238

---

Н.В. Ільків

СУПЕРФІЦІЙ ЯК АЛЬТЕРНАТИВНИЙ СПОСІБ НАБУТТЯ ПРАВА НА ЗАБУДОВУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Аналізується стан правового регулювання набуття прав на земельні ділянки під забудову, розглядається можливість здійснення забудови на чужій земельній ділянці через суперфіцій, з’ясовуються істотні умови договору суперфіцію.

Ключові слова: суперфіцій, договір суперфіцію.

Постановка проблеми. Зростання ринкової вартості нерухомості загалом, і земельних ділянок зокрема, обумовило прак­тичну неможливість набуття земельних ділянок у власність, а відтак поширення використання земельних ділянок під забудову на інших титульних правах.

Здійснення забудови на чужій земельній ділянці тепер, як пра­вило, здійснюється через договірні конструкції, передбачені Цивільним та Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі», а саме через суперфіціарний договір (ст. 413 ЦК, ст. 102-1 ЗК) та договір оренди земельної ділянки під забудову (ст. 93 ЗК, ст. 13 Закону «Про оренду землі»). Забудову чужої земельної ділянки також можна здійснювати на підставі отримання її у постійне користування згідно із ст. 92 ЗК (однак чітке законодавче визначення кола об’єктів (лише землі державної та комунальної власності) та суб’єктів права постійного користування (підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об’єднання), установи та організації; релігійні організації України, статути (поло­ження) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, винят­ково для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності) обмежує можливість засто­сування цієї норми.

Стан дослідження. У науковій літературі д

ослідженням цієї проблематики, виходячи з дуалістичності правової природи суперфіцію, займаються як представники цивільно-правової, так і земельно-правової науки. Науковий аналіз проводився або у контексті з’ясування загальної теми – речові права на чуже майно (В. Мартин [1], В. Цюра [2]), або з огляду на рецепції суперфіцію як інституту римського права у сучасному цивільному праві (О. Михайленко, Р. Гонгало [3]), або в контексті аналізу обмежень прав на земельні ділянки (Д. Бусуйок [4], Н. Черкаська [5]). При цьому значне коло пра­вових питань, пов’язаних із суперфіцієм, все ще потребує теоретично­го доопрацювання.

Завдання, які постановлені перед цією науковою розвідкою, значною мірою залишаються невирішеними, оскільки вимагають гли­бокого аналізу спеціального наукового матеріалу у поєднанні з прак­тикою реалізації. Тож нашою метою є з’ясування правової природи суперфіцію як підстави набуття прав на земельні ділянки з метою за­будови, а також аналіз його з огляду на гарантування прав користувачів земельних ділянок.

Виклад основних положень. Суперфіцій відомий ще з часів Стародавнього Риму і є правовою конструкцією «користування чужою земельною ділянкою для забудови». У законодавство України цей інститут був введений ЦК України 2003 р. З внесенням змін до ЗК України 2001 р. (Законом від 27 квітня 2007 р.) інститут суперфіцію дістав своє закріплення у Главі 16-1.

Відповідно до ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва про­мислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших спо­руд і будівель (суперфіцій). Визначення суперфіцію в цій нормі нема, проте конкретизуються положення ЦК про право власника на розпо­рядження власним майном (у цьому випадку – земельною ділянкою), шляхом передачі її іншій особі під забудову (вказана дія не призводить до припинення права власності особи на надану земельну ділянку). Однак, право власника надавати своє майно в користування для забу­дови ще не є суперфіцієм, а лише передумовою його виникнення.

Проаналізувавши норми гл. 34 ЦК та гл. 16-1 ЗК, можна сфор­мулювати поняття суперфіцію як «речове, спадкове і відчужуване пра­во володіти та користуватися у межах встановлених договором строків чи безстроково чужою земельною ділянкою за плату виключно з ме­тою здійснення забудови».

Суперфіцій виникає на підставі договору або заповіту. Оскільки закон не встановлює переліку спеціальних істотних умов, щодо яких сторони повинні домовитися, то слід припустити істотні умови такого договору. Отже, істотними умовами договору про встановлення суперфіцію, продиктованими юридичною природою цього інституту мали б бути:

об’єкт суперфіцію (місце розташування та розмір земельної ділянки);

мета надання земельної ділянки у користування. Надана в ко­ристування з метою забудови земельна ділянка повинна відповідати певному цільовому призначенню, яке встановлюється шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії на підставі рішень органів державної влади і місцевого самоврядування відповідно до їх повно­важень. Тому не можна погодитися з науковцями, які вважають, що у разі якщо бажаний об’єкт нерухомості не може бути зведений на наявній земельній ділянці, то у такому випадку суперфіціарію необхідно передбачити в договорі суперфіція обов’язок власника змінити цільове призначення земельної ділянки. Без такого договірного положення угода може втратити сенс: якщо цільове при­значення не дозволяє здійснення забудови, договір не може бути вико­наний сторонами. Згідно з ч. 5 ст. 415 ЦК землекористувач (суперфіціарій) повинен використовувати земельну ділянку згідно з її цільовим призначенням. Відповідно при укладенні договору суперфіцію насамперед слід виходити з цільового призначення земельної ділянки, оскільки вирішення у майбутньому питання про зміну цільового призначення земельної ділянки належить до компетенції не власника ділянки (він може лише ініціювати таку зміну), а відповідних органів, які приймають рішення з цього питання. Цільове призначення ділянки повинно дозволяти і передбачати здійснення забудови. Крім того, вибираючи земельну ділянку для передачі суперфіціарію під забудову, необхідно враховувати існуючі обмеження та обтяження прав на земельну ділянку (гл. 18 ЗК);

вид і обсяги будівництва. Земельна ділянка передається з певною метою - для забудови. Договір про встановлення суперфіцію мав би містити характеристики й функціональне призначення майбутньої споруди. Закон не передбачає окремої санкції для суперфіціарія, якщо він збудує інший об’єкт, а не той, який зазначе­ний у договорі. Особливо деталізація характеристик і функ­ціонального призначення об’єкта важлива, якщо власник земельної ділянки зацікавлений у викупі спорудженого об’єкта після припи­нення дії договору про встановлення суперфіцію. У такому договорі в інтересах власника земельної ділянки доцільно закріпити зо­бов’язання суперфіціарія узгодити з власником проектну документацію до її затвердження відповідними органами влади;

умови збереження стану об’єкта суперфіцію;

строк дії договору суперфіцію. Він може бути встановлений на визначений або на невизначений строк. У випадках встановлення суперфіцію на невизначений термін, він є безстроковим і не обмежується конкретною датою. Що ж до суперфіцію, встановленого на певний термін, чинне законодавство не передбачає ані мінімальної, ані максимальної його межі. Водночас, сторони при визначенні такого терміну повинні враховувати положення про те, що суперфіцій є речо­вим правом. Отже, занадто короткий термін не відповідатиме природі такого договору і не дасть сторонам можливості реалізувати власні інтереси щодо зведення і користування будівлею (спорудою) на земельній ділянці. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років (ст. 102-1 ЗК);

плата за договором суперфіцію (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату). Згідно зі ст. 414 ЦК власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за кори­стування нею. Навіть якщо в договорі або заповіті, які є підставами виникнення суперфіцію, не визначена плата за користування ділянкою, власник земельної ділянки має право вимагати таку плату від суперфіціарія. Так, у ч. 4 ст. 415 ЦК встановлений обов’язок землеко­ристувача вносити плату за користування земельною ділянкою, нада­ною йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. В юридичній літературі висловлена думка, що винятком є ситуація, коли в договорі або заповіті прямо закріплений безоплатний характер зем­лекористування. Вважаємо, що положення ч. 4 ст. 415 ЦК виключає безоплатний характер суперфіціарних відносин, а також не звільняє землекористувача від обов’язку сплачувати обов’язкові платежі, окре­мо встановлені законом.

Закон України «Про плату за землю» передбачає тільки два ви­ди плати за землю: земельний податок та орендну плату. Вважаємо, що розмір оплати за договором суперфіцію, погоджений сторонами, буде мати насамперед компенсаційний характер, і у нього повністю чи ча­стково буде включена сума земельного податку, що підлягає сплаті власником земельної ділянки.

Плата за користування земельною ділянкою після спорудження та введення в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта може бути встановлена у вигляді відсотка або фіксованої суми, що підлягає обчисленню з доходу, отриманого землекористувачем від експлуатації спорудженого об’єкта нерухомості). У ч. 2 п. 1 ст. 414 ЦК встановлено, що у разі, якщо суперфіціарій спорудив промисловий об’єкт, в інтересах власника землі можна передбачити положення про право власника на отримання частки від доходу землекористувача, отрима­ного в результаті експлуатації такого об’єкта. Слід зазначити, що закон встановлює поняття доходу, а не прибутку. Обчислювати частку влас­ника земельної ділянки, таким чином, слід із суми коштів, отриманих від експлуатації об’єкта, до вирахування видатків і загально­обов’язкових платежів. Отже, сторони можуть домовитися про специфічну форму оплати за користування земельною ділянкою шля­хом відрахування відсотків з доходу, отриманого суперфіціарієм від експлуатації спорудженого об’єкта. Слід розуміти, що пункт договору про виплату винагороди власнику земельної ділянки є положенням з відкладальною умовою, тому що право на винагороду у вигляді частки доходу суперфіціарія виникає лише в разі одержання такого доходу. Отже, якщо власник земельної ділянки має намір збагатитися за раху­нок доходу суперфіціарія, отриманого в результаті спорудження про­мислового об’єкта, він має врахувати ймовірність того, що такого до­ходу може й не бути, а суперфіціарій на підставі п. 3 ч. 1 ст. 416 ЦКУ у будь-який момент може відмовитися від права користування земель­ною ділянкою.

Тому укладаючи договір суперфіцію слід виважено підійти до умови плати за договором і викласти її з урахуванням положення ч. 4 ст. 415 ЦК, яка встановлює обов’язок землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

У листі Державного комітету із земельних ресурсів України від 2 липня 2008 р. окремо підкреслюється, що землекористувач (суперфіціарій) зобов’язаний вносити плату за користування земель­ною ділянкою державної (комунальної) власності, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за кори­стування земельною ділянкою встановлюється за домовленістю сторін. Однак мінімальний розмір плати за користування землею державної (комунальної) власності не може бути меншим від розміру земельного податку.

При цьому максимального розміру плати за користування зем­лею на такому праві законом не передбачено.

умови і строки передачі земельної ділянки суперфіціарію;

умови повернення земельної ділянки власникові;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання зе­мельної ділянки;

відповідальність сторін.

Договір про встановлення суперфіцію допускає, що разом із суперфіціарієм земельною ділянкою продовжує користуватися і сам власник. Оскільки земельна ділянка має двох фактичних користувачів, у договорі про встановлення суперфіцію важливо регламентувати їхні повноваження. Адже не тільки суперфіціарій, а й власник обмежений у своїй волі користування земельною ділянкою. Згідно з ч. 2 ст. 414 ЦК у договорі суперфіцію встановлюється обсяг повноважень власника щодо володіння й користування земельною ділянкою. Слід відзначити, що договір суперфіцію не обмежує повноваження власника щодо роз­порядження земельною ділянкою.

Щодо прав землекористувача, то, перш за все, він може кори­стуватися земельною ділянкою в обсязі, визначеному договором про встановлення суперфіцію. Землекористувач набуває речових прав на майно, що складається із земельної ділянки та розташованої на ній зведеної будівлі (споруди). Причому на земельну ділянку в забудовни­ка виникає обмежене за змістом і обсягом речове право, тоді як на зве­дену будівлю (споруду) – право власності (однак для режиму права власності на вказаний об’єкт характерні певні обмеження та особливості). І хоча ч. 2 ст. 415 ЦК однозначно і лаконічно встановлює право власності землекористувача на споруджену на земельній ділянці, наданій йому у користування, будівлю (споруду), все ж питання не є таким простим.

У римському праві відповідь на питання хто і яке право набуває на споруджені на чужій земельній ділянці будівлі була достатньо про­стою і логічною. Право власності на будівлі визнавалося за власником земельної ділянки – simper superficiem solo cedere – все, що знаходить­ся на земельній ділянці і тісно з нею пов’язане, належить власнику ділянки. Забудовник набував лише речове право користування будівлею [6, с. 156].

Таке трактування виходило з того, що будинок немислимий без землі, вона є необхідною умовою його існування. Будинок – поняття, яке включає і землю, і будівлю як одне невіддільне ціле; право вбачає у цій єдності відношення головної речі і її складової – головною є земельна ділянка, будівля – її складова частина. Таким чином, будівля взагалі не може бути окремо від земельної ділянки пред­метом яких-небудь прав.

Сучасне законодавство пішло іншим шляхом. Так, згідно зі ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК (у ред. від 5 листопада 2009 р.), «до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирно­го), будівлю або споруду, переходить право власності, право користу­вання на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попе­реднього землевласника (землекористувача)». А ч. 3 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» встановлює, що «право власності на будівлі, споруди, їх частини (квартиру, офісне приміщення і т.д.) може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку, якщо власник даної земельної ділянки і будівель, споруд, роз­ташованих на ній, не співпадають в одній особі».

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий но­мер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.

Аналогічним чином вирішується це питання у законодавстві Російської Федерації. У ст. 271 ЗК РФ зазначено «Власник нерухомості, яка є на чужій земельній ділянці, має право володіти, користуватися і розпоряджатися цією нерухомістю на власний роз­суд, у тому числі зносити, постільки поскільки це не суперечить умо­вам користування відповідною земельною ділянкою, встановленим Законом чи договором» [7]. Тобто законодавець, очевидно, визнає головною річчю будівлю, а земельну ділянку - приналежністю останньої, яка слідує її долі.

Значна судова практика за позовами про визнання права власності на зведені будівлі на чужій (не власній) земельній ділянці однозначно свідчить про сталий підхід судових інстанцій до задово­лення таких позовних заяв (наприклад, рішення Господарського суду Харківської області від 12 липня 2006 р. по справі № 37/155-06 і від 13 червня 2006 р. по справі № 38/164-06). Такий підхід не є науково обґрунтованим. По-перше, будівля не може розглядатися як головна річ щодо земельної ділянки як її приналежності. Відносини головної речі та її приналежності наявні тільки там, де приналежність пов’язана з іншою річчю так, що ні вона сама, ні ця інша річ не втрачають і без неї необхідних ознак самостійної речі. Будівля ж без земельної ділянки втрачає такі ознаки. Будівля, скоріше всього, є складовою частиною земельної ділянки, оскільки її існування немислиме без останньої.

По-друге, об’єктом права забудови є не сама будівля, а право користування земельною ділянкою як будівельним майданчиком. Тому при відчуженні будівлі не мало б відбуватися відчуження самого права користування. У такому випадку будівля вступає в обіг як особливий, юридично не пов’язаний з землею об’єкт права забудови. Те ж можна сказати про відчуження суперфіцію, у випадку чого до набувача пере­ходить право користування, а будівлі залишаються у власності відчужувача.

Таким чином, це питання слід оцінити з іншої сторони. Визнаю­чи будівлю нерухомим майном і наділяючи забудовників правом власності на цю будівлю, законодавець порушує права та інтереси власника земельної ділянки. Адже, визнаючи право власності забудов­ника на будівлю як об’єкт нерухомості фактично визнається за забу­довником право рівнозначне праву власності на земельну ділянку, оскільки будівля тісно з нею пов’язана і становить єдине ціле, а влас­ник земельної ділянки стає фактично лише її номінальним власником.

Питання права власності на зведені будівлі є важливими, оскільки його вирішення впливає на правові наслідки припинення суперфіцію.

Стаття 417 ЦК «Правові наслідки припинення права користу­вання земельною ділянкою» (зокрема йдеться про суперфіцій) віддає їх визначення на розсуд сторін, при цьому вказуючи що це відбувається «у разі припинення права користування ...». Вважаємо, що це питання слід врегульовувати не «у разі припинення», а ще на стадії виникнення суперфіцію (укладення договору).

У ч. 2 ст. 417 ЦК вказано, що у разі недосягнення домовленості між сторонами власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у кори­стування. Наслідків відмови власника будівлі від знесення законода­вець не визначає.

При цьому окрема увага приділена питанню правових наслідків припинення права користування земельною ділянкою, якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено за­коном (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (спору­ди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постано­вити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (спору­ди), або визначити умови користування земельною ділянкою власни­ком будівлі (споруди) на новий строк.

Таким чином, у разі припинення суперфіцію право власності на зведені на ділянці будівлі вирішується таким чином: за згодою сторін; рішення суду про викуп власником земельної ділянки зведеної будівлі; рішення суду про викуп власником будівлі земельної ділянки, на якій вона розміщена; суд визначає умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.

В усіх інших випадках при припиненні суперфіцію право власності суперфіціарія на зведені ним споруди припиняється; вони підлягають зносу силами суперфіціарія, земельна ділянка приводиться до стану, в якому вона була до надання у користування. При цьому законодавство не передбачає можливості власника земельної ділянки набути право власності на будівлю у разі відмови суперфіціарія від знесення будівлі, хоча, по-перше, вимагати знесення будівлі у разі недосягнення домовленості між сторонами - право власника земельної ділянки, по-друге, законодавство не встановлює обов’язок власника будівлі щодо знесення та заходи впливу на нього у разі відмови чи не-знесення будівлі загалом. Таким чином, щоб уникнути суперечностей у майбутньому, усі ці питання необхідно детально врегулювати у договорі суперфіцію.

Речові права на чуже майно (серед них суперефіцій) передбачені у ЦК України поряд із правом власності - основним речовим правом (книга третя). У разі протиправного порушення речові права на чуже майно підлягають захисту. Згідно із ст. 396 ЦК особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 ЦК. Таким чи­ном, з визначеними, властивими їх природі особливостями, речові права на чуже майно захищаються з використанням тих засобів, за до­помогою яких захищається право власності. Такими правовими засо­бами є позов про витребування майна з чужого незаконного володіння, негаторний позов, позов про виключення майна з опису (звільнення з-під арешту) та позов про визнання права.

Слід зазначити, що відносини між особою, що має речове право на чуже майно, і власником цього майна, носять речово-правовий ха­рактер. Це зумовлює те, що вимоги суперфіціарію до власника ділянки про її передачу відповідно до умов договору мають ґрунтуватися на вимогах, подібних до тих, що випливають з віндикаційного позову. За загальним правилом, якщо власник ділянки, всупереч договору про встановлення речового права на чуже майно, створює перешкоди, ви­моги суперфіціарія ґрунтуються на негаторному позові, а не на вимогах невиконання або неналежного виконання договору. Крім того, у таких випадках компенсація заподіяної шкоди можлива шляхом пред’явлення зобов’язально-правових позовів про відшкодування шкоди відповідно до положень гл. 82 ЦК. Це дає можливість захистити суперфіціарія не тільки від порушень з боку третіх осіб, а й від проти­правних посягань з боку власника земельної ділянки, на яку встанов­лений суперфіцій.

Висновок. Отже, законодавство України встановлює міцні гарантії для суперфіціарія, що у випадку реалізації права на забудову зумовлює широке застосування суперфіцію.

–––––––––––

Мартин В.М. Право користування чужим майном: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / В.М. Мартин. – Львів, 2006. – 20 с.

Цюра В.В. Речові права на чуже майно: автореф. дис. на здобуття на­ук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / В.В. Цюра. – К., 2005. – 19 с.

Гонгало Р.Ф. Суперфіцій у римському праві та його рецепція у су­часному цивільному праві: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / Р.Ф. Гонгало. – Одеса, 2008. – 18 с.

Бусуйок Д.В. Правове регулювання обмежень прав на земельні ділянки в Україні: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук : спец. 12.00.06 / Д.В. Бусуйок. – К., 2005. – 19 с.

Черкаська Н.В. Обмеження прав на земельні ділянки: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.06 / Н.В. Черкаська. – Донецьк, 2009. – 19 с.

Черниловский З.М. Лекции по римскому частному праву / З.М. Черниловский. – М.: Юрид. лит., 1991. – 207 с.

Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002.

 

< Попередня   Наступна >