Радник

ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ–ПРОДАЖУ ЖИТЛА

К. Поляник

Львівський національний університет імені Івана Франка

вул. Університетська, 1, 79000 Львів, Україна

Житло є специфічним об’єктом цивільних правовідносин. Цим пояснюють

особливість вимог щодо поняття житла та динаміки його цивільного обігу. Необхідно

розрізняти правовий режим житла як об’єкта житлових відносин і предмета договору

купівлі-продажу. Стаття висвітлює проблемні питання дефініції житла як предмета

договору купівлі-продажу та критеріям його визначення.

Ключові слова: ознаки житла, житло як вид нерухомості, предмет договору купівлі-

продажу житла.

Поняття житло вжито в ст. 379 ЦК України через призму переліку його видів.

В юридичній літературі право на житло розглядають в різних аспектах. Зокрема,

П. Седугін визначає термін “житло” як особливу споруду або приміщення

спеціального призначення для проживання людей: житловий будинок, квартири,

кімната разом з відповідною допоміжною площею (кухня, коридор, ванна кімната

тощо), а також інші об’єкти житлового фонду (ліфти, інженерне обладнання) [1,

с. 12].

На думку О. Аврамова, житло – це об’єкт нерухомого майна, призначений для

постійного проживання громадян, будівництво якого виконувалося відповідно до

затвердженого проекту і закінчено, який розташований на законно відведеній

ділянці та пройшов державну реєстрацію, прийнятий в експлуатацію,

інвентаризований, відповідає санітарним, технічним нормам і в встановленій

мінімальній нормі жилої площі, має певну вартість, є товаром з особл

характером. До набуття зазначених умов житло може бути об’єктом цивільних,

адміністративних відносин, але нежитлових [2, с. 38].

На думку М. Скаржинського, термін “житло” потрібно розглядати у вузькому

та широкому розумінні – це призначений для постійного проживання та

визначений цивільним правом різновид нерухомого майна як складова частина

загально-правового конституційного інституту житла у вигляді обраного місця,

адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально

призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття “житло” в

широкому розумінні. [3, с.76] Отож, всі автори погоджуються щодо трактування житла як виду нерухомості,

нерозривно пов’язаного ізземлею, призначеного для постійного проживання. Житло

є узагальнювальним поняттям певної групи об’єктів нерухомості, що може бути

об’єктом цивільних та житлових правовідносин. Так Є. Мічурін визначає житло як

особливий вид нерухомого майна зі специфічнимправовимрежимом [4, с. 93].

Цей автор виокремлює чотири ознаки житла: 1) це певне приміщення; 2) воно

призначене для проживання людей; 3) споруда повинна бути завершеною

будівництвом; 4) зачислена до житлового фонду. Першою ознакою є те, що це

приміщення, – споруда капітального типу. По-друге, житлом не є будь-яке

приміщення, а таке, що призначене для постійного проживання людей. Цим

житлові приміщення відрізняються від нежитлового фонду. Призначеність

приміщення для постійного проживання людей має бути записане у відповідних

документах, що містить техно-економічні характеристики споруди (наприклад, технічний паспорт). Зазначені характеристики містять вимоги, що ставляться до

житла – благоустрій, відповідність до санітарно-технічних норм.

Третя ознака житла полягає у тому, що споруда повинна бути завершеною

будівництвом. Якщо вона не є завершеною будівництвом, це ще не житло, а

незавершена будівництвом споруда. Про завершення будівництва свідчить акт

державної комісії про взяття споруди до експлуатації.

Четверта ознака житла – приміщення має бути у визначному порядку

зачислене до житлового фонду. Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка

ведеться на кожен з об’єктів житлового фонду у БТІ [5, с. 99–110]. У кожному з

наведених понять житла є об’єктивні ознаки, що засвідчують про його

характеристику. Незалежно від об’єктивної форми і виду житла (квартира, будинок

тощо) воно слугує для проживання у ньому. Водночас не можна погодитись із

визначенням поняття “житла” в ЦК України стосовно такого елемента дефініції, як

придатність для проживання. Адже нерухомість поділяється незалежно від її

призначення на житловий і нежитловий фонд. Перший, власне, призначений для

проживання. На мій погляд, придатність для проживання не є критерієм зміни її

цивільного призначення, і відповідно, зміни правового режиму нерухомості.

Житлове приміщення (наприклад, будинок) можуть на певному етапі бути

непридатні для постійного проживання у них. Зокрема житлові будинки, які

потребують реконструкції або капітального ремонту, можуть протягом певного

періоду бути непридатні для проживання.

Реконструкція – це комплекс будівельних, пов’язаних зі зміною техніко-

економічних показників або використання об’єкта за новим призначенням у межах

наявних будівельних габаритів. Складовою частиною реконструкції об’єкта може

бути його капітальний ремонт.Під ним розуміють комплекс будівельних робіт,

пов’язаних з відновленням, або поліпшенням експлуатаційних показників, зі

зміною або відновленням несучих чи огороджувальних конструкцій та

інженерного обладнання без зміни будівельних габаритів об’єкта та його техніко-

економічних показників.Під час здійснення реконструкції чи капітального ремонту будівля (споруда) є

непридатною для проживання до його завершення. Але не можна вважати, що вона

змінює своє призначення – використання для житлових цілей. Тому придатність до

проживання певної споруди (будівлі) є якісною характеристикою житлового

приміщення і не впливає на його правовий режим.

Адже відповідно до Житлового кодексу Української РСР однією з підстав

взяття на облік громадян для поліпшення житлових умов є невідповідність

приміщення до санітарних і технічних норм, встановлених законом для житла.

Тобто, фіксуючи непридатність приміщення для проживання, не змінюється

правовий режим останнього, яке і надалі належить дожитлового фонду.

Житлові об’єкти є одні з найпоширеніших предметів купівлі–продажу

нерухомості. Після прийняття Закону України “Про приватизацію державного

житлового фонду” [6] були створені передумови для функціонування ринку житла.

Вартісна та соціально-економічна значущість цього виду нерухомості зумовлює

чітку регламентацію процедури переходу права власності на житло. Незалежно від

конкретного видужитла купівля–продажповинна бути нотаріально посвідчена.

Поняття житла охоплює також допоміжні та службові приміщення (кладовки,

підвал, колясочна тощо). Особливість полягає в тому, що останні можуть бути

складовим елементом житла, але не можуть бути самостійним об’єктом

нерухомості. Частини квартири, житлової кімнати можуть бути об’єктом житлових

правовідносин, але не трактуються як самостійний вид житлової нерухомості.

Відповідно, перелічені об’єкти не можуть бути самостійним предметом договору

купівлі–продажу житла. Тому потрібно розрізняти житло (його частини) як об’єкт

договору найму іжитло як предмет договору купівлі–продажу.

Можливість бути предметом договору купівлі–продажу житла має відповідати

таким критеріям. По-перше, це повинно бути виокремлене ізольоване приміщення,

придатне для постійного проживання в ньому людей; по-друге, зазначене житлове

приміщення (будинок, квартира тощо) мають відповідати ознакам нерухомості; по-

третє, приміщення має бути зареєстровано в органах державної реєстрації речових

прав на нерухомість (БТІ) у реєстріжитлових приміщень.

Житлу властива ще одна ознака – благоустрій, що полягає у його відповідно до

санітарних і технічних вимог. Благоустрій визначається наявністю в житті

комунальних зручностей (водопроводу, каналізації, газопостачання тощо). Рівень

благоустрою визначається по-різному в кожному населеному пункті. В сукупності

вимоги щодо благоустрою становлять зміст такої ознаки житла, як придатності для

проживання.

Остання ознака має важливе значення для характеристики житла як об’єкта

житлових правовідносин. Але в розумінні об’єкта цивільного обігу, а саме –

предмета договору купівлі–продажу придатність для проживання на час укладення

договору загалом значення не має. На момент укладення договору купівлі–

продажу квартира, будинок, інше житлове приміщення може потребувати ремонту,

у тім числі капітального, але не перестає бути житлом в контексті предмета

договору купівлі–продажу Визначальною ознакою житла як предмета договору купівлі–продажу крім

відповідності його до санітарно-технічних вимог та інших критеріїв житла є форма

власності. При цьому потрібно зазначити, що житловий фонд – це сукупність усіх

житлових будинків і жилих приміщень на всій території України, що визначені у

встановленому порядку житлом та визнані придатними для постійного проживання

у них. Житловий фонд України вміщує сукупність жилих квартир (будинків) усіх

форм власності: приватної, державної, комунальної, кооперативної тощо.

Житло належить до нерухомого майна зі спеціальним правовим режимом

реєстрації, відчуження, прийняття до експлуатації. Критерії належності житла до

нерухомого майна є ті самі, що стосуються характеристики нерухомості загалом:

зв’язок із землею та неможливість переміщення в просторі без завдання шкоди і

можливості подальшого використання за призначенням.

Водночас житло як об’єкт цивільних правовідносин має певні відмінності від

інших видів нерухомого майна, зокрема, нежилих приміщень. Основна відмінність

полягає у різному їх призначенні. Житлові приміщення слугують для постійного чи

тимчасового проживання громадян, а нежитлові використовуються для потреб

виробництва, технічної інфраструктури, адміністративних та соціально-побутових

цілей тощо. Призначення будівлі (споруди) визначають в технічному паспорті та у

даних обліку Бюро технічної інвентаризації.

До житла як об’єкта нерухомості пред’являються спеціальні вимоги щодо

санітарно-технічного стану. Тому представляє інтерес в теоретичному та

практичному аспектах з’ясування поняття житла. У законодавстві міститься

узагальнювальне поняття житла, під яким розуміється житловий будинок, жиле

приміщення, одноквартирний будинок, кімната у квартирах, гуртожитках, житлові

споруди. Багатоманітність різновидів житла стала підставою обґрунтування в літературі доцільності впровадження поняття “житлове приміщення” як

універсальної категорії. [7, с. 29]

Водночас ЦК України виокремив серед видів житла садибу. Вона складається

з предметів, які можуть бути самостійними об’єктами права власності та

правочинів. Характеристика садиби як виду житла містить також земельну ділянку

з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями,

наземними та підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі

відчуженняжитлового будинку вважається, що відчужується садиба.

Отож, садиба як вид житла складається з кількох об’єктів нерухомості, які є

самостійними видами нерухомості. При цьому кожна з них, взята окремо, не є

житлом за функціональним призначенням. Зокрема, земельна ділянка,

господарсько-побутові будівлі, багаторічні насадження не є житлом у прямому

розумінні цього терміна.

Житло як особливий об’єкт цивільних правовідносин є нерухомістю зі

спеціальним правовим режимом. Юридична практика інших країн, засвідчує

необхідність виокремлення договорів купівлі–продажу житла в окремий підвид з

урахуванням цих особливостей у нормативній базі. Чітке з’ясування предмета

коментованого договору дасть змогу виокремити особливості змісту та укладення

цього договору. Це сприятиме упорядкуванню відносин з передання у власність за

договором купівлі–продажужитла.

Адже особливості правового режиму житла впливають на динаміку

правовідносин, предметом яких є зазначений об’єкт нерухомості. Це стосується

характеристики предмета договору купівлі–продажу, моменту виникнення

цивільно-правових наслідків у вигляді набуття прав власності у покупця, порядку

реєстрації цих прав, строків та підстав пред’явлення вимог щодо недоліків

предмета договору тощо. При цьому предмет договору – житло – має відповідати

техніко-екномічним параметрам, які дають змогу зареєструвати його як об’єкт

нерухомості.Зокрема, житлом є не лише окреме житлове приміщення, а як зазначалося, й

садиба, яка складається з житлових і нежитлових приміщень. Тому предметом

договору купівлі–продажу не може бути абстрактне житло, а конкретизований

об’єкт нерухомості, що відповідає техніко-юридичним характеристикам житла і

зареєстрований як житло. Звідси в законодавстві необхідно чітко диференціювати

види житла як об’єкта нерухомості на окремі види відповідно до особливостей їх

техніко-юридичних параметрів.

Це дасть змогу конкретизувати предмет договору купівлі–продажу житла як

об’єкта нерухомості, виокремити особливості кожного. Адже є відмінності щодо

продажу квартири як об’єкта зазначених правовідносин та, наприклад, садиби,

оскільки остання складається з кількох об’єктів, пов’язаних спільним

призначенням. Кожний з таких об’єктів може бути самостійним предметом

купівлі–продажу за умови виділення із загальної сукупності речей, що становлять

зміст поняття “садиба”.

Тому в контексті визначення предмета договору купівлі–продажу житла

актуальним є питання з’ясування поняття цього об’єкта нерухомості. Головною є

проблема співвідношення термінів “житло” як об’єкта житлових правовідносин та

предмета договору купівлі–продажу. Обидва терміни мають поряд з спільними

ознаками також відмінності. До спільних ознак належить цільове призначення

об’єкта нерухомості – проживання людей. Постійне чи тимчасове проживання

юридичного значення для купівлі–продажу житла значення не має. Основною ознакою є зачислення приміщення, нерухомості (сукупності об’єктів нерухомості у

вигляді садиби) до житла. Для договору купівлі–продажу визначальним критерієм

є реєстрація об’єкта нерухомості якжитла.

Відмінність полягає у трактуванні такої ознаки, як придатність для

проживання. Вона має значення для житлових правовідносин. Житло має бути

благоустроєним відповідно до критеріїв населеного пункту і придатним для

проживання. Для укладення договору купівлі–продажу придатність для

проживання об’єкта нерухомості у виглядіжитла значення не має.

Отож, предмет договору купівлі–продажу житла з одного боку повинен

відповідати вимогам стосовно житлового приміщення, визначеного

законодавством, з іншого – потрібно визначити нетотожність критеріїв житла як

об’єкта житлових правовідносин і відносин купівлі–продажу. Це необхідно

враховувати при укладенні договорів купівлі-продажу житла. Якщо керуватися

специфікою коментованого договору, доцільно передбачити спеціальні норми

щодо регулювання зазначених відносин.

Основним виокремлюючим фактом для цього виду договорів є предмет

договору – житло. Водночас зміст договору формують також інші умови, до яких

насамперед потрібно зачислити ціну. Цивільний кодекс України загалом

передбачає положення, згідно з яким у разі спору між сторонами суд може

визначити ціну договору купівлі–продажу, покладаючись на ринкову вартість. Але

ця норма не може застосовуватися до договорів купівлі–продажужитла.

У контексті визначення предмета договору купівлі–продажу житла важливе

значення має конкретизація видів житла. До останнього ЦК України відносить

житловий будинок, садибу, квартиру. Але цей перелік не можна вважати вичерпним,

адже предметом купівлі–продажу може бути кімната у тім числі в гуртожитку. Крім

цього, кімнати є об’єктом права приватної власності в так званих комунальних

квартирах. Тому предметом договору купівлі-продажу можуть бути зареєстровані як

самостійний об’єкт нерухомості кімнати у квартирахжитлових будинків.

Необхідною умовою є реєстрація кімнати в квартирі або гуртожитку як

окремого об’єкта нерухомості в реєстрі житла. У цьому випадку до набувача

(нового власника) повинно переходити право користування і володіння разом з

іншими співвласниками кухнею, ванною кімнатою, вбиральнею тощо, якщо інше

не передбачено договором купівлі–продажу. За своєю правовою природою

зазначені права є речовими. Згідно з ЦК України речові права, виникають серед

іншого на підставі договору. Певні особливості пов’язані із виокремленням

предмета купівлі–продажу приватизованих кімнат у гуртожитку. Згідно з Законом України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” [8]

мешканці гуртожитків мають право на приватизацію. Але одним із проблемних

питань є розподіл між мешканцями гуртожиткужитлової площі. Адже працівників,

зазвичай, поселяли на ліжко-місце, лише на небагатьох підприємствах мешканець

отримував кімнату. Тепер коли дійшло до приватизації, починаються конфлікти за

кімнатні кухні, побутові приміщення, санвузли, навіть коридори [9.]

Предметом спору кімнати у гуртожитках стають в процесі приватизації. Це

пов’язано з труднощами у визначенні конкретного об’єкта приватизації. У разі

виокремлення об’єкта та його реєстрації в органах бюро технічної інвентаризації

як житлової нерухомості він може бути предметом договору купівлі–продажу.

Отож, до набувача (покупця) переходить кімната в гуртожитку разом з комплексом

прав та обов’язків, пов’язаних з користуванням допоміжних та місць загального

користування. Потрібно з’ясувати правову природу майнових прав, що виникають у цьому

випадку. Проблема полягає у трактуванні змісту цих прав, а саме зобов’язальна чи

речова природа. Хоча зазначені права разом з предметом на підставі договору

купівлі-продажу перейшли до набувача (покупця), не можна їх вважати

зобов’язальними. Зазначені майнові права мають, як уже було підкреслено,

речовий характер. Змістом цих прав є правомочності співвласника у праві спільної

власності.

У цьому випадку виникають два види відносин: відносини приватної

власності, в яких самостійним об’єктом власності є кімната в гуртожитку, і

відносини спільної власності на приміщення загального користування – коридори,

кухні, підсобні приміщення тощо. У разі продажу кімнати в гуртожитку виникає

питання щодо включення до предмета продажу інших видів речових прав. Йдеться

про права спільної власності на зазначені вище приміщення загального

користування.

Постановою Кабінету Міністрів України від 8 квітня 2009 р. затверджено

Типовий договір про спільне володіння та користування неподільним і загальним

майном гуртожитку. Однак викликає заперечення визначення предмета цього

договору. Згідно зі ст. 1 цієї постанови предметом договору про спільне володіння

та користування неподільним та загальним майном гуртожитку є “створення умов

для спільного володіння та користування неподільним майном гуртожитку як

цілісного житлового комплексу, яке складається з допоміжних приміщень,

конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, що забезпечують його

належне функціонування”.

На наш погляд таке трактування предмета договору про спільне володіння та

користування неподільним та загальним майном гуртожитку не відображає суті

об’єкта правовідносин. Визначення предмета договору через поняття “створення

умов для спільного володіння та користування неподільним загальним майном

гуртожитку як цілісного житлового комплексу”, обстрагує правову природу

зазначених відносин – не дає відповіді щодо способу перенесення належних

власникові кімнати гуртожитку прав на іншу особу, зокрема, покупця.

Отож, необхідно виокремити кімнату в гуртожитку як об’єкт права власності і

комплекс правомочностей власника щодо приміщень спільного користування.

Правомочності власника кімнати в гуртожитку на приміщення загального

користування мають речово-правовий характер У разі продажу приватизованої кімнати в гуртожитку до покупця має

переходити весь комплекс прав та обов’язків, пов’язаних з володінням та

використанням приміщень загального користування. Визначаючи предмет договору

купівлі–продажу (потрібно зазначити такожправомочності набувача (покупця) щодо

приміщень загального користування. Ці правомочності можна визначити як

комплекс прав на приміщення, місця загального користування, інфраструктуру, які є

об’єктами спільної сумісної власності власників кімнат у гуртожитках.

Згідно з Законом України від 4 вересня 2008 р. “Про забезпечення реалізації

житлових прав мешканців гуртожитків” громадяни, на яких поширюється дія цього

Закону, які проживають у гуртожитках, що є об’єктом права державної чи

комунальної власності, мають право на приватизацію займаного житла у вигляді

окремої кімнати (кількох кімнат, жилих блоків, секцій) відповідно до Закону

України “Про приватизацію державного житлового фонду” та прийнятих

відповідно до нього підзаконних актів. Таке ж право мають громадяни, які

проживають у гуртожитках, що є у власності підприємств, установ, організацій після передання таких гуртожитків у комунальну власність, якщо вони правомірно

проживають у цих гуртожитках не менше п’яти років.

Відповідно до Закону України “Про забезпечення реалізації прав мешканців

гуртожитків” (ст. 6) громадяни, які приватизували жиле приміщення (кімната,

кімнати, жилий блок) у гуртожитках відповідно до цього Закону, набувають права

співвласників допоміжних (нежилих) переміщень загального користування у цьому

ж гуртожитку в дольових частках відповідно до площі приватизованої ними жилої

площі. Це право настає в день видачі свідоцтва про приватизацію громадянином

кімнати (кімнат) у гуртожитку та набуття права власності на допоміжні

приміщення в цьому гуртожитку і додаткового оформлення не потребує.

Власники жилих приміщень (кімнат) які разом зі співвласниками допоміжних

(нежилих) приміщень (місць загального користування) у гуртожитку, укладають

угоди з власником гуртожитку (в особі уповноваженої власником особи або

управителя) про спільне володіння та користування неподільним та загальним

майном гуртожитку (як цілісного майнового комплексу) із зазначенням дольової

участі кожного власника та співвласника у витратах на утримання гуртожитку та

прибудинкової території.

Приватизацію допоміжних приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія

цього закону, окремо від приватизації жилих приміщень у такому гуртожитку

заборонено. Власники жилих приміщень (кімнат, жилих блоків) у гуртожитку як

співвласники допоміжних (нежилих) приміщень загального користування в

гуртожитку зобов’язані створити умови для безперешкодного користування усіма

місцями загального користування іншим мешканцям гуртожитків, які на законних

підставах там проживають або забезпечують його обслуговування. На підставі цього

можна дійти висновку, що власники жилих приміщень в гуртожитках мають право

приватної власності на приватизовану кімнату (жилий блок) і право спільної власності

на місця (приміщення) загального користування. Відповідно в договорі купівлі–

продажу приватизованої кімнати (блоку) в гуртожитку як предмет цього договору

потрібно вказувати цю кімнату (блок). У разі придбання кімнати (блоку) у власність

покупець набуває права спільної власності на приміщення загального користування.

Тому окремо в договорі купівлі–продажу немає потреби виокремлювати як об’єкт

спільної власності приміщення, призначені для загального користування. льної власності приміщення, призначені для загального користування.

У цьому випадку йдеться про правонаступництво, яке безпосередньо пов’язане

з переданням права власності на приватизовану кімнату (блок) в гуртожитку.

Водночас деякі нежитлові приміщення (лоджії, комірки, підвал) можуть бути

самостійним об’єктом права власності (користування), який повинен визначатися

при характеристиці предмета договору купівлі–продажу. Введення до цивільного

обігу житлових приміщень в гуртожитках створює передумови для реалізації

житлових прав їх мешканців та можливості поліпшення їхніхжитлових умов.

Отже, суттєвою умовою договору купівлі–продажу житла є предмет договору,

який характеризується відповідними техніко-юридичними параметрами: місцем

розташування, розмірамижилої площі, благоустроєм тощо.

Предмет договору має відповідати даним, які містяться в технічному паспорті

будівлі (квартири) іншого виду житла. Тому відхилення від проекту чи зміна

реального плану або розміру жилої площі мають бути відображені в техніко-

юридичній документації. Крім цього істотною умовою є вартістьжитла. Перелічені

умови є суттєвими для укладення договору купівлі–продажу житла, якщо

керуватися необхідністю останніх щоб досягти згоди сторін та можливості

виникнення, зміни й припинення цивільних прав та обов’язків.

1. Седугин П.И. Жилищное право. М.: 2002. – С. 12.

2. Аврамова О. Понятия жилья и его правовое значение // Предпринимательство,

хозяйство и право. – 2000 – № 6. – С. 37–41.

3. Скаржинський М. Поняття житла в цивільному праві України // Підприємство,

господарство і право. – 2004. – № 9. – С. 76.

4. Мічурін Є. Особливості правового режиму житла та його співвідношення з іншими

видами нерухомого майна // Право України – 2002. – № 11. – С. 92–95.

5. Житлове законодавство України: стан та шляхи удосконалення / За ред.

М.К. Галянтича – К.: НОІ приватного права і підприємництва, 2006. – 564 с.

6. Закон України від 19 червня 1992 “Про приватизацію державного житлового фонду”

//Відомості Верховної Ради України. – 1992. – № 36. – Ст. 524.

7. КузьминаИ. Понятияжилого помещения // Российскаяюстиция. – 2001. – № 9. – С. 28–30.

8. Закон України від 4 вересня 2008 “Про забезпечення реалізації житлових прав

мешканців гуртожитків” //Урядовий кур’єр. – 2008. – 1 жовтня.

9. Див. Мельник О. Як приватизувати ліжко-місце?// Урядовий кур’єр. – 2009. – 17 березня.