2002 г. N 8619/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 марта 2002 г. N 5152/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2002 г. N 176/02.

Постановление Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2002 г. N 11879/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2002 г. N 2774/02.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N 12087/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 2002 г. N 1953/02.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 2002 г. N 5634/02.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24 декабря 2002 г. N 8766/02.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 4869/01.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 7291/02//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. N 3217/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. N 1048/03. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 августа 2003 г. N 8501/03. Постановление Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2003 г. N 3168/03. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 30 сентября 2003 г. N 8093/03//Вестник ВАС РФ. 2004. N2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. N 4849/03//Вестник ВАС РФ. 2004. N 2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2003 г. N 7068/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2004 г. N 13238/03.

Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. N 3027/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 сентября 2004 г. N 7064/04.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04.

Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. упразднил деление имущества на движимое и недвижимое (примечание к ст. 21). Однако, как заметил Б.М. Гонгало, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь*(330). Уже в ст. 185 упомянутого кодекса законодатель устанавливает, что купля-продажа строений, под страхом недействительности, должна осуществляться в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.

Использованный законодателем термин - "строение" вместо "недвижимость" - не должен вводить в заблуждение: специфика недвижимой вещи, каковой является строение, диктовала необходимость установления особого правового режима совершаемых сделок и, следовательно, особого правового режима самой вещи (строения), являющегося предметом регистрируемой сделки.

В советской юридической литературе обсуждался вопрос правового значения регистрации подобного рода сделок в коммунальных отделах (впоследствии - в исполкомах местных Советов народных депутатов). При этом высказывались противоположные мнения.

Так, И.Б. Новицкий полагал, что если нотариально удостоверенный договор купли-продажи строения не зарегистрирован в коммунальном отделе, то он недействителен*(331). Такой подход аргументировался тем, что переход права собственности на отчуждаемое строение связан с регистрацией договора в коммунальном отделе: новый собственник вступает в права собственности именно с момента регистрации сделки.

Иной подход к данной проблеме был высказан Г.Н. Амфитиатровым, который полагал, что регистрация сделки или отсутствие регистрации не влияют на ее действительность*(332). Объяснялось это тем, что в законе не установлен срок, в течение которого должна быть произведена регистрация, а также тем обстоятельством, что регистрация носит служебный характер, не влияет на правоотношения, складывающиеся между продавцом и покупателем.

С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. был расширен круг договоров, подлежащих регистрации. В частности, была предусмотрена обязательность государственной регистрации в исполкоме местного Совета жилых домов и дач в случаях их купли-продажи и дарения (ст. 239 и 257 ГК РСФСР 1964 г.). В литературе в этой связи отмечалось, что "договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации. С того же момента к покупателю переходит и право собственности на жилой дом". При этом, как писала В.Ф. Яковлева, невыполнение указанного правила влекло недействительность соответствующего договора*(333).

Однако оборот недвижимости в советское время исчерпывался исключительно отчуждением жилых домов и садово-дачных участков. Сделки с иными объектами недвижимости были невозможны, поскольку вся остальная недвижимость была изъята из гражданского оборота.

Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на

недвижимое имущество

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

- права на недвижимость;

- сделки с недвижимым имуществом;

- обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей"*(334).

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. N 132 об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации*(335) указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов -сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта*(336). Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. N 132-O: государственная регистрация- формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о ее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковом

случае отсутствует объект регистрации.

В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе*(337), несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. 433 и 458 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.

В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике*(338).

Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.

На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что "если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в

соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества"*(339'). К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права*(340').

Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового "являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности"*(341'), а "отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний"*(342). Это дает основание для вывода о том, что "регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования"*(343).

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой "взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции"*(344). По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.

Судебно-арбитражная практика также свидетельствует о том, что суды рассматривают в качестве административных те правоотношения, которые возникают в процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом. Так, по одному из дел, рассмотренных в Федеральном арбитражном суде Северо-Западного округа, суд указал, что дело об обжаловании акта об отказе в государственной регистрации подлежало коллегиальному рассмотрению судом первой инстанции, поскольку дела о признании недействительными актов государственных органов, органов местного самоуправления и актов иных органов рассматриваются арбитражным судом коллегиально*(345').

Принципы государственной регистрации прав недвижимость

Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым.

Вопрос исследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридической литературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б. Ельяшевича, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р. Кирсанова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой и др.

Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования.

При этом часто не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации

оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости.

Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности и принцип исправления регистрационной записи). Определенная комбинация принципов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею позволяет моделировать различные регистрационные системы.

Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(346). Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила организации оборота недвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого "формального права". Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости*(347). Будучи направленным на установление порядка деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного) права на недвижимость.

Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной регистрации);

- принцип старшинства прав.

Принцип публичной достоверности подразумевает, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах*(348). Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский, все третьи лица вправе испытывать доверие к тому, что записано в поземельных книгах*(349). Добросовестный участник оборота, который полагается на официальные сведения, содержащиеся в государственном реестре, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Такая защита обеспечивается при помощи принципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничить претензии лица правопредшественника добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.

Принцип исправления конфликтует с принципом публичной достоверности, поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принцип исправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализован одновременно с принципом публичной достоверности.

В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на недвижимое имущество от одного лица к другому.

Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное

право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.

На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности (формальной гласности), или принцип внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Принцип публичности (формальной гласности), или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме*(350).

Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.

Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде

возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.

Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;

- координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа*(351). Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в ЕГРП;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации*(352). Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной регистрации начинается на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В том случае, если государственной регистрации подлежат права, которые возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Если одна из сторон проявляет недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать регистрации на основании судебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли в результате приостановления государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане*(353').

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с нею начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведена до государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ*(354).

Государственная регистрация прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.

Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий*(355). В этом смысле отказ в

государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и

иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого же закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.

Общество ООО "СК Центрострой" обратилось в Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" с заявлением об обследовании помещения подземного гаража в доме-новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации впоследствии права собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. N219 Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" отказал в подготовке учетно-технической документации на отдельное машино-место со ссылкой на то обстоятельство, что, согласно действующим нормам СНиП, технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение в целом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" проведение технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание и индивидуализация возможны только при условии, что его можно выделить из других объектов недвижимого имущества. ООО "СК Центрстрой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации", связанных с отказом оформить паспорта на машино-места в подземном гараже-автостоянке жилого дома и об обязании ответчика оформить названные технические паспорта. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Сославшись на СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что подготовка учетно-технической документации может быть произведена в отношении помещения, которое имеет определенное функциональное назначение и ограничено строительными конструкциями. Машино-место

в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности.

В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

< Попередня Наступна >

Радник

Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество