42

---

ТЕМА 5.

Правовое регулирование сделок с земельными участками

5.1. Общие правила совершения сделок с земельными участками

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сделки являются одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют различные классификации гражданско-правовых сделок1;2.

Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (например, завещание). В отличие от односторонней, в дву или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъявление двух или более лиц, причем воля сторон должна совпадать, в противном случае сделка не будет считаться заключенной. Например, если продавец предлагает приобрести земельный участок за цену, не устраивающую покупателя, возникает разногласие и, соответственно, такой договор не будет заключен.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры). Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, п

о договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать земельный участок во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на основании завещания и договора дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.

Статья 129 (п. 1) ГК РФ содержит определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица)3.

Как уже упоминалось в разделе 4.2., земельное законода­тельство выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из обо­рота, не могут предоставляться в частную собственность и, соот­ветственно, быть объектами сделок, предусмотренных граждан­ским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ) Так, изъятыми из обо­рота считаются земельные участки, занятые находящимися в фе­деральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме­щены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Россий­ской Федерации, другие войска, воинские формирования и орга­ны; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще­ны военные суды и др.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В слу­чаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сдел­ки с такими участками могут совершаться при соблюдении опре­деленных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется полу­чение согласия на это залогодержателя.

Субъектами (участниками) сделок с земельными участ­ками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

Гражданин для совершения сделок с земельными участ-ками должен быть полностью дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими права-ми, право совершать любые сделки, не противоречащие зако-нодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). Граж-данской правоспособностью обладают все граждане без ис-ключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.

ГК РФ определяет дееспособность как способность граж-данина своими действиями приобретать и осуществлять гра-жданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспо-собности, дееспособностью обладают не все граждане, по-скольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующе-го возраста не все способны к юридически значимому поведе-нию. По общему правилу, установленному ст. 21 ГК РФ, граж-данская дееспособность возникает в полном объеме с наступ-лением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцати-летнего возраста.

Юридические лица вправе совершать сделки с земель-ными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учреди-тельными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его единолич-ный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, при-нимаются общим собранием участников хозяйственного общества или советом директоров.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном по­рядке, а также совершать с имуществом, находящимся в му­ниципальной собственности, иные сделки, определять в дого­ворах и соглашениях условия использования приватизируе­мых или передаваемых в пользование объектов.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с нормами гражданского законодательства все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участ­ками) совершаются в письменной форме путем составления од­ного документа, выражающего содержание сделки и подписанно­го непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе доверенности) (ст. 160, 550, ч. 2 ст. 434, ч. 2 ст. 339 ГК РФ и др.).

Договор, предметом которого является земельный уча­сток, должен содержать:

наименование сторон (если это граждане - фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные;

ес­ли это юридическое лицо - его наименование, банков­ские реквизиты, юридический адрес и т.п.);

предмет сделки (описание земельного участка, его право­вой режим, в т.ч кадастровый номер, место нахождения (адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположен­ных на нем объектов недвижимости);

указание на отсутствие или наличие обременений зе­мельного участка правами третьих лиц (таких, как залог, аренда, сервитут и др.);

основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижимое имущество (покупка, наследование, мена и др.);

дату передачи права на земельный участок (если это договор, результатом совершения которого является передача земельного участка в собственность, – купля-продажа, мена, дарение);

цену сделки (если договор возмездный);

срок действия договора (если по этому договору предоставляется право пользования земельным участком, – аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);

права и обязанности сторон;

ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится в ст. 26 (п. 1) Земельного кодекса РФ.

В то же время, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация представляет собой особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи на недвижимое имущество и сделок с ним (бо­лее подробно данный вопрос рассматривается в главе 6. на­стоящего пособия).

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Общие требования к форме гражданско-правовых сделок предусмотрены нормами части второй ГК РФ применительно к определенному виду сделок. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др.

Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.

 

1 Гражданское право: Учебник. Часть I. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1999. – С. 231-236.

2 Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие /О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 8.

3 Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. – М.: Дело, 2003. – С. 204

< Попередня   Наступна >