72

---

Глава 14. Жилищный наем

 

§ 1. Значение и сущность жилищного найма. Источники жилищного права. Стороны в договоре

 

1. Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид обязательств, жилищных обязательств. В таком качестве договор состоялся сравнительно недавно - в 1937 г., когда союзное жилищное законодательство вычленило его из договора имущественного найма*(190). ГК 1922 г., продолжая традиции дореволюционного российского гражданского законодательства, урегулировал лишь имущественный наем с вкраплением в него отдельных специальных жилищных норм. Но несмотря на его выделение в качестве самостоятельного обязательства, этот договор продолжал инерционно рассматриваться в литературе как разновидность договора имущественного найма*(191) с применением преимущественно правил этого института. Такая оценка договора найма жилого помещения сохраняется в литературе. Специальных жилищных норм, регулирующих данный вид обязательств, на момент выделения было недостаточно. Только в последующем сначала гражданское, а потом жилищное законодательство преодолело указанный дефицит в регулировании отношений жилищного найма.

Главная причина в выделении жилищного найма - его существенные призн

аки, особенность которых позволяет выделить наем жилья в самостоятельный договорный вид, отграниченный ими от теперь уже смежного с ним имущественного найма.

К сожалению, в ГК 1922 г. своевременно не было внесено необходимых изменений в связи с введением нового института. Только в ГК 1964 г., равно как и в Основах 1961 г., договор найма жилого помещения занял соответственно самостоятельное место в договорном праве. Последовавшие затем реформы союзного и российского гражданского законодательства исходили также из признания договора найма жилого помещения как самостоятельного вида обязательств (второе поколение Основ 1991 г. и ГК РФ (часть вторая) 1996 г.). В СССР в условиях монополии государственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа договор найма жилого помещения оказался единственной правовой формой использования государственного и общественного жилищного фондов.

Современное российское гражданское законодательство продолжило сложившуюся в советском гражданском законодательстве отдельную регламентацию жилищных отношений, принципиально отличаясь от регламентации в иностранном гражданском законодательстве, где наем жилья осуществляется по правилам договора имущественного найма с выделением специальных норм, регулирующих жилищные отношения. Германское гражданское законодательство, французский Гражданский кодекс регулируют наем жилья в одном ряду с наймом движимых и недвижимых вещей применительно и к физическим, и к юридическим лицам. Хотя в США и приняты жилищные кодексы на уровне отдельных органов местного самоуправления, однако регулирование отношений по найму жилья не выделено в нормы о договоре найма жилого помещения, а остается в рамках аренды имущества.

В отечественном законодательстве наиболее полная регламентация договора найма жилого помещения была осуществлена в ГК 1964 г. Однако затем его содержание было доведено до символического остатка в виде одной статьи в связи с принятием в РСФСР в 1983 г. специального жилищного закона - Жилищного кодекса. Соответствующие нормы ГК 1964 г. трансформировались в нормы ЖК, утратив силу в составе ГК10080200. Действующий ГК наполнил в какой-то мере регулирование договора найма жилого помещения в сравнении с этой опустошительной отменой норм в ГК 1964 г.

До ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Институт аренды был введен в связи с его провозглашением в ст. 58 предыдущей Конституции (в ред. от 9 декабря 1992 г.) как конституционного права граждан на жилище. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

Арендные отношения в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.*(192), который внес изменения и дополнения в ЖК. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора*(193) (ст. 17 Закона об основах жилищной политики). Новое содержание конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ 1993 г.) уже не включает такого его обеспечения, как получение жилого помещения на условиях аренды.

С момента введения части второй ГК, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения, но ранее заключенные договоры аренды сохраняют силу только до истечения их сроков.

Это не означает исключения граждан вообще из числа субъектов соответствующих арендных отношений, но уже в качестве арендодателей либо хотя и арендаторов, но в отношении других объектов аренды или иными ее целями (например, гражданин остается арендатором домов (помещений) в целях отдыха, а не постоянного проживания). В литературе отмечалось, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель для последующей сдачи арендованной площади по договору найма другим гражданам. Если же жилое помещение (жилой дом) используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то имеет место не договор аренды, а договор найма. Договор аренды именно жилого помещения применяется прежде всего между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам гл. 34 ГК*(194). Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину только на условиях найма, т.е. другого договора. Если же такая передача будет оформляться по правилам гл. 34 ГК, правовая защищенность гражданина-арендатора резко снизится по сравнению с защищенностью гражданина-нанимателя в договоре найма, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) и будет противоречить специальным нормам гл. 35 ГК.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

2. Гражданский кодекс РФ разделил традиционный ранее сложившийся договор потребительского найма жилого помещения на две разновидности - собственно договор найма, который в литературе получил определение "коммерческого", и договор социального (потребительского) найма жилого помещения. Собственно наем жилого помещения безотносительно к его разновидностям имеет общую конструкцию, универсальный характер. В силу незавершенной кодификации жилищного законодательства общие нормы для двух разновидностей найма пока не образованы. Они регулируются раздельно.

Договор социального найма жилого помещения, или потребительского найма, как институт возник наряду с арендой жилого помещения по Закону об основах жилищной политики еще в 1992 г. и его сфера действия ограничена всего лишь публичными жилищными фондами - государственным и муниципальным. Отношения по этому договору регулируются федеральным жилищным законодательством (ст. 672 ГК). Пока новый Жилищный кодекс РФ не принят и жилищное законодательство не упорядочено, подлежит применению прежний ЖК РСФСР (гл. 2 разд. III) с учетом того, что в этой части Кодекс не приведен в соответствие с Конституцией РФ, ГК РФ и постановлениями Конституционного Суда РФ*(195). С принятием Жилищного кодекса РФ отношения по этому договору будут урегулированы самостоятельно, специально, а рассчитанный на плановую экономику ЖК РСФСР будет признан утратившим силу.

Договор (коммерческого) найма жилого помещения появился позже, с даты вступления в силу части второй ГК, вытеснив в договорных жилищных отношениях однопорядковый институт аренды; в отличие от договора социального найма сфера действия коммерческого найма существенно шире весь жилищный фонд на территории Российской Федерации (фонд публичных форм собственности и частный жилищный фонд, состоящий из индивидуального фонда и фонда юридических лиц).

С переходом к рынку жилья современное гражданско-правовое регулирование жилищных отношений отказалось от ранее установленного жилищным законодательством (ст. 10 ЖК) принципа запрета на использование гражданами жилища в целях извлечения нетрудовых доходов, закрепив наряду с потребительским наймом также и коммерческий наем жилища, не только покрывающий расходы наймодателя на содержание жилья, но и приносящий ему доход.

И тот, и другой договоры возмездны, но доходы от социального и коммерческого использования жилой площади у собственников разные. Договор социального найма основан на административном вмешательстве в свободу договора. Административный акт о предоставлении во владение и пользование благоустроенного жилого помещения гражданину в виде квартиры в пределах нормы площади, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, указанным в законе (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома), называет конкретно объект договора социального найма и нанимателя (членов его семьи), с одной стороны, и уполномоченного собственника, с другой.

Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения. Вместе с тем этот договор в домах государственного и муниципального жилищных фондов имеет свои особенности, связанные с особенностями публичных форм собственности.

Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. До 6 мая 2003 г. сохранялась существенная разница в оплате: оплата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - в основном, нет. Федеральный закон 6 мая 2003 г.*(196) внес изменения и дополнения в Закон об основах жилищной политики в части оплаты жилья и коммунальных услуг и регламентировал оплату жилья и коммунальных услуг и в договоре коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов. Теперь только в частном жилищном фонде юридических лиц и граждан оплата нанятого жилья по договорам коммерческого найма устанавливается исключительно по усмотрению сторон, будучи нелимитированной.

В юридической литературе существуют разные оценки природы этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров*(197). Отрицая однотипность договора найма и договора социального найма жилого помещения, М.И. Брагинский аргументирует это построением гл. 35 ГК в ней отсутствуют общие положения (общая часть) и специальные нормы о каждой разновидности жилищного договора, которые имеются в других главах ГК, где образована общая часть (купля-продажа, аренда и т.д.). Если бы речь шла об одном типе договора и его разновидностях, то глава должна была содержать три договорные модели одного типа.

Однако это лишь одна из версий относительно структуры гл. 35 ГК. Справедливее другая версия. В основе атипичной структуры гл. 35 ГК иные мотивы. Другую разновидность найма жилого помещения гл. 35 поручает урегулировать соответствующей отрасли законодательства - жилищному законодательству, которое является предметом уже совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, что принципиально отличает его регулирование от регулирования гражданских отношений. Договор социального найма может быть урегулирован федеральным жилищным законодательством и жилищным законодательством субъектов РФ. В данном контексте иной характер приобретают нормы о (коммерческом) найме жилого помещения в гл. 35 (ст. 672), часть которых названа в главе в качестве общих и для договора социального найма. Поэтому они временно выполняют функции общих положений для двух разновидностей жилищного найма, одного типа обязательств, одного договорного типа. В дальнейшем, с принятием жилищного кодекса РФ эта функция перейдет к нему.

Договор социального найма тоже дифференцируется на две разновидности соответственно дифференциации фонда социального использования, в составе которого обособлены специализированные жилые дома (жилые помещения). Особенности договора найма в специализированном жилищном фонде вытекают не только из особенностей целевого использования объектов найма, но и из особенностей субъектного состава, что отразилось и на объеме правомочий сторон*(198). М.И. Брагинский выделяет договор ведомственного найма и договор служебного жилого помещения в особые разновидности договора социального найма. Однако с утратой оснований выселения из ведомственного жилищного фонда, обусловленных изменением трудовых отношений, утрачена и особенность этих жилищных отношений, связанная с трудовыми отношениями. Поэтому никаких особенностей договор социального найма, заключаемый государственными (муниципальными) юридическими лицами со своими работниками, не имеет. Негосударственные (немуниципальные) юридические лица вообще не вправе заключать договоры социального найма жилого помещения. Как собственники они заключают договоры (коммерческого) найма жилого помещения с работниками или участниками хозяйственных обществ и товариществ.

Что же касается договора найма служебного жилого помещения, четко отраженного в законе (гл. 3 разд. III ЖК), то он должен рассматриваться не сам по себе, а в контексте договоров социального найма, заключаемых в специализированном жилищном фонде (см. § 2 настоящей главы), поскольку изначально служебные квартиры стояли в одном ряду с общежитиями как специальные жилые помещения (жилые дома) гл. 3 и 4 разд. III ЖК. Их исключение Законом об основах жилищной политики из состава специализированного жилищного фонда необоснованно нарушило решение прежнего закона.

3. Суть жилищного обязательства не зависит от его разновидностей. Она состоит в обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение во владение и использование. Нанимателем всегда является гражданин. Цель передачи - его проживание, что отличает наем жилья от имущественного найма. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя по содержанию, ремонту жилого дома и найму и вернуть жилое помещение за ненадобностью либо в срок, установленный в законе или договоре.

Субъектный состав на стороне нанимателя отличается от имущественного найма не только тем, что это - исключительно физические лица, но и тем, что, как правило, это множество физических лиц - проживающие совместно с нанимателем, прежде всего члены его семьи, совместно ведущие домашнее хозяйство.

Договор найма жилого помещения получил самостоятельное правовое развитие, отделившись от договора имущественного найма, в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. Объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами. Гуманитарный характер этого договора решающим образом повлиял на такие его существенные условия, как предмет, положение нанимателя, исключающее в принципе юридическое лицо из числа нанимателей и вводящее в жилищное обязательство, как правило, множество граждан, совместно проживающих с нанимателем. Такой характер договора повлиял на содержание жилищного обязательства.

Участие исключительно граждан в качестве стороны наличествует и в других договорах, в частности розничной купле-продаже, прокате. Но эта схожесть не разрушает специфику жилищного найма. Самостоятельность договора жилищного найма обусловлена не одним существенным признаком, а их совокупностью: помимо обязательного участия гражданина также множественность лиц, связанных с личностью нанимателя, постоянно проживающие совместно с ним члены семьи и (или) утратившие семейные связи.

По своей природе договор найма жилого помещения остался в группе договоров, в силу которых стороне передается имущество на время во владение, пользование и в определенной мере распоряжение. Если пользование оплачивается, договор найма жилого помещения примыкает к договору имущественного найма. Если пользование бесплатно, жилищные обязательства примыкают к договору безвозмездного пользования. В последнем случае жилищные обязательства уже утрачивают признаки найма. Оплата связана с наймом. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не предусматривают развитого регулирования безвозмездных жилищных обязательств.

Имея одну корневую систему, обе разновидности найма жилья, естественно, объединены его единой природой, его существенными признаками, а следовательно, и некоторыми общими нормами, хотя особенности каждой разновидности договорного типа весьма существенны. Так, договор (коммерческого) найма заключается на определенный срок, договор социального найма - бессрочно, а в положениях, отнесенных к специализированному фонду, - на короткий срок. Соответственно распределяется объем жилищных прав: в коммерческом найме наниматель лишен ряда жилищных прав (обмена, переселения на время капитального ремонта) в сравнении с правовым режимом по договору социального найма - основной части жилищного фонда социального использования. В специализированном жилищном фонде объем жилищных прав вообще минимален.

4. До принятия ЖК РФ и введения его в действие договор найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения регулируются, соответственно, гл. 35 ГК и гл. 2 разд. III ЖК 1983 г. При этом правовой режим отдельных объектов специализированного жилищного фонда установлен главами ЖК и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г., дополнившим разд. III ЖК гл. 3.1. Кроме того, переходный Закон об основах жилищной политики адаптировал жилищные отношения к рыночным отношениям и равному положению всех форм собственности на жилище.

Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ (п. "к" ст. 72) к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, а гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации*(199). Жилищное законодательство состоит из федерального жилищного законодательства и жилищного законодательства субъектов РФ. Комплексно жилищное законодательство составляют в основном два основных блока правовых норм - гражданских и административных. Кроме того, есть небольшие вкрапления норм иных отраслей права. Жилищное законодательство существует только как отрасль законодательства в структуре российского законодательства, но не является отраслью права в системе его отраслей.

Жилое помещение - специальный объект договора. Перевод в установленном порядке объекта жилого помещения в его противоположность - нежилое помещение*(200) прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в объект договора аренды нежилого помещения. Только перемена специального объекта договора (жилого помещения) на другой специальный объект (нежилое помещение) разрушает данную разновидность договорных отношений.

Помещение считается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом.

Жилым домом считается здание, если оно функционально, конструктивно и по санитарному, техническому и другому потребительскому состоянию пригодно для постоянного проживания граждан, где вся или не менее половины его общей (полезной) площади предназначено для постоянного проживания. В число жилых домов не включаются строения непостоянного типа.

Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

Функциональное назначение помещений, вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции или капитального ремонта жилого дома, определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в бюро технической инвентаризации.

Жилое помещение - место постоянного проживания, как это определялось ЖК (ст. 7). ГК повторил эту характеристику функционального назначения объекта, но только применительно к отношениям (коммерческого) найма (ст. 673). Характеристика объекта в отношениях собственности на жилище иная: здесь ГК ограничился определением жилого помещения лишь как места проживания (ст. 288).

В рамках одного законодательного акта - ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и можно считать несовершенством закона. Речь идет об одном и том же объекте. Жилище в качестве объекта как в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одну и ту же функцию - быть местом постоянного проживания, а не просто местом жительства.

Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению на уровне квартиры присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет индивидуально-определенные особенности, которые должны найти отражение в предмете договора коммерческого найма жилья, его планировке, а также те, которые относятся к его техническому и санитарному состоянию.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания, что составляет понятие пригодности к проживанию.

К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры (комнатами целевого назначения - комнатой-кухней, ванной комнатой и другими вспомогательными помещениями) и сообщением; жилые комнаты в квартире; одноквартирные жилые дома.

Квартира имеет общую (полезную) площадь, состоящую из жилой площади жилых комнат, площади вспомогательных комнат целевого назначения и коридора (прихожей), которая определяется в квадратных метрах и фиксируется в поэтажном плане, а также в поквартирной экспликации к поэтажному плану, надлежаще утвержденных, имеющих правоустанавливающее значение. Исчисление площади в квадратных метрах расчетно отражает кубатуру помещения, необходимую для циркуляции воздуха в замкнутом пространстве, каким является жилое помещение.

Госстроем России 31 декабря 1999 г. утверждена Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, которая служит основой для формирования региональных документов по порядку отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания, решения вопросов сноса, капитального ремонта, реконструкции, модернизации или переоборудования для использования в других целях.

На федеральном уровне стандарт жилища не определен в целом (установлены норма жилой площади и социальная норма площади на одного человека, нормативы дополнительной жилой площади, социальные нормы общей площади на одного человека и на семью при предоставлении жилых помещений и их оплате в государственном и муниципальном жилищных фондах, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением Правительства Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен*(201). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим долевым имуществом дома (независимо от форм собственности), к которому относятся общие помещения (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст. 290 ГК и ст. 8 Закона об основах жилищной политики.

Объекты наемных жилищных отношений не получили в законе общего определения. Статье 673 ГК, указывающей на объекты (коммерческого) найма, не придано общего значения и для объектов договора социального найма (ст. 672 ГК).

Видами объектов двух разновидностей жилищного найма могут быть: одноквартирный жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната (комнаты) в коммунальной квартире. Поскольку места общего пользования в коммунальной квартире предназначены для всех ее обитателей, комната в ней не может служить стандартом здорового быта, хотя и допущена законом в этом качестве из-за нерешенности жилищной проблемы. Самостоятельное право пользования жилым помещением при множественности лиц на стороне нанимателя выражается в пользовании определенным метражом общей площади. При этом порядок пользования неделимым помещением может изменяться по согласию между всеми пользователями.

5. Строго очерченная законом часть жилых помещений и жилых домов отнесена к категории, которая называется в Законе об основах жилищной политики "специализированной". До введения этого понятия в Закон жилые помещения и жилые дома такого рода определялись как "специальные" (общежития, служебные квартиры).

Если в основном жилые помещения и дома предназначены исключительно для постоянного проживания в них, то специализированные отвечают другим задачам: социальное обслуживание проживающих, временное размещение и др.

Допускается взаимный переход из категории специализированных жилых помещений и домов в категорию основного жилищного фонда и наоборот. Так, Правительство Москвы перевело жилые помещения подведомственных общежитий, расположенных в жилых домах основного жилищного фонда, в состав этого фонда с оформлением жилищных прав и обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, уже по основному жилищному фонду*(202).

Для специализированных жилых домов и помещений установлен особый правовой режим. Они могут иметь сниженные требования к заселению и использованию (койко-места, минимальная обеспеченность жилой площадью на одного человека в общежитиях - 6 кв. м и т.д.), невысокие технические, санитарные и иные потребительские характеристики (возможность размещения в промышленных зданиях (кроме общежитий), отсутствие каких-либо видов инженерного благоустройства, казенная меблировка и т.д.).

К сожалению, в перечень специализированных жилых помещений и домов закон включил и дома ночного пребывания, социальные приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи лицам, оказавшимся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий*(203). Так же, как и гостиницы вообще, эти дома как места временного пребывания не подпадают под действие жилищного законодательства. На них следует распространить действие гражданского законодательства об имущественном найме.

Вместе с тем объекты специализированного фонда в 2002 г. пополнились жильем для временного поселения: вынужденных переселенцев и беженцев, граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет банковского кредита либо средств целевого займа и заложено в обеспечение возврата кредита или займа.

6. Наличие на стороне нанимателя множества лиц, совместно с ним проживающих, потребовало от законодателя их определения. Кто эти лица? Традиционно они определялись в договоре социального найма как члены семьи, а также как лица, утратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору найма жилого помещения. То есть были определены ограничения в дальнейшем развитии этого множества лиц в жилищном обязательстве. Каждый вновь вселявшийся в состав уже проживающей семьи оценивался по критериям, установленным в законе. При этом состав семьи в жилищном праве, как и в советский период, выходит за рамки состава семьи по семейному законодательству: по жилищному праву семья расширяется путем включения лиц, не находящихся в кровном родстве, но состоящих на иждивении, ведущих при этом общее домашнее хозяйство, семейный бюджет. Вместе с тем состав семьи в законе суживался до состава живущих совместно под одной крышей в отличие от понятия семьи по семейному праву, где нет ограничений в составе семьи по признаку совместного проживания.

Негативное влияние на состав семьи (в смысле его искусственного ограничения) жилищное законодательство (ст. 54 ЖК) оказало привязкой возникновения жилищных прав у членов семьи к режиму прописки, который сам по себе препятствовал воссоединению членов семьи при отсутствии в советской правовой системе основного права граждан на свободу передвижения и выбор места жительства*(204). Конституция РФ (ст. 27), Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(205), а также постановления Комитета конституционного надзора и Конституционного Суда РФ по индивидуальным жалобам граждан*(206), Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"*(207) принципиально изменили условия возникновения и состояние жилищных прав граждан, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи.

Было признано неконституционным положение продолжавшей действовать в неизменном виде после введения в действие Конституции РФ ч. 1 ст. 54 ЖК, требовавшее от граждан вселения в жилое помещение в установленном порядке, позволявшее определять этот порядок по собственному усмотрению органов власти, что приводило к нарушению конституционного права граждан на жилище (ст. 40) и произвольному лишению их жилища, ограничению конституционного права граждан на свободу передвижения и выбор места жительства и места пребывания.

По Конституции РФ (ч. 3 ст. 55) ограничение прав и свобод граждан возможно исключительно в силу федерального закона и только в той мере, "в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства".

Естественно, таких оснований для ограничений права граждан на вселение в жилое помещение новых членов семьи не было и нет. Режим прописки, служивший целям тоталитарного государства и права, юридически заменен порядком заявительной регистрации в органы паспортно-визовой службы органов внутренних дел для граждан, изменивших свое место жительства. Заявительная регистрация не должна влиять на возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей лиц, совместно проживающих с нанимателем, что благотворно сказывается на соблюдении жилищных прав и обязанностей граждан.

И в семейном, и в жилищном праве в течение десятилетий сложились свои понятия состава членов семьи. Оправданна ли эта разница, нужно ли отказываться вообще от понятия "член семьи"?

Понятие "член семьи нанимателя", "лицо, прекратившее семейные связи, но продолжающее проживать по прежнему договору найма" крайне важные понятия жилищного права, так как с ними гражданский закон связывает возникновение, изменение и прекращение самостоятельных жилищных прав и обязанностей, жилищных обязательств. Им противостоят такие понятия, как "временный жилец", "поднаниматель", которым гражданский закон отказывает в приобретении самостоятельных жилищных прав и обязанностей. За членами семьи нанимателя признается первичное самостоятельное право пользования жилым помещением, за временными жильцами и поднанимателями - вторичное, производное право владения и пользования наряду с первичным правом титулодержателя и совместно с ним проживающих лиц.

Закон не прибегает в отношении временного жильца и поднанимателя к определению множества лиц в качестве членов семьи, а ограничивается указанием на лиц, проживающих в жилом помещении нанимателя на основании, допустим, договора поднайма (ст. 76 ЖК). Что касается временных жильцов, то о них в законе говорится как о гражданах (ст. 81 ЖК). ГК относительно временных жильцов (ст. 680) придерживается позиции прежнего жилищного законодательства, а применительно к поднанимателям (ст. 685) вообще ограничивается единственным число, не принимая во внимание совместно с ним проживающих.

Семейный кодекс, преследуя свои цели, хотя и не дает общего определения семьи, чтобы не разрушать определения состава семьи, закрепленного, в частности, в жилищном праве*(208), называет членов семьи исходя главным образом из кровнородственных связей. В отличие от прежнего брачно-семейного законодательства Семейный кодекс вводит в состав семьи иных лиц, связанных с выполнением родительских обязанностей. В целом формула семьи по семейному праву выглядит так: супруги, родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные), родные братья, сестры, бабушки, дедушки, мачеха и отчим, пасынки и падчерицы, приемные родители.

Естественно, что такая формула семьи, не препятствуя установлению в жилищном праве своего определения, все-таки служит базовым составом семьи и в жилищном праве, но не отражает сложности личностных, социальных фактических связей между совместно проживающими, как постоянно, так и временно, в одном помещении. При основном совпадении кровнородственных составов семьи жилищное законодательство (ст. 53 ЖК), кроме того, включает в состав семьи также нетрудоспособных иждивенцев, которые могут и не быть родственниками по отношению к совместно с ними проживающим, а в исключительных случаях и бывших фактических супругов, находящихся в незарегистрированном браке, что вообще прямо противоречит семейному праву. Связующим звеном этой общности близких людей в жилищном праве является их общее место жительства -жилое помещение, а также другой социальный фактор ведение общего домашнего хозяйства, семейного бюджета совместно с нанимателем. Эти два фактора сыграли решающую роль в формировании понятия состава семьи применительно к данной отрасли законодательства.

Гражданский кодекс, регулируя жилищные отношения, содержит принципиально иное решение. Применительно к каждой из разновидностей жилищного найма введена своя особая модель: одна для социального найма жилья, другая - для коммерческого найма. В социальном найме жилья сохранено понятие семьи и ее прежний состав (ст. 672), сложившиеся в жилищном праве (ст. 53 ЖК). Такова же позиция ГК и относительно членов семьи собственника жилого помещения, жилого дома (ст. 292). Что же касается коммерческого найма жилья, то здесь гражданский закон вообще отказался от понятия семьи в любом ее составе и перешел к понятию "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" (ст. 677 ГК).

В законе отсутствуют какие-либо критерии общности совместного постоянного проживания. Наниматель в коммерческом найме жилья вправе абсолютно свободно по своему усмотрению определять состав совместно постоянно проживающих. Тот, кто вошел в этот состав, приобретает жилищные права и обязанности, как члены семьи. Они возникнут для любого случайного конгломерата лиц, совместно и постоянно проживающих с нанимателем, при выполнении следующего требования закона (ст. 677, 679): они должны быть персонально включены в договор коммерческого найма как совместно с остальными проживающие. В их числе могут быть и лица, относящиеся к сексуальным меньшинствам, нетрадиционной ориентации, что противоречит Семейному кодексу при всей его уступчивости другим отраслям законодательства в определении состава семьи. Таким образом, этот состав множества лиц представляет антипод составу множества лиц в социальном найме.

Выросший из договора имущественного найма, где, как правило, нет множественности лиц, договор социального найма жилого помещения, где есть именно множественность лиц как типовая жизненная ситуация в жилищном обязательстве, заимствовал из договора аренды его схему единственного титулодержателя - нанимателя жилого помещения. Множественность лиц на стороне нанимателя в жилищном обязательстве не нашла собственного адекватного отражения в законе. По-прежнему в этом договоре, равно как и в аренде, нанимателем признается лицо в единственном числе, которое не является представителем других лиц, совместно с ним проживающих по договору. До ГК ни гражданский, ни жилищный закон не презюмировал положение множества лиц, постоянно проживающих с нанимателем, как положение сонанимателей, признавая за ними равенство жилищных прав и обязанностей и солидарную ответственность всех совершеннолетних, обусловленную единым и неделимым объектом найма.

При определенных условиях объект делим, но в момент установления солидарной ответственности он остается неделенным, неизменным.

В литературе правовое положение нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи с нанимателем, оценивается по-разному. Одни авторы ограничивались констатацией их положения как "солидарных участников договорного обязательства на стороне нанимателя"*(209). Другие рассматривали их положение как сонанимателей "со всеми вытекающими последствиями"*(210).

Только новый ГК сделал шаг вперед, определив их как сонанимателей. Однако такая оценка принята не как общее решение для двух разновидностей жилищного найма, а лишь для одной разновидности при определенных условиях. Понятие сонанимателя не введено в договор социального найма жилого помещение. Оно вводится лишь в договор коммерческого найма жилья и только в силу волеизъявления соответствующих лиц (ст. 677 ГК). Сонанимателями признаются лишь те из числа постоянно проживающих с нанимателем лиц, кто заключит с ним специальный договор о солидарной ответственности перед наймодателем (ст. 325 ГК), известив последнего об этом. Если в договоре социального найма жилья сохраняется установленная законом солидарная ответственность для всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, то в договоре коммерческого найма жилья эта же солидарная ответственность устанавливается как исключение из правил, в силу специальной договоренности об этом совместно проживающих с нанимателем лиц.

На тот случай, если соглашение не состоялось, закон прибегает к неожиданному для этих отношений решению вместо установления долевой ответственности постоянно проживающих перед наймодателем как альтернативы солидарной ответственности ГК вообще освобождает их от какой-либо ответственности и возлагает ответственность за их действия, нарушающие условия договора коммерческого найма жилого помещения, исключительно на титулодержателя найма - нанимателя (п. 3 ст. 677, п. 4 ст. 687 ГК). И хотя ГК декларирует равенство жилищных прав всех проживающих с нанимателем, на самом деле оно ликвидировано. Чтобы его достичь, проживающие совместно с нанимателем должны совершить ряд действий: заключить два договора, в том числе и договор о солидарной ответственности. Наниматель наделен большим объемом жилищных прав, чем другие совместно с ним проживающие. Заключение и расторжение договора коммерческого найма - привилегия исключительно нанимателя, для остальных оно производно.

Таким образом, по общему правилу, наниматель в коммерческом найме жилья несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно с ним проживающих. Он первоначально является единственным титулодержателем найма помещения. Такого рода юридическая конструкция устанавливалась законом применительно к временным жильцам и поднанимателям, т.е. лицам, не приобретающим самостоятельного права пользования жилым помещением. В коммерческом найме жилья закон декларирует самостоятельное право пользования постоянно проживающих совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК).

Именно такая конструкция без каких-либо отступлений в силу солидарной ответственности установлена в американском договоре аренды имущества, где совместно проживающие с арендатором не обладают каким-либо объемом жилищных прав и обязанностей, кроме ограниченного права проживания в арендованном жилом помещении. Вся полнота жилищных прав и обязанностей сконцентрирована у арендатора - единственного титулодержателя. И поэтому такая категория судебных жилищных споров между совместно проживающими относительно жилищных прав на занимаемое ими жилое помещение отсутствует. Их жилищные права несамостоятельны, производны, ограничены настолько, что сводятся просто к праву проживания на срок действия договора.

Современное российское гражданское законодательство под влиянием советского жилищного права установило в коммерческом найме жилья синтез жилищного и имущественного найма: формально наделило равенством жилищных прав всех совместно проживающих, фактически лишив их этих прав вообще, кроме как по договору с нанимателем. Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения утрачивает присущий ему ключевой признак, возвращая участников к схеме договора имущественного найма и действительно становится в какой-то мере его разновидностью.

Отказ ГК одновременно и от солидарной, и от долевой ответственности множества лиц на стороне нанимателя в коммерческом найме жилья и переход к гипертрофированному положению одного титулодержателя коммерческого найма в интересах обеспечения материального интереса наймодателя-кредитора создает искусственную, внутренне противоречивую юридическую конструкцию ответственности постоянно проживающих с нанимателем, к тому же не определенных по составу лиц. Новое нормативное решение отношений между проживающими в сравнении с ранее действующим положением, ограничившее их жилищные права и обязанности, ухудшает положение лиц, проживающих с нанимателем.

Стало быть, исходя из логики такого вывода, следует признать положение сонанимателей: за всеми членами семьи нанимателя и лицами, утратившими с ним семейные связи, но продолжающими проживать по неизменному договору социального найма, а также за всеми совместно постоянно проживающими с нанимателем по договору коммерческого найма и заключившими с нанимателем специальный договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Точно так же в случае, если согласие на замену умершего или выбывшего нанимателя между всеми гражданами, постоянно проживающими, не достигнуто, они должны считаться сонанимателями (ст. 686 ГК). Когда такого специального соглашения нет, титулодержателем коммерческого найма жилья остается исключительно наниматель. Тем самым изменена привычная схема отношений сторон в договоре жилищного найма на учитывающую в отличие от имущественного найма, множественность лиц на стороне нанимателя, и, таким образом, появляется фигура сонанимателя, связанного солидарной ответственностью с другими сонанимателями и нанимателем.

В тех случаях, когда совместно постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма лица не заключили с ним специального соглашения о солидарной ответственности перед наймодателем, возрождаются "родимые пятна" договора имущественного найма, где в основном нет множественности лиц в арендном обязательстве. Поэтому стороны договора - это наймодатель и наниматель (сонаниматели - преимущественно).

7. Наймодатель - собственник или уполномоченное им лицо, положение которого аналогично положению наймодателя в договоре аренды. В качестве субъектов права собственности (вещного права) выступают граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 212 ГК), иностранные государства, международные организации.

Кто же является уполномоченным лицом собственника в домах государственного и муниципального жилищного фондов по социальному и коммерческому найму?

Собственник (субъективного права) обязан определить лицо, уполномоченное быть наймодателем. Таким лицом является служба заказчика (управляющая организация). Служба может относиться к любой форме собственности и не соответствовать форме собственности на жилищный фонд, который она берется обслуживать. По поручению собственника служба заказчика (управляющая организация) осуществляет поиск обслуживающих подрядных организаций. Так, кондоминиум или товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления кондоминиумом в установленном порядке (см. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья"*(211)).

Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"*(212) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно создать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг, а следовательно, быть лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации зависимостью от форм собственности, в том числе вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Так, постановлением Правительства Москвы от 21 октября 1997 г. N 46*(213) на государственную дирекцию единого заказчика возложена обязанность заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной (муниципальной) собственности г. Москвы, на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Право заключать такие договоры может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Служба заказчика (управляющая организация) также по поручению собственника ведет сбор платежей за квартиру и коммунальные услуги, заключает договоры подряда, несет паспортно-учетные обязанности, оформляет льготы на оплату жилья (коммунальных услуг) и субсидии и осуществляет другие виды социального обслуживания населения по месту жительства.

В небольших населенных пунктах функции заказчика (управляющей организации) выполняет подразделение органа местного самоуправления.

В отдельных субъектах Российской Федерации работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, в качестве которого выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком, которым является юридическое лицо или гражданин (ст. 764 ГК). Финансирование должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, где помещения сдаются в наем по правилам гл. 37 ГК, федеральным законом (ст. 768) не установлено.

8. Договор найма - возмездный. Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать. К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений действующим законодательством специально не регламентируется. Если применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. 692, 695, 698, 699 ГК). Поэтому в договорных условиях сторонам следует использовать нормы жилищного законодательства и диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. сформулировать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма.

Если до 2003 г. плата за жилое помещение лимитировалась лишь для договора социального найма жилого помещения, а наем жилого помещения во всех разновидностях жилищного фонда оплачивался по соглашению сторон, то Федеральным законом от 6 мая 2003 г. плата за жилое помещение регламентируется также и за наем жилых помещений по договору найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов.

Структура оплаты складывается из трех составных частей - плата за содержание жилья, плата за ремонт жилья, плата за наем жилого помещения. Последняя часть оплаты является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения внаем. Оплата дифференцируется в зависимости от общей площади жилого помещения в пределах социальной нормы площади жилья. Коммунальные услуги оплачиваются сверх оплаты за жилое помещение в пределах нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданам субсидий в установленном ст. 15.1 Федерального закона от 6 мая 2003 г. порядке.

При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного в соответствии с законодательством прожиточного минимума*(214) названный федеральный стандарт изменяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх установленных нормативов потребления, в том числе оплаты дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.

Оплата дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона от 6 мая 2003 г. Перечень заболеваний, дающий инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты, утвержден постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 214*(215). Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, на пользование дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью, утвержден циркуляром НКВД РСФСР 13 января 1928 г. N 27 и НК Здрава РСФСР от 13 января 1928 г. N 15*(216).

Названный Закон упорядочил неограниченную до этого возможность изменения уровня оплаты наемного жилья и уровня коммунальных услуг. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год одновременно с принятием местного бюджета, бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и только после независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг. Не допускается изменение этих цен и тарифов в течение финансового года без одновременного внесения изменений и дополнений в местные бюджеты на текущий финансовый год и бюджеты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга на текущий финансовый год.

Обязанность своевременной оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя. Повышена ответственность за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг и существенную задолженность в оплате: увеличена пеня, предусмотрена возможность выселения неплательщика в ухудшенные жилищные условия, замена занимаемого жилого помещения на меньшее в пределах социальной нормы площади жилья на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения (ст. 15.7 Закона об основах жилищной политики). Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачивается нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя, меньшая часть централизованных коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем также сверх оплаты жилья, но непосредственно коммунальному предприятию (субъекту естественной монополии). Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре. Оплата за пользование телефоном не входит в оплату за пользование коммунальными услугами и осуществляется по самостоятельному договору.

Оплата коммунальных услуг вменяется в обязанность персонально нанимателя при наличии солидарной ответственности нанимателя и членов его семьи (а равно и лиц, утративших семейные связи, но продолжающих проживать) в силу закона по договору социального найма и договорной солидарной ответственности нанимателя и совместно проживающих с нанимателем по договору найма (коммерческого) жилого помещения.

Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых титулодержатель отвечает перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы).

9. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора как социального, так и коммерческого найма жилого помещения.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременный текущий ремонт помещения, принимая меры к предотвращению аварий, и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора. Только Федеральным законом от 6 мая 2003 г. был, наконец, установлен размер пени за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги. Этот размер при задержке гражданином оплаты жилья и коммунальных услуг не должен превышать одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

 

§ 2. Разновидности жилищного найма

 

Природа договора жилищного найма безотносительно к его разновидностям едина: это возмездная передача собственником (его уполномоченным) принадлежащего ему жилого помещения во владение и пользование другим гражданам для постоянного проживания в нем.

В договоре социального найма в отличие от коммерческого найма жилого помещения сохраняются черты публичного права (отсутствие свободы договора, административный акт в качестве основы заключения договора, требование соблюдения ограничительных нормативов и т.п.), сложившееся еще до принятия действующего ГК. В силу характера договора социального найма жилья этот правовой режим сохранится.

Без наличия административного акта договор социального найма не может быть заключен, он считается ничтожным. Принятием акта завершается административный процесс признания граждан нуждающимися в жилье или улучшении жилищных условий и предоставления им жилого помещения либо предоставления его гражданам, выселяемым по основаниям, названным в законе.

Договор социального найма бессрочен, что отличает его от договора коммерческого найма.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, не только из государственных и муниципальных, но и из других жилищных фондов. Объем жилищных прав в этом договоре шире, чем в договоре (коммерческого) найма жилого помещения.

В договоре (коммерческого) найма усилена роль договора. Как уже отмечалось, право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор найма (коммерческого). Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679 ГК). В этом договоре отсутствует ряд существенных правомочий (на обмен, раздел).

В отличие от бессрочности социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий - до одного года или длительный - до пяти лет (ст. 683 ГК). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора принадлежит наймодателю, он должен проявить ее за три месяца до окончания срока действия договора. Что вправе предложить в этом случае наймодатель? Продлить договор на прежних условиях или на новых условиях. Но он может и отказать в возобновлении договора, предупредив нанимателя об этом. В последнем случае закон требует от наймодателя воздерживаться в течение одного года от сдачи в аренду освобожденного помещения. Если же наймодатель нарушит установленный запрет в течение одного года, заключенный с другим нанимателем договор считается недействительным, и наймодатель будет вынужден принудительно заключить договор на новый срок с прежним нанимателем.

Законодатель сделал в 2003 г. еще шаг к сближению двух разновидностей жилищного найма - лимитирована плата за жилье и в договоре (коммерческого) найма в жилых помещениях домов государственного (муниципального) жилищного фонда, хотя в частном жилищном фонде наемная плата по-прежнему устанавливается по договоренности сторон. ГК специально распространил на договор социального найма ряд норм коммерческом найма. Это касается письменной формы договора (ст. 674 ГК), сохранения договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанностей нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), поселения временных жильцов (ст. 680 ГК), ремонта помещения (ст. 681 ГК), вселения поднанимателей (п. 1-3 ст. 685 ГК). Таким образом, названные нормы имеют общий характер для двух разновидностей жилищного найма.

Закон установил автономные основания расторжения договора коммерческого найма наряду с основаниями расторжения договора социального найма жилья, предусмотренными жилищным законодательством. Теперь для каждой разновидности договора найма жилья предусмотрены свои основания для заключения и для его прекращения. Расторжение договора (коммерческого) найма жилья дифференцировано по основаниям, возникающим в зависимости от того, по чьей инициативе - наймодателя или нанимателя - он прекращается. Перечень оснований неисчерпывающий, его может дополнить Жилищный кодекс.

Особенность расторжения договора (коммерческого) найма жилья связана с возложенной законом на нанимателя ответственностью перед наймодателем за действия совместно постоянно проживающих с ним лиц. Так, в случае использования кем-либо из них помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей наймодатель вправе расторгнуть договор найма в целом, а не заявлять иск о выселении виновных.

 

§ 3. Жилищные права и обязанности

 

1. Гражданский кодекс ограничивает правомочия нанимателя владением и пользованием жилым помещением. На самом деле наниматель наделяется в определенной мере триадой правомочий, но, естественно, не правомочиями собственника. Кроме владения и пользования он правомочен и распоряжаться при соблюдении определенных условий нанятым жилым помещением: может вселять других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, осуществить обмен жилого помещения и др. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

Триада правомочий пользователя в определенной части как бы повторяет триаду правомочий собственника, хотя их наполнения принципиально различны, что продолжает служить основаниями для некой двойственной характеристики пользования не только как обязательственных отношений, но и как вещных.

Рассматриваемый договор - двусторонний, т.е. каждая из сторон имеет права и обязанности, каждая из сторон - одновременно кредитор и должник. Наймодатель как должник обязан передать жилое помещение нанимателю и как кредитор вправе требовать от нанимателя оплаты за пользование помещением. Наниматель как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого помещения. Наниматель как должник обязан вернуть другой стороне по истечении срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое жилое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им. Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования жилого помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним постоянно проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору (коммерческого) найма, по которому состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как кредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного предоставления от контрагента. Передача помещения во владение и пользование нанимателю и всем лицам, совместно с ним постоянно проживающим, осуществляется, чтобы получить оплату за наем. Весь комплекс обязательств сторон по техническому и санитарному обслуживанию, капитальному и текущему ремонту жилого дома, жилого помещения рассчитан на встречное предоставление сторон.

Суть жилищных обязательств, когда договору социального найма жилья предшествует административный акт (ст. 13 Закона об основах жилищной политики), не меняется. Ордер выполняет в этом случае функцию наделения гражданина правом требовать заключения с ним договора и соответственно наймодателя обязанностью вступить в договорные отношения с ним и ни с кем другим относительно названного в ордере жилого помещения. Заключение договора с лицом, не являющимся ордеродержателем, или с ордеродержателем на другое жилое помещение, не указанное в ордере, оценивается как ничтожный договор, поскольку не соответствует требованиям закона (см. ст. 168 ГК).

Безотносительно к своим разновидностям договор найма жилого помещения как единый тип договора - консенсуальный, т.е. вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю. С этим юридическим фактом связаны права и обязанности сторон в договоре.

Консенсуальный характер договора в литературе оспаривался и договор оценивался как реальный, поскольку его письменная форма не соблюдалась. Свидетельством воли ордеродержателя заключить договор были его действия, связанные с административным актом - получением ордера и предъявлением его наймодателю, принятие его последним. Так следовало оценить нарушение письменной формы договора. Однако момент заключения договора найма связывали с моментом вселения нанимателя в обозначенное в ордере помещение. Именно с этого момента возникают права и обязанности сторон*(217). Такая оценка преобладала особенно на практике и, в частности, в судебной практике. Как правило, передача ордера и заселение указанного в ордере жилого помещения осуществлялись одновременно.

Нарушение письменной формы договора найма в этих случаях не влекло его недействительности по ГК 1964 г., равно как не влечет и по действующему ГК относительно договора социального найма жилья. Передача ордеродержателем управляющей организации ордера и его прием ею означал заключение договора найма жилого помещения в устной форме. Занятие жилого помещения без ордера либо до его передачи юридически было невозможным, а если это имело место, то расценивалось как правонарушение со всеми вытекающими из этого последствиями. Именно действия ордеродержателя и членов его семьи, с одной стороны, и действия будущего наймодателя, с другой, соответственно по передаче и приему ордера на жилое помещение оценивались как соглашение о последующей затем передаче во владение и пользование указанного в ордере жилого помещения. Прежде должно состояться соглашение, а потом уже реальная передача жилого помещения ордеродержателю. Поэтому договор - консенсуальный, даже если эти действия осуществлялись одновременно.

Для договора социального найма жилья основой возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, является совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение, во-первых, и заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора, во-вторых. Нарушение письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

2. Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих жилищных прав, вправе в социальном найме:

1) вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

2) поселять временных жильцов и поднанимателей;

3) изменять договор найма;

4) сохранять договор найма при перемене собственника дома;

5) обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

6) сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

7) прекратить действие договора найма;

8) получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фондов по основаниям, указанным в законе;

9) приватизировать жилье.

Наниматель и сонаниматели обязаны:

1) осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

2) своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

3) соблюдать правила пользования жилым помещением;

4) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

1) заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

3) дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения;

5) осуществлять санитарное и техническое обслуживание нанимателя и сонанимателей, текущий и капитальный ремонт жилого дома таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание нанимателю коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.

Наймодатель вправе по основаниям и в порядке, установленном в законе, расторгнуть договор социального найма.

Основная проблема осуществления прав и обязанностей наймодателя, перешедшая от прежнего правового регулирования, состоит в том, что у наймодателя в домах государственного и муниципального жилищных фондов было изъято большинство прав и обязанностей по договору и передано вышестоящим органам управления, местного самоуправления и государства. Принимать решение о согласии на обмен занимаемого нанимателем помещения и приватизацию, изменении договора найма, заявлять иск о выселении нанимателя и членов его семьи наймодатель не мог.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищных фондов предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственников. Так, в Москве правом заключать договор социального найма в домах, образующих собственность города Москвы, наделены Департамент муниципального жилья Правительства Москвы и его окружные жилищные управления. Этот орган Правительства Москвы компетентен решать вопросы обмена жилой площади, управления - заключать договоры социального найма жилья, а также решать вопросы обмена занимаемых помещений.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений - основная мера ответственности нанимателя за нарушение договора найма. Выселение как следствие расторжения договора найма допустимо лишь по основаниям и в порядке, установленным в законе. Эти основания, касающиеся договора социального найма жилья, перечислены в ЖК. Принудительное выселение в судебном порядке, связанное с виновным поведением постоянных пользователей, одно из этих оснований.

Таким основанием является также разрушение и порча жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей нанимателем, членами его семьи и другими совместно с ним проживающими лицами.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 98 ЖК).

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения провести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения граждане, чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным (ст. 100 ЖК). Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фондов, им предоставляется жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В том случае, если они не были постоянными пользователями в этих разновидностях жилищного фонда, они выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Если граждане не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер и договор были признаны недействительными по другим причинам и его выдачей нарушены права других лиц, выселение осуществляется с предоставлением другого жилого помещения.

В случае невнесения квартирной платы в течение шести месяцев наниматель и совместно с ним проживающие члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, которое должно отвечать санитарным и техническим требованиям, но уже в пределах норм площади общежития (6 м2).

3. Наниматель в договоре (коммерческого) найма жилья (если договор заключен сроком до пяти лет) имеет ряд таких же прав и обязанностей, как и наниматель в договоре социального найма.

По тому и другому договорам наймодатель наделен в принципе теми же обязанностями - передать свободное помещение и надлежаще эксплуатировать дом.

В большинстве статей гл. 35 ГК назван только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей в договоре найма (коммерческого) жилья, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих совместно с нанимателем закон декларирует.

Наниматель в договоре найма (коммерческого) имеет право:

1) приоритета (преимущественного права) на заключение договора на новый срок;

2) на замену другим нанимателем;

3) на расторжение договора;

4) давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указанных в законе;

5) согласованно с наймодателем устанавливать плату за жилое помещение, если оно находится в частном фонде.

Лица, совместно постоянно проживающие с нанимателем, вправе требовать их обязательного персонального включения в текст письменного договора коммерческого найма жилья, в том числе несовершеннолетних, малолетних и лиц, находящихся под опекой или попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре путем соответствующих записей. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если же они были своевременно оформлены, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора.

Гражданин из числа постоянно проживающих, но по общему согласию всех вправе стать нанимателем в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Наймодатель вправе расторгнуть договор (коммерческого) найма в судебном порядке по своей инициативе по двум основаниям:

а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения квартирной платы - при краткосрочном найме,

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность.

В последнем случае законодатель дает нанимателю еще и шанс избежать такого рода санкции - судебным решением ему предоставляется льготный, не более одного года срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания. Если наниматель не использовал этого шанса или даже не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Статья 687 ГК предусматривает возможность отсрочки исполнения решения, но не более чем на один год.

В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими ГК вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое оценивается в законе как непригодное для проживания. Оно образуется в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Например, в силу нарушения нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенности профилактических мероприятий и других нарушений правил и норм содержания жилищного фонда. Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, какой является аварийность конструкций здания, что также имеется в виду в законе.

Непригодные к постоянному проживанию жилые дома делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в случае проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции и те, дефекты которых не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом. Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон договора.

Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называет жилищное законодательство.

Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционное для жилищного законодательства основание для расторжения договора по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).

Однако правом на расторжение договора ГК наделяет в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. В коммерческом найме законодатель отказался от применения мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности этих мер, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения (п. 2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года, по повторному требованию наймодателя, суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

4. В договоре социального найма специализированного жилого помещения наниматель обладает минимальным объемом жилищных прав, но не приобретает самостоятельного права пользования предоставленным помещением. Он не вправе:

а) приватизировать эти жилые помещения;

б) осуществлять обмен и бронирование жилых помещений;

в) сдавать жилые помещения в поднаем, аренду или субаренду;

г) осуществлять раздел занимаемой жилой площади;

д) вселять временных жильцов без разрешения уполномоченного на то органа;

е) требовать по истечении срока договора его возобновления.

Наниматель подлежит выселению из занимаемого помещения по широкому кругу оснований (прекращение трудовых отношений в случае истечения одного года временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет соответственно кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенное в обеспечение возврата кредита или займа).

 

Глава 15. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

 

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) по своему характеру близок договору аренды. И в том и другом случае одна сторона (арендодатель или ссудодатель) передает другой стороне во временное владение и пользование имущество (вещь), а другая сторона (арендатор или ссудополучатель) обязуется вернуть его в состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 606 и 689 ГК). Главное различие между этими договорами - в возмездности одного (договора аренды) и безвозмездности другого (договора ссуды). В связи со значительным сходством к отношениям по безвозмездному пользованию, регулируемым гл. 36 ГК, применяются многие правила, относящиеся к аренде, на что имеется прямое указание в законе (п. 2 ст. 689 ГК).

Это касается определения объектов, передаваемых в пользование, которыми могут быть лишь вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования, так называемые непотребляемые вещи; установления срока действия договора по соглашению сторон, а также возможности заключения договора на неопределенный срок. Ссудополучатель, как арендатор, обязан пользоваться предоставленным ему имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Нарушение этого требования дает ссудодателю право на досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Имеется в главе о договоре безвозмездного пользования отсылка к норме ГК, касающейся признания договора возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621), если лицо, получившее вещь в пользование, продолжает пользоваться ею по истечении срока договора при отсутствии возражений другой стороны. Распространено на рассматриваемый договор действие правила, согласно которому произведенные пользователем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ссудополучателем без согласия другой стороны, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, поскольку договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании есть ряд существенных особенностей.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику вещи, а также, как указано в п. 1 ст. 690 ГК, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Разрешение собственника в соответствующих случаях оформляется письменно.

Случай, когда на основании закона ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, предусмотрен, в частности, ст. 660 ГК. Она наделяет таким правом арендатора предприятия, который может передавать арендованные объекты в пользование другим лицам без согласия арендодателя.

Закон содержит определенные ограничения на передачу имущества в безвозмездное пользование. Коммерческим организациям запрещается передавать имущество в пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК). Здесь очевидна направленность закона на исключение возможных злоупотреблений во взаимоотношениях коммерческих организаций с названными лицами. Государственные и муниципальные предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им в пределах, установленных ст. 295 ГК, допускающей передачу недвижимого имущества лишь с согласия собственника (уполномоченного собственником органа), а иного - по усмотрению самого юридического лица.

Предоставление вещи в безвозмездное пользование подпадает под признаки дарения (исходя из определения этого договора, данного в ст. 572 ГК). В этой связи следует сделать вывод о том, что договор безвозмездного пользования имуществом не может заключаться во всех случаях, когда закон (ст. 575 ГК) запрещает дарение, например между коммерческими организациями.

Ссудодатель обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами. Если это условие нарушено и вещь не может быть использована либо использование ее в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, он вправе потребовать предоставления таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного реального убытка. Здесь следует обратить внимание на особенность рассматриваемых отношений: при соответствующих нарушениях по договору найма арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения всех причиненных убытков (см. п. 2 ст. 611 ГК), включая не только реальные потери, но и упущенную выгоду, а по договору ссуды - лишь реальный ущерб, понесенные расходы или утраты. Такое ограничение ответственности по договору ссуды объясняется его безвозмездностью.

Существенно отличаются последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование от последствий непредоставления сданного внаем имущества по договору аренды. Ссудополучатель при непередаче ему вещи вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Требования о принудительном изъятии и передаче вещи по договору ссуды предъявляться не могут.

Ссудодатель отвечает за недостатки передаваемой в безвозмездное пользование вещи лишь тогда, когда он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил их при заключении договора. За недостатки вещи, о которых ссудодатель при заключении договора не знал, он ответственности не несет.

Если в соответствии с законом на ссудодателя может быть возложена ответственность за недостатки вещи, то ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать: а) безвозмездного их устранения, или б) возмещения своих расходов на устранение недостатков; или в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Однако лицо, предоставившее вещь в пользование, вправе выбрать способ удовлетворения заявленных требований. Например, при получении информации о намерении ссудополучателя устранить недостатки своими силами за счет ссудодателя последний может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии.

Ссудодатель не отвечает за недостатки переданной в пользование вещи, если они: а) были оговорены при заключении договора, или б) заранее были известны ссудополучателю, либо в) должны были быть обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при получении вещи.

Как и при сдаче имущества в аренду, закон защищает права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. С передачей ее в пользование по договору ссуды их права не прекращаются, в том числе связанные с ограниченным пользованием имуществом (сервитут), залогом и др. При заключении договора ссудодатель обязан предупредить другую сторону о правах третьих лиц. Если это не сделано, ссудополучатель, узнавший о таких правах, может требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба.

Лицо, получившее вещь в безвозмездное пользование, обязано поддерживать ее в исправном состоянии, нести все расходы по содержанию вещи. На него возлагается обязанность по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта, в чем также проявляется одно из отличий договора ссуды от обычного договора аренды. Однако норма, устанавливающая это правило, не исключает возможности иного распределения обязанностей по содержанию и ремонту вещи по соглашению сторон.

Ссудополучатель, которому предоставлена вещь на основе договора ссуды, становится на период действия договора ее законным (титульным) владельцем, а потому его право владения данной вещью, как и право арендатора, защищается предусмотренными законом способами защиты вещных прав (см. ст. 305, 301-304 ГК)*(218).

Особенностью отношений по безвозмездному пользованию имуществом является установленное для них изъятие из общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вещи, полученной в безвозмездное пользование, такой риск несет ссудополучатель, если: а) вещь погибла или была испорчена в связи с использованием ее не в соответствии с договором или назначением вещи; б) ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя; в) ссудополучатель при сложившихся обстоятельствах мог предотвратить гибель или порчу находящейся в его пользовании вещи, пожертвовав своей, но не сделал этого (ст. 696 ГК). Перечисленные случаи определены исходя из обязанности ссудополучателя проявлять максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать принцип добропорядочности во взаимоотношениях сторон.

За вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, переданной в безвозмездное пользование, отвечает ссудодатель (собственник). Он может быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Бремя доказывания этих обстоятельств возложено на ссудодателя (ст. 697 ГК).

Исключение из указанного правила предусмотрено п. 1 ст. 1079 ГК, определяющим ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих. Согласно абз. 2 этого пункта обязанность возмещения вреда возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности (в момент причинения вреда) на законном основании. К таким лицам относится и ссудополучатель, если он на основании договора о безвозмездном пользовании эксплуатирует предмет, относящийся к источникам повышенной опасности, например транспортное средство.

Договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из них в случаях, предусмотренных законом. Ссудодатель может заявлять такие требования, если лицо, которому вещь предоставлена, ненадлежаще обращается с нею или неправильно ее использует (не в соответствии с договором или назначением); не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии, существенно ухудшает ее состояние либо если он передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя, т.е. совершил недозволенный акт распоряжения чужим имуществом.

Ссудополучатель может ставить вопрос о досрочном расторжении договора в связи с обнаружением недостатков вещи, делающих невозможным или обременительным нормальное ее использование (при условии, что он не знал и не мог знать об этих недостатках в момент заключения договора), а также в случаях непригодности вещи для использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Кроме того, ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если при его заключении не был предупрежден о правах третьих лиц на передаваемую вещь, а также при непередаче ее либо относящихся к ней принадлежностей и документов.

Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (при возражении другой стороны) осуществляется по решению суда в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 452 ГК. Заинтересованная сторона может обратиться в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

Помимо расторжения договора по основаниям, указанным в ст. 698 ГК, закон наделяет каждую из сторон правом в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок извещения (ст. 699 ГК). Данная норма в основном совпадает с п. 2 ст. 610 ГК, предусматривающей право отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме случаев аренды недвижимого имущества, для которых срок направления информации об отказе должен быть не менее трех месяцев.

Ссудополучателю предоставляется право в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования даже тогда, когда в нем определен срок пользования. Заявление об отказе от договора и в этих случаях должно направляться ссудодателю не позднее чем за один месяц. Если сторона имеет право на односторонний отказ от договора, то необходимость обращения в суд отпадает.

Иногда ставится вопрос о том, какой смысл в определении законом случаев, когда ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если ему предоставлено безоговорочное право одностороннего отказа от него. Различия здесь в том, что право на досрочное расторжение договора увязывается с каким-либо существенным нарушением обязательств со стороны ссудодателя, и в этом случае ссудополучатель может требовать не только расторжения договора, но и возмещения реального ущерба, причиненного в результате нарушения. Право одностороннего отказа от договора ссуды не связано с ненадлежащим исполнением обязательств другой стороной, и при таком отказе обычно не заявляются требования о возмещении ущерба. (Если они будут заявлены, то может потребоваться судебное разрешение спора.)

Ссудодатель, в отличие от своего партнера, не наделен правом одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок.

Нахождение вещи в безвозмездном пользовании не лишает собственника права произвести ее отчуждение или заключить договор о передаче этой вещи в возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. Однако эти действия не должны ущемлять прав и интересов добросовестного ссудополучателя. К новому собственнику или пользователю (арендатору) переходят обязанности по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении приобретенной (полученной в аренду) вещи считаются обремененными правами ссудополучателя. Из этого следует, что такое лицо не может требовать досрочного прекращения договора безвозмездного пользования, передачи ему соответствующей вещи до истечения срока, на который она предоставлена ссудополучателю.

Права и обязанности ссудодателя переходят к его наследникам, а в случаях, когда ссудодателем является юридическое лицо, - к правопреемнику последнего. Ни наследник, ни правопреемник, к которым перешло право собственности на вещь (или иное право, например, право хозяйственного ведения), также не могут требовать досрочного прекращения отношений по договору ссуды, заключенному до возникновения у них соответствующего права.

Закон допускает правопреемство по договору ссуды и в отношении ссудополучателя, когда им является юридическое лицо, возникшее в результате реорганизации другого юридического лица. Права и обязанности последнего переходят к правопреемнику, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (п. 2 ст. 700 ГК). В то же время права ссудополучателя - физического лица к его наследникам не переходят, договор в этом случае прекращается (если заключившие его стороны не предусмотрели иное). Прекращается действие договора безвозмездного пользования и при ликвидации юридического лица - ссудополучателя.

 

Глава 16. Договор подряда

 

§ 1. Общие положения о подряде

 

1. Следуя за Основами 1991 г., новый Гражданский кодекс объединил в единый тип договоров подряда некоторые признаваемые ранее "самостоятельными" договоры. Это относится к подряду на капитальное строительство, а также к производству проектных и изыскательских работ. Оба эти договора стали теперь разновидностями подряда. Вместе с тем единый ранее договор подряда разделен на три самостоятельных договорных вида: собственно подряд, договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, а также договор возмездного оказания услуг.

Глава о подряде относится к тем нескольким главам ГК, которые содержат параграф, посвященный общим положениям о договоре, и наряду с ним определенное число параграфов, посвященных отдельным видам соответствующего договорного типа. В структуре главы "Подряд" выделяются общие положения (§ 1), бытовой подряд (§ 2), строительный подряд (§ 3), подряд на выполнение проектных и изыскательских работ (§ 4), подрядные работы для государственных нужд (§ 5).

Общие положения о подряде распространяются в равной мере на все виды данного договора. При этом нормы первого параграфа действуют только тогда, когда специальные, помещенные в соответствующий параграф данной главы нормы, не содержат иного регулирования. Таким образом, при расхождении норм общего и специального параграфов действуют нормы последнего.

2. Статья 702 ГК признает подрядом договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Приведенное определение позволяет квалифицировать подряд как договор возмездный (работы выполняются и результат передается за плату), консенсуальный (договор вступает в силу с момента его заключения и до передачи вещи), а также двусторонний (каждая из сторон договора имеет права и обязанности) и к тому же синаллагматический (обе стороны договора принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента).

Договор подряда имеет самое широкое применение. Он используется всюду, где речь идет о работах, имеющих определенный, отдельный от них результат, при этом сторона, выполняющая работы, сама же их и организует. Результатом работы обычно является создание новой вещи: от пошитого костюма до выстроенного здания или сооружения. Но подряд имеет место и тогда, когда заказчик передает принадлежащую ему вещь для переработки или обработки. Наиболее важную сферу применения подряда составляет строительство. При этом подряд опосредует в равной мере как собственно строительство, так и тесно связанные с ним проектные, изыскательские, монтажные, пусконаладочные и другие работы. Подрядный договор обслуживает и личные потребности граждан. К нему прибегают при строительстве дачи или жилого дома, заказывая скульптору или художнику создание новой вещи либо ремонтной мастерской переделку старой машины в трактор для работы на садовом участке и др.

По общему правилу, работы по договору подряда выполняются иждивением подрядчика. Это означает, что именно он либо те, кого он привлек, выполняют работы, используя оборудование, механизмы, инструменты и т.п. Поэтому типовая модель подряда предполагает: все делает подрядчик, а заказчик только принимает результат и платит деньги. Однако договором может быть предусмотрена обязанность заказчика предоставить материалы.

3. Центральным для подрядных отношений является вопрос о распределении между сторонами различного рода рисков. Речь идет о ситуациях, при которых сторона заведомо принимает на себя негативные последствия, которые могут возникнуть при определенных обстоятельствах. Эта сторона не вправе освободить себя при таких обстоятельствах от ответственности ссылкой на то, что последствия, охваченные возложенным на нее риском, наступили не по ее вине. Необходимым и достаточным основанием для освобождения в этом случае стороны от ответственности может служить лишь вина контрагента.

В Гражданских кодексах 1922 и 1964 гг. распределение рисков было прямо предусмотрено в самом определении договора подряда. Соответственно подрядом признавался договор, по которому работы выполнялись подрядчиком "за свой риск". Фактически та же идея нашла отражение в ст. 702 действующего Кодекса. Обязанность подрядчика "выполнить... определенную работу и сдать ее результат" означает, что риск, связанный с недостижением результата, лежит на подрядчике. Здесь же действует принцип: "нет результата - нет и оплаты". Отмеченные особенности подряда послужили основой для выделения трех договоров, о которых речь шла выше.

Основное различие между договором подряда и договором на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ состоит в решении вопроса о распределении риска: по этому последнему договору риск случайной невозможности исполнения работ лежит не на подрядчике (исполнителе), а на заказчике.

4. Разграничение договоров подряда и возмездного оказания услуг берет свое начало в римском праве. Имеется в виду признание в качестве самостоятельной разновидности найма, в частности, locatio-conductio opera - найма работ (ставшего подрядом) и locatio-conductio operarum - найма услуг (ставшего одноименным договором). Среди особенностей первого договора можно указать на то, что цель, на которую он направлен, составляет экономический результат (opus)*(219). Этого признака был лишен договор услуг. Таким образом, речь шла, с одной стороны, о договоре "найма", предметом которого был труд и его результат, а с другой - о договоре на оказание услуг, имевшем своим предметом труд как таковой, лишенный отделенного от него результата. Не случайно из договора услуг выделился личный наем, ставший предшественником того, что в нашем праве рассматривается в качестве особого, трудового договора.

Отмеченное деление нашло отражение, в частности, во Французском гражданском кодексе с его близкой к римскому праву трехчленной конструкцией найма (имеется в виду наем вещей, наем работ и наем услуг). В одном из новейших гражданских кодексов - кодексе Нидерландов в его книге, озаглавленной "Предоставление услуг без служебного подчинения", выделены особые главы. Сюда входят, помимо общей, главы о поручении, посредничестве, коммерческом агентстве. Кроме того, имеется специальный раздел 7а "Договор о коммерческом агентстве".

Среди дореволюционных цивилистов сторонником разграничения подряда и услуг был Г.Ф. Шершеневич. Он подчеркивал необходимость понимать под подрядом "исполнение работы, как продукт приложения рабочей силы". Одновременно замечалось: "В подряде мы имеем дело с "исполнением" работы, личном найме с "отправлением работы". Соответственно смысл подряда, в отличие от личного найма, усматривался в том, что в первом сущность составляет "результат труда"*(220).

Из числа современных авторов последовательно выступает за отделение работ от услуг О.С. Иоффе. Он выделяет наряду с подрядом группу договоров, объединенных вокруг обязательств по оказанию услуг. К их числу отнесены договоры, которые в отличие от подряда имеют в виду "деятельность таких видов, которые не получают или не обязательно должны получить воплощение в материализованном, а тем более овеществленном результате*(221).

Несмотря на то что все три договора, о которых идет речь, признаны теперь самостоятельными договорными видами, законодатель учел наличие между ними и общего. Это позволило ему включить в главы, посвященные научно-исследовательским, опытно-конструкторским и технологическим работам, а также возмездному оказанию услуг, определенное число отсылок к статьям о подряде. Имеются в виду отсылки, содержащиеся в ст. 778 и 783 ГК.

Сходство рожденных из найма работ и найма услуг договоров признается и в законодательстве других стран. Так, например, седьмая глава во второй книге Германского гражданского уложения названа "Договор подряда и подобные договоры", и в ней выделены два подраздела. Один из них посвящен подряду, а второй - одной из разновидностей договора услуг: договору о туристическом обслуживании.

5. Как это имеет место и в других главах о договорах, применительно к подряду основное содержание данной главы сводится к установлению того, кто и как заключает договор, каковы права и обязанности сторон, а также какие последствия влечет за собой нарушение ими своих обязанностей.

Характерным для договора подряда, особенно строительного, связанного по своей природе с необходимостью выполнения больших по объему и стоимости работ, является обычно множественность лиц на стороне того или (и) другого контрагента. Так, Закон об инвестиционной деятельности в РФ предусматривает возможность объединения средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования, т.е. совместного вложения собственных, заемных и привлеченных средств. В силу двустороннего характера договоров заказчики являются в одно и то же время сокредиторами и содолжниками. К этому следует добавить, что отношения между заказчиками продолжаются и после того, как договор будет исполнен, так как они становятся собственниками результата работ (здания, сооружения и т.п.).

Допускается одновременное заключение заказчиком договора с двумя и более подрядчиками. Тогда налицо тот же вариант обязательства с множественностью лиц. При этом из-за двустороннего характера подрядного договора подобная множественность в одно и то же время будет иметь место на стороне должника и на стороне кредитора. Имеется в виду то, что в силу ст. 321 ГК в обязательстве, которое дает право требовать оплаты выполненных работ, соподрядчики выступают как сокредиторы, а в обязательстве выполнить работу - как содолжники. При неделимости предмета договора, а также в случаях, когда обязательство связано с предпринимательской деятельностью, соподрядчики признаются солидарными кредиторами и соответственно солидарными должниками. В остальных случаях, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, подрядчики и заказчики признаются сокредиторами и содолжниками соответственно своей цели.

6. При заключении подрядного договора нередко возникает вопрос о привлечении подрядчиком третьего лица к участию в выполнении работ. Такая сложная структура договорных связей является настолько свойственной подряду, что нередко именно в этом усматривали индивидуализирующий признак указанного договора. Так, Д.И. Мейер в свое время считал подрядом договор, по которому подрядчик "не обязывается сам производить работу, а имеется в виду, что она будет произведена через посредство других лиц, так что работа самого подрядчика обыкновенно не та, которая выговаривается по подряду, а составляет только посредничество между лицом, которое заключило подряд, и рабочими, которые производят работу"*(222). Диспозитивная норма Кодекса предоставляет подрядчику право привлечь по собственной воле к исполнению его обязательства третье лицо. И лишь в виде исключения в связи с тем, что фигура исполнителя может иметь значение для заказчика, в договор или в закон может включаться условие, по которому подрядчик должен лично исполнить обязательство. Элементарная схема договорных связей при подряде с участием третьих лиц сводится к тому, что заказчик заключает договор с подрядчиком, именуемым в этом случае генеральным подрядчиком, а последний - договор (договоры) с третьим лицом (с третьими лицами) - субподрядчиком (субподрядчиками).

При описанной схеме основного обязательства в этом договоре (имеется в виду обязательство выполнить работы) генеральный подрядчик в одно и то же время выступает в качестве должника в отношениях с заказчиком и кредитора - с субподрядчиком. По этой причине, в частности, генеральный подрядчик отвечает перед субподрядчиком за действия заказчика (в частности, за несвоевременную оплату последним выполненных работ), а равно перед заказчиком - за действия субподрядчика (в частности, за неисполнение или ненадлежащее исполнение порученных субподрядчику работ).

Например, Невское проектно-конструкторское бюро, являющееся субподрядчиком, обратилось в арбитражный суд с иском к Государственному ракетному центру (ГРЦ) - генеральному подрядчику с требованием о взыскании задолженности по оплате за выполненные работы в предусмотренные договором сроки. Генеральный подрядчик отказался от оплаты со ссылкой на то, что неоплата связана с действиями заказчика - ассоциации "Римкон", которая не перевела ГРЦ деньги. Однако Президиум ВАС РФ занял другую позицию. Он признал, что "свои взаимоотношения в части расчетов с генеральным заказчиком ГРЦ вправе урегулировать в самостоятельном порядке". Соответственно указанное возражение генерального подрядчика было отклонено и иск удовлетворен*(223).

Ответственность, о которой идет речь, наступает тогда, когда генеральный подрядчик имел право привлечь субподрядчика. Если же генеральный подрядчик привлечет к участию в деле третье лицо вопреки запрету, содержащемуся в законе или договоре, он понесет все причиненные этим убытки. В последнем случае, если заказчик докажет, что личное исполнение обязательства генеральным подрядчиком улучшило бы качество результата работ, в том числе его рыночную цену, соответствующие убытки (в частности, в виде разницы между суммой, которая могла бы быть получена при исполнении работ генеральным подрядчиком, и той, которая получена за выполненный третьим лицом результат работ) подлежат выплате заказчику, даже если генеральный подрядчик и докажет, что выполнение работ субподрядчиком не может расцениваться как ненадлежащее качество.

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 706) допускает ситуацию, при которой ответственность перед заказчиком несут друг относительно друга третье лицо и заказчик. Имеется в виду возможность предъявления требований субподрядчику непосредственно заказчиком и, наоборот, заказчику непосредственно субподрядчиком, минуя в том и другом случаях генерального подрядчика. Согласно п. 3 ст. 706 правило о непосредственной ответственности может содержаться в законе или договоре. Однако в силу того, что подряд - договор двусторонний и соответственно и заказчик, и субподрядчик являются в одно и то же время и должником, и кредитором, как уже было неоднократно отмечено, для наступления непосредственной ответственности, о которой идет речь в ст. 706, при отсутствии специального указания на этот счет в законе необходимо наличие соответствующих указаний в обоих договорах, - генерального подряда и субподряда.

В договорах подряда могут применяться и некоторые модификации описанной принципиальной схемы. Так, допускаются ситуации, при которых заказчик заключает договоры не с одним, а с двумя и более генеральными подрядчиками одновременно. Тогда каждый из них принимает на себя обязанность исполнить свой особый набор работ.

Возможны случаи, когда заказчик с согласия генерального подрядчика передает исполнение определенной части работ другим лицам - подрядчикам, заключая с каждым из них прямые договоры от своего имени. В этих случаях генеральный подрядчик и подрядчики по прямым договорам в равной мере несут ответственность перед заказчиком, но только каждый за самого себя, т.е. за те виды работ, которые охватываются его договором с заказчиком.

7. Заключение договора подряда происходит в основном по нормам, содержащимся в общей части обязательственного права и главе о сделках. Специальных правил на этот счет немного. В частности, отсутствуют нормы о форме подрядного договора, а значит, необходимо в таких случаях руководствоваться правилами ст. 161 ГК. Эта статья предусматривает необходимость заключать в письменной форме сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки между гражданами на сумму, которая не менее чем в десять раз превышает установленный законом минимальный размер оплаты труда. Сделки, охваченные приведенными правилами об обязательной письменной форме, могут заключаться и устно.

Гражданский кодекс ограничился только двумя нормами о заключении подрядных договоров. Обе они посвящены порядку формирования договорных условий (о сроке и цене).

Из ст. 708 ГК вытекает, что п. 2 ст. 314 ГК, допускающий исполнение договоров, в которых отсутствует условие о его сроке (в подобных случаях применяется правило о "разумном сроке"), на договоры подряда не распространяется. Для подряда срок - существенное условие договора, и если сторонам не удалось достичь соглашения по этому условию, договор признается незаключенным.

Однако приведенное требование касается только двух сроков - начального и конечного. Сторонам предоставляется возможность включать в договор также и промежуточные сроки (сроки завершения отдельных этапов работ). Если соглашение по этому вопросу не достигнуто и ни одна из сторон на его включении в договор не настаивает, договор будет считаться заключенным, но уже без промежуточных сроков.

Особое значение конечного срока состоит и в том, что именно с его нарушением ГК (п. 2 ст. 405) связывает последствия, предусмотренные на случай просрочки (имеется в виду ответственность за случайно наступившую во время просрочки невозможность исполнения, возникновение у кредитора права отказаться от принятия исполнения и др.).

Более подробно урегулирован вопрос о цене. Прежде всего следует отметить, что, как вытекает из п. 1 ст. 709 ГК, содержащего ссылку на п. 3 ст. 424 Кодекса, цена, в отличие от срока, не является существенным условием договора подряда. При ее отсутствии в договоре и невозможности определения исходя из его условий оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную работу. Значит, цена в подрядном договоре, как и во всех других договорах, для которых законом не предусмотрено иное, может отсутствовать. Изложенной точке зрения не противоречит указание, содержащееся в п. 54 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8: "При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным". Дело в том, что данное указание следует считать относящимся только к случаям, когда стороны не только разошлись по вопросу о цене, но по крайней мере одна из них настаивала на включении данного условия. По этой причине условие о цене, как и любое другое условие, относительно которого по заявлению сторон должно быть достигнуто соглашение, становится существенным.

Гражданский кодекс содержит указание по поводу непременных элементов цены. Их два: компенсация издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Указанная норма имеет значение главным образом при возникновении между сторонами доведенного до суда преддоговорного спора. При более сложных видах подряда цена обычно определяется сметой, которая позволяет судить не только о размере цены, но и о ее слагаемых. Составленная подрядчиком смета приобретает правовое значение с момента ее согласования с заказчиком.

Важное практическое значение имеет деление смет на два вида: приблизительные и твердые. Разница между ними вытекает из самого названия сметы. Приблизительной признается смета, в которую заложено предположение о возможном ее изменении. Однако поскольку смета - часть договора, поэтому несмотря на то, что она является в конкретном договоре приблизительной, для ее превращения в твердую необходимо соглашение сторон.

Указанное обстоятельство учитывает, в частности, ст. 709 ГК. Она особо выделяет случай, при котором возникает необходимость провести дополнительные работы и соответственно повысить определенную приблизительно цену работы. На подрядчике, который обнаружил эту необходимость, лежит только одна обязанность: своевременно сообщить об этом заказчику. У последнего в связи с этим появляется возможность для выбора: либо он соглашается на изменение приблизительной цены, либо отказывается изменить ее и тогда за ним признается право отказаться от договора. Такой отказ от договора влечет за собой для заказчика обязанность оплатить подрядчику выполненные им работы. А вот если подрядчик не уведомит о необходимости провести дополнительные работы и превысить смету, законодатель защищает уже заказчика: за ним признается право принять результат работ, ограничившись уплатой подрядчику лишь ранее определенной в приблизительной смете суммы.

В отличие от приблизительной твердая смета считается неизменной: она не может быть ни увеличена по требованию подрядчика, ни уменьшена по требованию заказчика. Кодекс специально оговаривает, что это относится также к случаю, когда в момент заключения договора стороны не знали и не могли знать о необходимости проведения дополнительных работ. Это, однако, не исключает возможности соответствующей стороны воспользоваться правом на изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Речь идет о распространяющемся на подряд действии правила ст. 451 ГК. В самой ст. 709 ГК выделен только один случай применения указанной статьи: существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, либо оказываемых ему третьими лицами услуг (например, повышение тарифа на транспортные услуги, электрическую энергию и т.п.), когда это нельзя было предусмотреть при заключении договора. Для данного случая специально подчеркнуто, что подрядчик обязан предварительно потребовать от заказчика увеличения твердой сметы и лишь при условии, если его требование не будет удовлетворено, воспользоваться ст. 451 ГК. Вместе с тем следует иметь в виду, что нормы главы о подряде не исключают возможности изменения или расторжения договора и во всех других случаях существенных изменений подрядного договора, которые подпадают под действие общих норм, содержащихся в ст. 451 ГК.

С ценой связан и другой вопрос: что будет, если подрядчику удалось в ходе работ сэкономить необходимые средства по сравнению с тем, как они определены в смете? Независимо от того, произошла ли экономия вследствие того, что подрядчик использовал более прогрессивные методы выполнения работ, или по причинам, вообще от заказчика не зависящим (например, необходимые для работ материалы или услуги третьих лиц подешевели), признается, что оплачивать работы заказчику следует в том размере, в каком это было предусмотрено указанной в договоре ценой. Разумеется, заказчик не лишен, в свою очередь, возможности оспаривать право подрядчика на экономию, доказывая, что она достигнута вследствие ухудшения качества работ. Приведенная норма, традиционно присутствовавшая в правилах, которые регулируют подряд, теперь превратилась из императивной в диспозитивную. Имеется в виду, что сторонам предоставляется возможность предусмотреть в договоре распределение экономии между собой в определенной пропорции.

8. Как уже отмечалось, одним из существенных признаков подрядной модели договоров служит распределение различного рода рисков между сторонами.

Гражданский кодекс особо выделяет в ст. 705 два вида рисков. Первый связан со случайной гибелью или случайным повреждением материалов, оборудования и переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, используемого при выполнении договора (доски, цемент, переданное для достройки здания строительное оборудование, ткани для пошива платья и т.п.). Риск, о котором идет речь, несет тот, кто предоставил соответствующее имущество. В этом выражается известный со времен римского права принцип: риск случая несет собственник. В самом ГК (ст. 211) соответствующее общее правило звучит так: "Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором".

Второй вариант распределения риска относится к случайной гибели или к случайному повреждению результата выполненной работы до ее приемки.

Норма, содержащаяся в ст.705 ГК, носит диспозитивный характер. Она допускает возможность установления как в законе или в другом правовом акте, так и в самом договоре иного. Имеется в виду принятие стороной на себя обязанности нести ответственность и за случайную утрату или повреждение переданного контрагенту имущества, а также, что особенно важно, переложение риска случайной гибели или случайного повреждение имущества на заказчика. Наличие указанной нормы означает, что правило, в силу которого риск случайной гибели лежит на подрядчике, не является непременным условием договора подряда, а значит, может быть квалифицирован как подряд и такой договор, по которому риск случайной гибели результата выполненной работы несет заказчик.

Кодекс установил определенные границы для несения стороной соответствующих рисков. Во-первых, собственник, а значит и подрядчик, освобождаются от риска гибели материалов и соответственно гибели результата труда, если указанные последствия наступили по вине контрагента, во-вторых, в силу нормы, закрепленной в п. 2 ст. 705 ГК о последствиях просрочки передачи или приемки результата, при просрочке их несет просрочившая сторона. Указанная норма является императивной. Следовательно, она будет действовать даже тогда, когда стороны в договоре установят иное.

Один из признаков подряда, отчасти связанный с особым распределением между сторонами риска случайного недостижения результата, выражается в том, что, по общему правилу, подрядчик самостоятельно организует работы и, как указано в ст. 703 ГК, самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика. Хотя приведенная норма выражает основные присущие подряду особенности, законодатель все же придал ей в договоре подряда диспозитивный характер, признав тем самым возможность отступления от соответствующего правила в конкретном договоре.

9. Гражданский кодекс разграничивает права и обязанности сторон применительно к решению отдельных вопросов, возникающих на разных стадиях выполнения подрядных работ.

Прежде всего речь идет о предоставлении материалов. Хотя по общему правилу их должен предоставлять подрядчик, соответствующая обязанность, как уже отмечалось, может быть возложена договором на заказчика. С подобным решением связан ряд последствий. Так, заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, а также проектной документации и за их соответствие договору и предусмотренному в нем результату работы. Если будет обнаружено, что результат оказался непригодным для предусмотренного в договоре использования (а в случаях, когда такое специальное использование не обусловлено в договоре, - при непригодности результата для обычного использования) и произошло это исключительно по той причине, что материал, предоставленный заказчиком, оказался недоброкачественным (или непригодным к использованию для достижения указанного в договоре результата), неблагоприятные последствия случившегося целиком возлагаются на заказчика. Это означает, что ему придется в полном объеме оплатить выполненную работу.

Определенные обязанности по отношению к переданному заказчиком имуществу несет подрядчик. Так, он должен принять необходимые меры по сохранности переданного заказчиком имущества. Ответственность за утрату или повреждение имущества подрядчик несет при условии, что это произошло вследствие его умысла или неосторожности. Если же в гибели имущества виновен сам заказчик (например, он не предупредил подрядчика о необходимости создать специальный режим хранения, обеспечивающий определенную температуру, влажность и т.п.) либо если гибель имущества произошла вследствие случая, т.е. при отсутствии вины обоих контрагентов, вопрос об ответственности подрядчика снимается.

Подрядчик, защищая интересы заказчика, должен экономить и расчетливо использовать предоставленный ему материал, на него возлагается обязанность по окончании работы представить заказчику отчет об использовании материалов, а также возвратить остаток материалов. Если заказчик выразит на то согласие, вместо возвращения ему неиспользованного материала цена работы будет соответственно снижена. Стороны не лишены права определить иные последствия нарушения указанной обязанности.

Подряд относится к числу договоров, которые предполагают большую активность одной из сторон в их исполнении. Такой стороной в договоре подряда является подрядчик.

Помимо уже отмеченного, к обязанностям подрядчика относится необходимость своевременно приступить к работе, завершить ее в установленный срок. В его обязанность входит немедленно предупредить заказчика о возникших независимо от подрядчика обстоятельствах, которые угрожают годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. Вместе с тем он должен приостановить работы до истечения предусмотренного в договоре срока, а при его отсутствии в договоре - разумного срока для ответа на предупреждение. Если подрядчик не сделает этого, он лишается права в случае предъявления к нему или им самим к заказчику соответствующего требования ссылаться на указанное обстоятельство как на основание своих требований и возражений против иска (ст. 716 ГК).

Подрядчик должен соблюдать требования к качеству работы, содержащиеся в договоре, а при отсутствии в договоре таких указаний - обычно предъявляемые требования. Для подрядчика-профессионала критерием служат обязательные требования, установленные законом, иными правовыми актами или в предусмотренном ими порядке, а в соответствующих случаях также предусмотренные в договоре повышенные обязательные требования.

Подрядчик несет ответственность за качество предоставленного им материала. Эта ответственность строится по тем же правилам, которые предусмотрены для продавца товаров ненадлежащего качества. Имеются в виду такие формы ответственности, как соразмерное уменьшение цены выполненной работы или безвозмездное устранение недостатков результата работы в разумный срок, а равно возмещение расходов заказчика, которые были им понесены для устранения обнаруженных недостатков.

Заказчику, который расторг договор из-за нарушения подрядчиком срока начала работы или обнаружившейся невозможности ее завершения в установленный конечный срок либо из-за того, что подрядчик не устранил обнаруженные недостатки в разумный срок или сами эти недостатки оказались одновременно и существенными, и неустранимыми, подрядчик обязан либо возвратить предоставленные заказчиком материалы, оборудование, переданную для обработки (в переработку) вещь или иное имущество, либо возместить стоимость имущества. Особо выделено право заказчика требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Сложный характер составляющих предмет подряда работ может требовать содействия в их исполнении со стороны заказчика. Случаи, объем и порядок предоставления такого содействия определяются в договоре.

Как это имеет место относительно всех других обязанностей сторон, заказчик, нарушивший условие договора об оказании содействия, обязан возместить контрагенту возникшие из-за этого дополнительные издержки. Например, из-за того, что заказчик не предоставил жилья для работников подрядчика, последний вынужден был арендовать необходимое помещение по гораздо более высоким, чем предусмотрено по смете, ценам. Подрядчик вправе также требовать возмещения ему иных возникших по указанной причине убытков либо соответственно повышения сметной стоимости работы.

Если подрядчик докажет, что неоказание содействия со стороны заказчика (затянувшиеся переговоры о присоединении стройки к линиям электропередачи, газоснабжения и т.п.) повлекло за собой затяжку в выполнении работы, подрядчик вправе требовать переноса указанного в договоре срока исполнения обязательства.

Особо выделены вопросы, связанные с передачей информации. Так, на подрядчика возлагается обязанность передавать заказчику информацию, которая определяет, каким образом должен эксплуатироваться результат работ. Такая обязанность может быть предусмотрена в самом договоре. Но в случаях, когда договор на этот счет никаких указаний не содержит, эта обязанность все равно существует, если только оказывается, что отсутствие информации может повлечь за собой невозможность использовать результат работы для предусмотренных в договоре целей. Другая обязанность, которая возлагается уже на каждую из сторон, - без согласия контрагента не сообщать третьим лицам информацию, полученную от контрагента благодаря исполнению последним его обязательства. Имеется в виду информация, содержащая новые решения и технические знания (включая и те, которые не защищаются законом). Сюда же относятся сведения, представляющие собой коммерческую тайну (сведения, которые могут составлять коммерческую ценность вследствие того, что они неизвестны третьим лицам, отсутствует доступ к ним на законном основании, а обладатель информации принимал меры к сохранению ее конфиденциальности - ст. 139 ГК). Порядок и условия пользования указанной информацией определяются соглашением сторон (ст. 727 ГК). Нарушение соответствующего условия договора порождает при отсутствии в нем других указаний право потерпевшей стороны требовать от контрагента возмещения причиненных ей убытков.

Одну из основных обязанностей заказчика составляет оплата выполненных работ. В зависимости от условий договора она может быть разовой (однократная оплата всей выполненной работы) либо периодической (оплата по мере завершения отдельных этапов).

Особо выделен вопрос об авансе и задатке. Обязанность заказчика выплатить подрядчику аванс (задаток) должна быть предусмотрена в законе или в договоре. Передача аванса (задатка) ставит заказчика в определенную зависимость от подрядчика и возлагает на него риск, связанный, например, с тем, что подрядчик, не успев выполнить работу, обанкротился. В целях защиты интересов заказчика может применяться банковская гарантия. Смысл ее в данном случае состоит в том, что банк за определенное вознаграждение, выплачиваемое ему подрядчиком, предоставляет заказчику гарантию отработки или возврата суммы аванса подрядчиком.

Заказчику предоставляется право осуществлять контроль за исполнением подрядчиком его обязанностей. Это означает возможность в любое время проверять ход и качество работ, выполняемых подрядчиком. Указанная возможность обеспечивается необходимыми правовыми средствами. Так, установив, что работа еще не начата или выполняется, но настолько медленно, что завершение ее в срок становится "явно невозможным", заказчик вправе отказаться от исполнения договора, потребовав возмещения причиненных убытков. Разумеется, речь идет об убытках, превышающих стоимость предоставленных заказчиком материалов, незавершенного результата работ и прочих выгод, которые заказчик может получить при отказе от исполнения договора.

Сходные нормы регулируют и проверку качества выполняемых работ. Если заказчик установит, что работа, очевидно, не будет выполнена надлежащим образом, ему предоставляется возможность отказаться от договора или поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, взыскав также все возникшие по этой причине у заказчика убытки. Однако право отказаться от договора подряда и равно передать исполнение другому лицу возникает только после того, как заказчик предоставит подрядчику разумный срок для устранения недостатков, но в этот срок подрядчику сделать этого не удалось.

Обычно прекращение работ заказчиком связано с определенными допущенными подрядчиком нарушениями своих обязанностей. Вместе с тем заказчику предоставляется Кодексом право (если иное не предусмотрено в договоре) в любое время отказаться от исполнения договора, не объясняя причин отказа. Такой причиной может служить отказ банка от выдачи заказчику кредита, на который он рассчитывал при заключении подрядного договора. Защищая в подобных случая интересы подрядчика, Кодекс предусматривает необходимость для заказчика выплатить своему контрагенту часть установленной суммы за ту долю работы, которая им выполнена до момента получения от заказчика извещения о прекращении договора. Подрядчик вправе требовать также возмещения ему убытков, которые, однако, не должны превышать общей стоимости всего результата работ по договору.

10. Решение многих вопросов, связанных с подрядом, зависит от того, какая именно из сторон - подрядчик или заказчик признается собственником результата работы. Договор подряда как таковой предполагает, что во всех случаях, когда его предметом служит создание вещи, "подрядчик передает права на нее заказчику" (п. 2 ст. 703 ГК). Исходя из известного принципа - нельзя передать другому больше прав, чем имеешь сам - можно усмотреть в приведенной норме признание того, что собственником создаваемой вещи до момента ее сдачи заказчику является именно подрядчик.

С приведенной выше нормой ст. 703 связана ст. 220 ГК, которая увязывает вопрос о праве собственности на подлежащую переработке вещь с тем, кто является собственником используемых материалов. Поскольку по договору подряда предполагается исполнение работы из материалов подрядчика, в случаях "переработки" право собственности уже в силу отмеченного обстоятельства действительно должно принадлежать тому, кто осуществляет переработку, т.е. подрядчику. Однако если заказчик докажет, что работа выполнена из его материалов, а подрядчику не удастся доказать существенное превышение стоимости работ по отношению к стоимости материалов, следует считать, что собственником результата работы является именно заказчик, а значит, подрядчик во исполнение договора возвращает заказчику его вещь. Помимо прочего, с этим связано право заказчика в подобных случаях еще до сдачи работ предъявлять виндикационные иски к другим лицам. Имеется в виду, что во всех остальных ситуациях до сдачи изготовленной (переработанной) вещи заказчику с таким иском может выступать только подрядчик.

11. Подрядный договор завершается тем, что подрядчик передает результат работы, а заказчик его принимает. Необходимость приемки результата работы составляет одну из обязанностей заказчика, конституирующей сам договор подряда. По этой причине Кодекс подробно регламентирует, когда и как должен осуществить приемку заказчик, предоставляя возможность стороне детализировать содержащиеся в Кодексе императивные нормы и отступать от диспозитивных.

В ГК установлено, что в сдаче-приемке должны участвовать обе стороны. Получив извещение подрядчика о готовности результата работы к сдаче, заказчик не вправе уклоняться от приемки. В противном случае ему предоставляется еще один месяц сверх указанного в договоре. Если он и в этот срок не приступит к приемке, у подрядчика возникает право после последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, вырученную сумму использовать для погашения долга перед ним заказчика, а остальное перечислить на имя последнего в депозит (п. 6 ст. 720 ГК).

Уклонение заказчика от приемки результата работы означает одновременно просрочку кредитора (в обязательстве передать работу) и просрочку должника (в обязательстве принять результат работы и оплатить его стоимость). В этой связи уклонение от приемки означает, что за случайно наступившую во время просрочки принятия результата работы невозможность исполнения, включая гибель результата, ответственность несет заказчик.

Специальные последствия просрочки, допущенной кредитором, предусмотрены в п. 7 ст. 720 ГК для случая, когда просрочка принятия результата работы повлекла за собой нарушение конечного срока, предусмотренного договором. Тогда подрядчик не считается нарушившим свое обязательство.

Если приступивший к приемке заказчик обнаруживает недостатки в передаваемом ему результате работы, в частности отступления от договора, он должен незамедлительно поставить об этом в известность подрядчика. Вместе с тем обнаруженные недостатки должны быть отражены в документе (акте), которым удостоверяется приемка работы. В некоторых случаях характер причины недостатков нельзя определить сразу же в ходе приемки. Тогда необходимо внести в тот же документ оговорку. Если заказчик не сделает этого, его ссылки на какие-либо другие доказательства значения иметь не будут.

Так же, как это имеет место и при купле-продаже, возможные недостатки в результате работы делятся на явные и скрытые. На явные недостатки, т.е. такие, которые можно обнаружить при обычном способе приемки, заказчик обязан указать во время приемки. А если он этого не сделает, то лишит себя возможности впоследствии ссылаться на них при заявлении соответствующих требований.

После завершения приемки результата работы заказчик может ссылаться только на скрытые недостатки (особо выделен случай, когда такие недостатки были умышленно скрыты подрядчиком). При этом заказчику необходимо поставить в известность о таких недостатках подрядчика "в разумный срок" (п. 4 ст. 720 ГК).

Иногда в ходе приемки может возникнуть необходимость провести экспертизу. Такое требование, исходящее от любой из сторон, является обязательным для контрагента. Порядок покрытия расходов на проведение экспертизы зависит от конечных ее выводов: имели ли в действительности место недостатки в результате работы, а если да, то возникли ли они по причинам, зависящим от подрядчика. При положительном ответе расходы падают на подрядчика, при отрицательном - на сторону, потребовавшую назначения экспертизы. Если же требование о назначении экспертизы исходило от обоих контрагентов, они должны разделить расходы по ее проведению пополам.

Гражданский кодекс устанавливает общие требования к качеству результата работы. Оно должно соответствовать тому, что закреплено на этот счет в договоре. При отсутствии необходимых указаний в договоре или при их неполноте действует общее правило: качество должно соответствовать требованиям, которые обычно предъявляются к такого рода работам. Причем результат работы должен соответствовать указанным требованиям в момент его сдачи-приемки. К этому добавляется "разумный срок", в течение которого результат работы можно использовать для предусмотренной договором цели, а при отсутствии специальных указаний на этот счет в договоре - для обычного использования такого рода результатов работы.

Особо выделена ситуация, когда в договоре указано, каким образом должны быть выполнены соответствующие работы (примером может служить необходимость разного рода проверок, испытаний и т.п.). Все эти требования являются обязательными для стороны, и их нарушение рассматривается как ненадлежащее исполнение договора.

Так же, как и при купле-продаже, договором подряда могут быть предусмотрены повышенные по сравнению с надлежаще утвержденными компетентными органами и обязательными для сторон требования к качеству работ. В таком случае при оценке исполнения соответствующего условия исходят из договорных, а не указанных в обязательных для сторон нормах требований (например, из стандартов).

Специальные правила установлены для результата работы, выполненной с гарантией. Смысл гарантии состоит в том, что результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве на протяжении всего гарантийного срока. Продолжительность последнего определяется законом, иным правовым актом, договором или обычаями делового оборота. Особо предусмотрено, что срок гарантии, по общему правилу, должен распространяться на все, что охватывается понятием результата работы, включая его составные части. Договором могут быть предусмотрены исключения из этого правила (например, при строительстве здания нередко установлены различные гарантийные сроки: на все здание, с одной стороны, и на покрытие крыши - с другой).

Если подрядчиком дана гарантия качества, это означает, что в течение всего гарантийного срока за заказчиком сохраняется право обнаруживать недостатки. Следовательно, и ответственность подрядчика наступает только за недостатки, которые были обнаружены в пределах гарантийного срока.

Срок, о котором идет речь, начинает течь с момента, когда результат работы был принят, а в случае пропуска этого срока - момента, когда должна была состояться приемка.

Для исчисления гарантийного срока при подряде следует руководствоваться правилами, установленными применительно к купле-продаже. Это дает основания делать вывод о том, что если сторона (в данном случае заказчик) была лишена возможности использовать результат работы вследствие обстоятельств, зависящих от подрядчика, то на протяжении всего этого времени гарантийный срок течь не должен. Однако приведенная норма, защищающая интересы заказчика, действует только при условии, если последний своевременно известил об обнаруженном недостатке подрядчика. Данное требование установлено уже в интересах подрядчика, так как предоставляет ему возможность проверить наличие недостатков и их причины.

Общий "разумный срок", о котором шла речь выше, установлен прежде всего для случаев, когда на результат работы не установлен гарантийный срок. Такой "разумный срок" не может превышать двух лет со дня передачи результата работы, если иной срок не установлен законом, договором или обычаями делового оборота.

В случае, когда установлен гарантийный срок, но более короткий, чем два года, заказчику предоставляется возможность предъявлять свои требования относительно недостатков, обнаруженных и за пределами гарантийного срока, но в рамках указанного срока в два года. Однако в последнем случае заказчику необходимо доказать, что речь идет о недостатках, которые имели место еще до передачи результата работы заказчику или по крайней мере по причинам, возникшим до этого момента (например, если подрядчик ненадлежащим образом закрепил скрытые части выстроенного им объекта и это могло обнаружиться только в ходе его эксплуатации).

12. Гражданский кодекс предусмотрел как основания, так и содержание ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723 ГК). Оснований для наступления ответственности три: это обнаружение, во-первых, отступлений от договора, которые ухудшили результат работы, во-вторых, иных недостатков, делающих результат работы непригодным для предусмотренного в договоре употребления и, в-третьих, недостатков, о которых ничего не говорится в договоре, но которые делают результат работы непригодным для обычного использования.

В любом из перечисленных случаев заказчик, если иное не предусмотрено в законе или договоре, имеет возможность потребовать на выбор безвозмездного устранения недостатков в "разумный срок", или соразмерного уменьшения установленной за работу цены, либо самому устранить недостатки. В последнем случае заказчик, устранивший недостатки собственными силами и средствами, имеет право на возмещение понесенных им необходимых расходов, а также других убытков. Кроме того, он может, не устраняя недостатков собственными силами, обратиться в "разумный срок" за услугами к третьей стороне, поручив ей устранить недостатки. Тогда у заказчика возникает право потребовать возмещения понесенных расходов в виде уплаченной третьему лицу "разумной цены". Как разъяснено в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), стоимость соответствующих вещей (товаров), работ или услуг должна определяться по правилам п. 3 ст. 393 ГК и в тех случаях, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором еще не произведены.

Определенный выбор предоставлен в случаях нарушения условия о качестве и подрядчику, который вправе либо устранить недостатки, за которые он отвечает, либо безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. При последнем варианте в обязанность заказчика входит возврат ранее переданного ему результата работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (п. 2 ст. 723 ГК).

Выделена и еще одна ситуация. Речь идет о том, что отступления от договора или иные обнаруженные недостатки оказались в одно и то же время и существенными, и неустранимыми, либо хотя и устранимыми, но не устраненными подрядчиком, несмотря на заявленные ему требования, в разумный срок. При описанной ситуации заказчику предоставляется право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 723 ГК).

Особенность ответственности подрядчика за ненадлежащее качество (определенные недостатки) состоит в том, что даже тогда, когда договором предусмотрено его освобождение от ответственности за определенные недостатки, он все равно несет ее, если окажется, что они произошли по его вине.

13. К искам, возникающим из договора подряда, применяются общие правила о продолжительности срока исковой давности (три года) и начале их исчисления (с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права - ст. 196 и 191 ГК). И только для исков, связанных с ненадлежащим качеством результата работы, установлены определенные исключения. Во-первых, для всех требований такого рода, кроме тех, которые возникли в связи с ненадлежащим качеством зданий и сооружений, применяется годичный срок исковой давности. Во-вторых, при сдаче работы по частям срок исковой давности начинается со дня приемки всех работ. В-третьих, по требованиям, связанным с недостатками, обнаруженными в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается с того дня, когда заказчик заявил об обнаруженных недостатках.

 

§ 2. Бытовой подряд

 

1. Определение соответствующего вида договора подряда приведено в ст. 730 ГК. Она признает бытовым подрядом договор, по которому подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

При сопоставлении указанного определения с родовым понятием подряда можно выделить следующие особенности бытового подряда. Во-первых, специальный субъектный состав: одной стороной в нем - подрядчиком непременно должен быть предприниматель, а другой - заказчиком, непременно гражданин. Во-вторых, договор столь же непременно должен быть направлен на удовлетворение личных потребностей заказчика. Следовательно, в договоре не может выступать в роли подрядчика тот, кто не является предпринимателем, в частности обычный гражданин или обычное юридическое лицо. К тому же необходимо, чтобы заключенный предпринимателем договор бытового подряда укладывался в рамки того вида предпринимательской деятельности, которую осуществляет подрядчик. И наоборот, одни и те же работы (пошив специальной формы) будет признаваться обычным подрядом, если в роли заказчика выступает воинская часть, и договором бытового подряда, если в той же роли выступает сам военнослужащий.

2. Договор, удовлетворяющий приведенным признакам, регулируется как § 2 гл. 37 ГК, так и законами о защите прав потребителей и иными, принятыми в соответствии с ними правовыми актами. Указанные акты действуют субсидиарно по отношению к нормам соответствующей главы ГК. Следовательно, в случае расхождения этих актов со статьями ГК приоритетом пользуются последние.

Прежде всего речь идет о Законе о защите прав потребителей. В действующей редакции Закона нормам о подряде уделена специальная глава "Защита прав потребителя при выполнении работ (оказании услуг)". Применению Закона посвящено постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7.

Закон устанавливает, что регулирование отношений, связанных с защитой прав потребителей, должно осуществляться также и постановлениями Правительства РФ. Естественно, все подобные постановления Правительства должны полностью соответствовать нормам Закона. В противном случае будут действовать последние. К изданным Правительством актам, регулирующим отношения бытового подряда, относятся прежде всего Правила бытового обслуживания населения в Российской Федерации, утвержденные постановлением Совета Министров РФ 15 августа 1997 г.*(224).

Одна из принципиальных особенностей нормативных актов, регулирующих бытовой подряд, состоит в том, что абсолютное большинство содержащихся в них норм имеет императивный характер. С учетом стремления законодателя к защите слабой стороны - потребителя, постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 специально подчеркивает: "Необходимо иметь в виду, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными. Если в результате применения таких условий договора у потребителя возникли убытки, они подлежат возмещению исполнителем в полном объеме".

3. Так же, как и договор розничной купли-продажи и другие договоры, в соответствии с которыми коммерческая организация обязуется продавать товары, выполнять работы и оказывать услуги любому, кто в рамках ее деятельности к ней обратится, договор бытового подряда сам Кодекс (п. 2 ст. 734 ГК) относит к числу публичных. Это означает распространение на все такие договоры правила, содержащегося в ст. 426 ГК: запрещение оказания преимуществ отдельным контрагентам, кроме случаев, когда иное предусмотрено законом или другим правовым актом; установление одинаковых для всех потребителей условий реализации работ; права потребителей обращаться в суд с требованием о понуждении коммерческой организации заключить договор и др.

Содержащиеся в ст. 426 требования конкретизированы в статьях ГК, посвященных бытовому подряду. В частности, предусмотрены обязанность подрядчика не навязывать заказчику включения в договор дополнительных работ и соответственно право заказчика отказаться от оплаты таких навязанных работ.

При возникновении споров между заказчиком и подрядчиком - коммерческой организацией следует руководствоваться содержащимися в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указаниями. Имеется в виду необходимость учитывать, что бремя доказывания отсутствия возможности выполнить соответствующие работы возложено на коммерческую организацию. Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации.

4. Некоторые нормы общих положений о договоре подряда воспроизводятся в параграфе, посвященном бытовому подряду, но с определенными отличиями, которые отражают особенности бытового подряда, и прежде всего необходимость усиления защиты интересов потребителей. Так, например, и в первый, и во второй параграфы главы о подряде включены нормы, предусматривающие право заказчика на отказ от договора. Однако в то время как общая норма о подряде признает за заказчиком соответствующее право, если иное не предусмотрено договором (ст. 717 ГК), в отношении бытового подряда действует прямо противоположное правило: условия этого последнего договора, лишающие заказчика права отказа от исполнения договора, признаются ничтожными (п. 2 ст. 731 ГК). Или другой пример. Общие нормы о подряде, посвященные информации, устанавливают обязанность ее передачи подрядчиком в рамках исполнения договора (ст. 726 ГК), в то время как при бытовом подряде информация, при этом в указанном в самом ГК объеме (характер работы, ее виды и особенности, цена и форма оплаты, а также иные сведения), должна предоставляться до заключения договора. Это сделано для того, чтобы, решая для себя вопрос, стоит ли заключать договор с определенным подрядчиком на определяемых им условиях, потребитель знал, чего он вправе ожидать от возможного контрагента (ст. 732 ГК).

Если заказчику не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте заключения договора бытового подряда соответствующую информацию о работе, ему предоставляется право потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора. Он вправе требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, если вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик. Предусмотрено также, что подрядчик, не предоставивший заказчику необходимую информацию о работе, несет ответственность и за те недостатки, которые возникли после передачи работы заказчику вследствие отсутствия у него такой информации (ст. 732 ГК).

К числу других гарантий, предусмотренных в ГК, относится то, что указанная в квитанции или ином документе, оформляющем договор, оценка предоставляемых подрядчиком материалов может быть оспорена заказчиком в суде и что подрядчик обязан сообщать о требованиях, которые необходимо соблюдать для эффективного и безопасного использования результата работы, и возможных последствиях для потребителя и других лиц, допустивших нарушения этих требований. Включение последнего правила в круг обязанностей подрядчика означает, что любые последствия нарушения указанной обязанности подрядчиком возлагаются на последнего.

Среди отличий бытового подряда, направленных, как и остальные, на защиту интересов заказчика, можно указать на то, что возможность такого вида ответственности за ненадлежащее качество, как повторное безвозмездное выполнение работы, предусмотренное в общих положениях о подряде как право подрядчика, нарушившего условие о качестве, специальными нормами о бытовом подряде превращается в обязанность подрядчика поступить подобным образом по требованию заказчика.

5. Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные во время приемки работы, а после приемки - в течение гарантийного срока (при его отсутствии - в течение разумного срока, который, однако, не может превышать двух лет, а в отношении недвижимого имущества - пяти лет). Особенность бытового подряда составляет то, что, помимо последствий ненадлежащего качества, установленных общими нормами о подряде, заказчик в таких случаях вправе выбрать и иное: потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения расходов, понесенных им на исправление недостатков своими средствами или средствами третьих лиц.

Особые последствия установлены на случай обнаружения заказчиком существенных недостатков результата работы: он вправе заявить требование о безвозмездном их устранении при условии, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия работы или по причинам, возникшим до этого. Соответствующие требования могут быть предъявлены при условии, если недостатки были обнаружены в период до двух лет (в отношении недвижимого имущества - пяти лет) в пределах срока службы, предусмотренного для результата работы, а если такой срок не был установлен - десяти лет со дня принятия результата работы. Установлена также особая ответственность подрядчика за невыполнение предъявленных заказчиком в подобных случаях требований. Имеется в виду право заказчика в течение указанных сроков потребовать либо возвратить ему часть цены, которая была уплачена за работу, либо возместить расходы по устранению недостатков, понесенных им или третьими лицами, либо отказавшись от исполнения договора потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 737 ГК).

Еще одна специальная гарантия предусмотрена на случай неявки заказчика за получением результата работы при бытовом подряде. Санкции для заказчика предусмотрены на случай его опоздания на протяжении не месяца, а двух месяцев. При этом в случае пропуска указанного срока продажа невостребованного результата работы должна осуществляться непременно "по разумной цене". Это означает, что заказчик, которому выплачена сумма, вырученная за продажу востребованной им вещи, вправе ссылаться на то, что цена при продаже была занижена, и потребовать по этой причине разницу между вырученной ценой и той, которая составляет разумную цену.

Из многих содержащихся в Законе о защите прав потребителей правил о бытовом подряде заслуживают быть особо отмеченными те, которые определяют последствия нарушения сроков выполнения работ (в самом Законе предусмотрена, помимо прочего, неустойка на случай нарушения установленных сроков начала и окончания выполнения работы и назначения новых сроков в виде, если иное не установлено договором, - 3% цены выполненной работы за каждый день, а если срок установлен в часах - за каждый час просрочки), предоставляют заказчику более широкие права при обнаружении недостатков выполненной работы (в частности, заказчик вправе потребовать уплаты неустойки также и в случае, если его требование об устранении недостатков, изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы будут удовлетворены), можно указать и на то, что у заказчика есть право, расторгнув договор, потребовать полного возмещения ущерба в случаях, когда в установленный договором срок недостатки не будут устранены. Это же относится и к случаям неустранения существенных недостатков, обнаруженных в указанные ГК и иным законом сроки.

 

§ 3. Строительный подряд

 

1. Определение соответствующего договора содержит ст. 740 ГК: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Под объектом строительства понимается каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами и внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которых должен быть составлен отдельный проект и смета*(225).

Договор строительного подряда, как и все иные подрядные договоры, имеет два предмета: работы и их результаты. Происшедшее впервые в Основах 1991 г. выделение в этом договоре указанных двух предметов позволило рассматривать договор подряда на капитальное строительство как разновидность подряда. До этого в подряде на капитальное строительство существовал только один предмет - работы. В этой связи появлялись предложения в пользу возрождения подрядных элементов и в договоре, используемом в сфере капитального строительства*(226).

Особое решение содержится в Кодексе относительно капитального ремонта. Учитывается прежде всего то, что в данном случае нельзя говорить об отделенном от соответствующих работ материальном объекте (результате работ). Например, здание, в котором производится ремонт, существовало до проведения ремонта и останется им же после него. Это дает основание сказать, что ремонт по самой своей природе - возмездная работа. Однако в складывающихся по этому поводу отношениях много общего со строительным подрядом. Вот почему ГК распространил на указанные отношения правила о подряде, а это означает, что статьи общих положений о договоре подряда и строительном подряде, а равно изданные в их развитие законы и иные правовые акты, посвященные подряду и строительному подряду, распространяются на отношения, которые возникают по поводу капитального ремонта зданий и сооружений. Кодекс вместе с тем учитывает, что речь идет все же о разных отношениях, а потому приведенная норма является диспозитивной: она предоставляет сторонам, заключившим конкретный договор на выполнение ремонтных работ, право самим определить, будут ли распространяться на их отношения нормы о подряде или о возмездном оказании услуг.

По-иному решен вопрос о договоре, по которому типичный для строительства набор работ выполняется для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей гражданина. В интересах заказчиков-граждан установлено, что к такого рода отношениям применяются правила параграфа, посвященного бытовому подряду, а значит, и п. 3 ст. 730 ГК, предполагающий субсидиарное применение законов о защите прав потребителей и иных правовых актов, принятых в соответствии с ними. Все это не исключает возможности распространения на такого рода отношения и норм строительного подряда, но только в порядке применения аналогии закона, а значит, лишь субсидиарно.

2. На протяжении длительного времени набор обязательных для сторон нормативных актов о капитальном строительстве стал весьма обширным. Достаточно указать на то, что собранные вместе они составили 10 весьма емких томов. В настоящее время число таких актов резко сократилось. Среди прочих в 1993 г. признаны недействующими*(227) последние по времени их принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г.*(228), которые представляли собой комплексный акт, регулировавший порядок заключения и содержание подрядных договоров, а также ответственность сторон за нарушение принятых обязательств.

Помимо ГК к числу действующих в этой области относятся прежде всего принятые почти одновременно Законы об инвестиционной деятельности в РФ и об иностранных инвестициях в РФ. Еще одним актом, принятым на высшем уровне, является Федеральный закон от 18 октября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"*(229), а также Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г.*(230)

Среди рекомендательных актов может быть выделено Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, согласованное Министерствами экономики и финансов РФ 27 мая 1992 г. К нему приложен формуляр "Договор подряда" (контракта) на строительство" с набором приложений к нему*(231).

Следует указать и на отдельные акты, широко используемые в международной практике. Один из них - Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров (в ред. 1977 г.)*(232). Хотя этот акт рассчитан на применение при строительстве с иностранным участием, но в части, в какой он не противоречит законодательству РФ, его можно использовать и во внутренних отношениях, разумеется, исключительно как рекомендацию для составления договоров.

В литературе справедливо обращено внимание на то, что "характерной особенностью законодательства о капитальном строительстве является то, что оно состоит из двух видов нормативных актов - нормативно-правовых и нормативно-технических"*(233). Последние именуются еще и нормативными документами. В зависимости от их предмета и территориальных границ действия различаются федеральные нормативные документы (в это число входят строительные нормы и правила, государственные стандарты РФ в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и так называемые руководящие документы), нормативные документы субъектов РФ (в виде территориальных строительных норм)*(234), а также производственно-отраслевые нормативные документы (имеются в виду стандарты). Одни из этих документов содержат обязательные нормы (строительные нормы и правила - СНИПы, территориальные строительные нормы, государственные стандарты), другие - обязательные либо рекомендательные (государственные стандарты РФ, руководящие документы), наконец, третьи (своды правил по проектированию и строительству) - только рекомендательные. Для правовой природы СНИПов определяющее значение имеет СНиП 10-01-94 *(235). В нем, в частности, предусмотрено, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, содержащие обязательные требования, не освобождает исполнителя от их соблюдения.

3. Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование. Инвесторы могут сами от своего имени выступать в договоре подряда. Возможны и такие варианты, когда заказчиками являются те, кого инвестор уполномочил в силу инвестиционного договора. В указанных случаях речь идет о косвенном представительстве, поскольку заказчик выступает не от собственного имени.

В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ - выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Исключение составляют случаи, когда речь идет о жилом доме, потому что объектом права собственности должны стать определенные квартиры. По этой причине, например, при рассмотрении одного из дел Президиум ВАС РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за застройщиком "права собственности на жилую площадь в натуре в размере ... кв. м". Сославшись на ст. 209 ГК, Президиум обратил внимание на то, что "право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на ... кв. м жилой площади, не определив ее состав в натуре"*(236).

В некоторых случаях чисто подрядные и инвестиционные отношения сливаются в один договор. Это имеет место, когда в качестве соинвесторов одновременно выступают подрядчик и заказчик. Так, например, произошло в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией. В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну. Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, посчитал невозможным для подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика, распределение квартир в пределах своей доли*(237).

4. Определенные виды строительной деятельности нуждаются в лицензировании. Так, в соответствии с Законом о лицензировании к числу подлежащей лицензированию относится, в частности, деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии со стандартами. На основе названного Закона 21 марта 2002 г. Правительством РФ было утверждено Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом*(238). Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК, оспорен самим заказчиком, его учредителями (участниками) или Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.

Во всех случаях осуществления строительства, кроме тех, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки городов и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, требуется получение разрешения на строительство, выданное в установленном порядке органом архитектуры и градостроительства. Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2000 г. утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения*(239). Закон об архитектурной деятельности в РФ специально подчеркивает допустимость ведения строительных работ только при условии, если будут получены разрешения собственников земельного участка, а также соблюдены градостроительные, строительные нормы и правила.

5. Права и обязанности по договору строительного подряда существенно расширены по сравнению с теми, которые закреплены в общих положениях о подряде в ГК.

Вместе с тем ГК сохранил общий для всего подряда принцип распределения рисков между сторонами. Так, в частности, установлено, что риск случайной гибели, случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик. Одновременно предусмотрены последствия гибели или повреждения объекта до его сдачи в случаях, когда причиной этого послужили обстоятельства, зависящие от заказчика, такие, как передача подрядчику недоброкачественных материалов или оборудования либо ошибочные указания заказчика. Предусмотрено, что в этих случаях подрядчик, который исполнил возложенные на него обязанности, связанные с предупреждением заказчика о недоброкачественности материала или ошибочности его указаний, вправе требовать оплаты работы в полном объеме, предусмотренном сметой (ст. 741). Особенность этой статьи (урегулированного ею распределения риска) заключается в императивном характере.

С распределением риска между сторонами некоторым образом связан и вопрос о моменте возникновения права собственности у заказчика на выстроенные подрядчиком здания и сооружения. Поскольку оба эти объекта подлежат государственной регистрации, заказчик должен считаться их собственником только с момента ее проведения. Данная норма не препятствует, однако, судам признавать за лицом право собственности на указанные объекты, имея в виду, что такое решение будет служить основанием для государственной регистрации соответствующего права лица, которое суд признал собственником.

Основную обязанность подрядчика составляет выполнение строительства и связанных с ним работ в соответствии с технической документацией, которая определяет объем, содержание и другие требования к работе, а также со сметой, которая выражает цену работ. В договоре должны содержаться более детальные требования к технической документации, имея в виду указания относительно того, кто, когда и какую документацию должен предоставить.

Диспозитивная норма (п. 1 ст. 743 ГК) предусматривает, что подрядчик должен выполнить весь объем работ, который определен в технической документации и смете. Отклонения от них, согласованные сторонами, должны рассматриваться как дополнение к договору.

Независимо от того, предоставлена ли техническая документация и смета им самим либо заказчиком, подрядчик обязан при обнаружении неучтенных в технической документации и смете работ приостановить их, сообщив об этом заказчику. Регламентация действий сторон в этом случае оказывается более жесткой по сравнению с той, которая содержится в общих положениях о подряде. Так, предусмотрено, что ответ заказчика на сообщение подрядчика, о котором идет речь, должен быть направлен с тем, чтобы подрядчик мог получить его в пределах 10 дней (если иной срок не предусмотрен в законе или договоре). Подрядчик вправе требовать возмещения ему убытков, вызванных простоем, если только заказчику не удастся доказать, что необходимости в проведении дополнительных работ в действительности не было.

Возможна ситуация, при которой подрядчик, не дожидаясь указаний заказчика, немедленно приступает к выполнению дополнительных работ. Если подрядчик докажет, что он действовал в интересах заказчика (промедление могло повлечь гибель объекта и т.п.), он приобретает право требовать оплаты выполненных им дополнительных работ.

Особо выделен и такой вариант: подрядчик, указав на необходимость выполнения дополнительных работ, сам отказывается это делать. Существующая на этот счет норма (п. 5 ст. 743 ГК) допускает отказ подрядчика только в случаях, когда соответствующие работы не входят в сферу его профессиональных обязанностей или у него нет по иным, не зависящим от него причинам возможности выполнить работы. Следовательно, если подрядчик не докажет, что он сам не мог исполнить необходимые работы, все последствия отказа падут на него. В частности, заказчик приобретет возможность заключить договор с любым третьим лицом на выполнение работ и потребовать от подрядчика возмещения соответствующих расходов и других связанных с этим сумм.

В виде общего правила изменение технической документации должно происходить по соглашению сторон. Однако если все изменения и связанные с ними дополнительные работы превысят 10% общей стоимости работ и это не повлечет за собой изменения характера предусмотренных в договоре работ, заказчик может самостоятельно решить соответствующий вопрос. Точно так же и подрядчику предоставлено право требовать оплаты дополнительных работ в пределах 10% общей стоимости при условии, если по причинам, не зависящим от него, пришлось превысить смету. Для обоснования требования о возмещении расходов, понесенных из-за необходимости установления и устранения дефектов в технической документации, подрядчик должен доказать не только то, что он выполнил соответствующие работы, но и то, что эти его действия были разумными (ст. 744 ГК).

Кодекс предполагает, что обязанности по обеспечению строительства материалами (в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием) возлагаются на подрядчика. Вместе с тем допустимо принятие на себя заказчиком соответствующих обязанностей полностью или хотя бы частично.

На сторону, которая обязана осуществить материально-техническое обеспечение строительства, возлагается ответственность за обнаруженную невозможность использовать ее материалы и оборудование без ухудшения качества строительства. Освобождение от указанной ответственности может наступить, если сторона докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, зависящим от ее контрагента. Наконец, особо выделено и то, что недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, способны создать угрозу качеству объекта. Обнаруживший это подрядчик при отказе заказчика от их замены вправе отказаться от договора и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально уже выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК).

6. В новых экономических условиях для строительного подряда большое значение приобретает вопрос о страховании различного рода рисков, лежащих на соответствующей стороне. О страховании строительных рисков впервые содержались указания в договоре (контракте) подряда, служащего приложением к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в РФ. Здесь страхование было включено в обязанность только одного из контрагентов - подрядчика. Страхование, о котором идет речь в ст. 742 ГК, осуществляется в интересах обеих сторон - той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы выплаченной ею страховой премии, и ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страховой суммы при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай. Такого рода гарантия выражается в предположительно высокой платежеспособности страховых фирм, обеспечиваемой различными нормами страхового законодательства.

Страхование может охватывать в силу п. 1 ст. 742 ГК прежде всего риск случайной гибели или случайного повреждения используемого в строительстве имущества, включая различного рода материалы и оборудование, а также сам объект строительства. Применительно к материалам для строительства крупных объектов может быть использовано страхование по генеральному полису (ст. 941 ГК). Другим видом, упомянутым в том же п. 1 ст. 742 ГК, является страхование ответственности за причинение при строительстве вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц. Оно производится прежде всего в пользу потенциальных потерпевших. Однако может представить особый интерес и для подрядчика как лица, которое призвано в подобных случаях нести ответственность за причинение вреда. В частности, суммы выплачиваемых подрядчиком премий, связанных с такого рода страхованием, могут быть по условиям договора включены при определенных обстоятельствах (например, если ответственность перед третьими лицами наступила без вины подрядчика) в общую стоимость строительства.

В подрядном договоре, в котором предусмотрена необходимость страхования, целесообразно указать его виды, страховые риски, страховую сумму, сроки страхования. В этой связи ст. 742 ГК требует от стороны представления контрагенту доказательств заключения договора страхования на условиях, установленных договором (в частности, о размере страховой суммы и застрахованных рисках). Данные о страховщике, о которых шла речь в той же норме, предполагают подтверждение надежности избранного стороной страховщика.

Пункт 2 ст. 742 ГК, который указывает, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая, имеет значение потому, что дает возможность стороне, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением (имеется в виду главным образом договорное страхование).

7. В договоре может быть предусмотрен любой порядок расчета за выполненные работы, включая как единовременную оплату в полном объеме после завершения всех работ, так и оплату с рассрочкой, в том числе по мере завершения соответствующих этапов (видов) работ.

То, что называется в ст. 747 ГК "дополнительными обязанностями заказчика по договору строительного подряда", представляет собой традиционное условие об "услугах заказчика", которые обычно перечислялись в последовательно сменявших друг друга Правилах о договорах подряда на капитальное строительство.

В настоящее время первостепенное значение приобретают договорные условия об услугах. Так, договором могут быть предусмотрены случаи и порядок выдачи заказчиком подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечения транспортировки грузов в его адрес, осуществления временной подводки сетей электроснабжения, водо- и паропровода, а также предоставления других услуг. Все такого рода услуги необходимо оплачивать в случаях и на условиях, предусмотренных в договоре.

Нормы, содержащиеся в ст. 747 ГК, являются факультативными. Единственное исключение из общего факультативного характера этих норм составляет норма, в которой закреплено одно из основных обязательств заказчика - предоставить земельный участок для строительства. В этом случае соответствующая норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием указаний в договоре относительно времени, размеров и состояния предоставляемой площадки. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, по которому земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры площадки и состояние участка обеспечивали нормальное ведение работ и их завершение в срок.

8. Заказчику в договоре строительного подряда предоставлено больше прав и условий для их реализации во время выполнения работ (ст. 748 ГК), чем это сделано при обычном подряде. Во-первых, используется не известное общим положениям о подряде понятие "контроль и надзор" со стороны заказчика за выполнением работ подрядчиком. Во-вторых, ограничение соответствующих действий заказчика касается только вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, что тем самым определенным образом увеличивает возможности воздействия заказчика на организованный подрядчиком ход строительства по сравнению с п. 1 ст. 715 ГК. В-третьих, закрепленное в положениях о подряде право заказчика назначить сроки исправления недостатков превращается в его обязанность немедленно сообщить подрядчику об обнаруженном отступлении от условий договора, способном ухудшить качество работ, и иных недостатках. При этом только в параграфе о строительном подряде содержится и соответствующая санкция: не исполнивший указанную обязанность заказчик лишается права ссылаться на обнаруженные им недостатки. В-четвертых, на подрядчика при строительном подряде возлагается обязанность выполнить полученные указания заказчика, кроме тех, которые противоречат договору и представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. И, наконец, в-пятых, поскольку контроль и надзор - это все же только право заказчика, уклонение от осуществления предоставленной ему возможности дает подрядчику право ссылаться на то, что если бы заказчик их установил и сообщил ему о них, он, подрядчик, устранил бы недостатки.

При строительном подряде теперь используется и уже давно известная в международной практике фигура "инженера" ("инженерной фирмы"). Суть ее в том, что, как предусмотрено в ст. 749 ГК, заказчик может вступить в договорные отношения с конкретным лицом или фирмой, поручив им осуществлять от его, заказчика, имени контроль и надзор за строительством, а также участвовать в приемке работ. Юридические полномочия такого лица определяются в подрядном договоре, и, следовательно, о них ставится в известность подрядчик. По своей природе отношения заказчика с таким третьим лицом - инженером могут представлять собой либо договор комиссии, либо договор поручения, либо трудовой договор.

9. Только в строительном подряде выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК). Имеется в виду возложение на обе стороны обязанности принимать все зависящие от них меры по устранению препятствий надлежащему исполнению договора, а равно необходимость со стороны восполнить контрагенту понесенные в подобных случаях расходы. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников оборота императивы: действовать добросовестно и справедливо.

В параграфе о строительном подряде выделены также и вопросы, которые сами по себе являются специфичными для данного вида подряда. Это прежде всего обязанности, связанные с охраной окружающей среды и обеспечением безопасности строительных работ. Та и другая обязанности возложены на подрядчика. В этой связи, в частности, предусмотрен запрет на использование подрядчиком в ходе осуществления работ таких материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, а равно выполнять такие его указания, которые могут привести к нарушению обязательных для сторон требований, относящихся к охране окружающей среды, а также безопасности самих работ. При этом в соответствии со ст. 1096 ГК вред, причиненный вследствие недостатков работ, должен возмещаться именно тем, кто выполнял работы (т.е. подрядчиком). Разновидностью причинения вреда может служить непредоставление полной и достоверной информации о работе (например, если подрядчик не примет мер к ознакомлению заказчика и окружающих о предельной нагрузке сооруженного им моста).

Другой, специальный для строительного подряда вопрос связан с приостановлением работ и консервацией объекта. Соответствующая норма (ст. 752 ГК) посвящена возмещению подрядчику вреда, причиненного приостановлением работ и консервацией объекта вследствие причин, не зависящих от стороны (например, в силу обязательного для обеих сторон акта). Указанная норма выражается в обязанности заказчика полностью возместить подрядчику уже выполненные к этому моменту работы, а также другие понесенные им расходы, с тем, однако, что одновременно должны быть вычтены из общей суммы компенсации те доходы, которые получил или мог получить подрядчик из-за прекращения работ, например доходы, полученные подрядчиком, который благодаря консервации смог найти заказчика, готового увеличить оплату работ, аналогичных тем, которые ему нужно было выполнить для законсервированного объекта.

Подобно всем остальным подрядным работам и при регулировании строительного подряда большое внимание уделено качеству выполняемых работ.

Прежде всего речь идет о порядке организации и осуществлении приемки выполненных работ. Если в общих положениях о подряде предусмотрена только общая обязанность заказчика принимать результат работ в установленные договором сроки, то при строительном подряде речь идет о необходимости приступить к приемке немедленно. С учетом большой сложности приемки строительных работ оговорена обязанность, как правило, именно заказчика организовать и осуществлять приемку результата работ.

Принятие результата работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных ее этапов.

В ГК выделен вопрос об актировании обнаруженных при приемке недостатков. В виде общего правила акт сдачи и приемки результатов работы должен быть подписан обеими сторонами (их полномочными представителями). Кодекс выделил определенный случай, при котором доказательственную силу может иметь и односторонне оформленный акт, когда одна из сторон отказалась удостоверить зафиксированные в акте данные и об этом в нем сделана соответствующая запись. Суду предоставлено право отказаться от признания юридической силы односторонних актов только при условии, если сторона уклонилась от подписания акта по мотиву, который суд признает обоснованным.

Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе отказаться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, указанной в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут. Под невозможностью устранить недостатки заказчиком подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут провести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.

Возможны случаи, когда законом или договором предусмотрена необходимость проведения предварительных испытаний. Для таких случаев установлен специальный порядок: приемка может начинаться только после получения результата предварительных испытаний, при этом непременно положительного.

10. Правила об ответственности подрядчика за качество работ в строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК. Во-первых, к нарушениям, влекущим наступление ответственности подрядчика, отнесены отступления от требований технической документации и обязательных для сторон строительных норм и правил, а равно недостижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность выстроенного предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части.

В п. 2 ст. 754 ГК предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что эти отступления не влияют на качество объекта строительства.

При строительном подряде понятие "гарантия" охватывает, если иное не предусмотрено договором, достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в течение всего срока гарантии. При этом границами ответственности подрядчика в пределах гарантийного срока служат случаи, когда недостатки произошли вследствие нормального износа всего объекта или его частей, неправильной эксплуатации, неправильности инструкций по его эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или привлеченным им лицом, либо вследствие ненадлежащего ремонта, который производил сам заказчик или кто-либо, привлеченный им для этой цели. Предусмотрена и обязанность заказчика сообщать об обнаруженных в период действия гарантии недостатках непременно в разумный срок по их обнаружении (ст. 755 ГК).

Помимо гарантийных при строительном подряде существуют, как правило, и более длительные, общие сроки. Они составляют уже не два года, как это имеет место при других видах подряда, а пять лет.

Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки и в случаях, когда по существующим нормам он не должен нести ответственность и риск таких недостатков лежит на заказчике.

Поскольку нормы о строительном подряде являются специальными по отношению к тем, которые составляют общие положения о подряде, эти последние распространяются на область строительного подряда в случаях, когда на соответствующий вопрос нет прямого ответа в специальных нормах. Таких норм применительно к строительному подряду немало. Поэтому следует признать, в частности, что содержащиеся в общих положениях правила, относящиеся к структуре договорных связей при подряде, последствиям экономии, полученной подрядчиком, обязанностям сторон, связанным с информацией, и некоторые другие должны применяться и при строительном подряде.

 

§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

 

1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК).

Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство. В ходе первого этапа проводится "сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта"*(240). Этот этап завершается передачей результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-экологических и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др. В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта с последующей сдачей его контрагенту-заказчику. Третий представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой. Его завершением служит сдача работ заказчику.

2. В зависимости от сложности строительства выполнение всех работ может быть возложено на организацию подрядчика, которая сама же выполнит изыскательские, проектные и строительные работы, либо отдельно на специализированные организации: изыскательские, проектные и строительные либо на проектно-изыскательские и строительные. При этом возможно использование конструкций генерального и субподрядного договоров, а также любой другой конструкции договорных связей, указанной в общих положениях о подряде.

Заказчиком при выполнении проектно-изыскательских работ может быть любое лицо. В отличие от этого в роли исполнителя и проектанта при исполнении отдельных видов работ выступает только тот, кто имеет лицензию.

Закон о лицензировании отнес к числу лицензируемых, среди прочих видов деятельности, проектирование зданий и сооружений, а также инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии со стандартами. На основе Закона Правительством РФ утверждены Положения о тех и других работах. При этом первое из Положений имеет в виду деятельность, включающую разработку проектной документации на строительство, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение зданий и сооружений жилого, производственного, культурно-бытового, специального и иного назначения и их комплексов, инженерной и транспортной инфраструктуры, а второе - инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-гидрометеорологические изыскания, исследования грунтов, оснований и фундаментов зданий и сооружений и др.

Лицензии выдаются и юридическим лицам, и индивидуальным предпринимателям. Предусмотрена возможность участия в такого рода лицензируемой деятельности иностранных юридических и физических лиц. Организация лицензирования возложена на Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

3. Выполнение проектных и изыскательских работ предполагает предварительное предоставление заказчиком подрядчику необходимых исходных данных, что составляют часть обязательств заказчика, конституирующих одноименный договор как таковой.

В договоре обычно определяется срок и состав предоставления задания на проектирование, а также сроки и объем иных передаваемых данных, которые имеют исходное значение для выполнения подрядчиком своих обязанностей. Кодекс допускает ситуацию, при которой задание подрядчику он же сам и составляет. Однако при этом задание приобретает для подрядчика обязательную силу только после утверждения заказчиком. Тем самым риск, связанный с возможными недостатками задания, заказчик принимает на себя.

Вместе с исходными материалами заказчик передает документы, подтверждающие его права на отведенный под строительство участок земли. В необходимых случаях составляется также архитектурно-планировочное задание. Оно представляет собой комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации*(241).

Подобно другим подрядным договорам в договоре на выполнение проектных и изыскательских работ активной стороной с достаточно широким набором обязанностей является подрядчик.

В самом общем виде его обязанности выражаются в необходимости, во-первых, выполнить проектные и изыскательские работы в соответствии с заданием, иными исходными данными на проектирование и договором, во-вторых, согласовать в установленном порядке подготовленную техническую документацию и, в-третьих, передать готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ.

4. Проектно-изыскательские работы должны выполняться в полном соответствии с требованиями, которые содержатся в исходных данных, переданных заказчиком. Поскольку соблюдение указанных требований представляет собой договорное обязательство подрядчика, отступление от него допустимо только в случаях, когда это сделано по соглашению с заказчиком, в режиме, предусмотренном для изменений договора.

Проектная документация составляется с учетом результатов, полученных в ходе изыскательских работ. В зависимости от сложности работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (в этих случаях его детализация содержится в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект, содержащий архитектурные решения, необходимые для разработки документации.

В обязанность подрядчика входит сдача заказчику выполненной работы в соответствии с заданием и иными исходными данными на проектирование и договором. Кроме того, в случаях, когда проектная документация нуждается в согласовании с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления, это должен сделать подрядчик. Собственно в обязанность заказчика входит только участие вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными и муниципальными органами.

Подготовленная подрядчиком техническая документация должна быть во всех случаях согласована с заказчиком, а если это предусмотрено действующими правовыми актами - также с компетентными организациями, в обязанности которых входит проведение соответствующей экспертизы.

5. Градостроительная документация, технико-экономическое обоснование и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе.

Правительство РФ утвердило Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации*(242). Указанным актом установлено, как распределяются между указанными в Положении государственными органами полномочия на проведение государственной экспертизы, каким образом она должна проводиться, включая составление свободного экспертного заключения по результатам ее проведения, какие именно государственные органы обладают необходимой компетенцией на утверждение соответствующей документации, а в этой связи - как должны складываться отношения между заказчиками (инвесторами) и государственными органами в процессе проведения экспертиз.

Существуют специальные правила, относящиеся к экологической экспертизе*(243). Обязательность такой экспертизы на федеральном уровне распространяется, в частности, на технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций, иных объектов хозяйственной деятельности Российской Федерации и другие проекты, независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, если только их осуществление может оказать воздействие на природную среду двух или более субъектов Федерации. В случае, когда соответствующие объекты расположены на территории одного субъекта Федерации, указанная экспертиза проводится на его собственном уровне.

6. На подрядчика возлагается ответственность за обнаруженные недостатки в технической документации или в изыскательских работах. В этом случае у заказчика есть право потребовать безвозмездной переделки технической документации и соответственно проведения необходимых дополнительных изыскательских работ, а сверх того - возмещения причиненных убытков. Указанная норма действует во всех случаях, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ответственность подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ продолжается и после сдачи результата работы, охватывая процесс эксплуатации объекта, разработанного на основе технической документации и данных изыскательских работ.

Если третье лицо предъявляет иск в связи с недостатками проектно-сметных работ, заказчик должен привлечь исполнителя или соответственно проектанта к участию в деле. При невыполнении заказчиком указанной обязанности и все же предъявлении им подрядчику требования в порядке регресса о возмещении суммы, выплаченной третьему лицу вследствие недостатков результата изыскательских работ или проекта, исполнитель (проектант) может быть освобожден от ответственности в случаях, когда ему удастся доказать, что, если бы заказчик привлек его к участию в деле, возбужденном по иску третьего лица, он смог бы воспрепятствовать удовлетворению такого иска.

7. Гражданский кодекс урегулировал вопросы, связанные с правами контрагентов на проектную документацию. Суть решения состоит в том, что проект передается заказчику, который, однако, во-первых, вправе использовать его только на цели, предусмотренные договором (это означает, в частности, что неблагоприятные последствия использования заказчиком проекта на иные цели падают на него), а также, во-вторых, не должен передавать проектную документацию третьим лицам без согласия подрядчика.

В свою очередь и подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика.

Кодекс содержит нормы, направленные на обеспечение правовой чистоты выполненной подрядчиком проектной документации. Подрядчик должен предоставить заказчику гарантии того, что у третьих лиц отсутствует право воспрепятствовать выполнению работ или создать ограничения для выполнения работ на основе подготовленной подрядчиком технической документации. Имеются в виду случаи, когда заказчику передан проект, который был выполнен подрядчиком по договору, ранее заключенному с другим заказчиком, притом без согласия последнего.

Выше уже обращалось внимание на некоторые обязанности заказчика, связанные с последствиями обнаружения третьим лицом недостатков проектно-сметных работ, с необходимостью участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления, и на ряд других обязанностей. К ним относится уплата установленной цены (если иное не предусмотрено договором, предполагаются однократные расчеты за всю выполненную работу либо за ее отдельные этапы), оказание необходимого содействия подрядчику в выполнении проектных и изыскательских работ (передать оборудование, выделить работников, призванных помочь подрядчику, предоставлять по требованию подрядчика помещения для проживания работников подрядчика и т.п., возместить подрядчику дополнительные расходы, которые вызваны изменением исходных данных для выполнения работ по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика). В число обязанностей заказчика входит также не разглашать содержащиеся в технической документации данные без согласия подрядчика. Перечень сведений, которые составляют коммерческую тайну, может содержаться либо в особом договоре о передаче конфиденциальной информации, либо в особом разделе договора на выполнение проектных и изыскательских работ.

Относительно небольшой набор статей, специально посвященных подряду на выполнение изыскательских и проектных работ, компенсируется тем, что к данном виду договоров применяется основная масса норм, включенных в общие положения о подряде (о структуре договорных связей, сроках выполнения и цене работ, порядке приемки работ и др.)*(244).

 

§ 5. Подрядные работы для государственных нужд

 

1. Бюджетный кодекс предусмотрел, что закупки товаров, работ и услуг свыше определенной суммы (20 000 минимальных размеров оплаты труда) должны осуществляться исключительно на основе государственных и муниципальных контрактов. При осуществлении работ используются из числа подрядных конструкций модели либо договора строительного подряда, либо договора на выполнение проектных и изыскательских работ. Конечной причиной выделения государственного контракта в рассматриваемом параграфе служит то, что указанный договор предназначен для удовлетворения потребностей Российской Федерации или ее субъекта и финансируется за счет средств соответствующего бюджета и внебюджетных источников. Заключаемый при этом договор с подрядчиком носит название государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Определение соответствующего государственного контракта приведено в п. 2 ст. 763 ГК. По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд, указано в Кодексе, подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

Статья 768 ГК предусматривает издание закона о подрядах для государственных нужд, который будет иметь субсидиарное значение по отношению к нормам Кодекса. До настоящего времени указанный закон еще не принят.

Сейчас действующим является прежде всего Закон о поставках продукции для государственных нужд. Несмотря на свое название, Закон распространяется в определенной части и на отношения по выполнению подрядных работ для любых государственных нужд, включая нужды субъектов Федерации.

Специальным актом, рассчитанным на область подрядных отношений, являются Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов на строительство объектов для государственных нужд*(245) (далее - Основные положения). Этот акт содержит рекомендации субъектам Федерации руководствоваться содержащимися в нем положениями при заключении договоров подряда для федеральных государственных нужд. В соответствующей области действует и ряд других актов, принятых на разном уровне.

Бюджетный кодекс предусматривает, что в виде общего правила государственный и муниципальный контракты заключаются на конкурсной основе, кроме случаев, когда иное предусмотрено федеральными законами, законами и законодательными актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Перечень продукции, работ и услуг, закупаемых без проведения торгов и конкурсов (сюда вошли лишь работы по поддержанию производственных мощностей), утвержден постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г.*(246)

Федеральный закон от 6 мая 1999 г. "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд"*(247) определяет, кто может участвовать в конкурсах, порядок проведения открытых и закрытых конкурсов, а также двухэтапных конкурсов. При этом предпочтительными признаются открытые конкурсы.

Закон об инвестиционной деятельности в РФ предусмотрел среди путей осуществления прямого участия государства в инвестиционной деятельности формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федеральных бюджетов. На основе этого Закона Правительством РФ 11 октября 2001 г. N 714 утверждено Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета*(248).

Имея в виду государственный контракт, ГК (ст. 764) указывает на то, что в качестве заказчика выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, которую этот государственный орган наделил правом распоряжаться соответствующими ресурсами. В указанной роли могут выступать министерства и ведомства, являющиеся адресатами инвестиций. В качестве контрагента, т.е. подрядчика, выступают юридические лица и граждане, обладающие лицензией.

Положение об организации закупки товаров и услуг для государственных нужд, утвержденное Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд"*(249), несмотря на довольно узкое название призвано регулировать отношения по поводу организации и проведения торгов (конкурса) на закупку и поставку не только товаров, но и работ для государственных нужд. Им определяется порядок размещения заказов для государственных нужд. Размещение заказов должны осуществлять наряду с государственными заказчиками юридические лица, которым государственные заказчики на конкурсной договорной основе передали выполнение части своих функций по закупкам продукции за счет федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, федеральных внебюджетных фондов, а также внебюджетных фондов субъектов РФ. В Положении подробно регламентировано, кто и как определяет состав и объемы закупаемых товаров, работ и услуг, каким требованиям должны отвечать поставщики, порядок оценки их квалификации, способы закупок и их приемки, проведения торгов и др.

Специальные акты утверждены Правительством РФ для выполнения отдельных видов работ. Так, постановлением Правительства РФ от 5 сентября 2001 г. N 653 утверждены Правила проведения торгов на выполнение подрядных работ, финансируемых за счет субсидий и субвенций, выделенных бюджетам субъектов Российской Федерации на строительство и реконструкцию автомобильных дорог общего пользования и искусственных сооружений на них"*(250).

Существенные условия государственного контракта определены ст. 766 ГК. Сюда входят условия об объеме и стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты, способах обеспечения исполнения.

Исходные условия конкурса должны соответствовать показателям, которые определены в соответствии с федеральными и межгосударственными целевыми программами. В частности, это относится к стоимости и срокам работ.

Установлена единая процедура проведения торгов (конкурсов) на закупку товаров, работ и услуг для государственных нужд. Имеется в виду Положение, утвержденное Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. Обязательным условием государственного контракта является выдача аванса, который призван обеспечить своевременное и непрерывное финансирование объекта. Промежуточные расчеты должны производиться на уровне 95% стоимости выполненных работ. При этом, если подрядчик не выполняет по своей вине объемов работ, предусмотренных графиком их производства, сумма предъявляемого заказчику промежуточного платежа за фактически выполненные работы должна быть уменьшена на стоимость недовыполненных работ.

Существует и ряд других специальных правил об ответственности сторон за нарушение договора. Так, в Основных положениях предусмотрено, что при задержке аванса, а также оплаты выполненных работ и окончательного расчета с подрядчиком государственный заказчик возмещает второй стороне причиненные убытки, включая затраты, выразившиеся в уплате процентной ставки.

Установлено, что если не будут обеспечены содержащиеся в контракте сроки ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а равно отдельных объектов, то их бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование приостанавливаются. К этому следует добавить, что при необеспечении установленных контрактом сроков ввода в действие соответствующих объектов по вине подрядчика с него взыскивается штраф в размере одной тысячной части договорной стоимости за каждый день просрочки фактического завершения строительства.

Предусмотрена обязанность подрядчика устранить допущенные дефекты в установленный контрактом срок, а если срок в договоре не указан - в течение 12 месяцев со дня приемки объекта.

Принципиальное значение для отношений сторон имеет решение вопроса о последствиях изменения государственного контракта. Его цель - гарантировать в такого рода случаях интересы подрядчика. Гарантия, о которой идет речь в ст. 767 ГК, предполагает, что если соответствующие государственные органы в установленном порядке уменьшат средства для финансирования подрядных работ, то стороны могут согласовать новые сроки исполнения работ, а также внести другие изменения в договор. Подрядчику предоставлено право взыскивать убытки, причиненные изменением сроков выполнения работ. Во всех остальных случаях изменение условий допускается только при наличии соглашения сторон.

2. Специальное регулирование осуществляется Законом о государственном оборонном заказе. Он рассчитан как на отношения по поставке, так и по подряду. Поэтому при перечислении предметов его регулирования особо выделено, в числе прочего, строительство, реконструкция и техническое перевооружение объектов, предназначенных для нужд обороны и безопасности РФ. Закон определяет, кто может быть генеральным заказчиком (федеральный орган исполнительности власти), а кто головным исполнителем (организация, которая заключила договор с государственным заказчиком и оформляет договоры от своего имени с исполнителями оборонного заказа). Закон возлагает на государственного заказчика, а равно на государственного исполнителя (исполнителя) обязанность строго соблюдать требования о целевом использовании выделенных средств. Допускается ведение расчетов каждой из сторон со своим контрагентом либо напрямую: между исполнителем и государственным заказчиком. В этом же акте предусмотрены различного рода гарантии участникам. Одна из них состоит в том, что головной исполнитель (исполнитель) может ликвидировать или перепрофилировать свои производственные мощности, которыми обеспечивался оборонный заказ, только с согласия Правительства РФ. В то же время во всех случаях, когда соответствующие мощности, которые предназначались на выполнение оборонного заказа, вследствие решения Правительства не используются, на Правительство возлагается обязанность возместить исполнителю убытки в полном объеме. Оборонный заказ утверждается Правительством РФ в установленные сроки. Его размещение производится на конкурсной основе. Если же конкурс не состоялся, оборонный заказ становится обязательным для принятия организацией-подрядчиком. Установлены два ограничения для введения такой обязательности: во-первых, в роли подрядчиков выступают государственные унитарные предприятия либо иные организации, которые занимают доминирующее положение на рынке или обладают монополией на производство определенных работ, и, во-вторых, оборонный заказ обеспечивает установленный Правительством РФ уровень рентабельности производства соответствующих работ.

Наступна >