Радник

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется пре­доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен­ное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности данного договора:

объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение состав­ляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособлен­ные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

арендодателем могут быть: собственник, управомоченные зако­ном или собственником лица;

плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в резуль­тате использования арендованного имущества в соответствии с до­говором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются:

прокат;

аренда транспортных средств;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

финансовая аренда.

Существенные условия и форма договора аренды.

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вер­нуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, мо­дель, форма и т. д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сто­рон является юридическое лицо.

Если предмет договора — недвижимое имущество, то он под­лежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заклю­чен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. При­мер: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, од­нако, если договор содержит указание на переход права собствен­ности в будущем, договор в любом случае подлежит государствен­но

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределен­ный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от ис­полнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом установлены максималь­ные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката — максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превы­шающий допустимый, договор считается заключенным на срок, рав­ный предельному.

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определя­ются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при арен­де аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

Арендная плата может быть в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче­ски или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов аренд­ной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одно­го раза в год.

Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением усло­вий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в ра­зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ре­монта является обязанностью арендатора;

в других случаях, предусмотренных договором.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разум­ный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору (создает препятствия к пользованию);

переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его поль­зованию, которые не были оговорены при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

имущество по независимым от арендатора обстоятельствам ока­жется в непригодном для использования состоянии;

в других случаях, предусмотренных договором.

Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращени­ем договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекра­щенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.

Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтож­ность договора аренды влечет ничтожность и заключенных в соот­ветствии с ним договоров субаренды.