145

---

§ 6 Накладення та зняття заборони відчуження нерухомого майна

На нинішньому етапі розвитку суспільства об'єкти нерухомого майна забезпечують повноцінне існування і життєдіяльність фізичних та юри­дичних осіб. Чинне законодавство України передбачає, що до нерухомо­го майна відносяться: земельні ділянки; житлові будинки; квартири; не-житлові будинки; нежитлові приміщення.

Іноді в процесі експлуатації цих об'єктів виникають суперечки між співвласниками, які вирішують в судовому порядку, а іноді – на підставі вироків суду, і внаслідок цього об'єкти нерухомого майна підлягають конфіскації, або стають забезпеченням повернення боргу.

Для збереження прав власності на такі об'єкти за фізичними та юридич­ними особами, які є сторонами у вирішенні проблемних питань во­лодіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомого майна, накладаються арешти та заборони на їх відчуження.

Відповідно до ЦКУ від 16 січня 2003 року, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, статей 73, 74 ЗУ "Про нотаріат" від 02.09.1993 р. (надалі – Закон), пунктів 250-252 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (надалі – Інструкція), затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. за № 20/5 та зареєстрова­ної в Мін'юсті 03.03.2004 р. за № 283/8882 у випадках передбачених чинним законодавством накладається заборона на відчуження нерухомо­го майна, а саме, під час нотаріального посвідчення ряду правочинів і ви­дачі свідоцтв, наприклад, таких як:

договорів застави, ренти житлового будинку, квартири, дачі, садо­вого будинку, гаража, земельної ділянки, нежитлових приміщень, іншого нерухомого майна, якщо це передбачено договором;

при посвідченні договору довічного утримання (догляду);

при посвідченні договору дарування з обов'язком передати майно

в майбутньому, якщо це передбачено договором;

при видачі свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям фізич­ної особи, оголошеної померлою (строком на п'ять років);

при посвідченні спадкового договору.

ВРАХУЙТЕ. Право на арешт або накладання заборони на відчуження об'єктів нерухомого майна мають лише визначені законодавством органи та їх посадові особи:

Відповідно до вимог глави 4-А Цивільного процесуального кодек­су України (ЦПКУ) від 18.07.1963 р. передбачені запобіжні заходи, яких вживають судді в місцевих судах.

Посадові особи слідчих органів.

Посадові особи виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради.

Державні та приватні нотаріуси.

Органи ДВС.

Документи, які мають характер розпорядження, щодо накладення за­борони залежать від того, який орган виносить таке розпорядження відносно нерухомого майна.

Відповідно до глави 4-А ЦПКУ передбачено, що коли особа, яка має підстави вважати, що її права порушені або існує реальна загроза їх по­рушення, має право звернутися до суду з заявою про вжиття запобіжних заходів до пред'явлення позову. Про вжиття запобіжних заходів суд по­становляє ухвалу, в якій зазначає обрані запобіжні заходи, накладає арешт на майно, що належить особі, щодо якої вжито запобіжні заходи, і знаходиться в неї.

Під час розслідування справ, пов'язаних з поверненням боргу, відшко­дуванням заподіяної шкоди, несплатою податків, посадові особи слідчих органів виносять постанову про арешт нерухомого майна. Посадові осо­би виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради ухвалюють рішення про накладання заборони на відчуження земельних ділянок і будівель при відчуженні земельних ділянок під будівництво визначених об'єктів, якщо на цих ділянках розташовані житлові будинки, які нале­жать особам на праві приватної власності.

Державні та приватні нотаріуси при посвідченні правочинів, якими пе­редбачено накладання заборони на примірниках цих правочинів прова­дять посвідчувальний напис про заборону.

УВАГА. ДВС після винесення постанови про арешт майна боржника надсилає реєстратору повідомлення за встановленим зразком про на­кладену заборону або арешт об'єктів нерухомого майна.

Відповідно до Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженого Наказом Мін'юсту від 09.06.1999 р. № 3/5 та зареєстрованого в Мін'юсті 10.06.1999 р. за № 364/3657 із змінами і доповненнями, що внесені наказами Мін'юсту від 31.08.1999 р. № 53/5, від 09.08.2000 р. № 33/5, від 21.09.2000 р. № 46/5, від 07.02.2002 р. № 7/5 та згідно з Інструкцією про вчинення но­таріальних дій нотаріусами України, накладання заборони реєструється державними та приватними нотаріусами в реєстрі для реєстрації заборон. У цьому ж реєстрі реєструються повідомлення судових і слідчих органів про накладання арешту на нерухоме майно. Про накладені заборони та арешти робиться запис у алфавітній книзі заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Накладені заборони та арешти підлягають обов'язковій реєстрації у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна в поряд­ку, визначеному Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Єдиний реєстр – це комп'ютерна база даних, яка містить відомості про таке: накладені заборони та арешти; зняття заборон та арештів; видані довідки про відсутність або наявність заборон та арештів.

Держатель Єдиного реєстру – Міністерство юстиції України. Воно за­безпечує функціонування Єдиного реєстру.

Адміністратор Єдиного реєстру – державне підприємство "Інфор­маційний центр" Мін'юсту.

Реєстратори Єдиного реєстру – державні нотаріальні контори, дер­жавні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, що уклали відповідні угоди з Адміністратором і мають повний прямий доступ до Єдиного реєстру че­рез комп'ютерну мережу. Реєстратори приймають повідомлення про на­кладені (зняті) заборони та арешти від інших державних нотаріальних контор та приватних нотаріусів, які не є реєстраторами; посадових осіб виконавчих комітетів сільських, селищних, міських рад; судових та слідчих органів; органів державної виконавчої служби і вносять записи до Єдиного реєстру про накладені (зняті) заборони або арешти.

Відповідно до п. 47 Інструкції договори про відчуження або заставу майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру. В разі наявності забо­рони правочини щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, са­дового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна посвідчуються за наявності згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Для правочинів, згідно з якими нерухоме майно відчужується або пе­редається в заставу, з Єдиного реєстру реєстратори видають довідки про відсутність або наявність заборони чи арешту, щодо вчинюваних но­таріальних дій за письмовим запитом.

Ст. 73 ЗУ "Про нотаріат" і п. 250 Інструкції передбачено, що нотаріус за місцезнаходженням нерухомого майна чи за місцем знаходження зе­мельної ділянки, а також у випадках, передбачених законодавством, за місцем реєстрації рухомого майна, накладає заборону їх відчуження (окрім раніше наведених випадків):

за повідомленням банку (фінансової установи, іншої юридичної особи про видачу фізичній особі позики на будівництво, капіталь­ний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири;

при одержанні повідомлення про набрання чинності рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

за повідомленням державного виконавця про винесення постано­ви про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження;

в усіх інших випадках, передбачених законом.

При цьому в ухвалах суду, постановах слідчих органів, повідомленнях встановленого зразка, на підставі яких реєструється заборона, має бути зазначено таке:

відомості про орган або посадову особу, про нотаріуса, який на­клав заборону відчуження або арешт об'єкта нерухомого майна;

дата та час накладення заборони відчуження або арешту;

відомості про документ, на підставі якого накладена заборона відчуження або арешт (найменування документа, номер та дата до­кумента, видавець документа);

відомості про об'єкт, на який накладена заборона відчуження або арешт (назва об'єкта, адреса розташування об'єкта, розмір частки, площа);

відомості про власника майна, щодо якого накладена заборона відчуження або арешт;

для фізичних осіб: прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання; серія, номер та дата видача паспорта; ідентифікаційний номер;

для юридичних осіб: найменування, юридична адреса, іден­тифікаційний номер (див. Додаток 1).

Реєстрація накладання заборони проводиться шляхом вчинення напису про це на повідомленні установи банку, іншої юридичної особи про видачу позики на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жит­лового будинку, квартири та на повідомленні про набрання чинності рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав. Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про надходження заборони надси­лається відповідній установі банку або іншій юридичній особі, що вида­ла позику, відповідному органу опіки і піклування, за місцем проживан­ня дитини, а другий – залишається у справах нотаріуса.

Накладення заборони за спадковим договором, договором ренти, довічного утримання (догляду), застави нерухомого майна, проводиться шляхом відповідного напису про це на договорі або свідоцтві про право на спадщину.

За місцем відкриття спадщини одного із подружжя, які склали спільний заповіт щодо майна, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, при одержанні повідомлення про смерть одного з них, відповідно до вимог ст. 1243 ЦКУ нотаріус накладає заборону.

Про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчужен­ня державним виконавцем виноситься постанова і не пізніше наступного дня надсилається повідомлення за спеціальним зразком нотаріальному органу за місцем знаходження нерухомого майна. Після відповідної реєстрації такого арешту на адресу ДВС нотаріальний орган надсилає лист-повідомлення про занесення такої заборони до Єдиного реєстру (див. Додатки 2, 3).

УВАГА. Оскільки спеціальним повідомленням, яке надсилається но­таріальному органу-реєстратору, передбачено накладання арешту на "все" або "окреме" майно, слід мати на увазі, що коли в Єдиний реєстр буде внесено тип заборони "все майно", то в майбутньому реалізація будь-якого нерухомого майна, що належить боржникові, неможлива без попередньої конкретизації нерухомого майна, яке передбачалось ареш­тувати до погашення боргу боржнику.

ПОРАДА. Державні виконавці, надсилаючи повідомлення про арешт конкретного нерухомого майна за певною адресою, повинні зазначати літеровку будівлі. Адже при реєстрації об'єктів нерухомого майна, що на­лежать як до житлових, так і нежитлових споруд, кожному з них при­своюється літера алфавіту. Назва нежитлової споруди, приміщень змінюється відповідно до використання їх у виробничому процесі, а літе-рування споруд залишається незмінним. Відповідно до Інструкції "Про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна",

затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127 п. 3.1, передбачено, що на кожний об'єкт заводиться окрема інвентаризаційна справа і запро­ваджується літерування.

Заборона відчуження нерухомого майна триває доти, доки відповід­ний орган, що накладав заборону, не прийме рішення її зняти.

Після вирішення справи в суді або відмови від позову, коли відпадає потреба у прийнятих запобіжних заходах, суди постановляють ухвалу про зняття арешту або заборони на відчуження нерухомого майна. По закінченні 15-денного терміну, який надається для оскарження ухвали, вона з відміткою про те, що ухвала вступила в законну силу, надси­лається реєстратору для зняття арешту, заборони.

ВРАХУЙТЕ. Про закінчення виконавчого провадження державний вико­навець виносить постанову, на підставі якої надсилає реєстратору повідо­млення за спеціальним зразком для зняття арешту та заборони на відчу­ження нерухомого майна (див. Додаток 4).

ПОРАДА. Слід вказати на те, що в разі часткового зняття заборони, обов'язково треба зазначати конкретні об'єкти, на які накладено заборо­ну, оскільки неможливо зареєструвати зняття арешту з конкретної літери об'єкту, якщо вона раніше не зазначена в повідомленні.

ЗУ "Про виконавче провадження" (ст. 59) передбачено, що в тому ви­падку, коли особа, яка вважає, що майно, на яке накладений арешт, на­лежить їй, а не боржнику, може звернутися до суду з позовом про виз­нання права на майно і про звільнення майна з-під арешту.

У цьому випадку суд приймає рішення і надсилає Реєстратору для знят­тя арешту та заборони на відчуження нерухомого майна, накладені ДВС.

Нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна при одер­жанні повідомлення:

банку, іншої юридичної особи про погашення позики;

про припинення договору застави;

про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодер-жателем права власності на предмет іпотеки;

про припинення чи розірвання договору ренти, довічного утри­мання;

про скасування рішення суду про оголошення фізичної особи по­мерлою або закінчення п'ятирічного терміну з часу видачі свідоцтва про право на спадщину на майно особи, оголошеної по­мерлою;

про смерть другого подружжя, що склали спільний заповіт;

про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

про смерть відчужувача за спадковим договором або смерть дру­гого подружжя, що уклали спадковий договір;

про відчуження майна, переданого під виплату ренти;

в інших випадках, передбачених законом.

При цьому ч. 1 ст. 537 ЦКУ встановлено, що боржник має право вико­нати свій обов'язок шляхом внесення належних з нього кредиторові гро­шей або цінних паперів у депозит нотаріуса у разі: 1) відсутності креди­тора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов'язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття вико­нання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності пред­ставника недієздатного кредитора.

Тобто, вказаною статтею ЦКУ встановлено спеціальний спосіб виконан­ня зобов'язань.

Таким чином, у випадках, передбачених ч. 1 ст. 537 ЦКУ, нотаріус мо­же зняти заборону відчуження заставленого нерухомого майна за за­явою боржника, якщо цей боржник надасть нотаріусу докази відсутності кредитора (його представника) у місці виконання зобов'язання або ухи­лення кредитора (його представника) від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з їхнього боку, а також внесе в депозит нотаріусу належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.

Боржник надає нотаріусу як докази вищезазначеного ряд документів: копію зобов'язання; копія договору застави; квитанцію про внесення у депозит нотаріуса належних кредиторові грошей або цінних паперів, які засвідчують повне і безумовне виконання зобов'язання, копію повідо­млення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копію заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові, відповідно до ст. 84 ЗУ "Про нотаріат", щодо вчинення цим кредитором необхідних дій по знят­тю заборони відчуження. Про зняття заборони відчуження, у зазначених випадках, нотаріус письмово повідомляє кредитора.

Відповідно до чинного законодавства нотаріус є тим органом, який на­дає інформацію у вигляді довідок про відсутність заборони на відчужен­ня нерухомого майна з Єдиного реєстру, які є обов'язковим документом при посвідченні визначених правочинів з нерухомим майном.

ЗУ "Про нотаріат" функцію реєстратора заборон надано нотаріусу. Після введення в дію Єдиного реєстру дозвіл на внесення і отримання інфор­мації з єдиної комп'ютерної мережі відносно заборони надано держав­ним і приватним нотаріусам, які визначаються наказом обласного управ­ління юстиції.

 

< Попередня   Наступна >