Російська юридична література Гражданское право ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по правуТема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву
| Гражданское право - ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО |
Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву
недвижимости
Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
Римское право создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Также, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. Такая классификация обусловлена естественными свойствами классифицируемых объектов. В ее основе лежит признак, сохранивший свое значение для цивилистических классификаций современных правовых систем: возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности.
Перемещение недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с нею неразрывно связано) невозможно в принципе, в то время как движимые вещи могут быть перемещены в пространстве без повреждения. Такой простой подход к делению вещей на движимые и недвижимые оказался значимым для выделения конкретных объектов недвижимости. В римском праве в качестве объекта недвижимости выделялся земельный участок. Что касается дома, здания или строения, то таковые рассматривались в качестве составной части з
Исследователи истории римского права по-разному оценивают правовое значение этой классификации. Так, одни ученые отмечают, что деление вещей на движимые и недвижимые имело в римском праве относительно небольшое значение*(3). Это объяснялось одинаковым правовым режимом как для движимого имущества, так и для недвижимого. К примеру, как писал И.А. Покровский, "различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные
сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка"*(4).
В.М. Хвостов утверждал, что деление вещей на движимые и недвижимые имеет в римском праве мало значения, поскольку юридические нормы для тех и других вещей по существу одинаковы. Разница же между движимостью и недвижимостью, по мнению русского юриста, "проявляется лишь в отдельных положениях права: например, сроки давности различны для тех и других вещей; interd. uti possidetis*(5) и int. unde vi*(6) применялись только к недвижимостям: fundus dotalis*(7) неотчуждаем; furtum rei*(8) возможно только относительно движимости"*(9).
Другие правоведы, напротив, указывают на многочисленность правовых последствий разделения вещей на движимые и недвижимые, "как в вещном и обязательственном праве - в области собственности, прав на чужие вещи, в установлении обязательств, так и в ответственности за их исполнение"*(10). Этот тезис позволяет сделать вывод об имеющих существенное значение различиях между правовыми режимами движимости и недвижимости, тем более что они объемлют все основные сферы гражданского права - и область вещного права, и область обязательственного права, а также область ответственности участников гражданского оборота.
Третьи по-разному оценивают важность этой классификации в зависимости от периода развития римского права. Так, Ч. Санфилиппо пишет, что "до самого конца классического права это подразделение не имело принципиального значения"*(11). Итальянский ученый объясняет это тем, что данное подразделение поглощалось другой значимой классификацией вещей в римском праве - на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res пес mancipi)*(12). Однако, как указывает Ч. Санфилиппо, значение этой классификации весьма возрастает начиная с послеклассической эпохи, и объясняется это исчезновением дихотомии res mancipi и res пес mancipi.
С нашей точки зрения различия в правовом регулировании недвижимости и движимых вещей в римском праве столь заметны, что требуют своего анализа.
Следует заметить, что правовой статус недвижимых вещей в Древнем Риме эволюционировал с развитием экономических отношений. Кроме того, сами юридические конструкции в силу специфики объекта (прежде всего - земельных участков, играющих исключительно важную роль в жизни общества), требовали своеобразных подходов со стороны законодателя с учетом конкретных исторических условий, в которых происходил оборот недвижимых и движимых вещей.
В древнейшем римском обществе земля находилась в обладании общины. На этом этапе ее (общины) существования была возможна индивидуальная принадлежность движимых вещей (пойманный зверь, выловленная рыба, изготовленное оружие и т.п.). Однако земля, на которой жила община, не могла быть чьей-то индивидуальной принадлежностью; она была владением всего сообщества, проживающего на данной территории. Формирование единого государства способствовало публично-правовым представлениям о земле, на которой осуществлялась жизнедеятельность социума. Право на землю рассматривалось как право всего народа, населяющего данную территорию. В правовых воззрениях отсутствовали представления об индивидуальном обладании землей.
В период становления сельскохозяйственного производства пахотная земля играла исключительно важную роль в жизни населения Древнего Рима. Относительно развитый имущественный оборот позволил рассматривать земельные участки не только в качестве основы производства, но и как инструмент торгового оборота. Таким образом, сельскохозяйственные угодья, земельные участки, предназначенные для производства, будучи предметами купли-продажи, аренды, залога и т.п., стали основой для формирования понятия собственности на недвижимое имущество (лат. -ager).
Одновременно и в социально-политической жизни Рима происходили значительные события, которые привели к образованию мелких союзов древнеримских жителей - общин, родов. Следствием этого явилась привычка смотреть на занимаемый данным родом или общиной земельный участок как на собственный, в противоположность земельным участкам, занимаемым иными родами и общинами. Это способствовало возникновению чувства общинной или родовой принадлежности, а вместе с тем и права общинной или родовой собственности на землю, на территории которой проживала данная община или родЦЗ).
Основой для следующего этапа развития правовых контуров недвижимости в римском праве стало выделение семьи из общины. Это привело к ограничению прав общины в отношении земельных участков, занимаемых семьями, составляющими общину. Таким образом, на данном этапе произошло смещение акцентов в представлении о правах на землю от публично-правовых к частно-правовым.
Расцвет римской юриспруденции (и создание системы римского частного права) пришелся на эпоху, характеризующуюся значительными экономическими, социальными и политическими сдвигами в общем развитии римского государства в период с конца I в. до н.э. до конца III в. н.э.*(14) Именно в это
время в руках крупных рабовладельцев сосредоточились огромные латифундии, что, наряду с использованием дешевого рабского труда, стало основой развития торговли и, как следствие, правового инструментария, сопровождающего торговый оборот.
Земля вовлекалась в торговый оборот, что требовало соответствующих правовых конструкций, обеспечивающих иной механизм регулирования, нежели используемый для движимых вещей. В правовой системе появились более четкие представления о праве собственности, что, в свою очередь, стало основой для формирования различных конструкций недвижимости.
Относительно развитый гражданский оборот вызывал появление правовых режимов земельных участков, различных в зависимости от их нахождения, принадлежности или предназначения. Существовавшие правовые режимы земельных участков могут быть сведены к следующим.
1. Praedia Italia- италийские земли. Способ их передачи исключительно манципация. Вся земля принадлежала государству (ager publicus). В зависимости от того, кому или каким способом государство передавало землю, в римском праве различали следующие понятия.
1) Ager vectigalis - оброчные земли, то есть земельные участки, которые бессрочно (первоначально - на пятилетний срок) и с правом наследования сдавались в аренду.
2) Ager privates vestigalisque - земельные участки, продаваемые государством или общиной частным лицам. Своеобразие данного способа приобретения земельных участков заключалось в том, что приобретатель становился обладателем права пользования участком (хотя и передаваемого по наследству). К тому же на приобретателя возлагалась обязанность уплачивать арендную плату за пользование приобретенным участком. Данную форму землевладения можно рассматривать как переходный этап между общественным и частным землевладением.
3) Ager quaestorius - государственная земля, которая продавалась во временное частное пользование с установлением обязанности приобретателя уплачивать арендные платежи. Особенностью данного вида передачи земли в частное пользование было то, что данная сделка могла быть отменена по усмотрению государства и соответствующий земельный участок мог быть вновь обращен в государственную собственность.
4) Ager occupatorius - государственные земельные участки, имеющие естественные природные границы (реки, горы и т.п.). Особенностью правового режима данных земельных участков являлось то, что они не обрабатывались до момента передачи в частные руки. Способом приобретения данных земельных участков была оккупация (захват) патрициями. Пользование земельными участками юридически считалось временным, однако фактически земля с течением времени переходила в собственность захвативших ее лиц.
5) Adsignatio - передача в частную собственность одинаковых (имеющих квадратную форму) земельных участков государственной земли. Эти земельные участки имели небольшой размер; их раздача носила массовый характер и происходила в торжественной обстановке.
6) Ager locatus ex lege censoria - государственные земельные участки, сдававшиеся в аренду лицу, которое сделало наиболее выгодное предложение (т.е. земельные участки, передаваемые по конкурсу).
7) Ager colonicus - италийские земли, которые подлежали передаче в частную собственность колонистам.
2. Compascua - земельные участки (включая пастбища и леса), находящиеся в общинной собственности и предназначенные для целей общего землепользования. Данная правовая форма землепользования имела место в древнейшем римском праве. К периоду классического римского права произошла эволюция прав в отношении указанных земельных участков. Они оставались государственными землями, но права пользования ими сохраняло местное население. В основном это были земли, используемые в качестве пастбищ. Одной из правовых конструкций общинного права на землю было agra scripturarius - пастбища, принадлежащие общине, но сдаваемые за плату в аренду частным лицам.
3. Ager viasiis vicanis datus - земельные участки у государственных или общинных дорог, наделение которыми влекло в качестве обременения содержание соответствующих дорог в надлежащем порядке.
4. Ager gentilicius- земельные участки, являющиеся коллективной собственностью рода. Данная правовая форма землепользования имела основное распространение в древнейшем римском праве и свое значение в основном утратила уже к появлению Закона XII таблиц.
5. Solum Italicum - земельные владения провинциальных городов, получивших статус италийских городов и соответствующие этому статусу привилегии, например, освобождение от поземельного налога. Способ передачи - манципация.
6. Ager stipendiarius - государственные земельные участки в провинции, которые выдавались в пользование за уплату соответствующих податей.
7. Praedia provincialia - земли подчиненных территорий, которые являлись собственностью
римского государства, но фактически находились в пользовании местного населения.
8. Ager privates - земельные участки, находящиеся в частном пользовании.
9. Ager desertus - земельные участки, не обрабатываемые и покинутые собственниками. Одно из значимых правовых последствий - так называемое epibole (лат. - посягательство), т.е. фиктивная аренда, направленная против собственника с целью истребования у него земельных податей.
Такое значительное количество правовых режимов земельных объектов свидетельствует о высокой юридической технике.
Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей - сооружения, долгорастущие насаждения и т.п. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit). Последовательное развитие этого положения привело к тому, что в качестве части недвижимости, то есть земельного участка, рассматривалось и воздушное пространство, которое расположено над этим земельным участком.
Таким образом, в римском праве значимой была также классификация недвижимости по элементам, входящим в состав недвижимости. Римские юристы в составе недвижимости (res soli) различали:
- Inaedificatio - строения, созданные на земельном участке;
- Insemenatio - растения, посеянные на земельном участке;
- Implantatio - растения, посаженные на земельном участке.
Особенно разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество - так называемые сервитуты (ius in re aliena). Особенности жизнедеятельности в условиях того времени требовали того, чтобы недвижимые объекты, даже если они принадлежат частным лицам, были доступны всем проживающим на данной территории. Это, в свою очередь, налагало определенные ограничения на собственника при осуществлении им своих полномочий по владению, пользованию и распоряжению данным объектом. В значительной степени все вышесказанное касалось водных объектов и сопряженных с ними земельных участков. В римском праве учение о сервитутах было чрезвычайно детальным и знало множество разновидностей прав на чужие вещи.
Как отмечают исследователи, среди первых сервитутов, упомянутых в Законах XII таблиц, встречаются:
- Iter- право прохода и проезда верхом по соседскому земельному участку;
- Actus - право прогона скота и проезда в повозках по земельному участку;
- Via - право пользования мощеной дорогой для перевозки грузов;
- Aquaeductus - право провода воды через чужую землю*(15).
Классическому римскому праву были известны исключительно земельные сервитуты. Разделение сервитутов на земельные и личные появляется только в юстиниановском праве*(16). Таким образом, сервитуты, или права на чужие вещи, являются юридическими элементами исключительно в конструкции недвижимости.
Развитие сервитутов связано со сферой сельскохозяйственного производства. Потребности земледельцев вызвали к жизни целый ряд прав на пользование чужой недвижимостью: установление права прогона скота к водопою через земельный участок, принадлежащий иному лицу; права пересечения соседского участка пешком, верхом и на телеге; права доступа к воде через соседский участок и т.д.
Любой земельный участок всегда выделяется специально и наделяется определенными границами. Однако, как правило, наиболее эффективная эксплуатация земельного участка возможна только с использованием качеств прилегающих к нему участков. Таким образом, как пишет Д.В. Дождев, "отмеченная многофункциональность недвижимости определяет принципиальную допустимость, наряду с собственностью, специальных вещных прав на одну вещь - земельных сервитутов"*(17). Поэтому возникновение сервитутов неизбежно сопутствует использованию недвижимых вещей, и главным образом земельных участков.
Итак, земельные сервитуты принято классифицировать на сельские сервитуты (Servitutes praediorum rusticorum) и городские сервитуты (Servitutes praediorum urbanorum). Однако терминология не должна вводить в заблуждение относительно критериев разделения двух указанных видов сервитутов. Сельские сервитуты отличаются от городских совсем не тем, что они якобы всегда используются в сельской местности, в то время как городские - исключительно в городах. Основное разделение между
указанными видами сервитутов обусловлено его функциональными свойствами: если сервитут был предназначен для урбанистических нужд (строительство жилья, использование жилых помещений для проживания и т.п.), то это городской сервитут. Если же использование сервитута осуществлялось только в целях сельскохозяйственных (выращивание урожая, доступ к земельному участку, предназначенному для выращивания урожая, право прогона скота к водопою через соседский участок и т.п.), то таковые сервитуты именовались сельскими*(18). Естественно, что целевое использование сельских сервитутов было допустимо и в городах, равно как не исключалась возможность применения городских сервитутов в сельской местности.
Одним из наиболее действенных инструментов контроля и регулирования оборота недвижимости являются земельные кадастры, то есть систематизированные своды сведений о местоположении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков. Первоначально земельные кадастры составлялись исключительно с фискальными целями в Древнем Египте и Месопотамии около пяти тысяч лет назад. Римскому праву земельные кадастры были неизвестны. Очевидно, что потребности в них римский оборот не испытывал из-за относительно небольшой территории государства.
В европейских государствах кадастры известны с XI века. В частности, так называемая Кадастровая книга (Domesday book) появилась в Англии в 1086 году. В этой книге отражались сведения о владельце, информация, которая позволяла идентифицировать земельный участок, его площадь, а также объем производимой на участке сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и стимулировало оборот недвижимых вещей, и прежде всего земельных участков.
К тому моменту, когда по Европе прокатилась волна буржуазных революций, сложились предпосылки для формирования концепции недвижимости, на которой построен современный оборот недвижимого имущества.
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. Вместе с тем имеются и определенные особенности в формулировании понятия недвижимости в различных правовых системах -в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права.
В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на реальное (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество (в терминологии континентального права - недвижимое имущество) и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.е. движимое имущество. В то же время следует иметь в виду, что используемый в общем праве термин "реальная собственность" не совсем адекватен термину "недвижимое имущество" (immovable property), используемому в континентальном праве. Равно как и термин "персональная собственность" не адекватен термину "движимое имущество" (movable property). Различия заключаются в юридических конструкциях, при помощи которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и иных вещных прав, а также в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается при помощи реального иска, в то время как при помощи персонального иска можно возместить лишь убытки, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-технические отличия в организации системы вещных прав по поводу недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе применения норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается достаточно условный характер разделения вещей на движимые и недвижимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения этих видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в частности ее отчуждениям9). До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный характер. Вследствие определенных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были гораздо более узкими, нежели последствия удовлетворения реального иска. Помимо прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено.
Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает земельный участок. Существенными частями недвижимости рассматриваются такие вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.
Основой понимания недвижимости во французском праве также является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части земельного участка рассматривается все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью (воздушное пространство).
В то же время в отдельных государствах существуют и весьма упрощенные определения недвижимости. Так, в ст. 842 Гражданского кодекса Латвийской Республики*(20) содержится следующее определение: материальные вещи бывают движимыми либо недвижимыми в зависимости оттого, можно или нельзя перемещать их, не повреждая снаружи, с одного места на другое.
Во всех государствах законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование "недвижимость в силу закона". Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.
В государствах, как правило, устанавливают дифференцированные правовые режимы недвижимости. В основе такого разделения лежат критерии, учитывающие цели использования недвижимого имущества, а также фискальные цели. В этой связи выделяют недвижимость, которая используется для проживания, и недвижимость, используемую в коммерческих целях. Такое разделение является основанием для установления различных правовых режимов оборота недвижимых вещей в зависимости от указанных критериев.
Существуют и более детализированные режимы недвижимостей.
Так, в США выделяются четыре класса недвижимых вещей:
1) недвижимость, которой владеют для продажи;
2) недвижимость, которой владеют для использования в торговле и бизнесе;
3) недвижимость, которой владеют для целей капиталовложений;
4) недвижимость, которой владеют для целей личного использования*(21).
Правопорядки разных государств порождают и различные конструкции отчуждения недвижимого имущества.
Сделки с недвижимостью выступают в качестве юридических фактов, которые являются основанием для возникновения, изменения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимость. В то же время определенные правопорядки, а именно - правопорядки, которые основаны на Акте Торренса*(22), игнорируют сделки в качестве основания возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость.
В германском праве, напротив, особенностям совершения сделок с недвижимостью законодатель уделил чрезвычайное внимание. Так, по немецкому праву юридическая конструкция сделки с недвижимой вещью включает два договора: один договор имеет обязательственно-правовой характер и предусматривает обязательство продавца передать недвижимую вещь, а также обязанность покупателя принять вещь и уплатить за нее покупную стоимость. В то же время первый договор сам по себе еще не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь. Для этого требуется заключение договора вещного характера, целью которого является передача права собственности от покупателя продавцу. Вещный договор считается юридически независимым от первого договора, и таким образом пороки в обязательственно-правовом соглашении сами по себе не влекут недействительности перехода вещного права на недвижимую вещь. Несмотря на кажущуюся избыточность эта юридическая конструкция позволяет защищать интересы добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Как правило, форма совершения сделок с недвижимостью имеет квалифицированный характер. В некоторых государствах совершение сделки с недвижимостью должно в обязательном порядке осуществляться в нотариальной форме. Так, в итальянском праве сделки с недвижимостью под угрозой их недействительности должны совершаться в нотариальной форме и подлежат обязательной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество*(23). Во французском праве обязательному нотариальному удостоверению подлежат отдельные сделки с недвижимым имуществом - дарение недвижимости, договор ипотеки, договор купли-продажи недостроенных зданий и сооружений*(24).
Совершение сделок с недвижимостью - традиционная сфера контроля со стороны государства,
что объясняется значимостью недвижимого имущества как объекта гражданского права для экономики государства. Проявление такого контроля имеет различные формы. В подавляющем большинстве государств реализовано правило lex rei sitae, согласно которому в отношении недвижимого имущества применяются правовые нормы того государства, в котором находится эта недвижимая вещь. Это же правило применяется и в отношении формы сделки, совершаемой с недвижимым имуществом, равно как и иных требований, предъявляемых к совершению сделки. Указанное правило имеет большое практическое значение в ситуациях приобретения недвижимого имущества субъектами различных государств. Так, например, при приобретении недвижимости в Испании сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотариального закрепления. Однако если стороны в соответствии с принципом автономии воли подчинят действие договора немецкому праву, то этот договор надлежит заверить в нотариальном порядке, поскольку германское Гражданское уложение рассматривает нотариальную форму как обязательное условие совершения сделки с недвижимым имуществом*(25).
Система регистрации прав на недвижимость выполняет несколько функций. Во-первых, с ее помощью происходит укрепление прав на недвижимость. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить публичную достоверность прав на недвижимость. Эта функция аналогична той, которая выполняется правовым институтом, защищающим добросовестных приобретателей при обороте движимых вещей. Публичная достоверность гарантирует приобретателю защиту от претензий со стороны заинтересованных лиц (прежде всего лиц, считающих себя собственниками имущества) в том случае, если приобретатель при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагался на акт регистрации, произведенный уполномоченным органом.
В различных государствах по-разному организована система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целом можно выделить следующие типы регистрационных моделей укрепления прав на недвижимость: сделочная (концессуальная), германская и модель Торренса (Act Torrens или Real Property Act)*(26).
Суть концессуальной модели укрепления прав на недвижимость заключается в том, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. При этом факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав регистрирующим органом для перехода права собственности значения не имеют. Подобная модель реализована в гражданском праве Франции. В то же время французская регистрационная система прав на недвижимость не является единой. Во Франции существует две регистрационных системы, подчиняющиеся различным правовым режимам. В соответствии с общим французским правом в 93 департаментах, в Заморских департаментах и на Заморских территориях существует общий режим регистрации вещных прав на недвижимость, так называемая Сохранность ипотеки. Этот институт имеет две функции. Во-первых, он предназначен для обеспечения гласности вещных прав на недвижимость. Во вторых, с его помощью решаются вопросы налогообложения. В отличии от института Поземельной книги, которая находится в ведении министерства юстиции, Сохранность ипотеки является органом министерства финансов и подчинена главному налоговому управлению. Хранители ипотек - это государственные служащие, являющиеся административными должностными лицами. В связи с двойственностью функций Сохранности ипотеки хранители ипотек обязаны выполнять формальности по реализации гласности вещных прав на недвижимость и исполнять фискальную функцию: взимать государственную пошлину в связи с обеспечением гласности по поводу недвижимого имущества. В трех восточных департаментах государства (Верхний Рейн, Нижний Рейн и Мозель) существует судебный институт Поземельной книги, в которой регистрируются вещные права на недвижимость*(27). По сути, данный регистрационный порядок является исключением из общего правила. Наличие двух регистрационных систем в одном государстве объясняется историческими причинами.
Германская регистрационная модель исходит из того, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, обязательными элементами которого являются договор, заключаемый сторонами, а также регистрация соответствующих прав в поземельной книге. При этом регистрация права по немецкому праву имеет решающее юридическое значение, поскольку оспаривание права на недвижимость возможно только через оспаривание регистрации права в поземельной книге. Этот принцип обусловил абсолютный характер доказательственной силы записи о праве, внесенной в поземельную книгу. Вместе с тем абсолютный характер доказательственной силы записи о праве на недвижимость распространяется только на нормальный гражданский оборот; в судебных процедурах запись в поземельной книге - это одно из доказательств существования права, которое оценивается судом наравне с иными доказательствами о праве на недвижимое имущество.
К германской системе регистрации прав на недвижимость примкнули некоторые государства постсоветского пространства, традиционно находящиеся под влиянием немецкого права. Так, государственный контроль оборота недвижимости в Латвии осуществляется в соответствии с Законом о земельных книгах путем регистрации земельных участков и прав на них в специальном реестре -
Земельной книге. Полномочия по ведению Земельной книги возложены на районные суды Латвийской Республики. Земельная книга состоит из двух разделов - земельного и кадастрового. В кадастровом разделе Земельной книги отражаются фактические характеристики недвижимого имущества, а в земельном - правовой статус недвижимости, включая обременения в виде ипотеки, арендных прав, прав преимущественной покупки и проч. Аналогичным образом организовано законодательство о вещных правах на недвижимость в Эстонии.
Модель Торренса исходит из того, что основанием возникновения вещных прав на недвижимость является оглашение прав на недвижимость, под которым подразумевается внесение записи в поземельную книгу. Заключаемый сторонами договор об отчуждении недвижимости по общему правилу не имеет значения для перехода прав на недвижимость, равно как и пороки волеизъявления (за определенными исключениями) по общему правилу не оказывают влияния на приобретение прав на недвижимость*(28). Таким образом, приобретение прав на недвижимое имущество связывается исключительно с формальным моментом - моментом регистрации в актовой книге. Модель Торренса в тех или иных модификациях реализована в Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др.
Системы регистрации (укрепления) прав на недвижимость соседствуют и взаимодействуют с системами национального кадастрового учета земельных участков. Институт кадастра развивается в основном в государствах континентальной правовой традиции. Под кадастром понимается осуществляемая государственной властью система документированного учета земельных участков и ведения реестра этих участков. Создание кадастровой системы служит предпосылкой для вовлечения земельных участков в гражданский оборот.
В разных государствах функции по регистрации прав на недвижимость возложены на различные органы. Так, в Германии, Латвии, Польше, Швеции, Эстонии эту функцию выполняют суды низшей инстанции, которые ведут поземельные книги. В Болгарии, Венгрии - нотариальные органы. В Австралии, Италии, Швейцарии, Франции - специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена исключительно регистрацией прав на недвижимость. Как правило, организуя систему регистрации прав, государство передает ее в ведение министерства юстиции. Так, в Японии государственную регистрацию прав на недвижимость осуществляют управления юстиции, подконтрольные Министерству юстиции*(29).
С целью объединения усилий различных государств в унификации подходов к созданию правовых основ регистрации прав на недвижимость создана некоммерческая неправительственная международная организация - Международный центр регистрационного права (СИНДЕР) со штаб-квартирой в Мадриде (Испания). В него входят организации (учреждения) более чем 50 стран мира (среди которых Англия, Аргентина, Бразилия, Голландия, Колумбия, Марокко, Мексика, Норвегия, Португалия, Россия, США, Уганда, Франция и др.). В качестве целей деятельности декларируются такие, как проведение фундаментальных разработок по теории регистрации прав на недвижимость, помощь государствам в создании соответствующей законодательной базы, организационной структуры и подготовки кадров, которые необходимы для функционирования системы регистрации прав. Таким образом, указанные мероприятия в сфере межгосударственного общения стимулируют унификацию систем регистрации прав на недвижимость этих государств.
Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России
Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок"*(30). Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич*(31), заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.
Так, термин "вотчина" на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: "владение", "обладание", а также проникший из литовско-польского права термин "дедина".
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина "недвижимость", конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми
вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только "люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования"*(32). Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю царю.
В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI-XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел*(33).
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.
К XII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.
Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, "становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод"*(34).
Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.
Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.
Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли:
- земли государственные;
- земли церковные;
- земли частные;
- земли чернотягловые.
Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой - дворянскими родами -принадлежащие им земли, установило усложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.
Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием*(35).
Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в
использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г. "О покупке купечеству к заводам деревень", которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень*(36). Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.
Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. "О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола" женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимое имущество*(37).
Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подьячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. - Юстиц-коллегии*(38).
10 января 1701 г. был принят именной указ императора "Об обряде совершения всякого рода крепостных актов". Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества. Конечно, такая централизация была возможна в весьма ограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных городских поселений (главным образом в Москве), однако это был необходимый для государства опыт, который в конечном итоге должен был привести к созданию полномасштабной системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укрепления вещных прав.
К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное*(39). К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято*(40).
Однако указанное обстоятельство не стало непреодолимым препятствием для развития права недвижимости в Российской Империи.
К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство "стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе"*(41).
Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось "публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом"*(42). Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.
С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.
Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность
представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно "ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя"*(43).
Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве "купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности: Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашен ие"*(44).
Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что "хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны"2(45}. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.
Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года "О земле"*(46). Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.
Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.
С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР*(47) в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: "С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено". Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь*(48).
Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего - земельные участки), не может не требовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, "не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано"*(49). Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раз законодатель был вынужден допускать "проговорки", устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию. В качестве примера можно привести норму ст. 10 Закона СССР от 23 октября 1976 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры"*(50), в которой установлено, что "в целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения".
Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на
движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы)*(51). В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ).
В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) - 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 8 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).
Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.
Обзор литературы по праву недвижимости
Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория "недвижимости" является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.
В России ученые стали заниматься системным юридическим анализом института недвижимости (и, главным образом, такой ее составляющей, как земля) примерно с XIX века.
Особенностью российской юридической литературы о недвижимом имуществе на протяжении двух последних веков является то обстоятельство, что исследователи анализируют прежде всего юридические характеристики оборота земель. Обращение же к внутреннему анализу понятия недвижимости как системы, включающей помимо земли и иные элементы, можно встретить сравнительно нечасто. Таким образом, основные правовые характеристики недвижимости (особенно в XIX веке) можно встретить в трудах специалистов по земельному праву и только во вторую очередь в работах юристов, специализирующихся в области гражданского права.
Фундаментальные исследования о правовой основе землевладения появились в первой половине XIX века.
В книге А. Лакиера "О вотчинах и поместьях"*(52) дан очерк развития понятий "вотчина" и "поместье" от киевского периода древнерусского государства до петровского времени включительно.
Общим правовым основаниям возникновения поземельной собственности, ее статусу, разновидностям и переходу в порядке наследования по древнерусскому праву посвящен труд О. Турчанинова "О поземельной собственности и наследстве в Древней Руси"*(53).
Основаниям приобретения права собственности на землю посвящен труд И. Энгельмана "О приобретении права собственности на землю по русскому праву"*(54). Значимость этой книги определяется тем, что в ней осуществлен гражданско-правовой подход к анализу земельной собственности, определены юридические способы приобретения права собственности на земельную
недвижимость.
В 1884 году вышла в свет работа Н.Ф. Блюменфельда "О формах землевладения Древней Руси"2(551, в которой исследованы истоки форм землевладения в русском праве, дана их экономическая и юридическая характеристика.
Сословный характер русского общества и разный правовой режим сословной собственности, в том числе и недвижимой, вызвал появление работ, в которых анализируется природа различных видов сословной недвижимой собственности. Так, например, во второй половине XIX века появляются труды, посвященные исследованию недвижимого имущества, принадлежащего церкви и монастырям: В. Милютина "О недвижимых имуществах духовенства в России"*(56), М.И. Горчакова "О земельных владениях митрополитов, партиархов и Святейшего Синода. 988-1738 гг."*(57), Н. Ростиславова "Опыт исследования об имуществах и доходах наших монастырей"*(58), И.Е. Германа "История межевого законодательства от уложения до генерального межевания (1649-1765 гг.)"*(59), Н.Василенко "Церковные недвижимые имущества в России"*(60).
Заметный вклад в дореволюционную правовую науку внесли книги об ограничениях права собственности на недвижимость, изданные В.И. Курдиновским - "К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России"*(61) и "Об ограничениях права собственности на недвижимое имущество по закону (по русскому праву)"*(62).
Одной из самых фундаментальных работ дореволюционного времени стала книга Л.А. Кассо "Понятие залога в современном праве"*(63). Исследуя институт залога, автор уделил особое внимание залогу недвижимости. Кроме того, Л.А. Кассо написаны иные работы, посвященные анализу недвижимости по русскому праву: "Здание на чужой земле"*(64) и "Русское поземельное право"*(65).
Вопросам залоговых правоотношений вообще и ипотечных отношений в частности посвящена работа А.С. Звоницкого "О залоге по русскому праву"*(66).
Свою значимость сохраняют труды В.Б. Ельяшевича*(67), в которых дана классификация современных автору мировых систем укрепления прав на недвижимое имущество. Кроме того, В.Б. Ельяшевич обращался к отдельным вопросам статуса недвижимости (зданий на чужой земле) и совершения сделок с недвижимым имуществом*(68).
К работе В.Б. Ельяшевича примыкают труды И.А. Базанова "Вотчинный режим в России"*(69), "Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства"*(70) и А.Л. Фрейтег-Лоринговена "Материальное вотчинное право проекта Вотчинного устава"*(71), в которых анализируется русский законопроект, регулирующий вотчинное право, основанное на государственной системе регистрации сделок с недвижимостью.
Значимость книги И.А. Покровского "Основные проблемы гражданского права"*(72) невозможно переоценить. Наряду с наиболее фундаментальными проблемами гражданского права И.А. Покровский обращает внимание на недвижимость. Хотя исследование института недвижимости и его значения в гражданском обороте ученый проводит в контексте вопросов собственности, прав на чужие вещи (гл. XI и XII), глубина и ценность высказанных при этом мыслей относительно правового режима недвижимости, принципов установления регистрационной системы сделок с недвижимостью не теряют своего значения до сегодняшнего дня.
В советское время недвижимость была исключена из гражданского оборота. Это повлекло устранение из законодательства классификации вещей на движимые и недвижимые. Фактически в обороте оставались только жилые дома, принадлежащие на праве личной собственности гражданам, причем этот оборот был в значительной степени ограничен различными законодательными препонами. Вышеизложенные обстоятельства являются объяснением того, что в юридической литературе советского времени практически отсутствуют работы по исследованию недвижимого имущества как правовой категории.
Сразу после того, как Гражданский кодекс РСФСР 1922 года зафиксировал упразднение деления имущества на движимое и недвижимое, в советской юридической литературе появилась статья А. Мексина "Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые"*(73), в которой дан правовой анализ этих законоположений.
Одной из немногих работ советского периода, в которой анализируются особенности правового регулирования недвижимого имущества, является работа И.Л. Брауде "Право на строение и сделки по строениям"*(74). Объективно существующие отличия недвижимых вещей от движимых выразились и в особенностях их правового регулирования. Следует отметить, что, в силу указанных правовых ограничений оборота недвижимых вещей, в данной работе проведено научное исследование только отдельных объектов (жилых домов), сделки с которыми разрешались действующим законодательством. Также интересна работа Г.Н. Амфитиатрова*(75).
Специфическим аспектам правового режима недвижимой собственности посвящена книга Ю.К. Толстого "Признание строений бесхозяйными и бесхозяйно содержимыми"*(76).
Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно
охарактеризовать как период становления. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью, однако фундаментальных трудов в этой области немного.
Одной из немногих работ современного периода, в которой анализируется понятие недвижимого имущества, является книга Ю.Г.Жарикова и М.Г. Масевич "Недвижимое имущество: Правовое регул ирование"*(77). Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей правового режима таких объектов недвижимости, как земля, недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом, но по своей природе являются движимыми вещами), однако обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого имущества, его характерных признаков на сегодняшний день делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа О.М. Козырь "Недвижимость в новом Гражданском кодексе России"*(78). Несмотря на относительно небольшой размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество. В работе определен пообъектный состав недвижимого имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
В работах В.В. Витрянского*(79) анализируются различные виды сделок с недвижимостью. Теоретическому исследованию особенностей совершения сделок с недвижимостью сопутствует анализ складывающейся судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимым имуществом.
В монографии В.П. Камышанского "Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений"*(80) исследованы вопросы ограничений права собственности в отношении недвижимого имущества. К указанной работе примыкает и докторская диссертация*(81) этого же автора, которая является методологической базой для анализа ограничений права собственности на недвижимость, основанного на разграничении имущества на движимое и недвижимое.
Комментарий судебно-арбитражной практики по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью, содержится в книге судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Н.Р. Ивановой "Защита права собственности в арбитражном суде"*(82).
Монография А.В. Копылова "Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве"*(83) посвящена исследованию сущности ограниченных вещных прав на землю как в римском частном праве, русском дореволюционном, советском гражданском праве, так и в современном российском праве.
Книга В.А. Алексеева "Регистрация прав на недвижимость"*(84) посвящена анализу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(85) (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость) и складывающейся в соответствии с этим законом административной и судебной практики регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В книге дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проанализирован правовой режим осуществления государственной регистрации как акта признания прав на недвижимость. В основе работы лежит анализ понятия объекта недвижимости, предлагается классификация объектов недвижимого имущества и выявлена правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость как правового института, его цели, задачи и принципы осуществления.
Работа С.А. Бабкина "Основные начала организации оборота недвижим ости "*(86) посвящена анализу правового регулирования оборота недвижимости. Работа построена на сравнительном анализе действующих в ряде зарубежных государств (Германия, Канада, США, Швейцария) систем регистрации (оглашения) прав на недвижимое имущество. Автор исследует понятие недвижимости, объективные предпосылки формирования дефиниции "недвижимость", вопросы публично-правовых ограничений оборота недвижимости.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права"*(87) представляет из себя сборник статей преподавателей указанного заведения. В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)"*(88) речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество. Авторы при написании работы учли новейшие изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и регистрацию прав на недвижимое имущество.
В монографии И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов
недвижимости"*(89) представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Представленный в работе анализ был предпринят впервые и выполнен на основе нового законодательства Российской Федерации. В книге рассматриваются основные категории, характеризующие правовой режим зданий и сооружений, определен порядок введения зданий и сооружений в гражданский оборот, показаны проблемы реализации права распоряжения ими. На основании указанной работы автором подготовлена докторская диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук*(90).
С.А. Степанов подготовил монографию*(91) и на ее основе докторскую диссертацию*(92), посвященную теоретическим проблемам недвижимого имущества. Эти работы посвящены исследованию взаимосвязей недвижимых вещей в гражданском праве. Особое внимание уделено системоподобным построениям недвижимых объектов - сложным и составным недвижимым вещам и имущественным комплексам.
Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях СП. Гришаева*(93), А.Р. Кирсанова*(94), Ю.В. Романца*(95), К.И. Скловского*(96), A.M. Эрделевского*(97), В.Ф. Яковлева*(98).
Кроме того, за последние годы в самых разных регионах Российской Федерации защищено довольно значительное количество кандидатских диссертаций по юридическим направлениям, авторы которых обращались к исследованию различных проблем государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости и сделок с
недвижимостью. Это И.В. Астаниной*(102), Т.В. Глинщиковой*(106), Н.В. Диаковской*(110), Е.Б. Козловой*(114), В.А. Петрушкина*(118), М.А. Салиховой*(122), СМ. Чеучевой*(126).
Отдельные аспекты правовой конструкции недвижимости изучались в ходе обсуждения юридической общественностью проекта федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а с принятием этого закона - при комментировании его положений.
Так, были изданы научно-практические комментарии к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": разработчиков закона*(127), М.И. Брагинского*(128), A.M. Эрделевского*(129), под редакцией П.В. Крашенинникова*(130); к Градостроительному кодексу Российской Федерации О.И. Крассова*(131); к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" под редакцией И.Д. Грачева*(132), под редакцией М.Г. Масевич*(133), B.C. Анохина*(134).
Кроме того, были изданы монографии по вопросам залогового права: В.М. Будилов "Залоговое право России и ФРГ"*(135) и А.В. Черных "Залог недвижимости в российском праве"*(136). Системному анализу правовых проблем организации и функционирования рынка ипотечного кредитования, его моделей посвящена книга, изданная под редакцией B.C. Ема "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России"*(137).
100), Т.Д. Аппак
А.В. Волынцевой
Е.А. Грызыхиной
Н.С Карцевой
Е.Ю. Петрова
Е.С Роговой
М.П. Сухомлиновой
СВ. Безбах*(103), Ю.И. Головина*(107), А.В. Дмитриева*(111), СВ. Мальцевой*(115),
В.А. Порошкова*(119^ П.В. Скибы*(123),
Д.С Бугрова*(104), Н.Е. Гребневой*(108), Е.А. Дорожинской*(112) В.В. Михольской*(116), А.А. Роньжина*(120^ С.А. Степанова*(124),
диссертации А.В. Акчурина*(99), Е.М. Андреевой
< Попередня Наступна >