Російська юридична література Гражданское право ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществеТема 3. Законодательство о недвижимом имуществе
| Гражданское право - ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО |
Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе
Литература
Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. М.: ИНФРА-М., 1998.
Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости?//Хозяйство и право. 2003. N 11.
Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.
Гаджиев ГА. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995.
Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: БЕК, 1998. Т. 1.
Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. М.: Юристъ, 2003.
Рожкова М.А. Мировая сделка: Использование в коммерческом обороте. М.: Статут, 2005.
Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации. 1961-1993 гг. М.: Юрид. лит., 1994.
Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994 (по изд. 1914 г.).
ЩенниковаЛ. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы//Российекая юстиция. 2003. N 11.
Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)
Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника права, в качестве основы для определения источников правового регулирования недвижимости и сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В. Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает "официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены) правовых норм, действующих в данном госуд арстве"*(205).
Конституция Российской Федерации не содержит терминов "недвижимость", "недвижимое
имущество". Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности -частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.
Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.
Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.
Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, "обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство"*(206).
Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства"*(207), "первым среди равных"*(208), ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ).
В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. 130-132 ГК РФ).
Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. 559-566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. 671-688 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. 671-688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. 740-757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ*(209). Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, законодатель, устанавливая указанное правило, фактически применяет известный с римских времен принцип: lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет действие общего закона). Указанное правило, с нашей точки зрения, приходит в столкновение с правилом, установленным п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ, требующим соответствия нормам ГК РФ норм, регулирующих гражданские правоотношения (в том числе и правоотношения, складывающиеся в связи с установлением, изменением и прекращением прав и обязанностей на земельные участки как объекты гражданского права), но содержащихся в иных законах.
Норма п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ противоречит не только п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ, но и норме, содержащейся в п. 1 этой же статьи, которая говорит о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель (но не отношения по
владению, пользованию и распоряжению земельными участками).
Представляется, что водораздел между Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, разделяющей публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частно-правовые начала правового регулирования общего оборота этого специфического и важного объекта гражданских прав. Если Земельный кодекс РФ устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения (то есть, образно говоря, определяет статику, статус этих объектов в зависимости от того, как они должны быть использованы), условия ограничения оборота различных видов земельного имущества, то Гражданский кодекс РФ имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков (то есть, опираясь на статус объектов, нормирует динамику гражданского оборота, условия совершения сделок с поземельной недвижимостью).
Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав -это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ.
Необходимо отметить и то обстоятельство, что нормы Земельного кодекса РФ носят разноотраслевой характер: часть норм, регулирующих оборот земельной недвижимости, исходно цивилистична. В то же время те нормы, которыми установлены запреты, ограничения, приоритет государства в определении условий оборота, необходимость согласования с государственными органами совершения сделок с недвижимостью, то есть те нормы, которыми обеспечиваются общественные интересы, имеют публично-правовой характер и в этом смысле не корреспондируют с нормами ГК РФ. Поскольку земельные правоотношения, складывающиеся между неравными субъектами, основаны на властном подчинении одной стороны другой стороне, то действует правило, предусмотренное п. 3 ст. 2 ГК РФ.
При этом следует различать, с одной стороны, принцип приоритетности норм ГК РФ перед нормами Земельного кодекса РФ в случае противоречий между ними и, с другой стороны, принцип, согласно которому Земельный кодекс РФ выполняет функцию специального закона по отношению к нормам ГК РФ и развивает отдельные его положения. Благодаря последнему принципу в Земельном кодексе РФ сформулировано значительное количество норм публично-правового характера, направленных на обеспечение общественно значимых интересов при функционировании рынка поземельной недвижимости.
Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(209) (в части определения условий оборота воздушных судов), Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ*(210), Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов), Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ*(211) (в части определения условий оборота судов внутреннего плавания). Все указанные кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.
Соотношение между всеми указанными кодексами и ГК РФ такое же, как и соотношение между Земельным кодексом РФ и ГК РФ. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный разноотраслевой характер, то есть содержат нормы не только частно-правового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.
К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ*(212) от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ*(213) от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.
Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд федеральных законов.
В Федеральном законе от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции"*(214) установлен порядок заключения сделок с одним из видов недвижимости - участком недр. Сферой урегулирования закона являются только договоры на использование участков недр и в
нее не входят сделки по их отчуждению. Понятие недр сформулировано в Законе о недрах, в соответствии со ст. 7 которого под участком недр подразумевается геометрически определенное пространство недр, которое индивидуализируется в виде горного отвода - геометризированного блока недр.
Чрезвычайно важное значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.
В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Феде рации "2(215} затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
1) при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
2) при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
3) при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
4) при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
5) при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
Действие вышеуказанных правил не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, учреждениями, имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Данные правила также не распространяются на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(216').
Закон о земельном кадастре регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.
Поскольку использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении недвижимости, очень важным в праве недвижимости является Закон об ипотеке. Этот закон устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.
Отношения в сфере оборота недвижимости регулируются и Федеральным законом от 25
февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"*(217). Под капитальными вложениями этот закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3). Таким образом, хотя этот закон и не употребляет термин "недвижимость", очевидно, что он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного имущества и муниципального имущества"*(218) устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Хотя этот закон и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого закона для права недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.
В конце 2004 г. был принят ряд законодательных актов, входящих в так называемый жилищный пакет. К числу таких актов относится Закон об участии в долевом строительстве. Этот закон урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.
Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. Ы215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(219), а также те изменения, которые были внесены в ГК РФ, Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации прав на недвижимость.
Нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации. Известно, что в соответствии с п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданские правоотношения могут регулироваться Указами Президента РФ. При этом указы не должны противоречить ГК РФ и федеральным законам.
В качестве наиболее значимых для развития рынка недвижимости указов можно привести следующие примеры.
Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N1535 утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации*(220). В этой программе содержится раздел 4, который называется "Приватизация недвижимого имущества". Данным указом урегулированы порядок и особенности приватизации недвижимого имущества с учетом особенностей этого вида объектов гражданского оборота.
Другим нормативным актом Президента РФ, направленным на регулирование порядка приватизации недвижимости, является Указ от 26 ноября 1994 г. N 2121 "О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения"*(221). Этим указом урегулированы особенности приватизации недвижимых объектов исторического и культурного наследия, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории памятников истории и культуры местного значения.
Целый ряд указов Президента РФ, принятых в 90-х гг. XX в., был направлен на установление правовых основ гражданского оборота земельных участков. До принятия Земельного кодекса РФ эти указы сыграли важнейшую роль в образовании системы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Примерами могут служить указы от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"*(222), от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"*(223), от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"*(224) (утратил силу), от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности"*(225), от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"*(226) (утратил силу), от 7 марта 1996 г. N337 "О реализации
конституционных прав граждан на землю"*(227), от 27 августа 1996 г. N 1270 "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(228) (утратил силу), от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"*(229), от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"*(230).
Нормы, регламентирующие оборот недвижимости, содержатся в постановлениях, принимаемых Правительством Российской Федерации. Полномочия Правительства РФ в сфере издания норм гражданско-правового характера определены в п. 4-6 ст. 3 ГК РФ. Согласно указанным пунктам Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права на основании и во исполнение ГК РФ, законов и указов Президента Российской Федерации.
Примерами правовых актов Правительства Российской Федерации, в которых установлены нормы, регулирующие оборот недвижимости, являются следующие постановления: от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности"*(231) (в настоящее время утратило силу), от 14 марта 1997 г. N307 "Об утверждении положения о ведении государственного мониторинга водных объектов"*(232), от 1 ноября 1997 г. N1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""*(233), от 18 февраля 1998 г. N219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(234), от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"*(235) (утратило силу), от 6 марта 1998 г. N288 "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(236) (утратило силу).
Во исполнение постановлений Правительства РФ Министерством юстиции изданы приказы: от 26 января 1998 г. N 12 - о Комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(237): от 15 мая 1998 г. N54-0 назначении на должность и освобождении от нее регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не возглавляющих учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, от 25 мая 1998 г. N 59 -о создании Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации*(238); от 16 августа 1999 г. N244 - о правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(239).
Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в
коммерческой сфере
Несмотря на то, что официальная российская гражданско-правовая доктрина отрицает необходимость обособления коммерческого (торгового) права, особенности предпринимательской деятельности требуют установления специальных правил, регулирующих совершение предпринимателями сделок. Это касается и ряда особенностей заключения и исполнения предпринимателями договоров, предметом которых является недвижимое имущество.
Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "объективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер даже тогда, когда они совершаются единолично лицами, вообще торговлею не занимающимися. Субъективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер только тогда, когда они совершаются лицами, занимающимися торговлею, как промыслом"*(240).
Такой подход позволяет сформулировать понятие коммерческого оборота как составной части гражданского оборота. Современные подходы к пониманию коммерческого оборота позволяют определить его как совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемых между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность*(241).
Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является
предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).
В любом случае предпринимательский характер будет носить сделка, совершенная с предприятием (купля-продажа предприятия, аренда предприятия, доверительное управление предприятием). Обусловлено это спецификой объекта, т.е. предприятия как имущественного комплекса, предназначенного исключительно для осуществления предпринимательской деятельности.
Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.
Важно иметь в виду, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую (если обе стороны сделки представлены предпринимателями), как некоммерческую (когда ни одна из сторон предпринимателем не является), а также как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства (и субсидиарно-общегражданские правила), а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства*(242).
Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности. В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст. 575 ГК РФ)*(243). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.
Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте
Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений.
Не является исключением значимость судебно-арбитражной практики и для рынка недвижимости. Зачастую именно на основании актов, принимаемых судебными органами, формируются те или иные направления развития отношений в сфере оборота недвижимости.
С учетом того обстоятельства, что судебная практика в Российской Федерации формируется тремя ветвями судебной власти, можно объединить принимаемые судебные акты в три группы, в зависимости от судебного органа, принимающего их.
Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
Конституционный Суд Российской Федерации обладает четырьмя конституционными полномочиями, среди которых важнейшее место занимает нормоконтроль или, другими словами, проверка конституционности законов, нормативных правовых актов, осуществляемая по запросам и жалобам органов власти, граждан и судов*(244). В том случае, если Конституционный Суд РФ признает нормативный акт не соответствующим Конституции Российской Федерации, то это является основанием для отмены этого акта в установленном порядке, и положения этого акта не могут быть применены судами, иными органами и должностными лицами.
Помимо прочих дел в практике Конституционного Суда РФ бывают дела о проверке конституционности законов и иных правовых актов, регулирующих правоотношения, возникающие на основании сделок с недвижимостью, в частности, регулирующих оборот недвижимости в социальной и в коммерческой сфере.
Так, Конституционным Судом РФ принято Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова*(245). Этим постановлением признана не соответствующей российской Конституции ст. 4 указанного закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. После принятия постановления в гражданский оборот было вовлечено значительное количество объектов недвижимости - жилых помещений в коммунальных квартирах.
По делу о конституционности Лесного кодекса РФ принято Постановление Конституционного Суда РФ от 9 января 1998 г. N 1-П*(246). Этим постановлением Конституционный Суд РФ признал Лесной кодекс РФ соответствующим Конституции РФ, сформулировав положения об особом правовом режиме собственности на лесной фонд и связанные с этим принципиальные отличия регулирования вопросов владения, пользования и распоряжения лесным фондом.
В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. N 103-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделан вывод о том, что применение норм оспариваемого закона поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. При этом, как указал Конституционный Суд РФ, различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.
Кроме того, Конституционным Судом РФ приняты иные акты, в которых оценивались нормативные положения о недвижимости и сделок с ней с позиции их конституционности. К таким актам относятся: Постановление от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска*(247), Определение от 15 июня 1999 г. N 64-O по делу о проверке конституционности пунктов 4.9 и 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г."*(248); Определение от 3 февраля 2000 г. N41-О по жалобе гражданки Медиковой Нины Петровны на нарушение ее конституционных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае"*(249); Определение от 5 июля 2001 г. N 132-O об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации*(250); Определение от 6 ноября 2003 г. N 387-O об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации*(251) и др.
Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
В практике судов общей юрисдикции значительное место занимают споры по сделкам с недвижимостью. Поскольку, в соответствии с процессуальным законодательством, компетенцию судов общей юрисдикции составляет разрешение споров с участием граждан, то наиболее высок в общем объеме таких споров удельный вес споров по поводу жилых помещений.
Большую роль в формировании единой судебной практики сыграло Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. N8 о некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(252).
Отдельные вопросы сделок с недвижимостью имеются в постановлениях Президиума Верховного Суда РФ, которыми утверждены обзоры судебной практики: от 14 мая 1997 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 1997 г. (по гражданским
деламГдаЗ); от 1 октября 1997 г. - обзор судебной практики за второй квартал 1997 г. (по гражданским делам)^(2541; от 14 января 1998 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второе полугодие 1997 г. (по гражданским делам)^(255}; от 1 августа 1998 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам*(256); от 19 июля 1999 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам*(257); от 28 июня 2000 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2000 г.*(258); от 19 сентября 2002 г. - обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов*(259); от 9 июля 2003 г. - обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2003 г.*(260)
Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Весьма значимой для коммерческого оборота оказывается практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом.
- Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации")*(261).
- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении конкретных дел. Эти судебные акты имеют прецедентное значение.
- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации").
Среди наиболее значимых для формирования судебно-арбитражной практики по спорам, возникающим при совершении сделок с недвижимостью, необходимо выделить следующие судебные акты.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав*(262) даны рекомендации арбитражным судам по разрешению споров с участием государственных или муниципальных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах с передачей вклада в виде недвижимого имущества, а также по разрешению споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства*(263') даются разъяснения по целому ряду вопросов, встречающихся при разрешении споров, возникающих из земельных правоотношений.
Существенное влияние на стабилизацию судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимостью оказали обзоры практики, направленные арбитражным судам в виде информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ:
- от 28 апреля 1997 г. N 13 - обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав*(264);
- от 5 мая 1997 г. N 14 - обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров*(265');
- от 11 июня 1997 г. N 15 - обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий*(266);
- от 13 ноября 1997 г. N 21 - обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости*(267);
- от 15 января 1998 г. N26 - обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге^(2681;
- от 11 января 2000 г. N49 - обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении*(269');
- от 24 января 2000 г. N 51 - обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда*(270);
- от 1 июня 2000 г. N 53 - о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений^(271);
- от 25 июля 2000 г. N 56 - обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве;
- от 18 января 2001г. N58 - обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов*(272);
- от 16 февраля 2001 г. N 59 - обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"^(2731;
- от 21 февраля 2001 г. N 60 - обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"*(274);
- от 27 февраля 2001 г. N 61 - обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства*(275);
- от 13 марта 2001 г. N 62 - обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность*(276);
- от 11 января 2002 г. N 66 - обзор практики разрешения споров, связанных с арендой;
- от 17 февраля 2004 г. N 76 - обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение;
- от 17 ноября 2004 г. N 85 - обзор практики разрешения споров по договору комиссии (п. 23);
- от 28 января 2005 г. N 90 - обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке*(277).
Прецедентное значение имеют постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора. Дела, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по сделкам с недвижимостью, исчисляются сотнями. Постановления, принятые по результатам рассмотрения этих дел, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ -"Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". В качестве примера можно привести несколько опубликованных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам недвижимости: от 19 ноября 2002 г. N 4713/02*(278); от 14 декабря 2004 г. N 11992/04^279); от 21 декабря 2004 г. N 11359/04^280).
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
Проблемы, порождаемые практикой применения законодательства о недвижимом имуществе, привели к тому, что появилась необходимость существенного изменения гражданского законодательства, касающегося этой сферы общественных отношений.
На основании инициативы Исследовательского центра частного права Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, в состав которой вошли известные специалисты в области гражданского права - В.В. Витрянский (председатель), В.М. Жуйков, А.А. Завьялов, А.А. Иванов, О.М. Козырь, А.А. Маковская, А.Л. Маковский, В.И. Сенчищев, Е.А. Суханов, Н.В. Сучкова, В.В. Чубаров. Рабочая группа разработала Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция)*(281), которая была принята на заседании указанного Совета 15 декабря 2003 г.
В рамках разработки Концепции рабочая группа стремилась предложить на основе сложившейся правоприменительной практики комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости, а также Гражданского кодекса РФ и других законов, на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества. Очевидно, что реализация идей Концепции требует не механического наращивания массива законодательных актов, регламентирующих оборот недвижимости, а изменения их качества.
Концепция состоит из трех частей. Первая часть посвящена совершенствованию норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота и, в свою очередь, состоит из трех разделов (общие положения о недвижимых вещах; регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества; специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества). Во второй части речь идет о проблемах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и формы сделок с ним. В этой части также три раздела (правовое значение государственной регистрации; предмет государственной регистрации; форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом). Третья часть именуется "Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и состоит из двух разделов (структура органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус
работников; требования, предъявляемые к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядку его ведения).
Авторы Концепции в каждом разделе дали оценку действующему законодательству и высказали предложения по его совершенствованию.
< Попередня Наступна >