Головна

О.С. Мазур ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ 2005


Тема 5. Договір найму житлового приміщення

Анотація

Договір найму житлового приміщення. Укладання договору найму житлового приміщення, форма і строк. Предмет договору найму житлового приміщення. Сторони договору найму житлового приміщення. Права та обов'язки сторін. Квартирна плата. Право наймача на користування жилим приміщенням. Збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім громадянином. Право на обмін житлового приміщення. Обставини, за яких обмін житлового приміщення не дозволяється. Піднайм житлового приміщення. Тимчасові жильці. Надання житла у зв'язку з капітальним ремонтом. Інші права наймача житлового приміщення. Зміна та припинення договору найму житлового приміщення. Підстави та порядок виселення з житлових приміщень з наданням та без надання іншого житлового приміщення.

Література

1. Цивільний кодекс України: Офіційне видання. — К.: Атіка,2003. — 416 с

2. Бірюков І.А., Заїка Ю.О., Підопригора О.О. Цивільне правоУкраїни: Курс лекцій. — К.: НАВСУ, 2001.

3. Дзера О.В., Кузнецова Н.С. Цивільне право України. —Книга друга. — К., 2004.

4. Цивільне право України: Підручник // Є.О. Харитонов,И.О. Саніахметова. — К.: Істина, 2003. — 776 с

5. Кодифікація приватного (цивільного) права України / Заред. А. Довгерта. — К: Український центр правничих студій, 2000. —С 234.

6. Галянтич М.К., Коваленко Г.І. Житлове право України. —К.: Юрінком Інтер, 2002.

Матеріал для вивчення

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації прЩ громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Констиі України. Особливість такого договору полягає в тому, що він є оді із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасс передачу майна (житла) в користування і водночас основним догово житлового права.

208

З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали відносини найму житла, були виключені з ЦК І перенесені в ЖК. У ЦК цьому присвячено глав

у 59 Книги 5. Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. Договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати Іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення, так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). ЦК в ст. 813 передбачає, що наймачем може виступати фізична і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 816 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їхні діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття „житло" та „помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати Іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно До ст. 812 ЦК України, предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.

209

У ЦК України договір найму житла укладається на встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять

Громадяни мають право на одержання у користування приміщення за сукупності таких умов:

1) досягнення, як правило, 18-річного віку;

2) постійного проживання в даному населеному пункті;

3) потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передС у ст. 34 Житлового кодексу України:

— забезпечення житловою площею нижче рівня, який визіїється виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастополіміських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

— проживання у приміщенні, що не відповідає встаноїсанітарним і технічним вимогам;

— тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку щхворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кііз членами своєї сім'ї;

— проживання у гуртожитках;

— проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежіродинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім поджя тощо.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жі вими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, до! жуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити пото» ремонт тощо.

Є певні особливості й у визначенні предмета договору ш житлового приміщення у будинках державного, комунального жі вого фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимс статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний ловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визна» понять „окрема квартира" та „інше ізольоване житлове приміщеі Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуі сукупністю таких ознак:

— відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічіпротипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для поеного проживання у них громадян;

210

прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будів-

ниіітва чи реконструкції;

— реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене

я проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного

населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним

вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. Згідно зі ст. 817 ЦК, у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду. Наймач несе відповідальність перед наимодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Більш детально ці питання врегульовані у Житловому кодексі.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

У п. 2 ст. 64 Житлового кодексу визначено, хто може належати До членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому шлюбі (термін „дружина" стосується не тільки жінки, а й чоло-віка), права та обов'язки дружини наймача виникають водночас з найма-

211

чем у разі внесення до ордера "и прізвища та спільного вселені житлове приміщення. Неповнолітні діти наймача та його дрз належать до членів сім'ї наймача, оскільки за п. З, 4 ст. 29 ЦК Ук місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх баї а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім'ї наймача, в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Згідно зі ст. 818 ЦК України, наймач має право за взаєі згодою осіб, які постійно проживають разом з ним, та за зі наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживаї ньому. Дещо інакше це питання вирішується стосовно держаї комунального, громадського житлових фондів. Згідно зі ст. 65 лового кодексу, наймач має право у встановленому порядкЗ письмовою згодою всіх членів сім'ї, що проживають разом з  вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьк$ інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей $j згоди не потрібно.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольов$ кімнат розмірами 20 та 19 кв. м, за ордером вселилися мати й Син як член сім'ї за ч. 1 ст. 64 Житлового кодексу має рівні прі матір'ю на користування житловим приміщенням. У зв'язку з одруженням у цю квартиру з додержанням правил, передбачених ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка наймача, яка тілі тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права житлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та найї не буде укладено угоди, що передбачає інший порядок користун житловим приміщенням. Якщо ж між цими трьома особами була де леність, що молоде подружжя займатиме лише кімнату розмірі кв. м, це означає, що за невісткою не визнано право на рівне з іні членами сім'ї наймача користування усім житлом, а у неї вш право лише на кімнату розміром 20 кв. м та приміщення загалі користування (кухня, коридор тощо).

Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністї від 19 травня 2000 р. № 748, з 1 червня 2000 р. в Києві вв< диференційовану квартирну плату. Вона нараховується залежь кількості поверхів у будинку та наявності ліфту й інших зручної становить від 0,40 до 0,58 грн. за 1 кв. м. Законодавство допуі встановлення пільг з квартирної плати та плати за комунальні п( окремим категоріям громадян (ст. 69 Житлового кодексу).

Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї

проживання в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають уданому приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст. 107 та ч_ 2 ст. 167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сІм'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду.

Право на обмін житлового приміщення

Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача І включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79-89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, комунального, громадського та приватного житлових фондів.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, комунальному та громадському житлових фондах набирає чинності з момен-ТУ одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту Досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення У згоді на обмін не може бути оспорено в судовому порядку.

Розірвання договору найму і виселення

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору Житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст. 825 ЦК Та ст. 107 ЖК), по-друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 825 ЦК і ст- 108 ЖК).

 

212

213

Згідно з п.1 ст. 825 ЦК, наймач має право за згодою інших які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмові від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попереджеі наймодавець має право вимагати від нього плату за корист житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житле приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених закої саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114і ЖК та п. 2 crd нового ЦК. В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання доі за Ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житл( приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лі підстав, вказаних у законі (ст. 108 ЖК). Виселення допускг лише з підстав, установлених законом (ст. 109 ЖК). ПерелІї підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути поклг основу розірвання договору.

Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірі і виселення. І хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний no виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовує оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України, з конституційною нормою, ніхто не може бути примусово позбаї житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

1 нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше за винятком випадків, зазначених у законі.

Контрольні питання

1. Що таке договір найму житла І які його ознаки?

2. Які істотні умови договору найму?

3. Охарактеризуйте права та обов'язки сторін за договором нжитлового приміщення.

4. Які існують підстави розірвання договору найму жит;приміщення?

5. Як реалізується право  на обмін житлового приміщення?

 

6. На яких підставах і в якому порядку здійснюється виселеннягромадян з житлового приміщення, що вони займають?

7. Які правові наслідки виселення з житлового приміщення?

Тест-тренінг

1. Визначте, які з наведених тверджень характеризують змістдоговору купівлі-продажу:

А. угода, за якою одна сторона, що є непрацездатною особою за віком або станом здоров'я, передає у власність іншій стороні будинок або частину його, взамін чого остання сторона зобов'язується надавати відчужувачеві довічне матеріальне утримання в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги;

8. угода, за якою одна сторона передає безоплатно іншій сторонімайно у власність;

C. засноване на договорі строкове платне користування майном;

D. угода, за якою одна сторона зобов'язується передати майно увласність іншій стороні, яка зобов'язується прийняти майно і сплатитиза нього певну грошову суму.

2. Розкрийте поняття асортименту за договором поставки:

A. розподіл товарів за окремими групами та співвідношення їх;

B. замовлення покупця;С  якість продукції;

D. сертифікований продукт.

3. Визначте, яким вимогам повинна відповідати форма довічногоутримання:

A. договір складається у простій письмовій формі;

B. договір складається в усній формі;

C. договір має бути нотаріально засвідчений;

D. договір може бути укладений у конклюдентній формі.

4. Охарактеризуйте обов'язок наймодавця за договором майнового

найму:

A. передача ним майна у власність (у повне господарське віданняабо оперативне управління) другої сторони;

B. право придбати (продати) цінні папери (товари, кошти) навизначених умовах у майбутньому з фіксацією ціни;

 

214

215

C. надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовамвору і призначенню майна;

D. невідворотне відчуження стороною належного їй майна.

5. Умови і порядок надання майна за договором побутового провизначаються:

A. нормативними актами про договір побутового прокату;

B. загальними правилами про договір майнового найму;

C. загальними правилами вчинення угод;

D. договором оренди.

6. З нормативного визначення договору оренди державного МІвипливає, що:

A. оренда може виникати на підставі планових завдань;

B. оренда виникає на підставі адміністративних актів;С оренда є безоплатним користуванням майна;

D. орендні відносини мають виключно договірний характер.

7. Визначте зміст фінансового лізингу:

А. лізингоодержувач на своє замовлення отримує у плаї користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, не меі строку, за який амортизується 60 відсотків вартості об'єкта лізиі визначеної на день укладення договору;

8. лізингоодержувач на своє замовлення отримує у плаікористування від лізінгодавця об'єкт лізингу на строк, менший CTJза який амортизується 90 відсотків вартості об'єкта лізингу,ченою на день укладення договору;

С щодо об'єктів майна закон не встановлює ніяких обмез про передачу його в лізинг;

D. передача майна державних підприємств та організацій в o фізичним та юридичним особам.

8. Предметом договору найму житлового приміщення є:

A. частина кімнати;

B. кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні пріщення;

С службове житло;

D. жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відпові, встановленим санітарним І технічним вимогам.

< Попередня   Наступна >
 
Авторизація
Пошук