Радник

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.

Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.

Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недв

имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе: это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Правда, Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изм. от 2 ноября 2004 г.) не разграничивает суда на морские и суда внутреннего плавания, а дает только общее понятие судна, под которым понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, которое может использоваться в целях торгового мореплавания, для промысла водных биологических ресурсов. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для промысла водных биологических ресурсов, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

Таким образом, чтобы вещь признавалась недвижимой, она должна обладать следующими признаками:

во-первых, иметь природные свойства - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (т.е. "недвижимость по природе");

во-вторых, иметь физические свойства - это прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты);

в-третьих, объект недвижимости может иметь прямое указание в законе (так называемая "недвижимость по закону") - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятие (предприятие является особым объектом гражданских прав, так как представляет собой целый имущественный комплекс).

Все остальные вещи, не отнесенные к недвижимым вещам, признаются движимыми. Как правило, движимые вещи способны самостоятельно (например, животные) или с помощью человека перемещаться без ущерба их основному назначению. Что касается местонахождения и использования движимых вещей, то они не связаны с земельным участком. Тем не менее если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, который относится к недвижимости, то на период такого включения они уже не являются движимым имуществом, а приобретают статус недвижимых вещей.

Вообще деление вещей на недвижимые и движимые не случайно, такое правило основывается на естественных свойствах этих вещей. Так, недвижимые вещи не могут перемещаться, кроме того, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. В свою очередь, движимые вещи могут свободно перемещаться и могут быть индивидуально-определенными либо родовыми.

Важным фактором является также делимость и неделимость недвижимой вещи. Понятие неделимой вещи раскрывается в ст. 133 ГК РФ, которая гласит, что неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Пункт 4 ст. 244 ГК РФ определяет неделимую вещь как "вынужденный" объект права общей собственности, поскольку невозможно ее разделить без изменения исходного назначения и недопустимость раздела законом исключает индивидуальную собственность на ее части.

В этой связи можно добавить, что для всех вещей существуют следующие критерии делимости:

1) отсутствие законодательных запретов раздела;

2) сохранение частями целевого назначения вещи;

3) сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства пользования. Что   касается   делимости   недвижимой   вещи,   то   это   возможно,   если   сохраняется

назначение этой вещи и в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, соответствуют критерию жилого помещения. Кроме того, при разделе недвижимости, например квартиры, должны учитываться жилищные права иных лиц (несовершеннолетних).

Раздел нежилых зданий возможен путем раздела долевыми собственниками здания (по соглашению или по решению суда) либо путем отчуждения частей здания (помещений). Переоборудование или перепланировка не является разделом здания, поскольку это только меняет характеристику целой вещи (она становится делимой).

Как архитектурные объекты здания являются сложными вещами, где могут быть части, имеющие самостоятельное или вспомогательное назначение или являющиеся конструктивными элементами. Часть здания может передаваться без юридического раздела в пользование в соответствии с назначением, что касается раздела либо отчуждения, то это допускается, только если сохраняется назначение всех обособленных частей и не только отчуждаемых, но и оставшихся у продавца.

Что касается общего помещения в многоквартирном доме и в кондоминиуме (т.е. собственность собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме - общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, куда включаются: межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции), то такие части здания, как вспомогательные и технические помещения, не могут являться самостоятельными объектами недвижимости. Такие помещения не могут отчуждаться, передаваться в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме или кондоминиуме, так как это будет нарушать эксплуатацию и обслуживание как дома в целом, так и помещений в нем. Также не являются самостоятельными объектами прав такие конструктивные элементы здания, как фундаменты, кровли (крыши), стены, перегородки. Тем не менее в многоквартирных домах могут быть помещения вспомогательного назначения, которые могут использоваться другими лицами (аренда, ссуда) без ущерба эксплуатации всего здания - подвальные помещения, где отсутствуют коммуникации. Необходимо сказать, что определение назначения помещений (самостоятельное, техническое, вспомогательное) производится на основании документов технического учета.

Вообще некоторые законы о природных ресурсах иначе определяют объекты недвижимости применительно к праву собственности. Например, Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (с изм. от 22 августа 2004 г.) определяет, что объектом государственной собственности являются недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки недр в виде горного отвода определяются в этом Законе как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

С недвижимым имуществом можно совершать следующие сделки.

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Однако законом может быть ограничена купля-продажа некоторых видов недвижимого имущества. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В этой связи необходимо сказать, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями,   строениями   и   сооружениями,   в   которых  размещены  для   постоянной деятельности    Вооруженные    Силы    Российской    Федерации,    другие    войска,    воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами,   в   соответствии   с  видами  деятельности   которых  созданы   закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими    сооружениями,    линиями    связи    и    коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Кроме того, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые   особо   ценными   объектами   культурного   наследия   народов   Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные    для     обеспечения     обороны     и     безопасности,     оборонной промышленности, таможенных нужд;

6) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов,   вокзалов,   аэродромов   и   аэропортов,   сооружений   навигационного   обеспечения воздушного  движения   и   судоходства,   терминалов   и  терминальных  комплексов   в  зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные   опасными   отходами,   радиоактивными   веществами,   подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Согласно ст. 12 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. от 9 мая 2005 г.) оборот лесного фонда не допускается, и в этой связи купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ. Не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Что касается оборота земель сельскохозяйственного назначения, то он регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. от 7 марта 2005 г.). Однако действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могут выступать все субъекты гражданского права, которые обладают установленной законом правоспособностью и дееспособностью. По общему правилу продавец должен быть собственником продаваемой недвижимой вещи, хотя исключение составляют случаи, когда продавцом по договору купли-продажи может быть комиссионер.

Аренда - сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность

арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных особенностей.

Ипотека (залог недвижимого имущества) - сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Субъектами ипотечных правоотношений является залогодатель (лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог) и залогодержатель (лицо, принявшее это имущество в залог). Залогодержателем может быть только кредитор, а залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). При этом третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника и отношения между залогодателем - третьим лицом и должником по основному обязательству не являются ипотечными (как правило, они регулируются отдельным договором). В том случае, если в подобном договоре отсутствует третье лицо, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество имеет право требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека является разновидностью залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Владение подразумевает фактическое обладание вещью, при этом не обязательно непосредственное соприкосновение с заложенной вещью. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств и залогодатель как собственник может осуществлять пользование, хотя и лишен одного из правомочий собственника, а именно - права распоряжения заложенной вещью.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 30 декабря 2004 г.). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в тех случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Как было сказано ранее, особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей, при этом земельные участки также рассматриваются как объект недвижимости. Тем не менее не все земельные участки могут быть предметом ипотеки; так, исключается ипотека земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В качестве недвижимости не рассматриваются и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос, хотя леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу.

В качестве особого объекта ипотеки может выступать предприятие как имущественный комплекс, которое представлено не отдельной вещью или их совокупностью, а включает также связанные с его деятельностью права, требования, долги, исключительные права (например, товарный знак).

Предметом ипотеки могут быть также жилые помещения (жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир), помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые дома), и иные жилые помещения (отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в бюро технической инвентаризации, общежития, гостиницы.

Поскольку к недвижимости относятся также такие объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли)), они также могут быть предметами ипотеки. Так, морские суда могут быть предметом ипотеки независимо от флага, под которым они ходят, и порта приписки,

необходимо только, чтобы сделка была совершена на территории, подпадающей под юрисдикцию РФ.

Помимо вышеперечисленных объектов предметом ипотеки могут быть также здания и сооружения. Как правило, под зданиями принято понимать строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, в свою очередь, используются для технических целей и люди находятся в них временно.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Не подлежат ипотеке леса, земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

В том случае, если недвижимая вещь состоит из нескольких вещей (так называемая главная вещь и ее принадлежность), ипотеке подлежат все составные части такой вещи. Подобное правило основано на том, что хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна вещь зависима от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение (вещи, между которыми существует такая связь, называются главной вещью и принадлежностью).

По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (например, при залоге жилого дома, расположенного на земельном участке, заложенными считаются также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке, - гаражи, сараи).

Данное положение основано на классификации вещей на делимые и неделимые недвижимые вещи. Делимыми признаются вещи, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения, а неделимыми, те вещи, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Часть неделимого недвижимого имущества не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Однако отдельные виды недвижимых вещей могут быть и делимыми, и неделимыми, например, жилое помещение является неделимым, но при определенных условиях оно может быть разделено (в том случае, если его части могут быть изолированы путем отдельных входов).

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Ипотека унитарного предприятия, государственного или муниципального предприятия проводится при согласии собственника или уполномоченного им органа, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения. Так, необходимо согласовывать с Госкомимуществом залоговые сделки, касающиеся объектов федеральной собственности, балансовая стоимость которых превышает 1 млрд. рублей. Что касается муниципального имущества, такое согласие дает соответствующий городской, районный комитет по управлению

имуществом. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося за рубежом и являющегося федеральной собственностью, принимается Правительством РФ.

Казенное предприятие вправе передавать в залог с согласия собственника -Правительства РФ или уполномоченного им органа закрепленное за ним имущество, и само казенное предприятие также может быть предметом залога.

Бюджетная организация (школа, больница) и принадлежащее ей имущество не могут быть заложены, только имущество, приобретенное бюджетной организацией на средства, полученные в результате коммерческой деятельности, которой ей разрешено заниматься, она вправе заложить.

Что касается ипотеки жилых домов и квартир, то право собственника по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением ограничивается двумя моментами.

Так, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют на это помещение право пользования. Переход права собственности на жилье (в результате продажи, обмена) не является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника (т.е. до заключения договора при продаже, обмене, ином распоряжении жильем гражданин-собственник по требованию кредитора должен получить согласие проживающих с ним членов семьи, которое оформляется в виде письменного заявления и заверяется нотариально).

Кроме того, ограничиваются сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Продажа и другие сделки с таким жильем допускаются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства, а отсутствие согласия приводит к недействительности договора купли-продажи. При залоге квартир в многоквартирных домах одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома.

При залоге недвижимости определяются два вида стоимости объекта: рыночная и ликвидационная, рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой расчетную величину, равную денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала без принуждения. Что касается ликвидационной стоимости объекта недвижимости, то она представляет собой стоимость при вынужденной продаже, т.е. расчетную величину, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с рыночной стоимостью.

Важно заметить, что заложенное недвижимое имущество может быть отчуждено залогодателем только с согласия залогодержателя, если договором об их залоге не было предусмотрено иное. При отчуждении недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также при переходе права собственности на них к другому лицу в порядке правопреемства, в том числе при наследовании, к новому приобретателю переходят и все залоговые обязательства, не выполненные первоначальным залогодателем, если иное не было предусмотрено в договоре о залоге.

Залогодержатель (банк) вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (возврата кредита) в случае его нарушения, в том числе и незначительного. В такой ситуации залогодателю лучше застраховать свое имущество по полной стоимости в страховой компании, а если стоимость имущества значительно превышает размер кредита, то на сумму кредита, которая соответствует рыночной стоимости жилья. Кроме того, в том случае, если залогодержатель (банк) не выполняет взятых обязательств, залогодатель имеет право требовать прекращения ипотеки.

Передача прав при ипотеке возможна с помощью закладной, что значительно упрощает оборот недвижимости, ведь передача прав по закладной осуществляется без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Передача прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Кроме того, законом, а именно п. 3 ст. 146 ГК РФ, предусмотрена возможность передавать права с помощью ордерного индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии. Передача прав по именной ценной бумаге, совершаемая путем цессии, требует соблюдения формы договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация).

Приватизация - это переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. от 9 мая 2005 г.).

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество).

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий;

2) государственных и муниципальных учреждений;

3) юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев внесения государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы открытых акционерных обществ при учреждении открытых акционерных обществ и в порядке оплаты размещаемых   дополнительных   акций    при    увеличении    уставных   капиталов    открытых акционерных обществ.

Под физическим лицом в гражданском праве признается человек (гражданин) как участник правоотношений. Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Рента - это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По смыслу рентного законодательства, получение ренты является формой регулярного дохода, при этом такая деятельность не должна иметь коммерческий характер и признаваться предпринимательской деятельностью.

Рента - это определенная денежная сумма либо иные средства для содержания получателя ренты.

Сторонами договора ренты являются получатель ренты и плательщик ренты. Обязанность плательщика ренты заключается в периодической выплате ренты ее получателю. В качестве плательщика ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателями -только граждане и некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Согласно ст. 586 ГК РФ рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты - уплаты цены за недвижимость.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Кроме того, договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Права получателя ренты могут переходить к другим лицам либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. В этом случае уступка требования по получению ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости, то зарегистрирована в установленном порядке.

Пожизненное содержание с иждивением - сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты.

Общим для двух договоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) является срок действия - время жизни получателя ренты. Срок действия данного договора определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти отчуждателя - получателя ренты. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Обеспечение потребностей получателя ренты в жилище предполагает, что факт передачи квартиры (дома) в собственность вовсе не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданной в собственность квартире (доме), и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон и не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением.

Кроме того, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или другим способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Также плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование этого имущества не приводило к снижению его стоимости.

Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком своих обязательств получатель вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на предусмотренных законом условиях. При этом плательщик не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

Безвозмездное пользование - это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования имуществом по своему содержанию очень близок к договору аренды. В каждом случае стороны (арендодатель либо ссудодатель) передают во временное пользование имущество (вещь) другой стороне (арендатору либо ссудополучателю), которая обязуется вернуть его в том же состоянии, но с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Отличие между этими договорами - это возмездный характер аренды и безвозмездный ссуды.

Договор ссуды имеет безвозмездный характер и поэтому в его регулировании есть ряд особенностей.

Так, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику, который может распоряжаться ею, а также иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом разрешение собственника имущества может быть оформлено доверенностью, договором, другим письменным документом. Статья 660 ГК РФ предусматривает, что ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, например арендатор предприятия. Что касается государственных и муниципальных предприятий, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, то они могут передавать в пользование недвижимость лишь с согласия собственника (уполномоченного им органа).

Кроме того, запрещается коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля. Подобный запрет необходим во избежание

различных злоупотреблений, и если договор все-таки был заключен, он будет признан недействительным (ничтожным).

Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с ГК РФ товары (в том числе и недвижимость), подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если из договора мены не вытекает иное.

Если обмениваемые товары (недвижимость) признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности по передаче товара (конечно, если договором мены не предусмотрен другой порядок оплаты).

Дарение - сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Передача дара может осуществляться посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. При этом одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать, что в некоторых случаях законом предусмотрен запрет на дарение.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от   имени   малолетних  и   граждан,   признанных   недееспособными,   их  законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациям