§ 7. Продажа недвижимости 61

дать только то недвижимое имущество, которое приобретено за' счет доходов от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Следует отметить, что не всякая недвижимость может быть предметом договора купли-продажи.

Так, ст. I2 Закона РФ «О недрах» (в ред. от 3 марта 1995 г.)1 гласит:

недра в границах территории Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Аналогичные примеры можно привести в отношении обособленных водных объектов и лесов. На право собственности на эти объекты у государства существует монополия. Статья 12 Лесного кодекса РФ говорит об оборотоспособности объектов лесных отношений: оборот лесно

го фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.

Также не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах; земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Договор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооруже-

1 СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

Глава I. Купля-продажа

ние или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре, и, в частности, определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, как жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в Бюро технической инвентаризации (БТИ), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью, они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

§ 7. Продажа недвижимости 63

Цена на продаваемую недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон, однако для отдельных видов земельных участков применяется такое понятие, как «нормативная цена земли», которое, в частности, используется при передаче государственной и муниципальной земли в собственность юридических и физических лиц.

В договоре купли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации, которая в большинстве случаев ниже его действительной стоимости. Нередки случаи, когда действительная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин.

Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК).

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости (однако стороны могут сделать это добровольно). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрация должна осуществляться специализированными органами юстиции, расположенными по месту нахождения недвижимого имущества. Однако поскольку такие органы пока не созданы, то государственная регистрация осуществляется теми же органами, которые делали это до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ннм»1 (Мингосимущество, Госкомзем и т.д.).

1 СЗ РФ, 1997. № 30. Ст. 3594.

r.'iana I. Купля-продажа

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210,211 ГК). Однако, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка па тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту

§ 7. Продажа недвижимости

часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в сособственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В этом случае законодатель делает отсылку к ст. 475 ГК, которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое бы соответствовало условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника,

3 Зак. № 4689 Калпина

Глава I. Купля-продажа

которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК). Признание этого условия существенным образом свидетельствует о том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.

§ 8. Продажа предприятия

В соответствии со ст. 454 и 559 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью (ст. 132 ГК), что позволяет рассматривать договор продажи предприятия в качестве разновидности купли-продажи недвижимого имущества (см. ст. 549 ГК). Однако особые свойства предприятия как объекта гражданских прав обусловили необходимость специальной регламентации отношений, возникающих при его реализации. Основное значение в правовом регулировании продажи предприятия имеют нормы § 8 гл. 30 ГК. Поскольку иное не предусмотрено этими правилами, к продаже предприятия применяются нормы § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК). Вопросы, оставшиеся неурегулированными, решаются на основе общих положений о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК).

Особые правила могут устанавливаться иными актами гражданского законодательства для продажи предприятий отдельных категорий. В частности, специфика продажи предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»1 (далее – Закон о приватизации).

Исходя из упомянутых специальных и общих норм, определение договора продажи предприятия может быть сформулировано следующим образом: по такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный ком-

1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595.

§ 8. Продажа предприятия 67

плекс, а покупатель – принять предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму.

Как следует из определения, данный договор относится к числу консенсуальных, двусторонних (взаимных) и возмездных.

В качестве сторон договора продажи предприятия могут выступать:

дееспособные граждане, юридические лица, обладающие достаточным объемом правоспособности; субъекты, перечисленные в гл. 5 ГК. Поскольку предприятие предназначается для предпринимательской деятельности, в большинстве случаев продавцами и покупателями по договору являются коммерческие организации и граждане, имеющие статус индивидуальных предпринимателей.

Особым субъектным составом обладает договор продажи предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключаемый в ходе их приватизации. Продажу предприятий, входящих в состав федерального имущества, осуществляют специализированные учреждения, действующие'от имени Российской Федерации. Продавцами предприятий, находящихся в государственной собственности субъектов РФ, выступают юридические лица, которым в порядке, определяемом органами государственной власти субъектов РФ, представлены соответствующие полномочия. Предприятия, составляющие муниципальную собственность, продаются лицами, специально назначенными органами местного самоуправления (ст. 10, 11 Закона о приватизации). Покупателями по таким договорам могут выступать физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных, казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также иных юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъекта РФ и муниципальных образований превышает 25% (п. 1 ст. 9 Закона о приватизации).

Предметом рассматриваемого договора является особая разновидность недвижимости – предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Условие о предмете договора является существенным и предполагает определение всех видов имущества, составляющего реализуемое предприятие и предназначенного для его функционирования. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Однако соглашением сторон может быть предусмотрено, что права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания

з*

Глава I. Купля-продажа

и другие средства индивидуализации продавца, его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств при продаже предприятия покупателю не передаются. Если специальная оговорка об этом в договоре отсутствует, указанные права переходят покупателю вместе с другим имуществом, составляющим предприятие (п. 2 ст. 559 ГК)1.

Те права продавца, которые получены им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу, не подлежат передаче покупателю предприятия. Исключения составляют лишь случаи, предусмотренные законом или иным правовым актом. Включение в закон подобной нормы обусловлено тем, что право, полученное на основании лицензии, связано с особенностями продавца и является элементом его правосубъектнос-ти. В этой связи оно не может быть передано покупателю, даже если предприятие предназначено только для лицензируемой деятельности. В случаях, когда в составе предприятия будут переданы обязательства, исполнить которые покупатель не может ввиду отсутствия у него необходимой лицензии, ответственность перед кредиторами по таким долгам будут нести и продавец, и покупатель солидарно (п. 3 ст. 559, ст. 332 ГК).

Цена предприятия, как и предмет, относится к числу существенных условий договора и подлежит обязательному согласованию сторонами. При отсутствии в договоре соответствующего условия он считается незаключенным, как и любой другой договор продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июля 1995 г. № 492. Помимо инвентаризационного акта до подписания договора в обязательном порядке составляются заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Данные, содержащиеся в указанных документах, рассматриваются сторонами и используются ими для определения цены предприятия.

1 Виды деятельности, на осуществление которых требуется л ицензия.устанавливают-ся Федеральным законом от 25 сентября 1998 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» (СЗ РФ. 1998. № 39. Ст. 4857).

2 Финансовая газета. 1995. № 28.

§ 8. Продажа предприятия 69

Иные условия договора продажи предприятия не относятся к существенным. Вместе с тем к содержанию договоров, предметом которых выступают предприятия, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предъявляются особые требования. Круг существенных условий, подлежащих согласованию сторонами при заключении таких договоров в процессе приватизации, расширен. В частности, обязательными условиями являются форма и сроки платежа за приобретаемое имущество и другие, перечисленные в п. 2 ст. 28 Закона о приватизации.

Форма договора продажи предприятия'определяется тем же образом, что и при продаже недвижимости. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Сторонами, с приложением акта инвентаризации, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня долгов предприятий, входящих в его состав, с указанием существа обязательств и кредиторов по ним. Несоблюдение этих требований влечет за собой недействительность договора (п. 1, 2 ст. 560 ГК).

В случае приобретения государственных и муниципальных предприятий обязательным условием для оформления договора является представление покупателями-юридическими лицами учредительных документов, балансовых отчетов за последние три года, а также справки из налоговой инспекции, если цена предприятия более 10 000 минимальных размеров оплаты труда. Если покупателем по договору, цена которого превышает 2000 минимальных размеров оплаты труда, выступает физическое лицо, оно также должно представить справку из налоговой инспекции (п. 3 ст. 9 Закона о приватизации).

Договор продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 3 ст. 560 ГК). Регистрация осуществляется специальными учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1.

Права и обязанности сторон по данному договору сходны с теми, которыми обладают продавец и покупатель при купле-продаже любого другого имущества. Вместе с тем специфика предмета рассматриваемого договора обусловила наличие у его субъектов некоторых дополнительных обязанностей.

Поскольку в состав предприятия входят обязательства перед третьими лицами, при его продаже осуществляется перевод долга с продав-

1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

70 Глава I. Купля-продажа

ца на покупателя, что требует согласия кредиторов (ст. 391 ГК). В этой связи на стороны договора возлагается обязанность письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК). Кредиторам предоставляется возможность выразить свое мнение по поводу предстоящей передачи предприятия.

Кредитор, не изъявивший согласия на перемену должника в обязательстве, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже потребовать прекращения или досрочного исполнения этого обязательства и возмещения продавцом убытков либо признания договора продажи недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). При этом молчание кредитора, не выразившего согласие на перевод долга, но и не предъявившего одного из указанных требований в установленный срок, имеет характер положительного волеизъявления; оно означает согласие с переводом долга на покупателя предприятия.

Кредитор, который вообще не был уведомлен о продаже предприятия, правомочен заявить аналогичные требования, но уже в более длительный срок - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче продавцом предприятия (п. 3 ст. 562 ГК). Необходимо также отметить, что по обязательствам, переданным в составе предприятия без согласия кредиторов, продавец и покупатель отвечают как солидарные должники.

Общие обязанности продавца по передаче имущества и покупателя - по его принятию в договоре продажи предприятия реализуются в особом порядке. Наличие специальных правил связано со сложным составом предприятия, объединяющим значительное количество элементов в единый имущественный комплекс, а также с тем, что рассматриваемый договор, применяемый в сфере предпринимательской деятельности, некоторым образом затрагивает права и интересы третьих лиц.

Прежде всего продавец должен подготовить предприятие к передаче. Исполнение данной обязанности предполагает совершение различных действий фактического характера (по проверке наличия и состояния вещей, входящих в состав предприятия и подлежащих передаче, и т.п.), а также подготовку и представление на подписание передаточного акта. По общему правилу, эти действия осуществляются продавцом за свой счет. Однако договором может быть предусмотрено, что расходы, связанные с передачей имущества, распределяются между сторонами или полностью возлагаются на покупателя.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Он должен содержать данные об имуществе, включенном в состав предпри-

§ 8. Продажа предприятия

ятия; информацию об уведомлении кредиторов о предстоящей продаже предприятия; сведения о недостатках имущества, выявленных при его передаче, а также об имуществе, которое включено в состав предприятия, но не было передано покупателю ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Оформление передачи предприятия каким-либо другим документом не допускается.

Со дня подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным и поступает в фактическое владение покупателя. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия (п. 2 ст. 563 ГК).

Для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи недостаточно. Согласно п. 1 ст. 564 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, осуществляемой учреждением юстиции в месте нахождения соответствующего объекта. По общему правилу, государственная регистрация проводится непосредственно после передачи предприятия, при этом передаточный •акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества'.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятие наступают последствия, предусмотренные правилами п. 3 ст. 551 ГК, которые применяются ко всем случаям реализации недвижимости. Каждая из сторон договора получает право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода прав, если контрагент отказывается от ее осуществления. Кроме того, сторона, необоснованно уклонившаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, возникшие у нее в связи с задержкой регистрации.

Исходя из интересов участников отношений, законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени, в течение которого продавец, уже передавший предприятие покупателю, будет оставаться его собственником. В этом случае договор должен предусматривать такой срок либо указывать на обстоятельства, до наступления которых право собственности на предприятие будет сохраняться за продавцом. Такими обстоятельствами могут быть полная оплата предприятия, получение необходимых лицензий и др. Покупатель до перехода на него права собственности может распоряжаться полученными имуществом и правами в объеме, необходимом для целей

1 См. ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

72 Глава I. Купля-продажа

приобретения предприятия. Предоставление покупателю таких правомочий связано, во-первых, со спецификой предприятия, имеющего обычно определенные циклы производства и режимы деятельности, в некоторых случаях не допускающие возможность их приостановления. Во-вторых, как отмечалось, покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а потому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса и уменьшения вероятности его случайного повреждения.

Говоря об особенностях отношений, возникающих при продаже предприятия, следует указать на наличие в ГК специальных правил, применяемых в случаях передачи предприятия с недостатками. При этом в качестве правонарушения может рассматриваться любое несоответствие между составом предприятия, определенным договором купли-продажи, и составом фактически переданного имущественного комплекса, указанным в передаточном акте. В частности, расхождения между условиями договора и положениями акта будут иметь место при передаче предприятия ненадлежащего качества либо при передаче только части входящего в него имущества.

Согласно п. 2 ст. 565 ГК, если недостатки предприятия или утрата части имущества были установлены на стадии его передачи продавцом и эти факты отражены в передаточном акте, покупателю предоставляется право требовать уменьшения покупной цены предприятия. Помимо этого он правомочен предъявить и какие-либо иные требования, если такая возможность допускается договором'.

Потребовать уменьшения покупной цены предприятия покупатель также вправе в случае, когда в составе имущественного комплекса были переданы долги продавца, не указанные либо в договоре продажи, либо в передаточном акте (п. 3 ст. 565 ГК). Покупатель может быть лишен этого правомочия, если будет доказано, что во время заключения договора и передачи предприятия он знал о наличии соответствующих обязательств.

Рассматривая данное правило, необходимо отметить, что по его поводу в литературе неоднократно высказывались критические замечания. Большинство ученых справедливо полагает, что долги, которые не были отражены в догбворе продажи, не могут входить в состав предприятия и передаваться покупателю, ибо на то нет его согласия. Когда договор содержит указание на обязательства, подлежащие передаче, однако в передаточном акте о них не упоминается, долги также не могут

• См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садйкова. М., 1996. С. 142; Гражданское право. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залссского. М., 1998. С. 123.

§ 8. Продажа предприятия 73

считаться принятыми покупателем, поскольку акт признается единственным документом, удостоверяющим состав перешедшего покупателю имущества.

Продавцу, получившему уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных его видов, предоставляется право без промедления заменить имущество ненадлежащего качества другим либо дополнительно предоставить покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 565 ГК).

Недостатки могут быть столь существенны, что предприятие в целом становится непригодным для целей, названных в договоре продажи. Если продавец, в силу ст. 476 ГК отвечающий за эти недостатки, не устранит их на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в ГК, иных нормативных актах или договоре, либо устранение таких недостатков невозможно по объективным причинам, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении или изменении договора продажи предприятия и возвращений того, что уже было исполнено сторонами,

Во всех остальных случаях последствия принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав и качество которого не соответствуют условиям договора, определяются на основании общих положений о купле-продаже (ст. 460–462,466,469,475,479 ГК).

Специфика предприятия как объекта гражданских прав и характер отношений, складывающихся при его продаже, вызвали необходимость установления также специального правила. Согласно ст. 566 ГК общие положения о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора применяются при продаже предприятия в особом порядке. Нормы ГК, предусматривающие в качестве последствий возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору с одной или с обеих сторон (например, ст. 167,169 ГК и др.), могут применяться к договору продажи предприятия, если только это существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, а равно других лиц, и не противоречит общественным интересам.

Дополнительная литература

Брагинский М.И., Витрянскт В.В. Договорное право. Общие положения. Гл. 3–8. М.,

1997. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфа-

витно-предмстпый указатель. М., 1996 (гл. «Купля-продажа». Автор – В.В. Витрян-

ский).

Ведении И.О. О договоре контрактации // ХиП. 1996. № 10. Воловик А.П., ГилдеЗ.К. Основы биржевой деятельности: Курс лекций. М., 1994.

Глава II. Мена

Корчеев CM. Юридическая природа договора энергоснабжения // Закон. 1995. № 7. Левшшш ТЛ. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 1994. Сейнароев Б.М. Правовые вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий

и организаций. Алма-Ата, 1975. ШафирАМ. Энергоснабжение предприятий (правовые вопросы). М., 1990.

Глава II МЕНА

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК). Это определение показывает, что в нем в отличие от легальных дефиниций других закрепленных в Гражданском кодексе соглашений стороны лишены таких наименований, как, например, продавец и покупатель (купля-продажа), даритель и одаряемый (дарение). Такова одна из особенностей данного соглашения но сравнению с иными типами договоров. Тем не менее согласно п. 2 ст. 567 ГК каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. ,,

Поскольку мена закреплена в качестве самостоятельного типа, не было оснований для включения относящихся к нему положений в главы изданных в последнее время учебных руководств, посвященных одновременно двум договорам – купле-продаже и мене1.

Следует иметь в виду, что словосочетания «обмен товара», «обмен имущества^ используются в ГК не только в определении договора мены, но и в ином значении. В ст. 502 – в названии и по тексту. Данная статья посвящена не мене, а исключительно одному из последствий заключения договора розничной купли-продажи. Покупатель вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара (если более длительный срок не объявлен продавцом) обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. При отсутствии у продавца необходимого для обмена товара покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму. Перечень товаров, которые не подлежат обмену (или возврату) по указанным в упомянутой статье основаниям, определяется в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. Термин «обмен»

1 См.: Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 3, 112; Гражданское право. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М., 1998. С.5, 124.

Глава II. Мена 75

использован в ГК также'при формулировании в ст. 583 понятия договора ренты (см. гл. IV).

Особого вида отношения по поводу так называемого обмена столь своеобразными объектами гражданских прав, как жилые помещения, урегулированы жилищным законодательством (ст. 67–72 Жилищного кодекса РСФСР). Подобный обмен, а не мена обычно осуществляется при посредстве специализированных агентств, обладающих государственной лицензией. В силу ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищностроительного кооператива. Обмен производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строитель-ного кооператива – с учетом требований, предусмотренных ст. 119 Жилищного кодекса («Обмен жилого помещения членом кооператива»).

Договор мены наряду с куплей-продажей является товарной сделкой. Однако на практике он распространен далеко не так, как купля-продажа, чья роль в товарообороте намного значительнее. В силу ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно положения о купле-продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит правилам, содержащимся в главе ГК о мене, и ее существу. По смыслу Ст. 454 ГК к числу таких норм относятся правила о продаже имущественных прав (если иное не вытекает из содержания или характера этих прав), о качестве товара, последствиях его нарушения, а также те, которые предусматривают оплату товара (включая предварительную), поскольку обычно денежные расчеты не сопровождают мену. Исключение составляет закрепленный ст. 568 ГК случай, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными.

В законе отсутствует прямое указание относительно возможности заключения договора мены государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Однако в соответствии со ст. 299 ГК переход имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления происходит в порядке, установленном для приобретения права собственности.

Из ст. 455 ГК, посвященной условию договора купли-продажи о товаре, явствует, что товаром могут быть признаны любые вещи (с соблюдением положений, предусмотренных ст. 129 ГК об оборотоспо-собности объектов гражданских прав). Согласно этой же статье условие договора о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Глава II. Мена

He всегда, однако, возникающие в гражданском обороте отношения мены получают надлежащую квалификацию. Материалы дела по иску Ц. к Севоспотребсоюзу показывают, что истцом с базой лестех-сырья был заключен договор на продажу двух тонн мяса, а последняя обязалась продать Ц. автомашину «Жигули» (при «выделении» ее правлением Севоспотребсоюза). Тем самым между сторонами возникли встречные обязательства по передаче имущества в собственность. Договор же был исполнен только Ц. В связи с бездействием ответчика последний обратился в суд с требованием исполнить обязательство в .натуре. Суд взыскал в пользу истца лишь стоимость автомашины. Судебная коллегия но гражданским делам Верховного Суда РФ, отметив неисследованность существенных для дела обстоятельств, отменила состоявшиеся судебные постановления и при новом рассмотрении дела предложила принять решение в соответствии с требованиями закона*.

Наряду с нормами о мене как таковой, закрепленными в гл. 31 ГК, некоторые положения о ней включены в ГК в связи с регламентацией прочих отношений – распоряжения имуществом подопечного (ст. 37), оснований приобретения права собственности (ст. 218), преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250), пользования имуществом арендованного предприятия (ст. 660).

Относящиеся к мене правила содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Статья 7 Закона РФ от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» не допускает издания актов или совершения действий, устанавливающих запреты на продажу (покупку, обмен, приобретение) товаров из одного региона российской Федерации, республики, края, области, района, города, района в городе в другой2.

2. Утвержденная постановлением Правительства РФ от 8 февраля 1996 г. № 123 Федеральная программа развития экспорта3 среди экономических мер стимулирования вывоза за границу называет экспорт подакцизных товаров и продукции, реализуемых по так называемым бартерным контрактам. Подобное наименование договора мены нередко используется в гражданском обороте, особенно в сфере внешней торговли.

Понятие бартерных сделок как разновидности мены сформулировано в Указе Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государ-

' См.: БВС РФ. 1994. № 4. С. 1-3.

2 ВВС РСФСР. 1991. № 16. Ст. 499; СЗ РФ. 1995. № 22. Ст. 1977; 1998. № 19. Ст. 2066.

3 СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 770.

Глава II. Мена 77

ственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»'. Оно существенно отличается от определения договора мены в ст. 567 ГК. К названным сделкам относятся совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности действия, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности. Такие действия не охватывают те, в силу которых используются при их исполнении денежные или иные платежные средства. Тем самым здесь в обобщенном виде перечислены объекты бартерных сделок.

В упомянутом указе (впервые в нормативной практике) использован прием, свойственный в принципе учебному пособию. Это выражается прежде всего в том, что бартерные сделки квалифицируются как двусторонний договорены. Кроме того, указывается, что в него должны быть включены вполне определенные условия. К ним отнесены номенклатура, количество, качество, цена. товара по каждой товарной позиции, сроки и условия экспорта, импорта товаров; перечень работ, услуг, результатов интеллектуальной- деятельности, их стоимость, сроки выполнения работ, момент предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности; перечень документов, передаваемых российскому лицу для подтверждения факта выполнения работ, предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности.

В развитие положений Указа и в целях обеспечения защиты экономических интересов страны при совершении рассматриваемых договоров Правительство РФ 31 октября 1996 г. приняло постановление № 1300 «О мерах по государственному регулированию внешнеторговых бартерных сделок»2. Соответствующим федеральным органам исполнительной власти предложено утвердить перечисленные в нем нормативные акты. В их числе – Порядок выдачи разрешений на проведение отдельных бартерных сделок, предусмотренных Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»3.

3. Содержащееся в законе определение договора мены показывает, что он является не только взаимным (двусторонним), но и возмездным, консенсуальным. В качестве цены чаще всего выступает соответствую-

1 СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4141.

2 СЗ РФ. 1996. № 46. Ст. 5250.

3 Такой Порядок утвержден Министерством внешнеэкономических связей РФ, Государственным таможенным комитетом РФ, Федеральной службой но валютному и экспортному контролю РФ, согласован с Банком России. Зарегистрирован в Минюсте России 24 апреля 1997 г. Регистрационный № 1296 // БНА. 1997. № 10. С. 54-58.

Глава II. Мена

щий товар. Если же стоимость обмениваемых товаров различна, одна из сторон должна уплатить другой разницу в цене.

4. Субъектами договора могут быть любые участники гражданского оборота, обладающие правом собственности или иным вещным правом на имущество. Ошибочно поэтому высказанное в одном из учебников мнение о том, что выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, так как натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны*. Такое утверждение противоречит п. 1 ст. 124 ГК, согласно которому Российская Федерация, субъекты Российской Федерации выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

Что касается ограничений по поводу возможности заключения гражданами договоров мены, то они не могут выходить за рамки закрепленных в статьях ГК правил об их дееспособности.

Закон не содержит специальных правил, касающихся внешних очертаний договора мены. В этом случае должны применяться общие положения о форме сделок, содержащиеся в § 1 гл. 9 ГК. В устной форме могут быть заключены договоры между всеми субъектами, исполняемые при самом их совершении; договоры между гражданами на сумму менее десяти установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 161 ГК). Прочие договоры должны быть заключены в простой письменной форме. При обмене вещами, одна из которых является недвижимой (ст. 130 ГК), несоблюдение письменной формы договора в соответствии со ст. 550 ГК влечет за собой его недействительность.

5. Содержание договора мены, как и иных соглашений, составляют права и обязанности участников, причем обязанностям одного из них соответствуют права другого. Чаще всего они тождественны.

Закон (ст. 568 ГК) устанавливает, что, если из договора не вытекает иное, товары, которые подлежат обмену, предполагаются равноценными. Обязанности по уплате расходов на их передачу и принятие возлагаются в каждом случае на ту сторону, которая несет основные обязанности. Как отмечалось, обмениваемые товары могут быть признаны неравноценными. Тогда возникает необходимость оплаты разницы в цене. Подобная обязанность ложится на сторону, получающую менее дорогостоящий товар. И в этом случае контрагенты вправе договориться об ином, чем предусмотрено в законе, порядке исполнения обязанности по компенсации разницы в ценах обмениваемых товаров.

I См.: Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, М., 1997. ~^- 11о.

Глава II. Мена

Одномоментности исполнения обязанностей по обмену товарами закон не требует – сроки их передачи могут не совпадать. В такой ситуации должны быть особо обеспечены интересы стороны, которая в силу договора обязана передать товар первой, до того, как получит товар от другой стороны. Согласно ст. 569 ГК, когда сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к стороне, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются общие диспози-тивные правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

По одному из правил в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения обязательства и потребовать возмещения убытков. По другому правилу – если обусловленное договором обязательство исполнено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Согласно третьему правилу, если встречное обязательство исполнено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.

С исполнением обязанностей по передаче товаров обеими сторонами связан момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Специальная, также диспозитивная норма ст. 570 ГК развивает более общее положение, закрепленное в гл. 14 ГК «Приобретение права собственности». В соответствии со ст. 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору мены право собственности на товары возникает у каждой стороны одновременно и после того, как обязанности по передаче товаров будут исполнены обеими сторонами. Определение такого момента может быть связано с известными трудностями, в частности, при движущихся навстречу друг другу отгрузках товаров. При этом согласно закону стороны вправе определить в договоре иной момент перехода права собственности на обмениваемые товары.

Особую обязанность сторон составляет передача контрагенту товара, свободного от каких бы то ни было обременении. Она вытекает из содержания ст. 571 ГК, посвященной ответственности за изъятие товара, приобретенного по договору мены. При этом потерпевшая сторона,

Глава III. Дарение

у которой изъят товар, полученный при обмене, вправе потребовать от контрагента не только возврата полученного товара, но и (или) возмещения понесенных убытков.

Дополнительная литература

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М., 1996 (гл. 31. «Мена». Автор - С.А. Хохлов). Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Текст, комментарий, справочно-пред-

метный указатель. М., 1996.

Глава III ДАРЕНИЕ

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право требования к себе или к третьему лицу либо даритель освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Дарение – договор, который предполагает согласование воли дарителя и одаряемого, а не односторонний акт дарителя. Одаряемому не безразлично, кто именно и какой предмет дарения намерен передать. Тем более что некоторые предметы обременены требованиями по их содержанию, охране, страхованию, внесению налогов и пр. Никто не может быть одарен против его воли.

Договор дарения безвозмездный, так как даритель не получает встречного имущественного представления от одаряемого. Мотивы при дарении могут быть и корыстными. Например, даритель рассчитывает, что в будущем одаряемый совершит в его пользу определенную работу, окажет услугу или оставит наследство. Но такие мотивы не имеют значения и не изменяют характеристику договора дарения как безвозмездного.

Договор дарения может быть реальным или консенсуальным. Во втором случае имеет место обещание дарения, которое должно быть ясно выражено и сделано в надлежащей форме.

От договора дарения надо отличать сходные, на первый взгляд, юридические действия. Например, заявление наследника об отказе от наследства в пользу другого лица из числа наследников по закону или завещанию рассматривается как односторонняя сделка. Наследник не дарит имущество (право собственности на него еще не возникло), а безвозмездно передает свое право принять наследство другому лицу.

Глава III. Дарение

Нельзя признать договором дарения спонсорство, поскольку спон-сорский вклад является платой за размещение, распространение рекламы получателем денег или иного имущества.

Иногда смешивают договор дарения и договор пожизненного содержания с иждивением. Так, собственник 4/7 дома X. подписал договор о дарении части своей доли дома дочери П. Через три года X. предъявил иск к П. о признании договора недействительным. Истец – инвалид I группы, слепой, утверждал, что с содержанием заключенного договора его не ознакомили, но он имел намерение заключить договор с условием пожизненного содержания. Свидетели показали, что стороны заключили возмездный договор, в связи с которым ответчица П. должна была осуществлять уход за отцом. Президиум краевого суда указал, что безвозмездность – один из признаков договора дарения. Таковым не может быть признан договор об отчуждении имущества, обусловленный пожизненным содержанием бывшего собственника имущества'.

Выплата премий или вручение ценных подарков по месту работы за трудовые достижения регулируется трудовым законодательством (ст. 83,131 КЗоТ), хотя внешне сходно с актом дарения.

Не могут быть признаны дарением встречающиеся на практике сделки, участники которых договариваются о передаче имущества безвозмездно после смерти дарителя. Такое дарение на случай смерти, по существу, прикрывает завещание, вследствие чего сделки дарения должны признаваться ничтожными (п. 3 ст. 572 ГК).

Разновидность договора дарения – пожертвование, т.е. дарение вещи или права с условием использования в общеполезных целях (ст. 582 ГК).

Договору дарения посвящены нормы ст. 572–582 (гл. 32) ГК, а также Федерального закона от 11 августа 1995 г. «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»2.

В отдельных правовых актах иногда регулируется дарение каких-либо специфических вещей. Например, в Федеральном законе от 13 декабря 1996 г. «Об оружии»3 установлено, что дарение гражданского оружия, зарегистрированного в органах внутренних дел, производится в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации, при наличии у лица, в пользу которого осуществляется дарение, лицензии на приобретение гражданского оружия (ст. 20).

2. Сторонами договора дарения выступают даритель и одаряемый.

' БВС РСФСР. 1985. №5. С. 11.

2 СЗ РФ. 1995. № 33. Ст. 3340.

3 СЗ РФ. 1996. № 51. Ст. 5681.

Глава III. Дарение

Даритель именуется также жертвователем (при пожертвовании ст. 582 ГК) и благотворителем (ст. 5 Федерального закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).

Даритель является собственником передаваемой вещи. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может подарить вещь с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.

Дарители-граждане должны быть дееспособными. Сделки дарения несовершеннолетних от 14 до 18 лет совершаются с письменного согласия родителей или попечителей, кроме мелких бытовых сделок, распоряжения своими доходами, сделок по распоряжению средствами, предоставленными родителями или с согласия последних третьим лицом для определенной цели или свободного распоряжения (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28 ГК).

Запрещается дарение от имени малолетних до 14 лет и недееспособных их законными представителями, кроме дарения подарков стоимостью до пяти минимальных размеров оплаты труда (пп. 1 ст. 575 ГК)'. Но малолетние от 6 до 14 лет вправе самостоятельно заключать договоры дарения (без согласия законных представителей) в виде мелких бытб-вых сделок или сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или свободного распоряжения (п. 2 ст. 28 ГК).

Право требовать в суде отмены дарения переходит к наследникам дарителя в случае умышленного лишения жизни последнего одаряемым (п. 1 ст. 578 ГК). Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено договором дарения (п. 2 ст. 581 ГК).

Одаряемый называется также благополучателем (ст. 5 Федерального закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).

Малолетние и несовершеннолетние в возрасте от 6 до 18 лет вправе самостоятельно выступать в качестве одаряемых, если договор дарения направлен на безвозмездное получение выгоды и не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28 ГК). В остальных случаях опекуны вправе от имени подопечного в возрасте до 14 лет принимать имущество в дар, а попечители – давать согласие на принятие дара подопечным в возрасте от 14 до 18 лет.

1 Это положение не согласуется со ст. 28 и 37 ГК, предписывающими обязательное предварительное разрешение органон опеки и попечительства на совершение опекунами любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Глава III. Дарение 83

При обещании дарения в будущем права одаряемого переходят к его наследникам (правопреемникам), если это прямо предусмотрено конкретным договором (п. 1 ст. 581 ГК).

При пожертвованиях одаряемым может быть гражданин, учреждение (лечебное, воспитательное, социальной защиты, благотворительное, научное, учебное, учреждение культуры), другая организация (общественная или религиозная), в том числе фонд, а также Российская Федерация, ее субъекты, муниципальное образование. Чаще всего благополучателем является благотворительная организация, т.е. неправительственная некоммерческая организация, созданная для реализации благотворительных целей путем осуществления деятельности в интересах общества в целом или отдельных категорий лиц,

Запрещено дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, работникам лечебных, воспитательных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, воспитании, содержании или их супругами и родственниками, кроме обычных подарков стоимостью не более пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (пп. 2,3 ст. 575 ГК).

Запрещается дарение между коммерческими организациями, за исключением обычных подарков стоимостью не более пяти минимальных размеров оплаты труда (пп. 4 ст. 575 ГК).

3. Чаще всего договор дарения заключается по предложению (оферте) дарителя. Иногда при пожертвовании оферта исходит от одаряемого. Например, Московское общество помощи онкологическим больным приглашает каждого внести вклад в любой форме для поддержки лиц с онкологическими заболеваниями и указывает адрес, телефон и расчетный счет общества.

Реальный договор дарения считается заключенным в момент передачи вещи. Консенсуальный договор об обещании дарения в будущем заключается с момента его подписания. Договор дарения, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным со дня государственной регистрации.

Форма договора дарения зависит от предмета договора, его суммы, субъектного состава и момента передачи вещи.

В простой письменной форме договор дарения совершается, если:

а) даритель – юридическое лицо и стоимость дара – движимого имущества превышает пять минимальных размеров оплаты труда;

б) договор содержит обещание дарения движимого имущества в будущем.

84 Глава III. Дарение

В письменной форме с государственной регистрацией совершается договор дарения недвижимости.

В остальных случаях договор дарения может быть заключен устно.

4. Существенным условием договора дарения является условие о предмете.

Чаще всего предметом дарения являются вещи. Среди вещей выделяют обычные подарки стоимостью до пяти минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 574, 575 ГК) и обычные подарки небольшой стоимости (п. 1 ст. 576,579 ГК). Такие подарки имеют особый режим: в отношении их не действуют правила о запрещении дарения между определенными дарителями и одаряемыми; к ним не применяются правила об отказе от исполнения договора дарения и об отмене дарения;

договор дарения подарков стоимостью до пяти минимальных размеров оплаты труда с дарителем-юридическим лицом может быть заключен устно.

Предмет дарения может быть в виде имущественного права требования к себе или к третьему лицу. Например, даритель-авиакомпания бесплатно передает билет на самолет пассажиру-одаряемому (юбиляру) в целях саморекламы; пассажир вправе требовать от авиакомпании безвозмездной доставки в пункт назначения. Или даритель-автор передает одаряемому право на получение авторского гонорара к издательству, опубликовавшему книгу дарителя.

Предмет дарения может выражаться в виде освобождения дарителем одаряемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем не должно нарушать правила ст. 415 ГК «Прощение долга». Освобождение одаряемого от имущественной обязанности посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом должно происходить с соблюдением правил о переводе долга (ст. 391,392 ГК). Освобождение одаряемого от имущественной обязанности посредством исполнения дарителем его обязанности осуществляется с соблюдением правил об исполнении обязанности задолжника третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК).

Предмет договора дарения должен быть-конкретизирован. Например, в договоре дарения земельного участка указываются площадь земельного участка, его кадастровый номер; к договору прилагается план (чертеж) границ участка.

Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК).

Глава III. Дарение 85

При пожертвовании оговаривается условие об общеполезной цели

использования дара. Общеполезная цель обязательно указывается при пожертвовании гражданину.

Общая польза предполагает неопределенное количество лиц, которые вправе пользоваться пожертвованием. Общеполезная цель может быть различными способами уточнена, например, деньги переводятся в благотворительный фонд на капитальный ремонт конкретной школы или деньги, спортивное оборудование, инвентарь передаются префектуре города для содействия деятельности в сфере физической культуры и массового спорта.

В договоре дарения могут быть оговорены условия о порядке передачи имущества, об ограниченном пользовании имуществом дарителя.

Консенсуальный договор дарения может заключаться под отлагательным или отменительным условием. Например, родители обязуются предоставить в дар сыну автомашину, если он окончит институт с «отличием». Таким образом, права и обязанности наступают, если это событие (отлагательное условие) произойдет. Или в договоре указано, что даритель вправе отменить дарение, если он переживет одаряемого. Следовательно, смерть одаряемого ранее дарителя (отменительное условие) влечет за собой прекращение прав и обязанностей по дарению.

5. Даритель обязан:

– передать вещь или имущественное право требования или освободить от имущественной обязанности по консенсуальному договору;

– оговорить известные ему не явные недостатки вещи.

Даритель (жертвователь или благотворитель) вправе определять цели и порядок использования своих пожертвований.

Даритель вправе отменить дарение по предусмотренным в законе основаниям (ст. 578, п. 5 ст. 582 ГК).

Дарение отменяется, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя либо жизнь членов его семьи, близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Как видно, во внимание принимается нарушение их физической неприкосновенности (целостности). По дореволюционному же русскому законодательству (ст. 974 т. Х Свода законов гражданских) дарение подлежало отмене, если со стороны одаренного проявлялась по отношению к дарителю неблагодарность, в том числе клевета, оказано явное непочтение.

Даритель вправе требовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозмездной утраты, а вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность. Например, часть писем и фотографий погибшего Участника Отечественной войны из архива, переданного в дар его вдо-

Глава III. Дарение

вой в краеведческий музей, были потеряны сотрудниками при смене экспозиции. Вдова имеет основание потребовать отмену дарения, поскольку ненадлежащее исполнение музеем обязанностей по сохранению экспонатов создает угрозу безвозвратной утраты всего архива.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Это основание отмены дарения имеет место в ситуациях, когда для дарителя исключительно важна личность одаряемого (но не его правопреемников).

Даритель-жертвователь вправе отменить пожертвование: при использовании пожертвования не в соответствии с указанным назначением; при использовании пожертвования по другому назначению в изменившихся обстоятельствах без согласия жертвователя.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора об обещании дарения, если:

а) после заключения договора имущественное или семейное положение или состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя (п. 1 ст. 577 ГК);

б) одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК).

У дарителя не возникает права об отказе от исполнения договора и об отмене дарения обычных подарков небольшой стоимости (ст. 579 ГК).

Одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любое время до его передачи по консенсуальному договору дарения (п. 1 ст. 573 ГК). Отказ от дара совершается в той же форме, в которой заключен договор.

Одаряемый-благополучатель вправе использовать пожертвованное имущество по другому назначению из-за изменившихся обстоятельств с согласия жертвователя; а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя – по решению суда.

Одаряемый обязан выполнить условие, поставленное при дарении в общеполезных целях. Юридическое лицо, принимающее пожертвование с определенным назначением, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Благотворительная организация-благополучатель обязана ежегодно представлять в регистрирующий орган отчет о своей деятельности, содержащий сведения об использовании имущества и расходовании средств благотворительной организации.

При совершении сделок дарения с музейными предметами, включенными в состав негосударственной части Музейного фонда Российской Федерации, одаряемый обязан принимать на себя все обязатель

Глава III. Дарение 87

ства в отношении этих предметов (ст. 25 Федерального закона от 26 мая 1996 г. «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»)'.

Одаряемый обязан обращаться надлежащим образом с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2 ст. 578 ГК).

Одаряемый обязан в случае отмены дарения возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК). Очевидно, что все полученные поступления в результате использования вещи (плоды, доходы, продукция) остаются в собственности одаряемого.

6. Даритель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого-гражданина вследствие недостатков подаренной вещи. Но при этом должно быть доказано, что недостатки вещи были неявные (скрытые); недостатки возникли до передачи вещи одаряемому; даритель был осведомлен о недостатках; даритель не предупредил одаряемого о недостатках.

Соответственно даритель не отвечает за вред, причиненный гражданину вследствие явных недостатков вещи, и за вред, причиненный другим одаряемым вследствие любых недостатков вещи.

Одаряемый по консенсуальному договору дарения отвечает за реальный ущерб, причиненный отказом принять дар. Реальный ущерб может выражаться в расходах, которые понес даритель на транспортировку дара, его хранение и содержание. '

Независимо от желания сторон дарение может быть отменено по требованию заинтересованного лица в судебном порядке. Это происходит, если дарение было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона от 8 января 1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)»2 за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным. В этом случае отмена дарения означает признание договора дарения недействительным (оспоримым).

Дополнительная литература

КиблгкипЛ.Ю. Договор дарения // Российская юстиция. 1997. № 8. Мачешш М.Н. О договоре дарения // Правоведение. 1998. № 4.

Умон В.А. Дарение, его понятие, характеристические черты и место в системе права. М., 1.876.

' СЗ РФ. 1996. № 22. Ст. 2591. 2 СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 222.

< Попередня Наступна >

Радник

§ 7. Продажа недвижимости 61