Радник

---

Тема 2. Понятие недвижимости

Литература

Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества//Юрист. 2002. N 4.

Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (Начало XX в. и современность)//Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1996. N 6.

Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: Права собственников строения и земельного участка//Коммерческое право. Бюллетень. 2001. Вып. 7.

Алещев И. Сделки с недвижимостью//Юрист. 2000. N 30.

Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.

text-justify: inter-ideograph; text-indent: 36.0pt; line-height: 11.3pt; mso-line-height-rule: exactly; background: white;">Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.

Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. статей. Екатеринбург, 2002.

Егоров А.    Отдельные    аспекты    Концепции    развития    гражданского    законодательства    о

 

недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 12.

Завьялов А.А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект прав//Хозяйство и право. 2000 (Приложение к N 11).

Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки. М., 2004.

Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998.

Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью//3акон. 1999. N 4.

Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 2001.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002.

Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества": Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.

Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и экономика): Терминологический словарь. Казань, 2000.

Петров Д.В. Управление имуществом. СПб., 2003.

Пискунова М. О делимости недвижимых вещей//Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'УПод общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд. М., 2001.

Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. Вып. 4. СПб., 2002.

Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. N 4.

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

Степанов С.А. Недвижимое имущество: Подходы к систематизации//Цивилистическая практика. Екатеринбург, 2003. N 2; 2003. N 3; 2003. N 4; 2004. N 1.

Степанов С.А. Недвижимые вещи: Опыт системного исследования/ЛДивилистические записки. Вып. 3. М.; Екатеринбург, 2004.

Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: Теоретические проблемы: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004.

Степанов С.А. Системные свойства недвижимых вещей в гражданском праве//3аконодательство и экономика. 2004. N 9.

Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь//3аконодательство. 2004. N 9.

Степанов С.А. Составная недвижимая вещь//Журнал российского права. 2004. N 8.

Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: Законодательные формулировки и концептуальные подходы//Российская юстиция. 2003. N 11.

Щербаков Н. Свойство или вещь?//ЭЖ-Юрист. 2005. N 17.

Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб., 1999.

Судебно-арбитражная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. N 1141/97. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 декабря 1999 г. N 5534/98. Постановление Президиума ВАС РФ от 21 декабря 1999 г. N 4921/99. Постановление Президиума ВАС РФ от 18 декабря 2001 г. N 1125/00. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02.

Экономическое содержание понятия недвижимости

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека

 

оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий. Поэтому необходимо различать экономическое содержание и соответствующие ему юридические конструкции недвижимости.

Под недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность. Конечно, человечество уже доказало, что при целенаправленном воздействии чрезвычайных средств возможно изменить и эти объекты, кардинально поменяв их сущность (например, применив ядерное оружие), однако такие действия являются исключением из нормальной человеческой деятельности и поэтому не рассматриваются в настоящей работе. Перечисленные же объекты материального мира не могут быть уничтожены или потреблены в процессе нормальной человеческой жизнедеятельности на протяжении обозримого существования человечества. В то же время недвижимое имущество, в силу своих естественных свойств, обладает повышенной ценностью для жизни людей. Сюда относится прежде всего возможность извлекать из указанных объектов потребительские свойства, позволяющие поддерживать жизнедеятельность социума: выращивать растения, получать пищу животного происхождения, ловить рыбу, размещать на земельных участках жилище и пр. Кроме того, все указанные объекты влияют на формы жизни человеческого сообщества на Земле, обусловливают способы его существования, в значительной степени определяют взаимоотношения внутри социума: не случайно и границы между государствами проходят, как правило, по рекам и морям, и формирование народов связано с замкнутостью естественных ландшафтов и т.д. Дополнительной ценностью для людей указанные объекты обладают еще и потому, что они не потребляемы в течение жизни нескольких поколений. Такая непотребляемость недвижимых вещей вносит стабильность в существующие между людьми отношения, придает устойчивость гражданскому обороту, позволяет осуществлять планирование хозяйственной деятельности, дает гарантии участникам общественных отношений, складывающихся в связи с использованием этих вещей.

Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта*(138).

В дальнейшем расширение содержания этого термина происходило за счет включения в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.

Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты усилиями людей могут быть уничтожены или разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или потребительскую ценность.

В целом развитие человеческих представлений о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.

Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли или являющихся ее частями. В свою очередь, экономические отношения по поводу недвижимого имущества закреплены в правовых конструкциях недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве

 

Совокупность имущественных отношений выступает как одно из генеральных направлений регулирования гражданского права. Общая теория права собственности континентальной традиции придерживается точки зрения, согласно которой имущественные (вещные) отношения по поводу какого-либо материального объекта (вещи) основываются на однозначном определении собственника вещи.

Существуют и иные объекты, отношения по поводу которых регулируются гражданским правом (например, личные неимущественные отношения, связанные с имущественными отношениями), однако значимость вещей в жизни столь велика, что они занимают подавляющую часть гражданского оборота и, соответственно, являются объектом повышенного внимания в части гражданско-правового регулирования.

Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П.П. Цитович называл такое подразделение "верховным"*(139), а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достояния*(140).

Генезис этой классификации - в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось "вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям"*(141).

Уже сами термины - "недвижимость" и "движимое имущество" - указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь не может быть перемещена в принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ей ущерб*(142). При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывную связь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещей на движимые и недвижимые выступает их связь с землей, возможность (или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности и назначения.

Действующее российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Все три категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК в целом исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятия как имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественные права). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо к имущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятия недвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимое имущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права. Предпосылки подобного подхода закладывались и при разработке Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик; ст. 4 этого акта предусматривала деление имущества на движимое и недвижимое.

Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические

признаки недвижимого имущества

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому "разделению" этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его "юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В

 

литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)*(143), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи*(144).

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также не свободно от недостатков.

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства"^ 45). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс;Х146). И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин "постройка" является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости земельных участков;

- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение  к недвижимости движимых по  природе  вещей -  подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времен, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с землей, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению*(147). Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи сземлей*(148).

Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь,  позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем

 

установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале XX в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения"^ 49). Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость, - то движимое имущество). Таким образом, установление четкой границы понятия недвижимости путем использования такого приема, как исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие "движимые вещи" также не определено законодателем.

Следует отметить и то обстоятельство, что прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен сточки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землей), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей позволяет отнести такие предметы как леса, водоемы, здания к недвижимым вещам.

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, водные объекты, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах" (далее - Закон о недрах)*(150) под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7). Согласно Водному кодексу Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ*(151) водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 1). Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ*(152) дает весьма размытое юридическое понятие "леса". Из преамбулы этого кодекса следует, что лес это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое значение.

Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ).

Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недры являются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 1-2 Закона о недрах), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1-2 Закона о недрах). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

Так что же общего имеется во всех группах этих объектов, что позволяет отнести их к недвижимости?

Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.

Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота*(153).

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что "нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность"*(154). По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является "видимость"*(155), т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный

 

подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с ее способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, более важных чем ее способность интенсифицировать экономическую жизнь государства.

Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости (С.А. Бабкин, В.А. Белов)*(156).

Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота? Что может быть общего между оборотом таких различных вещей, как земельные участки и, например, воздушные суда? Почему к недвижимому имуществу не отнесены иные объекты гражданских прав, требующие особой организации оборота (например, тепловозы, драгоценные металлы или оружие)? В свое время ответ на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот"*(157).

При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме.

Так же режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правового характера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельном единстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданских прав единый правовой режим - в данном случае правовой режим недвижимости. В то же время обязательственные права и обязанности, входящие в состав предприятия, не являются вещами в строгом смысле, также как не являются таковыми и исключительные права. Законодатель, включив указанные права и обязательства в состав имущества предприятия, на который распространяется режим недвижимой собственности, исходил из некоей фикции, что указанные объекты гражданского права имеют вещественный характер и на них может распространяться право собственности. Однако, как отмечалось в литературе, только "в качестве элемента предприятия как комплекса его обязательственные права и обязанности, исключительные права могут считаться входящими в состав объекта права собственности. В обособленном же виде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никак не могут входить в число объектов права собственности"*(158).

Таким образом, сточки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой, которая будет рассмотрена ниже - в соответствующих главах настоящей работы.

Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет

 

конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра*(159). Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества*(160). В других случаях суд занимал прямо противоположную позицию и рассматривал асфальтовое покрытие как самостоятельный объект недвижимости*(161). И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием*(162).

При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое. Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными. Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место. Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ по договору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей*(163).

По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в кассационном порядке, было необходимо дать оценку комплексу неразрывно связанных и подчиненных единой технологической цели сооружений. Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, как инженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба им и их назначению*(164). Установление этого обстоятельства влечет квалификацию данного комплекса как недвижимого имущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам.

Все вышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определенной нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

Помимо проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой оказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость. Если на органы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение перечня объектов  недвижимости  не является  обязанностью  этих органов.  Между тем,  очевидно,  что  без

 

определения самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этим объектом. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости имеет два аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому объекту с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

Если оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей, представляет определенную сложность. Современные технологические возможности позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам*(165).

В то же время следует отметить, что предварительная оценка объекта в качестве недвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган юстиции, регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью, вынужден полагаться на данную оценку. Между тем, совсем не сложно представить себе ситуацию, когда регистратор, производя регистрацию прав на недвижимость или сделки с недвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу которого происходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос- должен ли орган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со ссылкой на то, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым, либо в этом случае должна действовать своеобразная презумпция обязательности выводов, сделанных органом технической инвентаризации в отношении соответствующего объекта. То есть, другими словами, возможна ли легализация спора между органом технической инвентаризации, давшим первоначальную оценку объекта в качестве недвижимого, и несогласного с этим органа юстиции, который обязан производить регистрацию прав и сделок в отношении спорного имущества? Разрешение данной дилеммы, по нашему мнению, возможно следующим образом. Российская модель права собственности сконструирована так, что разделение личности собственника и носителя права собственности невозможно. Это означает, что статусность имущества, определение его правового режима предполагает непременную принадлежность имущества исключительно одному лицу. Таким образом, определяя правовой режим вещи (в том числе путем регистрации прав на недвижимость), мы неизбежно юридически фиксируем ее принадлежность некоей личности. Это, в свою очередь, делает бессмысленным проведение двойной юридической регистрации: регистрации объекта недвижимости и регистрации права на недвижимое имущество*(166). Проведение регистрации права на недвижимость предполагает в качестве составного элемента оценку с правовой точки зрения того обстоятельства, является ли данный объект недвижимой вещью.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проведение технической инвентаризации объектов недвижимости носит учетный характер и не является юридически обязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих государственную регистрацию прав по поводу недвижимости. В том случае, если органом юстиции будет установлено, что на государственную регистрацию представлены права по поводу объекта, который не является недвижимой вещью, то орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не является недвижимой вещью. Таким образом, действия органа юстиции носят фактически контрольный характер по отношению к первоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимой органом технической инвентаризации.

Является аксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки. История правового регулирования земельного оборота свидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Современный законодатель, конструируя понятие недвижимости, также использует в качестве базовой категории именно "земельный участок".

Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое, в свою очередь, также оказывается юридически значимым понятием. До того момента как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку является неразрывной составной частью территории государства как публично-правового образования, осуществляющего территориальное верховенство. Природа территориального верховенства предполагает "назначение государственной территории быть не только пространственной сферой, в границах которой обеспечивается суверенное осуществление государственной власти, но и объектом суверенного властвования"*(167). Государство, регулируя оборот движимостей и недвижимостей, в зависимости от того, что является объектом правоотношений,

 

устанавливает специальные правила, которым должен подчиняться гражданский оборот, то есть вводит определенный правовой режим данного имущества*(168). Правовой режим недвижимого имущества определяется установлением его принципов, особенностями возникновения, изменения и прекращения прав в отношении него, законодательно установленным объемом правомочий и несением обязанностей, связанных с недвижимым имуществом и реализуемых при совершении сделок с ним, а также установлением юридических гарантий в отношении недвижимости.

Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью (особенно тех из них, которые отражают экономические аспекты недвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемые объективными признаками) в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя (например, в случае, если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.).

Об эволюции понятия недвижимости и правового режима недвижимых вещей и сделок с ними свидетельствует и исторический опыт законодательного регулирования этих институтов в российском (советском) праве: от полного отказа от данной категории в период возникновения советской государственности и правовой системы до современной детальной, многоаспектной, непрерывно обновляемой системы правовых норм, устанавливающих понятие, основы, порядок и принципы недвижимости и совершения сделок с нею.

Государство должно учитывать то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу государственной жизни. По этому поводу еще П.П. Цитович замечал: "Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; Ь) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены"*(169). Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер отмечает стратегическое значение недвижимости в геополитическом контексте*(170).

Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию публично-правового характера, предназначение которой - объединять территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот.

Индивидуализация земельных участков (то есть создание предпосылок их вовлечения в гражданский оборот) производится в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре)*(171). Правовая дефиниция земельного участка содержится в ст. 1 указанного закона и определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка*(172). Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Значение кадастровых книг заключается в том, что они являются технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту.

До того момента, как проведена кадастровая оценка земельного участка, другими словами, до того момента, как он не вычленен из общего земельного массива (индивидуально не определен), невозможно говорить о его вовлечении в гражданский оборот. Этот земельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясь составной частью этой территории, не может выполнять функции объекта гражданского права.

Таким образом, процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходит в два этапа:

1) его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;

2) определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных

 

реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)).

С точки зрения юридической техники нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить из понятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношении иных объектов.

Экскурсы в историю и апелляции к современным правовым системам свидетельствуют о том, что объем понятия недвижимости может быть расширен, например, путем наделения режимом недвижимости вещей, являющихся движимыми по природе, либо даже имущества, которое нематериально по своей природе*(173), но нигде и никогда закон не рассматривал земельные участки в качестве движимых вещей, оставляя при этом режим недвижимости за иными объектами гражданского права (например, за зданиями и сооружениями). Весьма убедительно указанное обстоятельство доказано С.А. Бабкиным, который изложил понятие недвижимости, используя сравнительно-правовой метод исследования и привлекая к своей работе материалы законодательства многих государств, принадлежащих к различным правовым системам*(174). Не случаен вывод, к которому пришел С.А. Бабкин: принципиально не может не быть недвижимостью земля*(175). При наделении режимом недвижимости определенных объектов гражданского оборота законодатель вынужден исходить прежде всего из того обстоятельства, что земля недвижима по природе.

Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования.

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей. Однако еще сто лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности: Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости"*(176). Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились. Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения суда в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективный77).

В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее*(178). Другие юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации*(179).

Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что "объявление имущества недвижимостью основано: на его юридических, а не естественных особенностях"*(180). Впрочем, точка зрения, формулируемая профессором Е.А. Сухановым, не является новой для российского правоведения. Так, еще в дореволюционной юридической литературе высказывались суждения, которые можно интерпретировать как "юридическую" доктрину недвижимости. В конечном итоге такая позиция приводила к выводу о том, что "дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым"*(181). Фактически та же самая идея поддерживалась профессором Г.Ф. Шершеневичем, который писал о том, что в качестве недвижимости не должны рассматриваться строения,  которые  воздвигнуты  на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения*(182).

 

Представляется, что подобного рода подход к пониманию недвижимости является несколько искусственным, в конечном итоге, способствует субъективизму правоприменителя при оценке правового статуса объектов недвижимости.

В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения сточки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости -государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. Так, помимо вышеприведенного мнения, в другой своей работе профессор Е.А. Суханов пишет о том, что "согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости"*(183) (выделено мною - О.С).

Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация"*(184).

Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии "прочной связанности с землей"*(185), то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

Можно ли говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество изменяет юридический статус недвижимого имущества, делает его из движимого недвижимым?

С нашей точки зрения, это не так. Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество.

Между тем классификационная характеристика вещей имеет объективный характер, поскольку основывается на устойчивых признаках, определяемых и фиксируемых позитивным правом. Изменение статуса вещи в силу субъективного волеизъявления (государственной регистрации) по поводу частной вещи не может изменить сущностных объективных характеристик вещи, которые были выявлены законодателем и отражены в законе - того обстоятельства, что данная вещь является движимой либо недвижимой.

В противном случае складывается парадоксальная ситуация, когда изменение статуса вещи, переход ее из разряда движимых в недвижимые и обратно зависит исключительно от волеизъявления должностных лиц, которое выражается в процедуре регистрации. Однако такое волеизъявление может быть и ошибочным, что не должно сказываться на статусе недвижимой вещи, которая таковой является в силу естественных признаков, отраженных законодателем в правовых нормах. Государственная регистрация призвана не изменять статус вещи, а фиксировать права в отношении нее.

Приведем такой пример. Допустим, некто решил совершить сделку с объектом незавершенного строительства. В силу п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в этом случае право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если следовать логике наших оппонентов, то в этом случае незавершенное строительство, будучи совокупностью строительных материалов, имеет статус движимости до государственной регистрации, в момент осуществления которой статус изменяется и вещь становится недвижимой. Если

 

предположить, что эта государственная регистрация в судебном порядке признана недействительной, то статус вещи вновь изменяется и вещь вновь становится движимой.

Приведенный пример, с нашей точки зрения, свидетельствует о порочности казуистики, которая основывается на квалификации недвижимости исключительно в соответствии с юридическим критерием - государственной регистрацией. Недвижимость является таковой объективно, в силу признаков, которыми она обладает и которые рассматриваются законодателем как признаки недвижимости.

Наделение же статусом недвижимости определенного рода вещей движимого характера вторично по отношению к первоначальным признакам этого явления и является лишь юридико-техническим приемом, своего рода фикцией, при помощи которой законодатель добивается целей упорядочения оборота некоторых очень значимых для общества вещей.

Следует обратить внимание на существенную деталь, которая отличает понятие недвижимости в ГК РФ от дефиниции, сформулированной в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Если Основы предусматривали в качестве исходного начала классификации имущество, то в ГК РФ предметом разделения являются вещи. Однако здесь же, в ст. 130 ГК РФ законодатель в скобках оговаривается о том, что рассматривает недвижимые вещи как недвижимое имущество, недвижимость*(186). В то же время очевидно, что понятие "имущество" более широкое, нежели понятие "вещь". Категория "имущество" помимо вещей включает понятия ценных бумаг, имущественных прав, обязанностей соответствующего субъекта, т.е. такие объекты гражданского права, которые не имеют или могут не иметь своего материального воплощения.

В литературе высказываются суждения о том, что "совершенно точно и правильно" использовать в таких случаях понятие "недвижимая вещь"*(187). Однако законодатель наделил режимом недвижимости и неовеществленные объекты гражданского права, каковыми являются входящие в состав предприятия права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Таким образом, в настоящее время отсутствуют основания для сужения понятия недвижимости до таких объектов гражданского права, которые имеют исключительно овеществленную форму.

В основе законодательной дефиниции недвижимости отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человеческого общества. Именно объективные естественные свойства определяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. При этом, как удачно отметил С.А. Степанов, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее"*(188).

В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано прежде всего с тем, что при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для соединения в систему по одному классификационному признаку.

Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона, не возможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов, прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает, что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иных принципов регистрации таковых объектов и установления

 

особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, Закон о госрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которые существенным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственная регистрация - это тот конститутивный признак, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим"*(189).

Так, например, правовую основу регистрации морских торговых судов устанавливает Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ*(190). В соответствии со ст. 33 упомянутого кодекса судно подлежит регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации, к которым отнесены: 1) Государственный судовой реестр; 2) судовая книга; 3) бербоут-чартерный реестр. В свою очередь, различия в правовом режиме судов, подлежащих регистрации в различных видах реестров, зависят от их технических характеристик, предназначения и принадлежности к государству. Так, в Государственном судовом реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные, а также иные самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее 55 квт и несамоходные суда вместимостью не менее 80 тонн. В судовой книге регистрируются спортивные и прогулочные суда, а также суда, которые не регистрируются в Государственном судовом реестре. В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда иностранного государства, предоставленные в пользование и во владение российскому фрахтователю по договору фрахтования судна без экипажа. Сама регистрация в зависимости от ее вида производится различными уполномоченными органами - капитанами морских торговых портов, капитанами морских рыбных портов, Государственной инспекцией по маломерным судам РФ, Федеральным яхтенным регистром.

Таким образом, приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона, существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.

Насколько же оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как применение правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости. Некоторая условность, присутствующая в приеме, примененном законодателем при распространении режима недвижимости на движимые вещи, побуждает исследователей оговариваться, что "на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, как объекты, правовой режим которых приравнен к недвижимости, должен быть распространен правовой режим недвижимого имущества в той части, в которой эти объекты могут охватываться"*(191) (выделено мною - О.С).

Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что, как само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, так и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.

Можно констатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них основана на том, что недвижимостью является только земля (и все то, что невозможно передвинуть, переместить). Другая доктрина, помимо этого, предполагает и использование правовых фикций (наделение режимом недвижимости рукотворных объектов, прикрепленных к земле, движимых вещей, а также сложных объектов, включающих имущественные права). Водораздел между двумя доктринами недвижимости пролегает по критерию возможности признавать недвижимым имуществом объекты, не являющиеся таковыми по природе. Если последовательно развивать теорию, основанную на этом критерии, то неизбежно придем к выводу, что "настоящей" недвижимостью являются лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, - это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков). Возможно, именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одной из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере является то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, между тем как следовало бы установить иное правило. Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: "Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами"), который, тем не менее, "не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений"*(192).

 

Основные классификации недвижимого имущества

Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости*(193).

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной   формы   собственности,   то   есть   находящиеся   в   совместной   собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(194), который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

предприятия,     как    имущественные     комплексы,     используемые    для     осуществления

 

предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости*(195). Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property)*(196). Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью*(197).

Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

Классификация сделок с недвижимостью

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки  по  отчуждению  недвижимого  имущества,  влекущие  переход  права  собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены   недвижимого   имущества,   ст. 567   ГК   РФ;   договор  дарения   недвижимости,   ст. 572   ГК   РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.  1М214-ФЗ "Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов   и   иных  объектов   недвижимости   и   о   внесении   изменений   в   некоторые законодательные   акты   Российской   Федерации"*(198),   далее   -   Закон   об   участии   в   долевом строительстве);

- сделки   без   отчуждения   недвижимого   имущества,   которые   не   влекут   перехода   права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК   РФ;   договор   аренды   транспортного   средства   с   экипажем,   ст. 632   ГК   РФ;   договор   аренды

 

транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)")*(199);

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""*(200)) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

- сделки    с    недвижимым    имуществом,    совершаемые    кооперативами,    хозяйственными товариществами и обществами;

- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными   или  ограниченно  дееспособными,   а  также  сделки  с  объектами   недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

- сделки  с недвижимым  имуществом,  совершаемые  арбитражным управляющим  от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(201) (далее - Закон об ипотеке);

- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК

РФ);

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

- договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

 

- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды);

- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ);

- договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков  лесного   фонда,   утвержденного   постановлением   Правительства   РФ  от  24   марта   1998 г. N 345*(202));

- договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224*(203));

- договор   концессии   участков   лесного   фонда   (Инструкция   о   порядке   государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. N 18*(204));

- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве);

- уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11  Закона об участии в долевом строительстве).

< Попередня   Наступна >