447

---

I. В. ЛИСЕНКО,

кандидат юридичних наук, доцент кафедри права Науково-технічного університету «Харківський політехнічний інститут»

ЩОДО ПІДСТАВ НАБУТТЯ ПРАВА ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Актуальність проблеми набуття права вла-сності на житло обумовлюється проголошен­ням у ст. 47 Конституції України [1] права кожного на житло, а також закріпленням обов'язку держави створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Зі зміною державно-правового уст­рою нашої держави змінилися й пріоритети у способах реалізації житлових прав громадян. Основні законодавчі акти визначили такі засади побудови нашої держави, як держав­ний захист усіх суб'єктів п3ава власності та їх рівність перед законом (ч. ст. 13 Конституції України; було втілено принцип, згідно з яким право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів (ч. 1 ст. 328 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України) [2]. Утім, набуття права приватної власності на житло має свою специфіку, оскільки житло має велику матеріальну й соціальну цінність для кожної людини і є нерухомим майном, що обумовлює ряд особливостей при його відчуженні та набутті права власності.

Аналіз останніх досліджень і публікацій, у яких започатковано розв'язання проблеми набуття права приватної власності на житло за законодавством України неможливо прове­сти без дослідження праць таких відомих правознавців, як Я. М. Шевченко, В. М. Самойленко, Р. Б. Шишка, В. Ф. Маслов, М. К. Галянтич тощо. Утім, кожен із них розглядав підстави набуття права власності лише в роз-різі національного законодавства без прове­дення порівняльної характеристики чинного цивільного законодавства України та інших держав. Також окремо не досліджувалися під-стави набуття права приватної власності на такий

важливий об'єкт для кожної людини, як житло, що неприпустимо в умовах формуван­ня та розвитку національної правової системи.

Метою цієї статті є проведення дослі­дження підстав набуття права приватної власності на житло в цивільному законодавстві України в ретроспективі. Завданнями, що по-стають у зв'язку з цим, є: виявлення підстав набуття права приватної власності на житло за національним законодавством, чинним законодавством інших держав та в ретроспективі; з'ясування тих способів набуття права приватної власності на житло, які найбільш часто та ефективно використовуються в су­часних правовідносинах.

Розгляд питання набуття права приватної власності на житло у зв'язку з необхідністю охорони прав учасників правовідносин необхідно розпочати з часів Стародавнього Риму, оскільки саме в римському приватному праві сформувалися основні цивілістичні інститути, в тому числі й способи набуття права власності. Еволюція розвитку приватноправових відносин в давньоримському праві обумовила появу первісних та похідних способів набуття права власності. Так, до оригінального (первісного) набуття права власності належали захоплення, заволодіння (occupatio) нічийною річчю. Шляхом захвату набувались у власність речі військового супротивника (ex hostibus) [1, с. 396]. Таким чином могло набуватись у власність рухоме та нерухоме майно, в тому числі різні споруди та будівлі. Дореволюційне російське цивільне право перейняло окремі давньоримські правові інститути. Як зазначав один із тогочасних російських дослі­дників, наші юристи захоплюються римським правом, у якому occupatio є набуттям права власності та думають, що якщо в римському праві існував такий стан речі, в якому вона не належить нікому, то і в нашій юриспруденції можна найти такий стан. Тобто тогочасні науковці вважали, що знаходження також є пер-вісним способом набуття права власності. Втім у Зводі законів Російської імперії (ст. 406) [3, с 384] було зазначено, що речі, які не належать нікому конкретно та знаходяться на території Російської держави, належать державі. Тому, хоча в доктрині російсь­кого законодавства був такий спосіб набуття права власності, як заволодіння безхазяйною річчю, чинні норми виключали його з практичного обігу в юриспруденції.

Щодо проблеми воєнної здобичі, то в Ро­сійській імперії це визнавалося одним із спо­собів набуття права власності на майно. Втім з цього приводу у цивілістиці існувала дискусія. Одні науковці вважали, що під час війни між двома державами кожна зі сторін визнає супротивника таким, що не має жодних прав на майно. Тому речі, що знаходяться у ворога, розглядаються як безхазяйні. Інші вчені зазначали, що вилучення здобичі може розглядатися як один із засобів позбавлення ворога можли­вості для ведення воєнних дій. Це позбавляє останнього права власності, визнаючи за ним існування такого права в минулому [3, с 388]. Тому в даному випадку більш коректно гово­рити про occupatio як похідний спосіб набуття права власності. У законодавстві радянської держави та сучасної України немає поняття захоплення чужого майна. Утім, є норми, які регулюють набуття права власності на безхазяйне рухоме та нерухоме майно. У ст. 137 ЦК УРСР [4] йшлося про те, що майно, яке не має власника або власник якого невідомий (безхазяйне майно), надходить у власність держави за рішенням виконавчого комітету районної, міської ради народних депутатів, винесеним за заявою фінансового органу. Як слушно зауважує В. М. Самойленко, новий Цивільний ко­декс реципіював правовий інститут набувальної давності у ст. 344 [5, с 205]. Так, у ст. 344 ЦК України зазначається, що особа, яка добро-совісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно.

За чинним законодавством право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації. Право власно­сті за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Набуття речі, майна за давністю (usucapio), як зауважує Д. В. Дождєв, є виключно римсь­ким способом оригінального набуття (iure civili) [6, с. 403]. Передумовою набуття права власності повинно було бути безперервне во­лодіння річчю протягом встановленого зако­ном строку. Доктрина давньоримського права передбачала перелік правомірних підстав для usucapio: як покупця, на підставі дарування, на підставі заповіту, як посагу, як виданого для виконання зобов'язання, як виданого для відшкодування шкоди, як кинутого, як спадкоємця. В Дигестах Цельс зазначав, що не має сили набуття за давністю, якщо немає ніякого дарування та ніякого посагу [6, с 407]. Набуття за давністю було відоме й російській цивілістичній доктрині. Д. І. Мейєр висловлював думку, що такий спосіб є похідним, оскільки за давністю право власності на річ переходить від однієї особи-власника до іншої, так само як право власності переходить на підставі правочину [3, с 389]. Поділяючи цю думку, ми можемо сказати, що й давньоримське право чітко визначало підстави набуття права власності за давністю, які передбачали, що попередній власник речі за своєю волею передає її іншій особі.

Виникнення права власності на новостворене житло є первісним способом набуття права власності. Тому дуже важливо визначи­ти момент виникнення права власності. Право власності на нерухоме майно та зокрема на житло відповідно до чинного законодавства підлягає державній реєстрації, тому право власності на новостворене житло виникає з моменту державної реєстрації. Якщо догово­ром або законом передбачено прийняття не­рухомого майна (житла) до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Утім, окремі науковці під­дають критиці положення ст. 331 ЦК України, яка встановлює три моменти виникнення права власності на новостворене нерухоме майно: з моменту завершення будівництва (створення майна); з моменту прийняття його до експлуатації; з моменту державної реєстрації [7]. На нашу думку, цілком справедливим буде той факт, що моментом виникнення права власності на житло як об'єкт нерухомості повинен бу­ти момент державної реєстрації права власнос­ті. Дійсно, підтвердженням цього є ч. 3 ст. 331 ЦК України, де говориться про те, що до заве­ршення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі його бу­дівництва (створення майна). Тобто до завер­шення будівництва й державної реєстрації право власності на житло у особи виникнути не може.

Похідні способи набуття права власності визначаються давньоримським принципом, що ніхто не може перенести на іншого більше прав, ніж має сам. Цим правилом обумовлюється такий спосіб набуття права приватної власності, як укладення договору. Цивільно-правовий договір є похідним способом виникнення права власності на житло. Серед цивільно-правових договорів, що регулюють на-буття права власності на житло, можна виді-лити договори купівлі-продажу житла, міни житла, довічного утримання, ренти, дарування житла.

Договір купівлі-продажу житлового буди­нку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Він є консенсуальним, двостороннім, оплатним та еквівалентним. Характерним для купівлі-продажу як консенсуального договору є синаллагматичність, або функціональна двосторонність зобов'язання [6, с 511]. Тобто позовна вимога однієї сторони до іншої можлива лише за умови, якщо перша виконає свої зобов'язання перед другою. Слід зауважити, що чинне законодавство чітко не визначає істотні умови договору купівлі-продажу житла, а встановлюються вони відповідно до загального законодавства. Немає сумніву, що предметом купівлі-продажу житла є індивідуально-визначена річ. Тобто кількість та якість такої речі повинні бути чітко визначені (genus limitatum) [6, с. 513]. Утім, під предметом купівлі-продажу житла розуміють конкретний об'єкт закінченого будівництва, прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домо­вляються про виникнення цивільно-правових відносин. Зокрема в російському законодавст­ві визначення предмета в договорі продажу нерухомості передбачається ст. 554 ЦК Росії [8], яка вказує, що в такому договорі необхід­ні дані, що дозволяють конкретно встановити нерухоме майно, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповід­ній земельній дільниці або в складі іншого нерухомого майна. На нашу думку, в ЦК України необхідно передбачити такі істотні умови договору відчуження житла: ціна житла; характеристика житла (кількість кімнат, площа, поверх тощо); відсутність або перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем; деталь­ний опис їх права користування житлом (зокрема підстави, строк користування тощо).

За договором міни житла кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність одне житло в обмін на інше житло або інший товар. Кожна зі сторін договору міни є продавцем того житла, яке вона передає в об-мін, і покупцем товару, який одержує замість переданого. Договором може бути встановле­на доплата за житло більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зо­бов'язань щодо передання житла або іншого майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Договором може бути встановлений обмін житла на роботи (послуги). Для цього договору, як і для інших договорів з житлом, встановлюється письмова форма, а договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Що стосується юридичної характеристики договору міни, то він є двостороннім, оплат-ним, консенсуальним. У дореволюційному цивільному російськом. праві існувала аналогічна конструкція [9, с 318]. У римському праві міна була реальним договором. Лише домов­леність про обмін не породжувала вимогу про передачу речі. Таке право виникало лише в особи, що передала річ в натурі [10, с 113]. Але діюча, консенсуальна конструкція цього договору, на нашу думку, є більш прогресив­ною. Окрім того, вона більшою мірою охоро­няє права сторін, оскільки вже на етапі досяг­нення згоди за всіма суттєвими умовами до­говору та нотаріального посвідчення договору міни житла виникають права та обов'язки сторін.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, замість чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно. Договір довічного утримання (догляду) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Це договір, за яким набувачеві у власність пе­редається нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Право власності на житло та інше нерухоме майно за цим договором виникає в набувача з моменту державної реєстрації. Цей договір є оплатним, оскільки житло надається набувачеві на платній основі. Платою є зустрічне матеріальне надання з боку набувача на користь відчужувача. Особливістю догово­ру довічного утримання є те, що в момент йо­го укладення сумарну вартість грошового на­дання визначити ще неможливо, як і строк, протягом якого відбуватиметься це надання, адже період життя відчужувача на момент укладення договору ще не є відомим. Тому цей договір, як відзначають Ю. К. Толстой та А. П. Сергеев, можна вважати алеаторним, чи ризиковим, що відрізняє його від еквівалент-них договорів [10, с 135]. Цей договір вважається укладеним з моменту, коли сторони у встановленій законом формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами, тобто цей договір є консенсуальним. Права та обов'язки за договором виникають в обох сторін. З обов'язку відчужувана передати майно набувачеві у власність виникає обов'язок набувача здійснювати довічно матеріальне забезпечення набувача. Тому довічне утримання є двосторон­нім договором.

Важливим є той факт, що за чинним законодавством України відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я. Договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи. Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. Набувач може бути зобов'язаний забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (до­гляду). У цьому разі в договорі має бути кон­кретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати.

Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду в таких випадках: на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконан­ня набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини; на вимогу набувача. Цей договір припиняється зі смертю відчужувача. Обмеженням права розпорядження за цим договором є заборона набувачеві до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти житло, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину. На нашу думку, це є невиправданим заходом, оскільки у разі неможливості набувачем за певних причин надалі надавати утримання, останній не має права на жодне відшкодування вкладених коштів, часу тощо. Тому ми пропонуємо дозволити відчужувати житло та інше майно, що є предметом цього договору, за згодою відчужувача з метою охорони майнових прав набувача.

Стаття 731 ЦК України визначає, що за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність житло, а платник ренти натомість зобов'язується періодично виплачувати одер­жувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. К. П. Победоносцев приво­дить значення поняття «рента» за російським цивільним дореволюційним правом. За договором ренти одна сторона віддавала капітал власнику маєтку та відмовлялася, безумовно або умовно (на деякий термін), від права вимагати капітал, та в обмін діставала право щорічно отримувати прибуток чи ренту з цьо­го майна, в чиїх би руках воно не знаходилося [9, с 508]. Тобто рента обтяжувала нерухо­мість незалежно від зміни власника та вона виникала через надання капіталу власнику нерухомості.

Строк договору ренти також є однією з іс­тотних його умов. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої приро­ди цього зобов'язання. Ще однією істотною умовою договору ренти є його ціна. Необхідна оцінка вартості майна, яка дозволить визначити його реальну вартість, що потрібно, передусім, для публічних цілей. У договорі ренти житла оцінка вартості житла буде дорівнювати оцінці, що вказана в довідці-характеристиці з БТІ. Ця оцінка є необхідною для обчислення держмита, яке стягується при нотаріальному посвідченні договору. Але вона не є ціною договору ренти, оскільки остання складається з суми рентних платежів. Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надан­ня послуг. Форма та розмір виплати ренти встановлюється договором ренти (ст. 737 ЦК України). Частина 3 ст. 735 ЦК України предбачає, що виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти. За про­строчення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти (ст. 736 ЦК України).

За результатами проведеного правового аналізу чинного та ретроспективного законо­давства щодо підстав набуття права власності на житло були запропоновані певні доробки національного законодавства з метою його уніфікації, які полягають у необхідності за­значення в нормативно-правових актах серед істотних умов договору купівлі-продажу не лише предмета й ціни, а й детального опису житла, зазначення кола осіб, які мають право проживання в ньому. Дана пропозиція має стимулювати підвищення рівня охорони законних прав та інтересів набувача та відчужувача житла.

Література

Конституція України // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-44. - Ст. 356.

Мейер Д. И. Русское гражданское право : в 2 ч. / Мейер Д. И. - [по испр. и доп. 8-му изд., 1902 г. ; изд. 3-е, испр.]. - М. : Статут, 2003. - 832 с. - Серия «Классика российской цивилистики».

Цивільний кодекс УРСР // Ведомости Верховного Совета УССР. - 1963. - № 30. - Ст. 463.

Самойленко В. М. Цивільне та сімейне право України : [навч. посіб.]. Ч. 1. / Самойленко В. М. -2-ге вид., перероб. та доп. - X. : Юрсвіт, 2007. – 460 с.

Дождев Д. В. Римское частное право : учебник [для вузов] / Д. В. Дождев ; под общ. ред. В. С. Нер-сесянца. - 2-е изд., изм. и доп. - М. : Норма, 2006. - 784 с.

Воронова О. В. Підстави набуття права власності на житло : автореф. дис. на здобуття наук. ступе-ня канд. юрид. наук : спец. 12.00.03 «Цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право» / О. В. Воронова. - К., 2005. - 20 с

Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 1. / К. П. Победоносцев - СПб., 1873. - 689 с.

Гражданское право. Ч. 2. / [под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого]. - М. : Проспект, 1997. - 778 с.

 

Наступна >