Російська юридична література Жилищное право ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО Тема 4 ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯТема 4 ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
| Жилищное право - ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО |
Тема 4 ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.Попонятие и виды переустройства и перепланировки
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Субъекты РФ устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдаются главами районных Управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия конкретного разрешения устанавливается на основании заключения т
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» при переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов,
устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:
—переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
— перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
-перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
-увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
-переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
-переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
-перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.
Согласно ч. 2 ст. 26 Закона г. Москвы от 11 марта 1998г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот Закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999г. №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000г. №378-РМ «О положении, о едином порядке предпроектной и проектной подготовки
строительства в городе Москве» проектная документация является обязательным условием для проведения работ по перепланировке помещений. В состав документации входит:
1) технический паспорт БТИ;
2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно- планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий);
4) сводный план инженерных сетей (при необходимости);
5) план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием: предполагаемых к сносу перегородок;
-устанавливаемых перегородок;
-мест пробития проемов во внутренних стенах.
6) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости);
7) план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости);
8) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
9) чертежи узлов и деталей;
10) техническое заключение о состоянии объекта;
11) рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Основанием для оформления документации является обращение собственника, пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора.
Согласно ст. 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» контроль за соблюдением порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах осуществляют:
-управляющие жилыми домами;
-органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти, а также районными Управами.
-Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
—проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
-вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);
-следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
-принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, в случае необходимости обращаясь за содействием в органы государственного контроля.
Должностные лица органов исполнительной власти, а также районных Управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и
обязаны:
-требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
-обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с осуществляемыми работами (неправомерность осуществляемых мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
-выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
-осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание — штраф. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.
2.Основания проведения переустройства и перепланировки
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом до кументов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого
решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Предусмотренный ч. 5 ст. 26 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
Мы построили балкон на первом этаже пятиэтажного дома, но разрешительные документы не оформили. Размеры балкона не превышают допустимые нормы. В нашем доме имеется шесть таких же пристроенных балконов, причем большего размера. Теперь, когда мы начали оформление документов, возникли проблемы. Мосводоканал и Мосгоргаз дали свое разрешение на постройку, однако в Мосархитектуре проект не подписали ввиду отсутствия подписей соседей со второго этажа о том, что они не возражают. Соседи подписывать не хотят, пишут жалобы во все инстанции, что им мешает «шум дождя» по крыше нашего балкона. Во всех организациях, куда приходили жалобы от наших соседей, нас понимают и сочувствуют, но говорят одно и то же: чтобы узаконить постройку балкона, нужны их подписи. Мы пытались договориться с соседями, предлагали им деньги, установку решеток на окна, оплату сигнализации. В ответ услышали: «Мы просто не хотим, чтобы у вас был балкон». Может быть, можно как-то «узаконить» балкон через суд без согласия соседей?
Строительство балкона без предварительного получения всех разрешительных документов является незаконным. Согласно ст.5 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров), превращение в эркеры
существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.). Но поскольку вы начали оформление документов, обратимся к самой процедуре оформления и связанным с ней трудностям.
Чем же является постройка балкона: переоборудованием или перепланировкой помещения? Согласно приложению № 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. №378-РМ «О положении, о едином порядке предпроект-ной и проектной подготовки строительства в г. Москве» под переоборудованием помещения понимается проведение строительных работ в отдельном помещении здания при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих определенные виды работ (или их комплекс).
Перепланировка помещения отличается от переоборудования тем, что при проведении строительных работ в отдельном помещении здания при перепланировке сохраняется функциональное назначение объекта перепланировки. Что касается видов строительных работ, то при перепланировке допускается пробитие проемов только в ненесущих перегородках, а при переоборудовании — также и в несущих.
Естественно, что при строительстве балкона пробивается проем в стене для оборудования балконной двери. Внешняя стена дома, к которой примыкает балкон, очевидно, является несущей конструкцией. Поэтому, исходя из формулировок из распоряжения мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. №378-РМ, строительство балкона является переоборудованием помещения, поскольку
перепланировка допускает пробитие проемов только в ненесущих перегородках. Кроме того, в результате строительства балкона комната, к которой он примыкает, изменяет свое функциональное назначение в том плане, что у нее появляется еще одна дверь — выход на балкон. Получается, что пристройка балкона — это переоборудование жилого помещения.
Данный вопрос, однако, в п. 1.5 и п. 1.6 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. №1б6/1-РМ «Об упорядочении проведения переоборудования или перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы» урегулирован иначе. В этом распоряжении перечислены строительные работы, производящиеся при переоборудовании и перепланировке. Исходя из этого перечня, устройство балкона следует отнести к перепланировке, а не к переоборудованию жилого помещения.
Нормы названного распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. более детально регулируют интересующий нас вопрос, четко обозначая, что устройство дверных проемов является перепланировкой помещения. Думается, что следует придерживаться этой нормы как более точной.
Согласно п. 1.2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения вопроса на соответствующей межведомственной комиссии и получения документально оформленного разрешения. Останавливаться на этой процедуре подробно, видимо, не имеет смысла, так как, судя по письму, необходимой информацией Вы располагаете.
Разрешения Мосгоргаза и Мосводоканала согласно п. 3.2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. №166/1-РМ требуются только в случае необходимости изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением водоэнергетических ресурсов). Тогда проект должен быть согласован с соответствующими городскими организациями (МГПО «Мосгаз», Московской кабельной сетью «Мосэнерго», МГП «Мосводоканал», тепловыми сетями АО «Мосэнерго», Управлением топливно-энергетического хозяйства). Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты, а также за его экономические показатели и согласование с вышеперечисленными органами, так как эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят. Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения.
Согласно ст. 3 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения. Что касается согласия соседей на строительство балкона, то нормативными правовыми актами этот вопрос прямо не урегулирован. Однако в ст.З названного Закона, разрешающей переустройство жилых помещений, есть оговорка: «Если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены в соответствии с настоящим Законом разрешения и согласования,
подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов». Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений в жилых домах, если соблюдены все законные требования.
Соседи, узнав о строительстве балкона, в соответствии с действующим законодательством имеют право писать жалобы в столичные и федеральные инстанции, мотивируя свое несогласие со строительством
нарушением своих прав и законных интересов. Однако они должны доказать, что произошло реальное нарушение их прав, или обосновать неизбежность такого нарушения в будущем. В любом случае согласно ст. 9 ГК РФ (осуществление гражданских прав) и ст. 11 ГК РФ (судебная защита гражданских прав), поскольку балкон уже построен, граждане имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о нечинении препятствий в пользовании помещением (балконом) В суде необходимо предъявить всю имеющуюся документацию, разрешающую строительство балкона. Свои требования мотивировать полученными разрешениями и здравым смыслом, доказывая, что построенный балкон не нарушает права соседей сверху и не может нарушить их в будущем. Соседи обязаны будут представить доказательства (кстати, они могут предъявить встречный иск об устранении нарушений их прав), в чем и как нарушаются их права. Доказать это будет отнюдь не просто. После удовлетворения судом иска (если ответчики в десятидневный срок со дня вынесения решения не подали кассационную жалобу) и вступления решения в законную силу Граждане приобретают статус законных собственников. В ответ на жалобы соседей и проверки соответствующих органов необходимо предъявить надлежащим образом заверенную копию судебного решения.
3 Отказ в согласовании переустройства или перепланировки
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
4. Завершение переустройства и перепланировки
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке — один месяц. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при
наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против предлагаемой решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии — в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ. Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г. Москвы для внесения этих изменений в соответствующий банк данных.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).1
5. Последствия самовольного переустройства и перепланировки
Самовольными являются переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст.29 ЖК РФ срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование (при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на
собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
< Попередня Наступна >