Радник

5. Гражданский кодекс и земля

Вопрос о взаимодействии  гражданского  и

земельного  законодательства  в регулировании земельных

отношений имеет большой научный и практический интерес.

Именно здесь возникает множество сложных вопросов, тре-

бующих знания и изучения.  Именно здесь  четко  и  ярко

проявляются  особенности земли как имущества,  недвижи-

мости,  как объекта земельных отношений и осуществления

их  правового регулирования гражданским и земельным за-

конодательством.  Без Земельного кодекса их регулирова-

ние просто невозможно.  В ст.  3 ГК сказано,  что нормы

гражданского  права,  содержащиеся  в  других  законах,

должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других

актах земельного законодательства:  во-первых, нормы ГК

могут  воспроизводиться (полностью или частично,  но не

вступая в  противоречие  с  ГК  Российской  Федерации);

во-вторых,  нормы могут и должны развиваться, конкрети-

зироваться с учетом особенностей регулирования  земель-

ных  отношений,  опять-таки не вступая в противоречие с

ГК, в первую очередь с его нормами о праве собственнос-

ти и других правах,  о сделках с землей и др.; в-треть-

их,  в них могут и должны содержаться сугубо "свои" зе-

мельно-правовые нормы,  не включаемые в ГК. К последним

относятся главным образом специальные земельно-правовые

нормы публично-правового характера: - о компетенции го-

сударственных и местных органов  по  регулированию  зе-

мельных отношений;

________________________________________________________

1 РГ.1994.11мая. 2 РГ.1994. 12 мар-

та. 3 РГ.1996. 23 апреля. 4 РГ.1996. 9 июля.

________________________________________________________

— о государственном учете земель;  - о  государственном

земельном  кадастре и мониторинге;  - о г

специальной регистрации прав на землю;  - об установле-

нии  состава  и категорий земель и переводе их из одной

категории в другую, их разграничении по целевому назна-

чению; - о государственном контроле за использованием и

охраной земель;  - об ответственности за нарушение  зе-

мельного законодательства и др.  Возмещение имуществен-

ного ущерба,  причиненного  собственникам,  владельцам,

пользователям и арендаторам земли, производится в соот-

ветствии с гражданским и  земельным  законодательством.

Таким образом,  видно, что ГК дает свободу ЗК в регули-

ровании земельных отношений.  Это  свидетельствует,  по

существу,  о  том,  что  все статьи гл.  17 ГК и другие

статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроиз-

водиться и развиваться,  конкретизироваться в земельном

законодательстве,  не противореча ГК. Но это можно ска-

зать не только об указанных статьях гл. 17, но и о мно-

гих других статьях. А их немало во всех разделах и гла-

вах ГК.  Назовем их: - ст. 23 - о гражданах как субъек-

тах гражданских и земельных  отношений;  все  положения

гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений -

юридических лицах; - ст. 257 - о фермерских хозяйствах;

статьи гл.  6  - об объектах гражданских прав (в част-

ности,  ст. 129, в которой имеется прямая отсылка к зе-

мельному  законодательству  по вопросу о допущении обо-

ротности земли как особого объекта,  и ст. 131 - о спе-

циальной регистрации);  - статьи гл. 13, в которой име-

ются отсылки к земельному законодательству (об  обороте

земли и его особенностях по сравнению с другим имущест-

вом,  о формах собственности и других вещных правах  на

землю);  - ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке

перехода этих прав,  о праве  собственности  на  землю,

праве пожизненного наследуемого владения землей,  праве

постоянного пользования,  сервитутах; - статьи гл. 16 -

об  общей  собственности и т.д.  Можно назвать и другие

главы и статьи ГК - о залоге,  обязательствах,  догово-

рах,  сделках с землей и др., которые также при- менимы

к регулированию земельных отношений  в  соответствии  с

земельным законодательством.  Поскольку в ГК Российской

Федерации эти нормы сформулированы в общей  форме,  то

применительно к земле они должны получить свое развитие

в земельном  законодательстве  с  учетом  особенностей

земли как объекта,  имущества особого рода. Особенности

земли как специфического имущества и объекта  гражданс-

ких отношений заслуживают внимания. Землю нельзя

приравнивать к обычному имуществу:  зданиям, сооружени-

ям, объектам, движимым вещам. В сельском хозяйстве зем-

ля - основное и незаменимое средство сельскохозяйствен-

ного производства. Поэтому эти земли нельзя "разбазари-

вать",  использовать не по целевому назначению.  В  не-

сельскохозяйственных  отраслях  земля  используется как

территория для размещения отраслей, зданий, сооружений,

объектов, здесь она не является средством производства.

Но во многих случаях здания, сооружения, объекты нераз-

рывно,  прочно  связаны с землей.  Поэтому при переходе

указанных объектов в собственность или пользование дру-

гих  лиц,  аренду неизбежно встает и вопрос о земле.  И

этот вопрос надо решать в соответствии с ГК  и  ЗК:  на

каком  праве осуществляется переход земли - праве собс-

твенности,  пользовании или  аренды.  Каковы  основания

возникновения  и прекращения прав на землю?  Формулируя

основания возникновения прав на имущество,  а также ос-

нования их прекращения,  ГК имеет в виду, что они расп-

ространяются и на права на землю.  И точно, в земельном

законе  они регулируются подробно.  Одним из главнейших

оснований возникновения прав на землю является  предос-

тавление  земельных участков из государственной и муни-

ципальной собственности в частную собственность,  поль-

зование,  аренду. Частные собственники могут также пре-

доставлять земельные участки  в  пользование  и  аренду

другим  лицам.  Наиболее  распространенными основаниями

возникновения прав на землю являются сделки  с  землей.

Они закреплены в ст.  260 ГК, а также Указом Президента

Российской Федерации. Они должны быть тщательно "распи-

саны" в новом ЗК. Основания возникновения и прекращения

прав на землю неразрывно взаимосвязаны и перекрещивают-

ся:  у  одних  возникает  право на землю,  у других оно

прекращается. При предоставлении земли из государствен-

ной и муниципальной собственности в частную прекращает-

ся право государственной и муниципальной  собственности

и возникает право частной собственности и наоборот. Од-

ним из способов прекращения  права  на  землю  является

изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципаль-

ных нужд (ст.  278-282 ГК) и изъятие земельных участков

в  связи  с нарушением земельного законодательства (ст.

284-286 ГК).  В ЗК эти основания отменены,  они  должны

быть четко сформулированы в новом ЗК. Массовыми основа-

ниями прекращения прав на землю являются  вышеназванные

сделки с землей (ст.  260 ГК), которые подлежат конкре-

тизации в новом ЗК. Нет необходимости подробно останав-

ливаться на всех,  но на купле-продаже земли необходимо

остановиться,  ибо это - новое  и,  кроме  того,  очень

спорное и приводящее к противостоянию явление.  Имеются

сторонники, но много и противников купли-продажи земли.

Законом  в  ряде случаев она введена.  Но высказываются

возра-

жения против широкой купли-продажи сельскохозяйственных

земель.  ГК  ее  предусматривает (хотя и не прямо),  но

границ не ставит и, таким образом, отсылает к земельно-

му закону.  В процессе разработки нового ЗК это один из

острейших вопросов. Но в принципе и куплю-продажу сель-

скохозяйственных  земель  можно ввести в жесткие рамки,

чтобы она не приводила к резко  отрицательным  последс-

твиям.  Запрещается  продажа для использования земли не

по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (вы-

куп)  земель в таких случаях (ст.  284 - 287 гл.  17) и

отсылает к земельному законодательству.  Таким образом,

следует установить жесткие рамки использования сельско-

хозяйственных земель.  Их нельзя "пускать" в общий  зе-

мельный рынок, надо их оставить в рынке только сельско-

хозяйственных земель.  Покупатели земли,  в том  числе,

думается,  и иностранные физические и юридические лица,

если они желают добросовестно вести  сельскохозяйствен-

ное производство,  должны иметь право купить ее. В Рос-

сии добывается и отправляется на экспорт  много  нефти,

газа  и леса.  Но ведь землю нельзя вывезти за границу,

ее можно использовать честно и добросовестно,  и  тогда

купля-продажа  земли  не  приведет к отрицательным пос-

ледствиям. Имеются и экономические механизмы - прогрес-

сивный земельный налог, стимулирование их рационального

и эффективного использования, усиление государственного

контроля  за использованием и охраной всех,  и особенно

сельскохозяйственных, земель. С учетом всех этих обсто-

ятельств,  думается многим,  можно было бы вводить куп-

лю-продажу сельскохозяйственных земель,  в том числе  и

иностранным физическим и юридическим лицам. Может быть,

это стало бы одним из  средств  обеспечения  хозяйского

отношения к земле и повышения сельхозпроизвод-ства. Но,

повторяем, вопрос требует проработки. Право хозяйствен-

ного ведения и право оперативного управления - примени-

мы ли они к земле?  Субъектами гражданских и  земельных

отношений являются казенные предприятия и унитарные го-

сударственные и муниципальные предприятия. Они - юриди-

ческие лица,  но они не частные юридические лица. Может

возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оператив-

ном  управлении.  Об  этом  говорится в гл.  19 ГК (ст.

294-300). Указанные категории не применяются по отноше-

нию к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены.

И в прежней системе они не применялись,  а  применялись

право  пользования и владения,  а также в установленных

пределах право распоряжения (об этом писали А.В.  Вене-

диктов,  А.В.  Карасс,  С.Н.  Братусь, Г.Н. Полянская).

Названные категории (институты) и по новому ГК применя-

ются к имуществу,  но не к земле и другим природным ре-

сурсам.  В гл.  17 К,  специально посвященной правам на

землю,  не,  говорится о хозяйственном ведении и опера-

тивном управлении землей, а говорится лишь о владении и

пользовании  (и  в том числе аренде),  частично о праве

постоянного пользователя землей распоряжаться ею с сог-

ласия собственника.

Применима ли к земле приобретательная  давность?  Инте-

ресным и важным является вопрос о приобретательной дав-

ности (ст.  234 ГК).  К праву на обычное имущество  она

применяется.  Применима  ли  она  к возникновению права

собственности на землю?  Думается,  не всегда. В гл. 17

ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в

государственной собственности,  поэтому государственные

или  муниципальные  земли вряд ли могут быть ничейными.

Кроме того,  земля -  особый  объект  недвижимости.  На

практике многие граждане долгое время пользовались (или

пользуются) неоформленными участками, затем эти участки

могут  оформляться  органами  власти  в  собственность,

пользование, владение, аренду по установленным нормам и

в общем порядке. Если участок находится в частной собс-

твенности,  но собственник не объявляется и не предъяв-

ляет  свои  права на участок,  на него распространяются

нормы о приобретательной давности. Вопрос требует реше-

ния в новом ЗК. Реквизиция и конфискация - применимы ли

они к земельным участкам?  Реквизиция - это  изъятие  в

установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпи-

зоотии,  эпидемии,  аварии и др.) имущества с  выплатой

его стоимости (ст.  242 гл. 15 ГК). В гл. 17 реквизиция

земли не предусмотрена.  Да и вообще она не применима к

земле,  так как это особый объект имущества, по отноше-

нию к которому практически невозможно применение рекви-

зиции.  Она применима к домам и сооружениям, транспорт-

ным средствам,  продовольствию и др.  В отношении земли

существует  специальная  мера  - изъятие (выкуп) ее для

государственных или муниципальных нужд или за нарушение

земельного законодательства (гл.  17 КГ), но вовсе не в

тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции обыч-

ного  имущества (не земли).  Конфискация имущества пре-

дусмотрена ст.  243 гл.  15 ГК. В гл. 17 она не предус-

мотрена.  Но  в  отношении  земли как имущества (хотя и

особого) возможна конфискация.  Но только в ЗК и УК не-

обходимо определить случаи и порядок конфискации земли.

Например, в приговоре суда необходимо обязательное ука-

зание  о конфискации земли (вместе со всем имуществом).

Без этого конфискация земли невозможна.  Точно  так  же

невозможна конфискация земли, пока в ЗК и УК не опреде-

лены конкретные преступления,  влекущие ее конфискацию.

Но и это вряд ли необходимо, так как в гл. 17 ГК имеют-

ся статьи об изъятии земель за нарушения земельного за-

конодательства (ст.  284 - 286 ГК). И этого вполне дос-

таточно,  и вряд ли в ЗК и УК надо  вносить  какие-либо

дополнения.

Глава 2.  Основные начала земельного законодательства

1. Кто, за что и как отвечает - куда обращаться

гражданину?

Земля используется и охраняется в Российской Фе-

дерации как основа жизни и деятельности народов, прожи-

вающих на соответствующих территориях.  Земельное зако-

нодательство  должно быть направлено на обеспечение ра-

ционального использования и  охраны  земель,  воспроиз-

водство и повышение плодородия почв,  сохранение и соз-

дание благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю-

щей природной среды,  защиту прав на землю,  совершенс-

твование и государственное регулирование земельных  от-

ношений,   развитие  различных  организационно-правовых

форм хозяйствования на  земле.  Современное  российское

земельное  законодательство  основывается  на сочетании

использования земли в качестве природного и хозяйствен-

ного объекта; многообразии форм собственности, владения

и пользования  землей,  широких  правомочиях  субъектов

Российской  Федерации и органов местного самоуправления

на регулирование земельных отношений на своих  террито-

риях;  признании равенства участников земельных отноше-

ний в защите своих прав на землю; недопустимости проти-

воречащего  закону вмешательства государства в деятель-

ность граждан и юридических лиц по владению,  пользова-

нию  и распоряжению землей;  государственном управлении

землями независимо от форм собственности и иных прав на

землю. Об этих целях и основах законодательства, о том,

что вытекает из них для граждан,  и пойдет дальше речь.

В  соответствии с Конституцией Российской Федерации зе-

мельное законодательство находится в совместном ведении

Российской  Федерации и субъектов Российской Федерации.

Оно включает в себя Земельный кодекс, принимаемые в со-

ответствии  с ним федеральные законы и иные нормативные

правовые акты Российской Федерации,  а также  законы  и

иные нормативные правовые акты субъектов Российской Фе-

дерации, нормативные правовые акты органов местного са-

моуправления.  Законы  и иные нормативные правовые акты

субъектов Российской Федерации,  регулирующие земельные

отношения,  не могут противоречить Конституции России и

принимаемым в соответствии с ней федеральным  законам.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать

акты,  содержащие нормы земельного законодательства,  в

случаях и в пределах,  предусмотренных федеральными за-

конами, и в соответствии с ними. Правовые нормы по воп-

росам регулирования зе-

мельных отношений, содержащиеся в иных отраслях законо-

дательства, должны соответствовать земельному законода-

тельству. К земельным отношениям, возникающим при поль-

зовании водными,  лесными и иными природными ресурсами,

в градостроительстве,  применяется земельное  законода-

тельство.  Нормы гражданского законодательства применя-

ются к земельным отношениям с учетом  положений,  уста-

новленных земельным законодательством. Если международ-

ным договором  Российской  Федерации  установлены  иные

правила, чем те, которые предусмотрены законами России,

применяются правила международного договора.  Соотноше-

ние  земельного  законодательства Российской Федерации,

земельного законодательства субъектов Российской  Феде-

рации и нормативных правовых актов органов местного са-

моуправления   заслуживает   отдельного   рассмотрения,

представляя  самостоятельную  проблему.  Здесь  обратим

внимание на то, что земельное законодательство Российс-

кой  Федерации  устанавливает  общие для всех субъектов

Российской Федерации основные начала регулирования  зе-

мельных  отношений,  обязательные  требования к учету и

охране земель, мониторингу земель, землеустройству, го-

сударственному земельному кадастру, контролю за исполь-

зованием и охраной земель,  а также определяет правовой

режим  земель,  имеющих федеральное значение.  Субъекты

Российской Федерации определяют формы прав на землю  на

своих территориях в соответствии с Конституцией и зако-

нами Российской Федерации. Общим условием самостоятель-

ного выбора форм прав на землю устанавливается соблюде-

ние начал земельного  законодательства  и  максимальное

удовлетворение  потребностей граждан в земельных участ-

ках для жилищного  и  производственного  строительства,

сельскохозяйственного производства,  личного подсобного

хозяйства, дачного и гаражного строительства, садоводс-

тва,  животноводства и огородничества.  Органы местного

самоуправления регулируют земельные отношения в  преде-

лах полномочий, определенных Федеральным законом об об-

щих принципах  организации  местного  самоуправления  в

Российской  Федерации,  законами  и  иными нормативными

правовыми актами субъектов Российской Федерации. Норма-

тивные  правовые акты органов местного самоуправления о

земельных отношениях не могут противоречить федеральным

законам,  законам  и  иным  нормативным  правовым актам

субъектов Российской Федерации. Законы и иные норматив-

ные правовые акты субъектов Российской Федерации,  нор-

мативные правовые акты органов местного самоуправления,

принятые в пределах их полномочий,  входят в состав зе-

мельно-правового массива и обязательны к исполнению  на

соответствующих территориях.  Федеральные органы испол-

нительной власти не могут издавать нормативные правовые

акты по вопросам,  отнесенным к полномочиям органов ис-

полнительной власти субъектов  Российской  Федерации  и

органов местного самоуправления. Договоры о разграниче-

нии полномочий на  регулирование  земельных  отношений,

заключен-

ные федеральными  органами государственной власти и ор-

ганами государственной власти субъектов Российской  Фе-

дерации и предоставляющие субъекту Российской Федерации

права сверх установленных ранее  пределов,  вступают  в

силу  после утверждения соответствующим федеральным за-

коном. Каковы полномочия государственных органов? Граж-

данам надо это знать и понимать,  чтобы уяснить, к чьей

компетенции относится решение того или  иного  вопроса,

кто должен и может решать ту или иную земельную пробле-

му.  Полномочия Федерального Собрания - парламента Рос-

сийской  федерации на регулирование земельных отношений

определяются Конституцией Российской Федерации  и  сво-

дятся в основном к законодательной деятельности.  Феде-

ральное Собрание - парламент Российской Федерации  при-

нимает федеральные законы, регулирующие порядок отнесе-

ния земель к землям федерального значения и  управления

и распоряжения землями федерального значения;  установ-

ление принципов платы за землю,  выделение  средств  на

финансирование  федеральных программ повышения плодоро-

дия почв, использования и охраны земель, ведения земле-

устройства, государственного земельного кадастра, зони-

рования земель, природно-сельскохозяйственного райони-

рования земель,  мониторинга земель, инвентаризации зе-

мель и обустройства территорий;  установление  основных

начал государственного земельного кадастра, мониторинга

земель,  землеустройства,  государственной  регистрации

прав  на землю.  В соответствии с Регламентом Государс-

твенной Думы Российской  Федерации  федеральные  законы

принимаются   после   согласования  с  законодательными

(представительными) органами субъектов Российской Феде-

рации. Полномочия Правительства Российской Федерации на

регулирование земельных отношений вытекают из его места

как высшего органа исполнительной власти. К полномочиям

Правительства Российской Федерации на регулирование зе-

мельных отношений относятся организация проведения при-

родно-сельскохозяйственного районирования земель, зони-

рования земель, территориального планирования использо-

вания земель совместно с субъектами Российской  Федера-

ции; организация разработки и выполнения федераль-иых и

межгосударственных программ повышения плодородия  почв,

использования и охраны земель;  управление и распоряже-

ние (изъятие и предоставление земель, перевод земель из

одной  категории  в другую,  изменение разрешенного ис-

пользования земель) землями федерального значения;  вы-

куп  земель,  находящихся  в  частной или муниципальной

собственности,  для федеральных нужд; организация конт-

роля за использованием и охраной земель,  ведения госу-

дарственного земельного кадастра, землеустройства и мо-

ниторинга земель,  лицензирования деятельности по зем-

леустройству и обследованию  земель.

Полномочия  Госу-

дарственного  комитета Российской Федерации по земель-

ным ресурсам и землеустройству {Госкомзема) и его

органов на   местах  являются  полномочиями  специально

уполномоченного государственного органа в области охра-

ны земель. Государственный комитет Российской Федерации

по земельным ресурсам и землеустройству и его органы на

местах: разрабатывают по согласованию с субъектами Рос-

сийской Федерации, заинтересованными федеральными орга-

нами  исполнительной  власти  предложения об управлении

земельными ресурсами;  осуществляют  ведение  землеуст-

ройства, мониторинга земель, государственного земельно-

го кадастра, государственный контроль за использованием

и  охраной  земель  независимо  от форм собственности и

иных прав на земельные участки;  разрабатывают и предс-

тавляют  на утверждение в установленном порядке предло-

жения о нормативах платежей за земли,  размерах штрафов

за  нарушение земельного законодательства,  нормативной

цены  земельных  участков,   контролируют   поступление

средств  от  платежей  за  земли  и  использование этих

средств;  обращаются беспошлинно в суд, арбитражный суд

по  вопросам отмены актов органов исполнительной власти

и нормативных правовых актов органов  местного  самоуп-

равления, не соответствующих земельному законодательст-

ву,  а также по делам о возмещении ущерба, потерь сель-

скохозяйственного  и  лесохозяйственного  производства,

взыскании штрафов за нарушение земельного законодатель-

ства; дают обязательные для исполнения в указанный срок

предписания об устранении нарушений земельного  законо-

дательства,  приостанавливают  исполнение постановлений

органов государственной власти субъектов Российской Фе-

дерации  и  решений  органов местного самоуправления по

вопросам управления и распоряжения землями до их  расс-

мотрения в суде,  арбитражном суде, органе исполнитель-

ной власти,  органе местного самоуправления (при  этом:

Государственный комитет Российской Федерации по земель-

ным ресурсам и землеустройству приостанавливает  поста-

новления  органов  исполнительной власти субъектов Рос-

сийской Федерации;  комитеты по  земельным  ресурсам  и

землеустройству  республик,  краев,  областей,  городов

Москвы и Санкт-Петербурга, автономной области, автоном-

ных  округов в составе Российской Федерации приостанав-

ливают постановления органов исполнительной власти  или

решения органов .местного самоуправления; районные, го-

родские комитеты по земельным ресурсам и  землеустройс-

тву  приостанавливают  решения органов местного самоуп-

равления);  выдают планы земельных участков, выписки из

государственного земельного кадастра;  приостанавливают

промышленное,  гражданское и другое строительство, раз-

работку месторождений полезных ископаемых,  в том числе

торфа,  эксплуатацию объектов,  проведение агрохимичес-

ких, лесомелиоративных, геологоразведочных, геодезичес-

ких и иных работ,  если они осуществляются с нарушением

земельного законодательства,  установленного режима ис-

пользования земель особо охраняемых территорий и  могут

привести к уничтожению, загряз-

нению, заражению или  порче  плодородного  слоя  почвы,

развитию эрозии почв, засолению, заболачиванию и другим

процессам,  снижающим плодородие почв,  в том числе  на

сопредельных  территориях,  а также если эти работы ве-

дутся по проектам, не прошедшим государственную экспер-

тизу либо получившим отрицательное заключение,  и обра-

щаются в соответствующий орган исполнительной власти  с

предложениями  о  запрете осуществления указанных работ

до устранения нарушений; вносят соответствующим органи-

зациям  обязательные для исполнения предписания о прек-

ращении финансирования (кредитования)  строительства  и

эксплуатации объектов,  проведения других работ,  веду-

щихся с нарушением  земельного  законодательства;  осу-

ществляют  экспертизу инвестиционных программ повышения

плодородия почв,  использования и охраны земель; выдают

лицензии на проведение землеустроительных и других про-

ектно-изыскательских работ по изучению и  использованию

земельных  ресурсов,  за  исключением градостроительной

деятельности и геологоразведочных работ;  привлекают  к

административной ответственности лиц,  виновных в нару-

шении земельного  законодательства.  Законами  и  иными

нормативными  правовыми актами субъектов Российской Фе-

дерации с учетом местных условий могут  устанавливаться

дополнительные функции соответствующим комитетам по зе-

мельным ресурсам и землеустройству за счет средств бюд-

жетов субъектов Российской Федерации. Полномочия зако-

нодательных (представительных) органов  субъектов  Рос-

сийской  Федерации на регулирование земельных отношений

производны от конституционно-правового статуса  респуб-

лик,  краев,  областей,  автономной области, автономных

округов,  городов Москвы и Санкт-Петербурга. К полномо-

чиям законодательных (представительных) органов субъек-

тов Российской Федерации на регулирование земельных от-

ношений  в  соответствии  с их конституциями и уставами

относится принятие законов и иных нормативных  правовых

актов  об  утверждении порядка отнесения земель к госу-

дарственной (субъекта  Российской  Федерации),  муници-

пальной и частной собственности; определении территорий

с особым правовым режимом использования земель по  сог-

ласованию с органами местного самоуправления;  установ-

лении порядка платежей за земли в соответствии с  феде-

ральным законом;  утверждении порядка управления и рас-

поряжения землями субъектов Российской  Федерации;  ут-

верждении  Региональных  программ  повышения плодородия

почв,  использования и охраны земель, порядка их финан-

сирования  за счет средств бюджетов субъектов Российс-

кой Федерации,  а  также  организации  государственного

контроля за использованием и охраной земель; установле-

нии порядка ведения дополнительной земельно-кадастровой

документации с учетом местных условий.

Полномочия органов  исполнительной  власти   субъектов

Российской Федерации на регулирование земельных отноше-

ний - как

и полномочия федерального Правительства - осуществляют-

ся на основе разделения властей, предусмотренных ст. 10

Конституции Российской Федерации. К полномочиям органов

исполнительной власти субъектов Российской Федерации на

регулирование земельных отношений относятся: управление

земельными  ресурсами,   природно-сельскохозяй-ственное

районирование земель, зонирование земель, территориаль-

ное планирование использования земель; разработка и вы-

полнение  региональных  программ  повышения  плодородия

почв, использования и охраны земель; перевод земель из

одной категории в другую в соответствии с установленной

подведомственностью;  осуществление  ведения  государс-

твенного земельного кадастра,  землеустройства, монито-

ринга земель и государственного контроля за использова-

нием и охраной земель; распоряжение земельными участка-

ми,  находящимися в государственной собственности субъ-

ектов Российской Федерации; организация государственной

регистрации прав на землю;  выкуп частных и муниципаль-

ных  земель  для  нужд  субъектов Российской Федерации;

согласование генеральных планов поселений с учетом  ин-

тересов рядом расположенных поселений и планов развития

территорий субъектов Российской  Федерации.  Полномочия

органов  местного  самоуправления  на регулирование зе-

мельных отношений направлены в соответствии со ст.  12,

130-133 Конституции Российской Федерации на обеспечение

самостоятельного решения  вопросов  местного  значения,

владение,   пользование  и  распоряжение  муниципальной

собственностью,  осуществление охраны порядка. К полно-

мочиям органов местного самоуправления на регулирование

земельных отношений относятся определение  долгосрочной

перспективы развития муниципальных образований,  терри-

ториальное планирование использования земель, зонирова-

ние земель, разработка и утверждение генеральных планов

территорий муниципальных образований по согласованию  с

органами  государственной  власти  субъектов Российской

Федерации;  установление порядка  использования  земель

муниципальных  образований,  ограничений,  обременений,

сервитутов;  управление и  распоряжение  муниципальными

землями;  установление размеров платежей за земли муни-

ципальных образований, предоставление льгот по плате за

землю  в  соответствии с федеральным законом и законами

субъектов Российской Федерации;  перевод  муниципальных

земель из одной категории в другую,  за исключением зе-

мель сельскохозяйственного назначения и особо  охраняе-

мых территорий;  разработка и выполнение программ повы-

шения плодородия почв,  использования и охраны  земель;

выкуп  земель  для муниципальных нужд,  продажа прав на

земельные участки;  определение земельных  участков,  в

отношении  которых действует право органов местного са-

моуправления на преимущественную  покупку;  организация

распределения земельных участков для застройки, сеноко-

шения, выпаса скота, огородничества и других нужд насе-

ления;  ведение  государственного  земельного кадастра,

землеустройства, инвентари-

зации земель,  государственная регистрация прав на зем-

лю;  информирование  населения об использовании земель;

принятие решений о применении  санкций  к  гражданам  и

юридическим лицам (в том числе приостановление деятель-

ности предприятий,  учреждений и организаций), нарушаю-

щим  земельное  законодательство и нормативные правовые

акты органов местного самоуправления по вопросам земле-

пользования,  за  исключением случаев,  если применение

соответствующей санкции запрещено  законом  или  должно

осуществляться в ином порядке;  контроль за использова-

нием земель на территориях  муниципальных  образований.

Разграничение указанных полномочий между представитель-

ными и иными органами местного самоуправления  устанав-

ливается Федеральным законом об общих принципах органи-

зации местного самоуправления в  Российской  Федерации,

законами субъектов Российской Федерации о местном само-

управлении и уставами муниципальных  образований.  Сог-

ласно  ст.  12  Конституции Российской Федерации органы

местного самоуправления не входят в систему органов го-

сударственной власти; согласно ст. 132 Конституции Рос-

сийской Федерации органы местного самоуправления  могут

наделяться  отдельными  государственными полномочиями с

передачей необходимых для их осуществления материальных

и финансовых средств:  реализация переданных полномочий

подконтрольна государству. Прежде чем переходить к сос-

таву и назначению земель,  надо разобраться,  что такое

земельные отношения и земельный участок.  Земельные от-

ношения - это общественные отношения между органами го-

сударственной власти, органами местного самоуправления,

юридическими лицами,  гражданами,  т.е. участниками зе-

мельных отношений,  по поводу владения,  пользования  и

распоряжения землями, а также по поводу государственно-

го управления земельными ресурсами. Участниками земель-

ных  отношений являются Российская Федерация,  субъекты

Российской Федерации, муниципальные образования, юриди-

ческие лица и граждане Российской Федерации.  Иностран-

ные граждане, лица без гражданства и иностранные юриди-

ческие лица могут выступать участниками земельных отно-

шений на определенных  условиях,  рассмотренных  далее.

Объектами земельных отношений являются земельные участ-

ки и права на них.  Земельный участок - это  часть  по-

верхности  земли,  имеющая фиксированную границу,  пло-

щадь, местоположение, правовой статус и другие харак-

теристики,  отражаемые в государственном земельном ка-

дастре и документах государственной регистрации прав на

землю. Граница земельного участка фиксируется на планах

и выносится в натуру.  Площадь земельного участка опре-

деляется после выноса границы в натуру. Правовой статус

земельного участка включает в себя целевое  назначение,

разрешенное  использование  и форму законного владения.

Владельцы земельного участка - общее наименование  лиц,

имеющих право собственности на земельный участок,  пос-

тоянного

(бессрочного) пользования,   пожизненного  наследуемого

владения,  аренды земельного участка. Земельные участки

и  права на них,  а также прочно связанные с земельными

участками объекты (почва,  замкнутые водоемы, лес, мно-

голетние  насаждения,  здания,  строения,  сооружения и

др.),  перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно,

если иное не предусмотрено законом.  Земельный  участок

может быть делимым и неделимым.  Делимым признается зе-

мельный участок,  который без изменения своего целевого

назначения и разрешенного использования может быть раз-

делен на части,  каждая из которых после раздела  может

образовать самостоятельный земельный участок,  подлежа-

щий государственной регистрации.  Неделимым  признается

земельный участок, который по своему целевому и хозяйс-

твенному назначению и разрешенному использованию не мо-

жет быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельный участок может быть признан неделимым на осно-

вании  закона.